城市土地供求机理模型

1.1　城市土地供求机理模型

1.1.1　土地一级市场供求模型

我国的土地是两种所有制并存，即城镇土地的国家所有和农村土地的集体所有。依据目前我国的有关法律，对于城镇国有土地实行使用权出让、转让制度。而农村土地不可直接进入市场的，必须经过国家征用，变更土地所有权，方可进行土地使用权的出让。在这里，首先假定短期内国家对农村土地没有征用，土地市场的供给为国家现有的土地存量。此时，土地出让市场便是单一的市场。土地供给量S固定不变，需求曲线D从上向下倾斜，土地需求曲线由地段市场价格P和其他价格所决定。此时城市土地一级市场供需均衡模型如图3-1所示。

图3-1　城市土地一级市场供需均衡模型

由于土地供给无弹性，因此任何一种土地引致需求，如人口增长、经济发展等，都会使整个需求曲线整体向上移动，如图中D向D'移动，变动的土地需求和土地供给S在价格水平P₂上实现均衡。如果土地供给完全无弹性，此时土地市场均衡完全取决于土地需求，政府可以通过价格手段，对经济主体的土地需求进行有效控制。

当国家通过征用农地，变更土地所有权关系，将征用后的土地使用权投入市场，扩大市场容量和土地供给。于是有如图3-2的模型:

图3-2　城市土地一级市场供需均衡模型

GS'是征用土地投入市场，改变了土地市场供给曲线。这里，我们假定政府征用土地每年都是递增的，且有一个稳定的增长率，供给线是一条直线。在图中，土地供给增量进入市场，是在价格水平为OP₁时进入的。这个价格水平包括征用土地的成本及应得的土地经营利润。如果土地供给增量(L₁L₂)进入市场的价格低于OP₁，则土地增量不会入市。土地供给量进入市场后，因扩大了土地供给，在新的均衡点上，形成的均衡价格OP₂低于原有的均衡价格OP₃。但是，随着城市规模扩张和社会经济发展，造成土地需求持续上涨，由D’变动到D”，均衡价格也由OP₃上升至OP₄，出现土地价格节节攀升的趋势。

1.1.2　土地二级市场供求模型分析

土地二级市场，指土地使用权转让市场。在二级土地市场上，土地供给主体是多元的，土地供给曲线SS'是有弹性的，其值取决于土地增量对价格变动的影响程度。由于我国土地二级市场存在大量“非法的土地交易”，又称隐性市场。这种非法土地交易，既改变了土地供给结构，也改变了土地供给量。隐形土地市场存在条件下的土地二级市场模型如图3-3。

图3-3　隐形土地市场存在条件下的土地二级市场模型

图3-3中，ED″线是改变了的土地需求曲线，SS″是土地隐形市场存在条件下的土地市场供给曲线。在SS″=DD'的E点，本来的含义是在没有土地隐形市场存在条件下的土地市场均衡。但就在E点处，也暗含了土地隐形市场形成的更大可能性，因为在E点处的土地市场均衡价格远远高于土地隐形市场的供给成本，即OP_E＞P_H。因此，土地隐形市场有形成的最大可能性。这种可能条件在于，隐形市场的土地供给成本远远低于一般均衡市场中的土地成本。在E点右侧，土地需求曲线仍然高于隐形市场的土地供给曲线，ED″仍有相当部分可以满足，直到C点，这时SS″=ED'，土地市场达到均衡，此时土地均衡价格水平为OP_C，土地供给增量为L_EL_C。

1.1.3　土地供应量与房地产价格的互动机理模型

房地产价格代表了对房地产的需求，高于房地产建筑成本价格的房地产价格决定了对土地的需求，传导到土地市场，并由土地市场供求关系形成新的地价。新地价作为成本因素进入房地产市场，决定新一轮房地产价格的大小。

土地市场和房地产市场的互动机理，可以利用四象限模型来说明(图3-4)。

在第Ⅰ象限中，已知房地产的价格为P，当该价格高于房地产的重置成本时，形成对房地产的需求为q。在第Ⅱ象限中，房地产的需求q在容积率的作用下，转变成对土地供应量的需求S。在第Ⅲ象限中，由土地的供给和需求共同决定了地价为P_L。经过房地产开发建设过程，在第Ⅳ象限中，由地价P_L转为房地产价格P。当对房地产数量的需求上升为D_H1时，同理先后形成土地供应量S₁，地价P_L1及房地产价格P₁和房地产数量q₁，该值与初始q值相等，说明房地产市场和土地市场都保持均衡。可见，当房地产的需求上升时，土地供应量、地价、房地产价格和房地产供应量都增大了。因此，当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关的关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。

图3-4　土地市场和房地产市场的互动机理模型

土地供给弹性，随着城市开发阶段的变化，不断变化。城市开发初期，城市规模小，相对人口而言土地较为宽松，土地供给弹性较大，土地供应量的变化幅度相对房地产价格的变化幅度较大。随着城市不断发展、人口增加，相对人口而言城市土地越来越稀缺，土地供给弹性逐渐减少，土地供应量变化的幅度相对房地产价格变化的幅度也越来越小。但是，在实际房地产市场中，房地产市场运行的影响因素总是在变化之中，土地供应量与房地产价格的准确关系也是不确定的，需要以实证方法、建立计量经济学模型来把握。