从“租房人”到“购房者”

2.1.3　从“租房人”到“购房者”

1949年以来中国城市一直实行住房实物分配制度，住房建设资金靠国家计划投入所形成的资产是国家或单位的固定资产，而不是个人的财富，靠国家计划来决定积累与消费。城市居民是真正意义上的“无产者”，虽然享受了居住的待遇，但只能是租用单位或国家的公房，对自己所居住的房屋没有所有权，因此缺乏对其进行装修、装饰和经营的积极性。

自1979年中国开始经济改革以来，中国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，发展到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。⁽¹⁰⁾当时的广告上，也很少出现对消费者地位的描述，人们似乎不愿意公开向社会宣布自己的收入高于周围的人。

1998年以后，住宅消费主体由单位转向个人，房地产销售进入了“散户时期”；住宅消费逐步为中国城市居民所认可。中国内地居民的消费特点之一是排浪式消费。自80年代以来围绕中国内地居民的若干消费热点形成了三次消费浪潮，有力地推动了当时有关消费品的生产。2003年，中国人均GDP达到1 090美元，国内居民的财富积累达到了消费升级的临界点。⁽¹¹⁾从90年代起中国内地居民的消费热点已经逐渐转向住房和汽车消费，推动中国内地市场迅速进入第四次消费浪潮。

对于中国城市居民而言，至少有三种获得住房的方式：分配公房、通过市场机制购买商品房以及参加安居工程。1999年之前占主导地位的方式是由单位或市政府分配的低租金福利房，1999年底是中国住房分配体制上的转折点，所有的福利分房（包括市政府公房和单位公房）全部截止。公房租用者可以选择购买其所租用的单元房产权或缴纳更高的房租。公房出售、货币化分房和停止福利分房制度之后，住房成为个人最大的消费或投资项目，由个人决定其作为财富的积累与消费。事实上，在当今的城市中人们是在住房消费的同时形成财富的积累。居住者从“租房人”转化为“购房者”是房地产广告得以出现和发展的必要条件。

住房的重新私有化实际上是一种政府行为。作为国家经济改革的一个重要部分，房地产市场大规模进入普通市民的生活开始于国家城镇住房制度改革。南京市的住房改革主要包括：一是国有企事业单位停止以实物方式向职工分配住房，改为货币补贴。二是将原来职工租赁的公房出售给租赁者，并允许上市交易。这使得“市场”成为居民获得和改善住房的最重要途径。三是加快土地批租和旧城区改造工作，大力发展商品房。⁽¹²⁾这些政策执行的结果就是在1999年12月底结束国有公有住房出售后，商品房几乎成为城市居民得到居所的唯一来源。

城市居民从居住者到住房消费者的发展过程，决定了住宅产品的发展演变是必然的。消费需求影响着住宅产品的变化。20世纪90年代初期，经济不够发达，南京市人均消费水平较低，住房从无到有，许多居民对居者有其屋就已经很满足了，因此当时的消费者对住宅关心的问题是有房子住，后来收入增加以后，富裕起来的人开始对住房面积、住房的数量和客厅的大小有了不同需求。在满足了面积需求以后，对住的质量要求越来越高。以居住面积为例，经济发展水平较低的时候，人们购买住宅只是为满足简单的居住需求，因此面积方面没有太大要求；随后出现大面积流行时期，大面积大户型象征了身份和地位；再后来当人们的消费观念变得较为理性，其户型面积能满足自己需要，舒服实用即可，面积呈多元化发展态势。对居住户型的要求，表现着城市人文意识的觉醒：开发商对消费者作为人的尊重，同时也是科学技术进步的结果，使人的潜在需求得以成为现实。户型的变化，表明住宅产品不断改良和升级换代，人们将住得越来越好。

中国内地城市居民的居住状况决定了他们有强烈的购房欲望。1998年，75％以上的城市居民家庭住房面积仍低于60平方米，改善居住条件成为居民的急切需要。同时，城市居民的收入增长使购房成为可能。中国城市居民人均收入由1990年的1 523元增长到2000年的6 280元，十年增长了四倍多。收入增长造成城乡居民储蓄余额成倍增长，1992年中国内地城乡居民储蓄余额近1.15万亿元人民币，到2000年底城乡居民储蓄余额已达6.43万亿元人民币，其中82％是1993年以来的新增储蓄。中国内地城市居民的收入与房价比例已经进一步缩小。1999年中国内地城市居民的收入与房价比例是1∶5.8倍，而根据房改政策，收入与房价比在1∶4以上的城市都要给予居民货币补贴，中国内地还有不少城市本来的收入与房价比就低于1∶4，将使中国居民的收入房价比进一步下降，这些都有利于居民家庭购房。由于以上因素，造成房地产市场发生了根本性的变化：城市商品房的个人购买率迅速提高，市场购买主体转为居民个人购买，2001年9月城市商品房的个人购买率已达94％。⁽¹³⁾新的市场和新的购买主体全面形成。

1999年政府发布了《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准入制度所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策，使得开放交易市场的政策框架基本形成。1999年下半年开始，为抑制消费需求的下滑，采取了提薪、降息、储蓄实名制、征收利息税等多种手段，抑制储蓄增长，扩大即期消费。同时停止实物分房，实行货币分配的政策。按照“老房老办法、新房新制度”的整体思路，逐步推行住房货币化。这时，南京富裕起来的阶层已经不满足于温饱型的住宅消费，一些人开始勇于承认自己的居室有别于普通住宅，并希望和相近的群体共同居住。2000年以后，取消福利分房采用货币化分房的方式，使南京房地产市场已基本形成市场化的格局，过去享受福利租房的单位职工们，完全转变为了商品房的消费者。

新住房政策的执行，使城市居民们失去了租用低价福利住房的机会。面对迅猛发展的房地产市场，他们需要学习大量的新知识，形成新的价值观，以应对在房地产市场上遇到的各种各样的问题。本地报纸在宣传政策方面做了大量工作，房地产广告为推销住房而做的许多努力，也一点一滴地教育、影响着南京市民。推动着他们逐渐摆脱对“租房人”身份的留恋，向熟悉房地产市场规则的“购房者”角色转变。