各类指标内涵

2.2　各类指标内涵

2.2.1　土地市场自身的发展速度指标

土地市场管理的核心是土地价格管理。土地价格直接影响土地市场的交易量，地价的变化不仅反映了价格变化的个别特征，而且土地价格的高低及稳定与否，对整个价格体系的波动大小，起着决定性作用，也影响着国民经济的发展和社会的稳定。一级土地市场的土地供给量对整个城市土地市场的运行起到决定性的作用，是整个土地市场的“总阀门”。如果一级市场土地供应失控，就会使进入二级市场的土地过量，造成房地产供求失衡及由此带来的大量社会经济资源的浪费。反之，如果一级市场土地供给不足，会造成土地二级市场萎缩，使得市场供应的房地产难以满足经济建设和居民改善居住条件的需要。对闲置土地的监测，是判断地产泡沫的重要标准，如果闲置土地过多，说明土地供过于求，会造成土地浪费，引起市场紊乱。所以一、二级土地市场供给量和价格，储备供地量及供地价格，耕地保有量，闲置土地，是重要的监测指标。其中，一、二级土地市场供应量和价格指标，储备供应量及供地价格指标，将建立在基于GIS的土地供应台账管理数据库系统上。该数据库包括已供应土地分布图斑和属性两部分，利用该数据库对昆明主城土地供应及土地市场的时空变化状况进行全面监测和分析。

2.2.2　房地产市场供需平衡关系指标

房价是影响房地产需求的因素。从长期看，房价的上扬，是市场经济的必然规律，但是房价上涨率如果持续超过10%，甚至达到20%以上，也是不正常的现象。房地产市场的即时反映，与市场波动同步，产品价格及与其相关的成交量是市场的核心，直接反映市场活跃状况。商品房新开工面积，反映本期房地产新增加的量，能比较灵敏地反映市场的供给情况，反映1～2年后的预售供应量和2～3年后的现房供应量。竣工面积，滞后于需求变化，属滞后指标。销售面积是房地产市场重要的前瞻性指标，市场启动，房价上涨前，一般先有销售的数量，交易量萎缩则是市场调整的先兆。商品房空置率是反映房地产市场供求匹配结果的内部协调性指标，是判断房地产市场供给与需求是否平衡的指标，同时也是判断房地产泡沫是否存在的重要指标。

2.2.3　土地供应与宏观经济协调性指标

GDP代表宏观经济运行情况，固定资产投资与房地产市场波动形态基本相同或超前，相对于经济发展具有先导性，投资的方向、规模和时间与预期的投资回报正相关。也可以用房地产开发投资占固定资产投资的比重，在规模上监测房地产业发展与国民经济发展协调程度。