土地储备现有融资方式的局限性

8．3．1　土地储备现有融资方式的局限性

现在土地储备机构土地收购资金来源主要有财政拨款、银行抵押借款和土地出让金收益这三种方式，下面来分别谈谈它们的局限性。

1．财政拨款的局限性

财政拨款虽然具有无偿性和无风险性，但同时也存在以下几点问题。

1)不确定性。政府对土地储备机构的拨款受很多因素的影响，拨款的数量和时间带有很大的不确定性。

2)有限性。由于大部分城市政府的财力有限，所以分配给土地储备中心的财政拨款数量也是有限的。

3)拨款时间和使用时间的错位性。政府拨款时间往往与土地储备所需资金的时间不一致，经常会导致资金缺口。

2．银行贷款的局限性

通过银行贷款来筹集土地储备资金也存在许多不足，主要包括以下几点。

1)银行贷款的期限与储备土地的运营周期不配套。银行贷款周期一般为0．5～1年，而储备土地的运营周期一般为2～5年甚至更长。中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产贷款业务管理的通知》规定，商业银行对土地储备机构发放的贷款明确为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。对于土地储备机构来说，这种方式会带来严重的资金压力。

2)银行贷款的利率较高，土地储备资金需求量十分巨大，利息支付总额高，很大程度上增加了土地储备的财务成本与风险，加重了土地储备机构的财务负担，不利于筹集有较长储备预期的土地储备基金。

3)银行贷款政策受金融政策和经济环境的影响较大，贷款来源不稳定。

3．土地出让金收益的局限性

这种融资方式会有以下几个特点。

1)风险性。在经济萧条时期，土地转让市场经常会发生供大于求的状况，所以带有一定的风险性。

2)数量有限性。土地储备收益中按规定仅有一部分土地储备资金可以用来征购和整理新的土地项目，另外一部分必须用于维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款、增加财政收入等用途。各地政府一般都规定将土地出让金收益的一定比例用以补足土地储备资金，但这个比例在2%～5%之间，数额很小，而且土地储备机构还经常会储备土地用以修建基础设施和城市绿化等，这些土地根本就没有土地出让收益。所以，仅仅依靠这部分资金来扩大土地储备业务是不可期望的。