房地产开发与经营风险分析

二、房地产开发与经营风险分析

对房地产项目开发与经营行为来说，机会产生于环境之中，机会与风险同生。风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著的特点是不确定性。房地产开发与经营风险是指房地产企业在开发与经营过程中所发生的对未来结果的不确定性。外部环境的复杂多变性与房地产企业自身的特点决定了在房地产开发与经营的过程中存在着潜在的风险，只有充分了解和识别风险，并对之进行管理，才能在最小风险下获得最大收益，或是在一定收益下使风险最小甚至回避风险，从而在竞争中得以生存与发展。

（一）政治风险

1.政治风险的含义

房地产开发与经营的政治风险，是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。

房地产投资回收期长，在安定的政治环境中，投资收益才可能有保障；如果政局不稳，人们无法安居乐业，就会造成房价的下降，进而影响房地产开发与经营的效益。从历史上看，政局动荡之时，房地产业随之衰落。我国改革开放之后房地产开发与经营活动的迅速发展很大程度上得益于政局的稳定。

按政治风险影响的程度来划分，可分为政府干预、政府制裁和财富剥夺三种风险。政府干预是指政府为了达到预定的经济增长目标，常采取各种干预政策控制本国企业或外商投资的企业的发展，致使企业有蒙受损失的可能。例如面对房地产市场上涨过快的房价，2005年3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。同年4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并提出八条措施加强引导和调控，通过这些政策，稳定增长过快的房价。政府制裁是指政府对房地产企业施加一定的压力，致使这些企业有减少营利甚至破产的可能。制裁的动机有多种可能，比如，政府对某房地产企业实行罚款以制裁其偷税漏税；两国发生政治冲突，一国向另一国在其国境内的企业征收特别税或使用费等，或冻结外资企业的资金等。而所谓的财富剥夺是指所在国官方剥夺本国或外资企业财产的行为，这种行为必然给企业带来风险损失。

2.政治风险的应对措施

（1）投资前的管理。房地产开发公司尤其是涉外房地产开发公司，可以通过购买投资保险将政治风险加以转移。世界上许多国家都开办了政治风险保险，我国也有针对政治风险的保险，自1980年以来，先后与许多国家签订了保险协议。另外通过环境分析，对政策环境中的关键因素进行分析，对该国、该城市、该区域可能的政治风险进行预测，如果不利，则应撤回投资，转向更为安全的地方。

（2）投资后的管理。尽管投资前的计划可能会在一定程度上避免政治风险的影响，但某些政治风险仍然难以预料，投资以后还应采取一系列防范措施。比如在当地寻找原材料，以满足当地的经济发展目标，从而降低政治干预的风险；我国为了引进外资，给予外资企业许多优惠政策，所以中国国内的房地产企业可以争取与外商合作，获得政策上的优惠。

（3）风险发生后的补救措施。风险发生以后，企业已受损失，但可以通过一定的措施，例如合理谈判等来弥补损失。涉外房地产企业还可通过国际投资争端仲裁中心来获得风险损失的补偿。

（二）经济风险

1.经济风险的含义

房地产开发与经营的经济风险指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。经济形势包括总体的经济运行与发展，也包括经济政策的影响。经济形势的波动及各种经济政策的实施，都会给房地产开发经营带来不同程度的影响。当国家的总体经济进入衰退时，各部门经济萎缩，房地产市场的需求也相应减少。人们常常修改经济繁荣时的消费计划，推迟或取消耐用消费品的购买，房地产往往首当其冲蒙受损失。当国家经济繁荣，人民生活水平稳步提高时，社会对各类建筑物的需求随之增加，这时的房地产投资风险最小。

房地产的经济风险部分来源于房地产业生产周期长的特点。当房地产价格因供给短缺而上升时，房地产企业纷纷兴建楼宇，但由于建设需要一定的时间，少则几个月多则几年，可能等到兴建的楼宇相继建成时，楼价随供应的增加而下降。这样一来，房地产市场情况更难把握，风险更大。

2.经济风险的应对措施

（1）投资前的管理。通过环境分析，首先对经济风险进行预测和分析，然后购买房地产保险，如果投资后发生风险损失，则由保险公司提供补偿。也可通过合同的形式，与其他企业或政府部门联合，一旦发生风险，由合同双方承担。还可在投资前与租户或客户签订预租或预售合同。

（2）投资过程中的管理。在房地产开发过程中，如果开发期过长，则会增加费用，也使未来的政治、经济形势难以预测，工程完工时，可能会因经济形势的变化而遭受损失，所以要尽量缩短开发期。同时还应开发多种经营渠道，开发与房地产相关的其他行业，如装修业、家具业、宾馆和餐饮业等。房地产企业在搞好房地产开发与经营的同时，还可以通过自营、内联、外联等形式兴办相关行业企业，这样可以互相补充，一旦发生风险，不至于损失惨重。

（3）风险发生后的补救措施。如果经济风险已经发生，房地产企业应采取各种促销促租手段吸引顾客。促销促租手段包括广告、优惠、增加服务等，比如免费装修、增加房屋设备、降价处理等，通过一系列的手段，吸引顾客群体，加快资金回笼，降低风险损失。

（三）金融风险

1.金融风险的含义

房地产开发与经营的金融风险是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。

房地产开发与经营的利率风险，是指由于银行利率变动给房地产开发与经营带来损失的可能性。由于房地产具有耐久性和固定性，房地产投资者可把房地产作为抵押品向银行申请抵押贷款，抵押人一般可获得相当于被抵押房地产市场价格80%—90%的抵押贷款。抵押贷款虽有房地产作抵押保证，但也存在风险，这个风险主要来自于利率的变动。如果贷款利率调低，则投资者的付息成本减少，收益相对增大；如果贷款利率上升，房地产投资者所需负担的贷款利息也上升。另外，利率的变动，会影响社会购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格也产生间接的影响，给房地产开发与经营企业带来风险。

房地产开发与经营的外汇风险，是指由于汇率变动而使与外币发生联系的房地产企业蒙受损失的可能性。外汇风险有两种类型，即交易风险和折算风险。交易风险是指汇率变动对房地产企业债务价值变动产生不利影响的可能性，折算风险是指汇率变动对企业合并财务报表上项目价值变动产生影响的可能性。

2.金融风险的应对措施

（1）利率风险的应对措施。预测未来利率的变动趋势十分关键，如果预测利率将上升，就应争取固定利率去筹措资金，如果不能，则可与银行签订未来利率合约，把未来利率固定下来。

（2）外汇风险的应对措施。一般来说，决定汇率变动的重要因素是外汇市场的供求关系，对关键因素进行分析，预测汇率的变化趋势，最后采取相应的防范措施。

（四）来自自然界和冲突的意外风险

自然界的意外风险有水灾、地震、台风等等，它们对房地产价值的破坏往往范围广、突如其来、难以预料。在2004年12月26日的大海啸中，印尼损失惨重，人员伤亡、房屋毁坏，国家经济、旅游业、国家和个人的房地产业都受到了极大的破坏。这样的意外风险，发生概率较小，表现为完全的不确定性，但一旦发生，损失巨大。房地产企业应对这类风险的主要方法是购买保险，只要按期交纳一定的保险费，当风险损失发生时，可以获得保险公司的补偿，从而将风险损失转移给保险公司。另外，房地产企业还应增加防火、防水、防雷、报警等安全设备的建设，以防意外事故的发生。

（五）个别风险

房地产开发经营的个别风险来自于企业内部环境，而非外部环境，是指由于某房地产企业的经营、财务和人事等方面的原因而给该房地产企业带来损失的可能性。其中，经营风险是指由于房地产企业经营条件恶化、管理不善而影响房地产企业营利的可能性，因为管理不善、效率低下，就可能延长开发建设期，从而增加开发成本，减少利润；财务风险是指由于房地产企业收支状况发生意外变动，给企业财务造成极大困难的可能性，如由于银行的原因致使贷款无法到位，房地产开发项目无法及时进行，以致造成损失；人事风险是指由于企业的重要人员发生意外事故或变动，或企业管理人员素质低下，给企业造成不利影响的可能性。个别风险可以通过企业管理人员和决策者自身素质的提高、增强管理技能、吸收先进经验、引进优秀人才、加强财务管理、减少决策失误、调动员工积极性等措施来进行回避。