土地储备收入与财政的关系的正负效应

9．2．2　土地储备收入与财政的关系的正负效应

9．2．2．1　土地储备收入与财政的关系的正面效应

土地储备收入与财政的关系有其产生的历史背景，也有其积极的作用。首先，地方政府征用土地，将农村耕地变为城市用地或对城市内土地进行拆迁改建，促使中国的土地资源得到了有力的盘活，推动了城市化发展和城市建设的进程。其次，在地方政府财政困难时期，土地储备收入与财政的关系在一定程度上缓解了地方财政困局，不然庞大的市政建设开支、社会保障开支等都无法得到实现，这对于城市的稳定长远发展也是有其积极意义的。

9．2．2．2　土地储备收入与财政的关系的负面效应

与此同时，也要看到土地储备收入与财政的关系已经暴露的弊端。

首先，从宏观来分析，土地储备收入与财政的关系使得土地收益的代际和谐遭到了严重的破坏。按照现行的法规规定，土地使用权出让的最高年限分别是居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。由于我国土地不能买卖，所以又规定了土地批租制度，并规定土地出让的最低年限为40年和最高年限为70年。地方政府在出让土地时，按照出租年限，对累计出让的地租做了一次性收割。在这种情况下，就相当于地方政府把未来几十年的土地方面的收益都做了一次性收割并用于当前几年的城市建设。也可以这样说，这不仅是提前预收，还提前预支了未来的土地收益。虽然很多专家认为地方政府一次性有了大量可支配收入可以集中力量来大规模进行城市建设，但不容忽略的是，城市建设中较高积累率带来的浪费、重复建设等现象趋于严重。土地资源是有限的，如果仅为获得短期的高额收益，必然会对子孙后代的利益产生无可辩驳的影响。

其次，从微观来分析，具体问题则有以下几点。

1)被征地农民的利益遭到不断侵犯。从导致土地储备收入与财政的关系的第二个成因来看，土地征用制毫无疑问会使农民的权益遭受严重损失。《中华人民共和国土地管理法》第二条　规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用，并给予补偿。《中华人民共和国物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征集集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。虽然法律规定了要对被征地者予以公平合理的补偿。但是从现实操作来看，农民靠卖地得到的收入非常有限。有数据显示，在征地的全过程中，地方政府土地交易所得占60%～70%，村一级集体经济组织得25%～30%，农民仅能得到全部收入的5%～10%。但是，在中国每征一亩田地就会有1．5个农民失业。按照《全国土地利用总体规划纲要》，2000年到2030年的这30年间，将会有5450万亩耕地被占用。也就是说，农民被征地后，不仅没有得到出让土地应该获得的合法收入，反而失去了赖以生存的生产资料——土地。而现在的社保体制并不完善，失地农民的生活在未来将完全得不到保障，以致形成就业无岗、种田无地、社保无份这种令人心痛的状况。

2)房价过高，房地产泡沫警报拉响。当前，我国大部分地方政府都是以土地储备收入来维持庞大的财政支出。而地方政府最为明显的表现就是推高房地产价格以得到两方面的利益。房地产商与地方政府利益的一致性也是造成我国房地产价格高歌猛进的一个重要原因。由于土地储备收入与财政的关系导致的土地价格翻番，房价只升不降无疑将扩大房地产泡沫。而对于普通消费者来说，购房力不从心从而影响社会和谐是不可避免的。

3)土地储备收入与财政的关系下，地方政府极易滋生寻租等腐败行为。

在土地运作的全过程中，可以滋生腐败行为的主要有压低地价和抬高市价两个方面。通过这样的土地炒作手段地方政府达到获得更多财政收入的目的。在这其中，不可避免一些地产商为了自身利益而大搞权钱交易，寻租涉租行为屡禁不止。

材料:土地储备收入与住房价格

2010年，在遭遇了史上最严厉的房地产调控后，北京的土地市场迎来了前所未有的丰收年。

据土地储备中心数据显示，截至2010年12月30日，北京市今年的土地出让金已达到1636．72亿元，以近150亿元的优势领先于去年地价收入最高的上海，成为今年土地出让金收入最高的城市，也成为全国唯一一个土地出让金超过1600亿元的城市。

据了解，2008年北京市土地出让金收入为502．7亿元，2009年北京市的土地收入为928亿元。2010年，北京市的土地收入同比增长76．37%，达到历史最高水平。

总价增长的同时，土地单价也明显提高。据北京市中原房地产经纪有限公司统计，2008年的土地楼面地价为3073．9元/平方米，2009年的土地楼面地价为3954．8元/平方米，而今年则增至5046．78元/平方米。其中，住宅类土地的楼面地价增速更为明显。2008年，住宅类土地楼面地价为3795．2元/平方米，2009年楼面地价为5836．6元/平方米，2010年则高达7353．9元/平方米。两年的时间，楼面地价几乎翻倍。

北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示，地价的增长和房价至今未能被抑制是相关的。他认为，地价上涨的主要原因之一就是土地供应不足。因此，他建议政府应该继续加大土地供应力度。

一位不愿透露姓名的业内人士预计，在目前供应格局很难改变的前提下，如果2010年房地产市场依然热度不减、货币流动性依然居高不下的话，北京市的土地出让金收入还将再创新高。

而且，北京并不是唯一一个土地收入突飞猛进的城市，上海、天津、武汉、成都等城市都出现了地价“大跃进”。

据CRIC统计数据显示，截至2010年12月29日，上海2010年收入土地出让金1477．25亿元，天津为900．83亿元，武汉为687．25亿元，成都为628．44亿元。而2009年，这4个城市的土地出让金收入分别为995亿元、622亿元、322亿元和296亿元。

也就是说，2010年北京、上海、天津、武汉、成都这五大城市的土地出让金总收入达到了5330．49亿元，比去年的3163亿元增幅达68．53%。

上述人士表示，部分城市土地出让金收入已经超过年度财政收入半数以上，在这种前提下，土地出让金的大幅增加，说明了地方政府对土地储备收入与财政的关系的依赖程度在进一步加深。

据北京市房地产交易管理网统计，截至2010年12月29日，2010年商品住宅共成交109621套，较去年全年178670套减少了近7万套，下滑38．8%。

“链家地产”首席分析师张月分析，与2009年楼市尚处在刺激消费、拉动需求的调控方向相比，2010年房地产市场显露出了疲态。第一，除1月份之外其他月份的签约量均低于2009年，这主要是由于2010年政策调控下有所萎缩，而2009年成交存在2008年累计需求释放的叠加成分。第二，与2009年月度成交量曲线平滑相比，今年新建商品住宅的签约波动较大，在一年内出现了三个波段，这说明宏观调控政策在抑制房价的同时，对成交量的干预影响非常大，例如5月和6月是本年度的最低点，9月的成交量几乎为6月成交量的3倍。

然而，虽然新房住宅的存量已达到10489套，但是开发商并没有在市场集中入市导致高存量的情况下对价格有所担忧，反而是高调涨价。据北京市亚豪房地产经纪有限公司的统计，2010年商品住宅成交价格已高达20455元/平方米，比去年上涨42．0%。

亚豪机构市场总监郭毅表示，价格上涨一方面对部分中低收入阶层购房产生抑制作用;另一方面对中高收入阶层购房产生了促进作用，持资产保值增值目的的购房行为开始增多。由于高收入人群选择的房产多为高端物业，这也成为拉动房价攀升的又一诱因。

同时，2010年截至12月30日，共有281个住宅项目获得了预售许可证，供应住宅合计87556套。期房商品住宅共成交了94532套，市场新增供应并不能满足市场的需求。

张月认为，2010年的新建商品住宅的供应与全年的销售量相比，对需求量的匹配更加难以满足。而从11月至12月中旬开盘的71个项目来看，开发商为规避预收资金监管项目，集中开盘能力相当强，一个半月的开盘数目比前3个月的总和还要多，也就是说温和捂盘造成了新增供应不能满足需求。不过，随着调控进一步深入，开发商的资金链条将会面临严峻考验，将会加大入市的步伐以加速回款。而目前存量住宅已突破10万套，未来的供应量会进一步加大。

中原地产分析，2010年春节过后，北京市二手房住宅的房源及需求量集中爆发，成交量节节攀升，虽然5月起受收紧政策影响，交易量出现一定回落，但随着7至8月价格回落后的平稳，交易量逐渐回升，最终引致9月底以来调控政策的加剧。

进入2010年，1月至4月二手房市场继续价格上涨的步伐，5月后受收紧政策影响，随交易量的大幅回落，价格开始步入下行通道，价格水平逐渐向2009年靠近。北京中原领先指数显示，2010年11月二手商品房价格为22975元/平方米。与2009年底二手房均价持平。

2010年北京二手住宅均价上涨主要集中在上半年，尤其是3、4月份，4月中政策收紧，受系列调控政策的影响，二手房价出现理性回归，遏制房价过快上涨的预期基本得以实现。

据伟业我爱我家的二手房成交客群构成数据统计显示:投资客群因为市场政策的导向作用年中出现大幅回落，全年其交易比重约为13．92%，跌至五年来的最低点。