房地产开发项目可行性研究报告的撰写要领

二、房地产开发项目可行性研究报告的撰写要领

按照前述报告正文中应包含的内容，现将写作要领介绍如下。

（一）项目总说明部分

在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等予以介绍。

（二）项目概况部分

在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。

（三）投资环境部分

主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。

（四）市场部分

按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服报告对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。

（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目部分

这一部分应主要就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目展开研究。竞争性发展项目的介绍十分重要，它能帮助开发商做到知己知彼，正确地为自己所开发的项目进行市场定位。

（六）规划方案及建设条件部分

主要介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。在介绍规划建设方案的过程中，可行性研究报告撰写者最好能根据所掌握的市场情况，就项目的规模、项目拟发展的档次、建筑物的装修标准和功能面积分配等提出建议。

（七）建设方式及进度安排部分

项目的建设方式是指建设工程的发包方式，发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此这里有必要就建设工程的承发包方式提出建议。这一部分中还应就建设进度安排、物料供应（主要建筑材料的需要量）做出估计或估算，以便为投资估算做好准备。

（八）投资估算及资金筹措部分

这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括土地费用、前期工程费用（含专业费用）、房屋开发费用、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用和不可预见费。投资分年度使用计划实际是项目财务评估过程中有关现金流入的主要部分，应该就开发建设投资（又称固定资产投资）和建设投资利息分别列出。资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金（股本金）、贷款和预售收入三个部分。应该特别指出的是，当资金来源中包括预售收入时，还要和后面的销售收入计划配合考虑。

（九）项目评估基础数据预测和选定部分

这一部分通常包括销售收入测算成本及税金和利润分配三个部分。要测算销售收入，首先要根据项目设计情况确定按功能分类的可销售或出租面积的数量；再依据市场研究结果，确定项目各部分功能面积的租金或售价水平；然后再根据工程建设进度安排和开发商的市场销售策略，确定项目分期或分年度的销售或出租面积及收款计划；最后汇总出分年度的销售收入。成本和税金部分，一是要对项目的开发建设成本、流动资金、销售费用和投入运营后的经营成本进行估算；二是对项目需要交纳的税费种类及其征收方式和时间、税率等做出说明，以便为后面的现金流分析提供基础数据。利润分配主要反映项目的获利能力和可分配利润的数量，属于项目营利性分析的一种。

（十）项目财务评价部分

这是项目评估报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行定量分析。这部分的内容一般包括现金流量分析、资金来源与运用表（财务平衡表）、贷款偿还分析。现金流量分析，要从全部投资和自有资金（股本金）两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。

（十一）风险分析（不确定性分析）部分

一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，根据委托方的要求，有时还要进行概率分析。风险分析的目的，是就项目面临的主要风险因素如建造成本、租售价格、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等因素的变化对项目经济效果评价主要技术经济指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。

其中，盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素为总开发成本（建造成本）、售价、开发建设周期和贷款利率在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金的经济评价指标的影响情况，敏感性分析一般分单因素敏感分析和多因素敏感分析（两种或两种以上因素同时变化）。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便操作人员在项目实施过程中及时采取对策并进行有效的控制。

概率分析目前在我国应用尚不十分普遍，因为概率分析所需要依据的大量市场基础数据目前还很难收集。但精确的概率分析在西方发达国家的应用日渐流行，因为概率分析能通过模拟市场可能发生的情况，就项目获利的数量及其概率分布、最可能获取的收益及其可能性大小给出定量的分析结果。

（十二）可行性研究的结论与建议部分

可行性研究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准），是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力，较强的抗风险能力，项目是否可行。报告还要对项目实施过程中可能遇到的问题提出一些建议，以利于项目的顺利实施。