房地产市场调查的原则

二、房地产市场调查的原则

市场调查是一项复杂而细致的工作过程，在市场调研过程中建立一套系统科学的程序，是市场调查研究工作顺利进行、提高工作效率和品质的重要保证。市场调查的步骤应按照调查内容的繁简、精确程度、调查的时间、地点、预算手段以及调查人员的学识经验等条件具体确定。但不论市场调查的规模大与小，内容多与少，都应该遵循下面述及的基本原则，即调查资料的准确性和时效性，针对调查主题的全面性和针对性，以及调查的创造性。

（一）准确性原则

调查资料必须真实地、准确地反映客观实际。科学的决策建立在准确的预测的基础之上，而准确预测又应依据真实的市场调查资料。只有在准确的市场调研资料的基础上尊重客观事实，实事求是地进行分析，才能瞄准市场，把握市场，做出正确的决策。

调查资料的准确性取决于以下三个方面。

1.市场调研人员的技术水平

调查人员的技术水平决定了他们在调查中技巧的使用水平，对问题的敏锐程度，对整体调查方案的理解程度，以及资料的筛选、整理、分析水平等。

2.市场调研人员的敬业精神

市场调研在大多数情况下是一项很辛苦的工作，并不是简单地翻阅报纸、发发问卷，或者随便找个人谈谈话那样轻松。大多数情况下，市场调研的需求都是在影响决策的诸多因素均不明朗的情形下产生的，因而市场调研人员必须具备一种科学的态度、敬业的精神才能做好。浅尝辄止的工作态度是做不好市场调研的。

3.资料提供者是否持客观态度

被调查对象是否持客观态度，是否说出他们内心真实的想法，会直接影响到调研结果的准确性。在现实生活中，人们有时会言行不一致。而市场调研人员往往并没有考虑到这一点。有时完全听取消费者的意见可能会有欺骗性，但又不能忽视消费者的意见。怎么办？解决问题的关键是要很好地理解顾客，要清楚地判断他们所说的话是否是他们心里所想。而这样做的方法就是最大限度地利用多种信息渠道，利用多方面的资料信息相互验证，并予以科学判断，以提高调查资料的真实性。

（二）时效性原则

一份好的调查资料应该是最新的。因为只有最新的调查资料，才能反映市场的现实状况，并成为企业制定市场经营策略的客观依据。在市场调研工作开始进行之后，要充分利用有限的时间，尽可能在较短的时间里搜集更多的所需资料和信息，避免调查工作的拖延。否则不但会增加费用支出，而且会使决策滞后，贻误时机。因此，市场调研应该顺应瞬息万变的市场形势，及时反馈信息，以满足各方面的需要。

（三）全面性原则

这一原则是根据调查目的，全面系统地收集有关市场经济信息资料。市场环境的影响因素很多，既有人的因素，也有经济因素、社会因素、政治因素等，甚至有时国际大气候对市场环境也有较大影响。由于各因素之间的变动是互为因果的，如果单纯就事论事地调查，而不考虑周围环境等因素的影响，就不能把握事物发生、发展甚至变化的本质，就难以抓住关键因素得出正确的结论。这一点，在房地产市场调研方面体现得尤为突出。房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展，因此一个完整全面的市场调查应包括宏观的背景情况，如社会政治经济环境、自然环境、区域因素以及整个市场的物业开发量、吸纳量、需求量、总体价格水平、空置率等内容，还应包括对消费者的调查、对竞争对手与竞争楼盘的调查等内容。

（四）针对性原则

对于特定项目的市场调研，还应遵循“针对性”原则。比如在房地产市场调研中，不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房屋的偏好各异，比如中等收入家庭购房时更关注价格，而高收入家庭购房时则会更注重环境与景观等。市场调查的目的，就是要准确把握住不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别，最终抓住目标客户群，这也是物业销售成功的关键之一。

（五）创造性原则

市场调研是一个动态的过程，虽然有科学的、程序化的步骤，但任何环节都需要创意的帮助，市场调研的创造性思维应贯穿于整个调研设计和实施过程中。有创意的调研人员，总是能十分敏锐地捕捉那些有价值的信息，并深入地挖掘它们。创造性调研的特点之一，是根据调研中发现的有价值的信息，提出一个很有创意的假设，然后运用各种调研方法进一步去证明这种假设是否确实存在；创造性调研的特点之二，是抛开那些传统的、先入为主的思维方式，采用准确、直接的调研新手段、新方法。

调研的创造性实际上是市场调研最有价值的特性，是调研人员营销知识、调研技术、思维能力的综合体现，当然也是有效市场调研最有力的保障。有创意的调研总是来自于调研人员对市场的把握，对营销的理解，以及对调研技法的精通。