不恰当的土地储备资金运作模式带来的社会问题

8．1．3　不恰当的土地储备资金运作模式带来的社会问题

1)融资收储土地利益最大化，会不断抬高生产发展成本和社会生活成本。无论是政府环节的利益驱动，还是受收储环节单位利益驱动，都会自然地抬高土地成本，在生产环节加速推动PPI指数的提升，又在生活环节严重影响CPI指数的攀升，最终在国民经济领域形成广泛的通胀预期。目前中国各地房地产价格畸高，绝不能忽略这与一些城市经营土地、地价偏高的关系。因此，真正的土地收益最大化，是注重土地直接经济效益和间接社会成本的兼顾，单纯的金钱利益导向必然带来社会发展综合效益、可持续发展能力的失衡。

2)过分追求功利性的融资收储，会导致各地土地资源的加速投放，造成土地资源的低效配置，长期下去可能引发深层次的市场失序。融资收储体制与政府的财政风险、储备机构的运营风险是高度挂钩的，经常会导致城市政府及其土地储备机构缺乏资金运作的长期规划。一旦地方出现负债压力增加的情况，或者财政紧张，就会动用土地收益。而土地储备机构往往会应本地政府的要求，单纯追求土地利润的最大化，或者短期内低价出售土地，以期回笼资金，摆脱资金风险，造成很多地方的土地市场交易失衡，土地资源产生严重浪费。

3)融资规模存在失控风险，地方政府财政运营困难，逐渐形成国家潜在的巨大的金融风险。根据对一些大中土地储备机构融资信息的调查，近年来土地储备融资规模巨大，很多城市土地机构贷款数额甚至达到数百亿元，日付利息几十万元以上，这些情况都是在土地储备机构名义下的政府城建贷款，使收支难以平衡，造成一些储备机构运营窘困，有的甚至陷入靠银行贷款支付贷款利息的怪圈，对国家正常的金融秩序形成一种潜在的风险。

4)土地利益分配不公平，不断引发社会冲突，影响社会的和谐发展。在一些城市现行的土地征收储备模式中，为了有效降低成本，很多地方采取了预签协议、规划控制成本的做法，提前支付部分费用以达到控制价格的目的。本质上这是利用政府的行政特权，垄断了土地的级差收益，从表面上看政府收储土地、城市建设的成本得到了降低，但被收购土地的群众生产、生活压力增大，社会矛盾不断产生，最终会演化为社会问题，还需要政府动用社会财力给予解决，所以土地收购运作思路需要重新审视和恰当把握。