土地供应台账数据库系统

2.1　土地供应台账数据库系统

根据国土资源部土地利用司“中国土地市场网”监测指标，建立基于GIS的土地供应台账数据库系统。

2.1.1　土地供应台账数据库建设概况

数据来源:国土资源部利用司土地市场监测数据、昆明市国土资源局、昆明市土地储备交易中心

数据库建立区域:虽然本项目研究是以昆明市五华区为例，但由于土地市场是昆明主城区统一市场，难以细分为各行政区，同时考虑到今后该系统开发完成后实际应用范围、实际影像资料范围等昆明市实际情况。因此，土地供应台账数据库区域为昆明主城区，包括五华、盘龙、官渡、西山四个行政区，长宽各约18公里的区域。

台账数据的时间范围:2000年1月至2007年6月。

宗地数据库建设情况:在地理信息系统ArcGIS9.X平台的支持下，将宗地点信息数据设置为一个点层(Coverage)，建立每宗土地资料的空间数据库，利用数据库技术，将经过预处理的全部出让土地的有关信息资料分别录入计算机，在该数据库中，每个样点的属性数据为对应每宗出让土地信息。同时，还建立了昆明市主要道路网、河流、湖泊等简要基础地理信息(如图4-1)。

2.1.2　数据库中供应土地属性指标及其含义

(1)“中国土地市场网”监测指标及其含义:

行政区:出让地块所属行政区，包括此次系统建设的昆明市五华区、还有同时建立的昆明市盘龙区、官渡、西山三辖区;

位置:出让地块所在具体地理位置;

土地使用权人:拥有土地使用权的法人;

出让方式:是指国有土地的出让人，将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。目前主要包括招标、拍卖、挂牌、协议四种方式;

土地来源:主要是现有建设用地、新增建设用地来源;

用途:①商服用地:商服设施用地、商业性办公楼用地、其他商务用地;②住宅用地:高档住宅用地(包括别墅用地、高级公寓用地等)、普通商品住房用地、其他住宅用地;③工业、采矿、仓储用地;④其他用地(指城市基础设施用地、公益设施用地、能源、交通、水利用地以及法律法规规定的其他用地);

级别:按政府公布的土地分等定级结果所确定的该出让宗地所处的土地级别;

容积率:容积率=建筑面积/建设用地面积;

面积:拟签订的国有土地使用权出让合同标明的出让土地面积，以“公顷”为单位;

成交价格:经土地出让双方同意并已达成交易的价格，以“万元”为单位;

土地出让金:指土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(即土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。以“万元”为单位;

成交日期:土地出让双方签订出让合同载明的签订时间;

使用年限:有偿供地中相关文件(出让—国有土地使用权出让合同、作价出资/入股和授权经营—政府批准文件、租赁—国有土地使用权租赁合同)中约定的土地使用者可以利用土地的年限;

备注:其他情况说明。

(2)实际所建数据库中已设立的指标及其含义

根据收集到的昆明市供应土地数据情况，本项目在建立台账数据库时实际建立了以下数据库指标:

ID:序号;

X:宗地示意点X坐标;

Y:宗地示意点Y坐标;

土地坐落位置:土地实际坐落位置;

用地单位名称:用地单位名称;

单位面积价格:每平方米价格(元);

规划用途:城市规划和土地利用规划中规定的土地使用用途;

有偿方式:协议，招标、拍卖、挂牌出让方式;

年份:用地批准年份(年);

地价款:宗地总价款(万元);

面积:实际出让面积(平方米);

出让金比例:合同出让金与总地价款的比值;

合同出让金(万元):宗地合同出让金额;

Plan:“0”代表协议出让，“1”代表招牌挂;

环线:“1”代表一环内，“2”代表二环内，“3”代表三环内，“4”代表三环外;

分类:“1”代表商业用地，“2”代表综合用地，“3”代表居住用地，“4”代表工业用地，“5”代表交通及公共基础设施用地;

用途:如上“1”代表商业，“2”代表综合，“3”代表居住，“4”代表工业，“5”代表交通及公共基础设施;

日期:用地批准日期(年月日);

开发条件:出让地块开发施工条件的规定;

开发状况:出让地块实际开发建设的程度状况;

开发面积:出让地块实际开发建设的面积;

土地集约利用标准:如一般以容积率等表示的集约利用土地含义数据;

土地来源:转让补办，司法裁定，改制，旧城改造，破产收购等根据原始数据所给表达方式归纳为“供地来源”中的8类(“1”土地供应;“2”储备供应土地;“3”企业改制土地供应;“4”房地产开发土地;“5”转让供应土地;“6”划拨供应;“7”农用地转用;“8”现有(存量)建设用地);

辖区:昆明四辖区(五华、盘龙、西山、官渡);

出让年限:商业40年，居住70年，工业50年;

修正地价:按国土资源部城市综合地价监测网公布的季度地价指数修正后的出让地块土地价格;

存量用地:城市存量土地;

新增用地:新增建设用地;

季度:“2005.3”代表2005年3季度;

2.1.3　实际所建数据库的优势

根据供应指标的对比分析，可以看出实际所建数据库不仅涵盖了国土部土地市场监测网要求建立数据库中的所有指标，并且设计增加了一些更为详细具体的指标，以更加全面、准确地反映土地市场信息。其优势如下:

(1)宗地位置定位准确。除了描述土地实际坐落位置外，本数据库还增加了宗地示意点的坐标，可以更加精确定位宗地的位置;

(2)行政区划范围精细化。除了描述行政区划外，本数据库还增加了环线区域、开发区区域、城市任意区域，可以更加准确地分析交易地块的区位情况;

(3)宗地信息更加全面。除了成交日期、使用年限的指标外，本数据库还增加了用地批准年份、开发条件等指标，可以更为详细的描述交易地块的信息;

(4)宗地的价格更为详细。除了成交价格外，还增加了单位面积价格、修正地价(按季度地价指数修正后的土地价格)等指标，可以更加详细具体的反映土地交易价格。

图4-1　土地供应台账数据分布图

通过将位置或属性信息不全或缺少的宗地进行剔除和修正，本数据库实际有交易宗地数据1245个，其中商业用地192个、综合用地120个、居住用地452个、工业用地394个，其他用地87个。

(3)台账数据库系统的功能分析

1)查询功能

①定点查询、各种属性在数据库中的查询(见技术方案)、任意范围查询、随机查询;

例如:定点查询:

图4-2　定点查询图

属性查询:

图4-3　属性查询图(1)

图4-4　属性查询图(2)

②主要片区、环线间属性查询;按宗地数量、宗地出让时间、宗地价格进行分类查询;

例如:环线查询

图4-5　环线查询

③根据空间位置的分析查询。例如:位置查询

图4-6　空间位置的分析查询

2)统计功能

①将GIS属性和空间位置查询得到的所有结果，运用GIS自带的统计功能(Summarize)进行数据统计分析;

②将所有查询结果导出在Excel、SPSS等软件中进行汇总分析，并作图。

(4)按照“土地市场监测”各种指标汇总统计分析

在建立基于GIS的土地供应台账数据库系统基础上，一是按供地来源、用途的分类供应(包括年度和历年土地供应信息);二是土地供应的空间分布，分一环内、一二环之间、二三环之间、三环以外、主城四个行政区，主城主要开发片区等空间分类。按照“土地市场监测”做以下汇总统计分析。

以国有土地出让供应信息为例，本数据库系统可以做如表4-24所示统计汇总图表。

表4-24　昆明市历年供地信息汇总表

续表4-24

图4-7　昆明市2002～2006年土地供应总量情况

图4-8　昆明市2002～2006年划拨供地总量情况

表4-25　2001～2007年昆明市各辖区供地情况统计表

表4-26　2001～2007年昆明市各类型供地情况统计表

表4-27　2001～2007年昆明市各环线道路内供地情况统计表

表4-28　2001～2007年昆明市供地情况统计表

图4-9　历年宗地出让汇总分析