房地产开发项目的不确定性分析

四、房地产开发项目的不确定性分析

房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，受到各种主客观因素的影响，很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。即在计算中涉及的因素如建造成本和售价、租金水平等都是理想状态下的估计值，而实际上这些值的确定取决于许多变量。如在计算过程中涉及的变动因素有：土地价格、土地开发成本、容积率、可出售或出租的建筑面积占总建筑面积的比例（有效面积系数）、房屋开发费、专业人员费用、管理费用、财务费用、租售代理费、广告宣传费、租金或售价、开发期、建造期和租售期、贷款利率、空置率等。其中，土地成本（含地价和土地开发成本）、房屋开发费、租金或售价、开发期、贷款利率等是主要变动因素。这些不确定性因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。

房地产开发项目的不确定性分析就是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目财务评价的重要组成部分，对房地产开发项目决策的成败有着重要的影响。房地产开发项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。

房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

（一）盈亏平衡分析

盈亏平衡分析，又称量本利分析、保本点分析、收支平衡分析，是研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。所谓盈亏平衡点（Break Even Point，BEP）是项目盈利与亏损的临界点。在这一点上，项目收支持平，既不盈利又不亏损，净收益为零。盈亏平衡分析也就是分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态。但有时盈亏平衡分析的方法也用来分析达到目标收益水平时项目的销售价格或租金、成本、销售率或出租率所处的状态。

（二）敏感性分析

敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。从以上分析可以看出，房地产开发项目评估所采用的基本数据与参数，大都是来自于估算或预测，不可能完全准确，因而就使得开发商做出的决策具有潜在的误差和风险。开发商对于评估中数据估值的误差所引起的最终结果的变化是非常重视的，因此需要在项目财务评估的基础上进一步进行敏感性分析，以弄清这些不确定性因素对评估结果影响的大小，提高决策的准确性。

1.敏感性分析的概念

房地产开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小但对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。敏感性分析的目的就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度。

2.敏感性分析的步骤

第一，找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期和开发商利润等作为其分析的对象。

第二，从众多影响项目投资效益的不确定性因素中，选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感分析的不确定性因素。

第三，设定不确定性因素的变化范围。

第四，对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

3.单变量敏感性分析和多变量敏感性分析

单变量敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单变量敏感性分析时，首先假设各变量之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，看项目评估结果的变化情况。多变量敏感性分析是分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化时，对项目评价结果的影响。由于项目评价过程中的参数或变量同时发生变化的情况非常普遍，所以多变量敏感性分析有很强的实用价值。

（三）概率分析

敏感性分析可以掌握投资影响因素发生变化时，对投资效果的影响程度，但不能提供这种变化和影响的可能性大小。概率分析不同于敏感性分析，它可根据各种影响因素的概率分布，来分析开发项目在风险条件下获利的可能性大小。

概率分析主要有两种方法：解析法和模拟法。前者主要用于解决一些比较简单的风险决策问题，如用决策树法解决建厂决策问题，这类问题一般只有一个或极少几个随机变量。当有多个随机变量时，用解析法就十分困难，则需采用模拟法求解。常见的模拟法是蒙特卡洛方法，房地产开发项目经济分析中涉及的变量较多，比较适合于用蒙特卡洛方法进行风险分析。