区位的主要制约因素

5．2．1　区位的主要制约因素

CBD的主要服务对象不是城市普通市民，而是面向城市和整个地区的生产单位和经济机构，它的主导服务职能也不是生活服务，而是为整个地区市场、经济活动提供金融、信息、咨询、管理等“生产性服务”。因而，与城市商业中心的区位要求比较，CBD对城市普通市民分布的相对依赖程度并不高，CBD的区位选择往往需要在最佳经营环境和最低建设成本之间作决定。在城市对商务活动辐射力的预期影响下，拆迁成本和土地转让价格总体上与项目开发效益呈正相关关系。因而城市商务设施分布趋于利用土地价值相对较高的可开发用地，开发商通过提高项目规模、创造商务设施新型模式等手段，挖掘用地的商务潜力。

1）与城市总体格局相协调

与城市总体格局相协调是CBD区位选择的首要条件。现有城市公共中心体系对CBD区位影响较大，同时CBD本身即是城市公共中心体系的组成部分，因而CBD的区位选择要融入城市公共中心体系的可持续发展进程之中。一般情况下，城市中心地区是CBD区位的首选区域。因为在商务空间发展的初级阶段，中心区可开发用地充足，新的商务项目首先会考虑进入功能相近的公共设施集中地，或者与之紧邻发展。城市中心地区的商业经营模式、贸易和服务业的分布成为商务空间初始发展的基础。在城市经济稳步增长阶段，规划商务设施布局宜充分依托现有的功能格局，逐步扩大、提高功能强度和聚集水平。随着中心区可建设用地减少，商务项目将在中心区外围寻求新的生长点。

2）交通便捷

交通便利是商业及各种经营活动的基本条件，历史形成的城市商业区也是围绕各种交通中枢发展起来的。在城市建成区扩大、交通压力增加的同时，新的市内交通手段被引入城市，城市交通格局不断变化。当代城市的交通体系中，轨道交通、城市快速干道承担大量的交通负荷，由它们负荷的交通流量格局在传统商业区范围以外形成大量新的交通便利区。在城市商务设施容量发展有限时，商务空间总是首选交通集散便利的城市中心区集聚；而当城市贸易、金融、服务产业获得持续增长且城市中心地区交通拥挤、效率低下时，它们将立刻向这些新生的交通便利区扩散，城市商务活动重心偏移，甚至形成新的商务区。

3）可开发用地的分布与开发潜力

在原有城市空间环境中建构CBD，必须有足够多的且相对集中的可开发用地，以使CBD获得可持续的发展，达到应有的规模效应。城市更新的原则是低密度的、物质与功能老化的地区优先开发和改造，一定程度上可开发用地的分布和开发潜力，决定着一定时期内商务空间的分布形态和开发进程。当现有的亟待改造地段得到了开发之后，商务空间发展的目标将转移到相对易于重建的下一地段。城市商务空间扩张能力旺盛时，中心区周围不同难度的待开发用地分布格局也就是商务空间发展过程不同时期的布局形态。

4）其他环境因素

CBD的区位还受到环境因素的影响。大面积的水体、自然生态绿化、山地对商务设施的扩展有着阻碍作用，铁路站区及线路、低质量住宅与工业混合区通常也会产生相互排斥作用。与此相反，城市建成区、高尚住区的新发展方向对商务设施的发展有着强烈的吸引力。良好的周边环境将有利于CBD的有序发展，体现城市形象与视觉景观特色。

以上简略地分析了CBD区位分布的制约因素，在CBD的形成演化过程中，城市中心体系、交通格局、可开发用地和周边环境四大因素是保证其不断发展的重要条件，也是CBD形成其独特魅力的条件。