对加强土地出让金使用和管理方面的建议

8．4．3　对加强土地出让金使用和管理方面的建议

8．4．3．1　提高管理认识并加强专业领导

土地出让金的收支数额巨大，不仅仅是财政财务收支管理的一项重点，也是廉政建设的重要领域。各级领导必须要提高管理认识，关注这方面的工作，要有力地限定行政首长的土地审批权力，尤其是在地价确定上，必须要坚持公开、公平原则，阻止人为定价行为的发生，斩断幕后土地交易黑手，防止少数人利用土地谋私利的行为发生。纪检监察、审计等部门，要通过制订和执行有关监督制度规定，开展有效的廉政建设监督。

8．4．3．2　逐步完善土地管理的有关管理制度

各地要针对治理整顿土地市场秩序中发现的问题，依据上级要求，结合本地的实际，查漏补缺，促进土地管理制度的建设。重点要逐步完善地价、土地供应和土地储备的法律制度建设。

1．建立基准地价和工业用地最低价的出让制度

依相关规定定期更新基准地价，建立并完善工业用地最低价出让制度。基准地价、工业用地最低价是政府管理和调控土地市场的一种基本手段，是凸显土地资产价值、核算土地资产收益的主要依据。为促使基准地价水平符合实际价格，要舍得投入资金以促进制度的完善。

2．规范土地供应制度

严格执行国有土地使用权出让招、拍、挂制度。除按法律相关法规规定可划拨供地的外，其他的各类建设用地必须以有偿的使用方式来提供。按法律法规规定实行招、拍、挂协议出让的土地，要依法进行公示、接受监督。

3．加强土地储备的制度建设

土地储备是一个新鲜事物，自然有一个成长发展过程。就现在来说，土地储备的制度建设需要着重考虑以下五个方面。①明确土地储备的内涵、具体范围;②规范土地收储机构征地、收地、储地、供地等环节的操作方法与管理制度，包括征地补偿、开发支出、收储机构工作经费等土地收储成本标准、范围的规定;③建立土地储备准备金制度，从制度上规范土地储备资金的运作和管理办法来防范未来的金融风险;④建立土地储备工作的监督制度和法律责任制度;⑤建设土地储备工作的奖励制度和责任追究制度，促进土地管理队伍建设。

8．4．3．3　加强土地出让金财务管理和会计核算工作

1)逐步制订国有土地出让金收入分成等方面的财政、财务管理制度，规范国有土地出让金分配等环节的行为。

2)修正国有土地出让金财政财务管理和会计核算办法，并且以县为核算单位，制订出符合实际情况的土地出让金会计核算办法。

3)建立土地出让金单地核算的制度。每块土地出让的收入、支出都要在会计账上进行全面核算，对成本支出要分类进行明确核算，加强会计核算工作，按月编制和报告具体的会计报表。

8．4．3．4　完善国有土地出让金的征收和管理工作

1)严格执行土地出让合同，按规定收取土地出让金滞纳金，杜绝土地出让金不缴和缓缴的现象。国有土地使用权出让合同明确，土地受让方未按合同如期缴纳土地出让金的，应从滞纳之日起每日按应付出让金的一定比例缴纳滞纳金。

2)加强土地出让金的清收力度，必须妥善处理遗留问题。首先是尽快查明土地出让金欠缴原因。对工业用地欠缴土地出让金的，深入进行调查分析，研究对策;对房地产项目土地出让金，属政府承诺的未兑现的拆迁、平整、市政配套等问题引起的拖欠，要研究措施，尽快使承诺落实到位，属开发商方面原因的，必须采取有力措施，规定期限一次性缴清。其次是采取有效措施，对依法应无偿收回的闲置土地要坚决收回，重新处置或拍卖，保证政府方面的收益。

3)国有土地出让总价款必须全额缴入地方预算，纳入地方国库管理，实现收支两条线。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应用于逐步提高农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。政策性减免必须经依法审批，数额较大的要实行地方政府党委集体研究决定。任何单位和个人均不得减免、挤占或以各种形式给予补贴或返还土地出让金。国有土地出让总价款年度收支预算须经同级人大批准，并向其报告，由其监督。

8．4．3．5　逐步完善国有土地出让金收支环节的监督机制

1)地方财政部门要重点完善国有土地出让金收入方面的监督。监督不能仅仅停留在单薄的会计报表上，要经常开展实地检查活动，财政部门要健全出让土地方案审核的制度，加强对国有土地使用权出让成本的制度审核，坚决去除不合法、不合理的成本支出，切实落实国有土地使用权出让的收益率。如果条件允许，财政部门也可以委托会计师事务所等社会中介机构，对国有土地出让的收入，包括出让成本进行审计，保障收支环节的公开透明。

2)审计等部门要依法增强对国有土地出让金支出的监督，确保国有土地出让金专项用于城市基础设施建设和土地开发等国家规定开支范围。对严重违反规定使用、违规减免土地出让金行为要有勇气质询，对违法行为公开曝光。

3)要加强相关利益部门的配合。在房地产开发的资质审定、用地审批、立项审批、销售、价格核定等方面，计划、规划建设、物价、工商、房产等部门必须加强配合，严格依法、按程序审查。实行商品房预售必须按出让合同缴清土地出让金，在取得国有土地使用权证书和具备其他条件的前提下，物价部门才可以核定其销售价格，房产部门才能发放商品房预售许可证。地方政府要建立有效的部门协调机制，完善对相关部门的监督，及时解决部门之间协调缺位的问题，以确保各个部门、环节的科学化，从根本上确保国有土地资产不流失。

材料:美国次贷危机

次贷即次级按揭贷款(subprime mortgage loan)，次的意思是指与高、优相对应的，形容较差的一方，在次贷危机一词中指的是信用低、还债能力低。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。它与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。

次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，资金贷给没多少收入或个人信用记录较差的人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题;但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏账增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

一、美国次贷危机产生的原因

美国政府向来以不干预市场为宗旨，尤其是美国共和党政府一般推行自由主义的不干预市场的政策。常常以此教训发展中国家的美国政府，这次却提出8000亿美元的政府干预方案。美国政府有时也指责发达国家，如20世纪80年代后半期，日美经济摩擦时，美国政府指责日本对外关闭市场，要求日本进行自由主义改革，开放市场。随后新自由主义思想迅速普及，却产生了不曾预想的种种副作用。在不到10年的时间里，日本年收入不足200万日元的贫困阶层就增加了200万人，达到1000万。曾经被称为日本特色的中流社会已经消失得无影无踪，老年人的医疗保障出现问题，犯罪增加。原本以凝聚力而自豪的日本社会急剧分化，人情和温暖消失，日本社会安心、安全的神话被新自由主义完全摧毁。

对于美国金融危机的发生，一般看法都认为，这场危机主要是金融监管制度的缺失造成的，那些贪婪无度的华尔街投机者钻制度的空子，弄虚作假、欺骗大众。这场危机的一个根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济政策。

所谓新自由主义，是一套以复兴传统自由主义理想，以减少政府对经济社会的干预为主要经济政策目标的思潮。美国新自由主义经济政策开始于20世纪80年代初期，其背景是70年代的经济滞胀危机，内容主要包括减少政府对金融、劳动力等市场的干预，打击工会，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。

表面上引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成危机，对全世界很多国家包括中国也造成严重影响。有学者指出，技术层面上早该破产的美国，由于欠下世界其他国家过多的债务，而债权国因不愿看到美国破产，不仅不能抛弃美国国债等，甚至必须继续认购更多的美国债务，以确保美国不破产。

在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。

如果是少数的借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这就有大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，从而引发了次贷危机。

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后的头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

在2006年之前的五年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场发展迅速。

后来随着美国住房市场的降温，尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

二、美国次贷危机的爆发过程

2007年2月13日美国新世纪金融公司(New Century Finance)发出2006年第四季度盈利预警。

汇丰控股为在美国次级房贷业务增加18亿美元坏账准备。

面对来自华尔街174亿美元的逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融公司在2007年4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。

2007年8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损，因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金”(Rhineland Funding)以及银行本身少量地参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的一篮子计划。

美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司于2007年8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。

2007年8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭，原因同样是由于次贷风暴。

2007年8月9日，法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金，同样是因为投资了美国次贷债券而蒙受巨大损失，此举导致欧洲股市重挫。

2007年8月13日，日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国次贷相关损失为6亿日元。日、韩银行已因美国次级房贷风暴产生损失。据瑞银证券日本公司的估计，日本九大银行持有美国次级房贷担保证券已超过一万亿日元。此外，包括Woori在内的五家韩国银行总计投资5．65亿美元的担保债权凭证(CDO)。投资者担心美国次贷问题会对全球金融市场带来强大冲击。不过日本分析师深信日本各银行投资的担保债权凭证绝大多数为最高信用评级，次贷危机影响有限。

其后花旗集团也宣布，2007年7月份由次贷引起的损失达7亿美元，不过对于一个年盈利200亿美元的金融集团，这个也只是小数目。