土地储备资金管理存在的风险

8．2　土地储备资金管理存在的风险

土地储备资金管理存在的风险主要有以下几点。

1．绝大多数土地储备机构自有资金不足、资金结构面临失衡的风险

土地储备开发属于资金密集型的工作，从现在全国各地的实际土地储备机构运作情况来看，土地储备机构自有资金份额小，资金来源主要是依赖银行贷款，贷款额度占整个土地储备运作资金总额的80%以上是普遍现象。尽管《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发［2006］100号)规定，由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，建立国有土地收益基金，主要用于土地储备。但是对提取比例没有明确规定，土地收益基金提取的比例取决于地方财政实力和地方政府对土地储备工作的重视程度。在实际操作中，各地对纳入国有土地收益基金的提取基数也并不统一。致使土地储备机构自有资金少，资金来源结构失衡的矛盾不断突出。

2．各地土地储备资金拨付面临及时性和完整性的风险

《土地储备资金财务管理暂行办法》规定，土地储备机构应当于每年第三季度参照上一年度土地储备计划，按宗地编制下一年度土地储备资金收支项目预算。按规定，下一年度土地储备资金收支预算需要根据下—年度土地储备计划编制。但在具体的工作中，由于《土地储备管理办法》中并没有详细规定土地储备计划的具体编制时间，常常会出现土地储备计划编制滞后的现象，给财务人员编制土地储备资金收支预算及保证其准确性增加了困难。同时，由于受宏观政策、土地权属争议和拆迁纠纷等不确定因素的影响，土地储备计划和土地储备资金收支预算的执行情况变数很大。而财政部门的要求是土地储备资金的拨付必须与土地储备资金收支预算相一致，由此导致土地收购资金拨付的及时性、完整性受到较大影响。

3．银行贷款期限与收储资金周转期常常面临不匹配的风险

现在，土地储备项目的资金来源主要是依赖商业银行的巨额贷款，按中国人民银行相关规定，商业银行对土地储备项目发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。对于土地储备，国家要求净地出让，这就意味着土地储备机构在征收、收购、优先购买或收回土地后，还需要进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，土地方可出让，土地运作周期与银行的贷款期限并不相符，容易造成地方政府与商业银行的寻租行为。

4．政策的不断调整导致收入的不确定性风险

土地收储对国家具体的经济政策敏感度较高。首先，任何房地产宏观政策的变化，特别是土地供应总量、结构、供地方式的变化，都可能会对土地的收购储备产生冲击。其次，货币、信贷政策的调整，如利率上调、央行减少广义货币供应量等，也会使土地出让市场的供求关系发生变化，使得土地出让的收益存在较大的不确定性。再次，储备土地的价值一般都取决于土地出让时规划部门所确定的用途、容积率等指标，因此一旦规划调整，必然会导致储备土地发生变现及预期增值不能实现的风险。

材料:韩国地产泡沫危机显现

天文数字的房价不仅加重了韩国普通老百姓的买房负担，也给韩国经济制造了不稳定因素，有经济学家甚至发出警告，韩国可能重蹈日本20世纪90年代房地产泡沫破灭后经济十年衰退的覆辙。

韩国五大经济团体之一的全国经济人联合会日前发表的“2006年韩国十大经济新闻”中，房地产市场过热排名第一，受关注程度超过了韩元汇率波动和朝鲜核问题。

而韩国不动产银行的调查显示，2006年1月初韩国全国平均房价为每平方米2070美元，而到12月中旬，房价已经上涨到每平方米2509美元，涨幅达21．2%。购买同样一套100平方米的三居室住宅，2006年末比年初时需要多支付约4．4万美元。而在首尔的一些热点地区，房地产价格的涨幅更高。尽管如此，2006年11月中旬的一项调查显示，仍有68．5%的韩国人认为“房地产价格仍会上涨”，而认为“房价会稳定”的仅占24．2%。

谈到韩国的房地产价格，韩国人最为津津乐道的是韩国建设交通部2005年前发表的一项报告。报告称，“大韩民国国土总值达2300万亿韩元(约合2．47万亿美元)。”有韩国媒体做了一个换算，结论是按报告中的价格把韩国卖了，可以买6个加拿大，或者7个法国，虽然不能买下整个美国，但半个应该没什么问题。这份报告的计算依据暂且不论。要知道韩国国土总面积才9万多平方公里(其中还有70%是山地)，只相当于美国的1%;2005年韩国GDP只及美国的6%，与美国相距甚远。但是，根据房地产价格，韩国竟然“理论上”可以买下半个美国，无怪乎很多韩国人觉得扬眉吐气，经常开玩笑说要举国前往美利坚投资当老板。但是，不可否认的是，韩国人虚拟的喜悦背后，是韩国房价飞涨这一难以回避的现实。

在首尔江南地区的三成洞，一套240平方米的公寓价格高达430万美元，而如果将这笔资金存入银行，按5%的利息计算，每天利息额为590美元，与韩国最高级饭店里双卧双浴的豪华套间房费相近。江南地区一般公寓的单位价格部分甚至超过了日本东京黄金地段豪华宾馆的地价，达到每平方米近2万美元，而韩国的人均收入2006年还不及日本的一半。

2006年2月17日，FSC下令釜山储蓄银行及旗下大田储蓄银行暂停营业。数据显示，截至2005年12月底，釜山储蓄银行资不抵债216亿韩元，而另外一家大田储蓄银行问题更为严重，资本充足率为－3．18%，资不抵债323亿韩元。紧接着，2月21日，FSC宣布再关闭4家韩国储蓄银行，其中3家是釜山储蓄银行旗下银行。

韩国的储蓄银行是门槛比较低的小银行，通常用较高的存款利率吸收存款，又敢于向资质不太好的个人或企业发放贷款，包括房地产贷款。FSC明确指出，由于2008年金融危机后，韩国的房地产也步入衰退，这几家银行的资产负债表迅速恶化。

以大田储蓄银行为例，在金融危机刚开始的2007年，其财务状况已经显著恶化，不良贷款率一度高达37．55%，资本充足率亦一度跌至负数。后因母公司施以援手以及刺激政策出台，方才残喘至今。

有分析称，韩国本次出现的银行停业危机，其诱因即为不断恶化的房地产市场，而韩国银行业对房地产市场的参与度过高，则是危机的根源。一位熟悉韩国金融业的人士对本报指出，一直到金融危机以前，韩国银行大量介入房地产业，而且贷款条件较为宽松，杠杆率比较高。金融危机以及现在打击通胀的紧缩货币政策，给市场带来了不少压力，与美国次贷危机相似，贷款人的违约率会上升，特别是储蓄银行的贷款。

韩国央行最新数据显示，截至2010年12月末，韩国银行业总贷款余额为1315万亿韩元。在对公贷款约719万亿韩元中，投向房地产业的贷款为106万亿韩元，占比近15%;而从个人贷款角度看，在596万亿韩元的余额中，有363万亿韩元投向了房地产市场，比例高达60．9%!

问题始自十年前。1997年亚洲金融危机之后，为了拉动经济增长，韩国政府放宽了住宅转让限制，此举虽然成功盘活了韩国房地产市场，却助长了房地产投机。韩国统计信息服务的数据显示，房屋价格指数在1997年亚洲金融危机之时，还大概是在60%附近，而到2007年的10年间增长了接近70%。而在个别发达城市区如首尔，两三倍的楼价增幅亦不罕见。

而在2008年的金融危机之后，价格的增速明显放缓，甚至出现了一定程度的下跌。在经济刺激政策下，韩国经济迅速复苏，随之而来的是通胀压力上升，从2009年下半年开始，韩国CPI持续走高，去年12月已达117．8。然而，房价并没有随之上涨。

面对通胀压力的上升，韩国央行两度加息，这无疑进一步打击了房地产市场。在前不久的一次会议上，韩国央行行长ChoongsooKim更是声明:“韩国央行必须继续上调政策利率，以抑制抵押贷款的过度增长。”

房地产贷款对韩国银行带来的影响并不仅限于小型的储蓄银行。在韩国金融体系之中，储蓄银行的份额很小，占银行业总资产比例约为3%。大部分的贷款为一般商业银行放出。

不过FSC表示，其他储蓄银行乃至一般商业银行的运营都正常，个别不符合监管要求的银行已在整改之中，无需到银行挤提存款。然而，这样的声明似乎来得有些晚。早在2005年12月，大田储蓄银行就已经出现存款被大量挤提的情况。有不愿透露姓名的业内人士表示，韩国监管部门的动作有些迟缓。而更为可笑的是2006年，2月17日公告之后，Bohae储蓄银行等4家储蓄银行遭受了更严重的挤兑，FSC最终不得不暂停它们的经营。

针对韩国挤兑之事，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇接受媒体采访时表示，从基本面看，这一事件演变为全面金融危机的可能性并不大。但他也提醒，韩国有关方面仍要加强对民众的预期管理，防止挤兑潮爆发，否则也可能会连累本来运营良好的其他银行，进而转化为“金融危机”。