预警与土地供应预警

2.1　预警与土地供应预警

科学管理在于正确决策，而准确实时地掌握决策对象信息是进行正确决策的前提，这就产生了经济决策的预警问题。所谓预警指对被预警的对象进行预测和监视，并根据历史经验或在理论上预先确定的警戒线，通过分析被预警对象相关的征兆、信息偏离警戒线的强弱程度，对未来可能出现的风险因素及其概率发出预警信号的过程。

房地产市场预警就是在对房地产发展过程做出经验分析的基础上，归纳总结出房地产经济运行的基本规律，并通过指标体系的选择和建立，揭示具体指标与房地产运行总体态势和局部特征之间的内在联系，从而实现正确的预期和评价房地产走势，及时预报警情，达到控制风险的目标。

房地产市场预警产生于对房地产泡沫的担忧以及对房地产市场周期认识的深化，目前国内外都有大量的研究。采用的预警模型及方法主要有:3标准差方法(3准则原理)，房地产指数时间序列模型(最常用是自回归积分移动平均模型，即ARIMA模型)，房地产开发综合指数模型等。

土地需求是房地产的引致需求，因此国外学者将土地市场归并在房地产市场一起研究，也就没有单独的土地市场预警问题。我国城市土地市场是政府高度垄断的市场，土地供应受人为因素影响较大，便出现了土地供应风险和预警问题。但是，目前我国土地市场及土地供应预警理论和方法很不成熟，相关的研究成果非常有限，本项目研究也只是这方面的一种探索。

我们认为，既然土地需求是城市社会经济发展与房地产开发的引致需求，土地供应预警首先应监测和考察土地供应与城市经济、人口、房地产发展的协调性，土地供应速度过快，将导致土地供应量过剩、地价下跌、土地粗放利用;土地供应速度太慢，又不能及时为城市社会经济发展和房地产开发提供用地保障，制约城市发展。其次，应监测土地市场自身发展状况，避免大起大落、过度波动。

为此，本项目研究利用土地供应台账数据库，结合部分社会经济指标，构建了两类监测。一是土地市场自身的发展速度指标及其预警方法，二是土地供应与房地产市场供需平衡关系指标、土地供应与国民经济协调关系指标等，并对这些指标进行实时监测。