土地储备制度对房地产开发企业的影响

3．2　土地储备制度对房地产开发企业的影响

土地储备制度实施之前，进入我国房地产业的条件实际上并不算高。一般而言，进入壁垒包括资本规模、人脉和产品差别等方面，但几乎都不构成进入的绝对的障碍。作为一个资金密集型的产业，房地产行业理论上应该具有相当程度的行业壁垒，但一方面我国房地产开发企业长期高负债经营的特点突出，我国房地产开发企业的负债率一般在70%以上，开发企业只要具有土地出让金的首付款(一般占土地出让金的20%～30%)，一个项目就可以轻易操作成功。另外，我国房地产企业很大一部分借助自己的买方垄断，让建筑企业垫资建设已经成为一种行业惯例，一定程度上转移了资金压力。房地产开发企业成功的关键在于土地这项“战略资源”。

土地储备制度一定程度上打破了由于土地要素交易非公平的壁垒，使土地要素交易具备“公开透明性”与“国民待遇性”两大重要交易特点，各类房地产开发企业可以直接获得各类土地出让的信息，避免信息不对称带来的非公平竞争。同时，土地交易的“国民待遇性”对所有开发企业一视同仁，土地要素使用权的归属由投标企业的实力与投标的具体方案决定，政府关系在这其中已经不能构成绝对竞争优势。在协议出让土地的条件下，国有房地产开发企业凭借“过硬”的政府关系，过着“大碗喝酒、大块吃肉”的“奢靡”生活，以低廉的成本获取别人有钱都拿不到的土地，即使企业管理得粗放，对于丰厚的利润回报来讲不过是九牛一毛，不会给企业带来什么损失。但是，伴随着土地竞价的发展，开发商的利润大幅度压薄，向管理要利润的理念不断加深，这关系到企业的生死存亡。很多曾经以政府关系为核心竞争力的房地产企业，因为没有重新找到自己的竞争优势定位而导致出局，民营、股份制房地产企业以其高效率的运行、高度灵敏的市场观察力、实实在在的管理而构成的核心竞争力逐渐成为了房地产市场的主导力量。

同时，在土地储备制度下，土地大宗出让的特点导致了产业“洗牌效应”的发生。高额的土地出让金形成一个很有水准的门槛，这道门槛往往让许多中小房地产开发企业望洋兴叹，在土地拍卖市场上没有与大型开发商相竞争的实力。尤其是在国家加强对房地产业调控、严格信贷条件、提高信贷利率、企业资金杠杆作用削弱的情况下，大部分中小房地产开发企业很难拿得到优质的土地，时常处于“断炊”的尴尬境地。得不到土地这一核心开发资源，这些中小企业只能成为核心市场的旁观者，并最终被市场淘汰。而大型房地产开发企业则可以借助这道门槛，很容易地“清理”掉市场竞争者，实现了对区域市场的相对垄断，获得了垄断利润水平和更大的发展空间。

我国房地产企业有30000家左右，但具备一级资质的只有200余家，占房地产开发企业总量的1%以下。因此可以这样认为，我国房地产开发企业的总体质量不高、实力不强，并不适应入世后的国际竞争的规则和规模效益的要求。在传统的土地要素配置方式之下，经营与政府的关系成为房地产企业发展的决定性因素，多数房地产企业采用了“经营政府关系——拿地——获得贷款——房地产开发”的经营模式，把房地产开发的各个环节外包出去，以实现项目成功的开发。土地储备制度一定程度上打破了这种以政府关系为核心的房地产企业发展模式，在土地储备制度下任何一家企业在土地获取方面都是平等的。在土地储备制度下经营性土地必须通过招标、拍卖和挂牌的形式出让，这对房地产开发企业的实力提出了更高的要求，使那些缺乏资金、经验匮乏、依赖人情关系拿“一手地”倒卖的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力和发展前景的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。为在市场竞争中生存与发展，房地产企业间的竞争已经从单纯的经营政府关系转变为土地的争夺及资金、人才、管理、营销、理念等全方位、多角度的竞争，如何以最低廉的成本获取以及整合资源以期获得核心竞争力成为土地储备制度下房地产企业发展的新趋势。

土地招、拍、挂的出让制度大幅度地提高了市场准入门槛，打破了房地产开发企业的地域局限性，房地产业进入资本力量和品牌竞争的时代。这种情况下我国房地产企业将出现分化，一些综合实力强、资质高的房地产企业将进一步向大型国际化房地产开发企业发展，而那些资质较差、自有资金匮乏、综合实力弱的中小房地产企业将面临被市场淘汰出局或者成为大型房地产企业下属的项目公司的局面。此外，实行土地招标、拍卖，使土地最直接地与资本结合而不是与关系结合，提高了资金使用效率，有利于境外资金的流入和房地产国际化进程的加快。对外地开发商来说，由于成本可以计算，有了相对公平的进入机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的大型房地产商提供了机会。

材料:房地产企业的类型

房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。

房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。

物业管理企业指以住房小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。这类企业的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住房小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产企业可以划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。

房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。

房地产专营企业是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的企业。

房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设立的企业。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目企业是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时企业终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发企业常用的一种形式。