世纪年代新街口成为成熟的商业中心

7．1．2　20世纪80年代新街口成为成熟的商业中心

1）新街口成为商业中心区的原因

南京市在早期的历次规划建构中，曾多次提出新街口地区不宜作为全市的商业中心，而建议将市中心规划在新街口以北地区，民国时期甚至曾提出建在明故宫一带的超前之举。相对照南京市中心的现实发展而言，自20世纪30年代以来，新街口地区作为全市的商业中心始终保持着比较稳定的状态，并得以不断地发展壮大。造成这种情况的原因，是因为规划者受人为因素的影响，过分夸大城市向北发展对市中心区位的影响，而事实上，城市商业中心的发展主要是受城市的地理条件、社会发展、历史基础、经济条件等因素制约的。

（1）区位条件因素

自明代以来，南京城市中心就不断向北迁移，从最南面的外秦淮—中华门一带至夫子庙、太平北路、大行宫，最后到达新街口。在继续向北的发展过程中，商业中心的区位受城市现状条件较为明显的制约（图7．5）。在城市的东北部受玄武湖和紫金山自然地理条件的影响，鼓楼一带地形较为复杂，用地显得较为局促。城市的西北部，在新中国成立后的长期发展过程中，北京西路和北京东路一带已经形成了以省市行政办公为主导功能的区域。另外在鼓楼广场一带还有一定数量的高等院校和医疗、科研等单位，成为商业中心往北发展过程中难以逾越的屏障。

图7．5　南京中心区受到各方面制约只能在新街口发展，无法继续北移

（2）居民分布因素

民国时期南京市居民主要分布在城南一带，随着城市向北的发展和扩张，人口分布重心不断北移，根据20世纪80年代初期测算，南京市民分布重心在中山路西侧附近（图7．6）。城南依旧是高密度集中成片的生活区，越向北，生活区越分散，多工厂区，人口密度较低。新街口商业中心接近密集成片的城南生活区，与居民分布重心略有偏离，是符合商业中心区位的客观要求的。

（3）交通可达因素

早在南京近代化肇始时期，旧城与下关之间兴建的马车路与铁路即已形成新的南北向发展轴线。民国建都后，中山大道的辟建又大大加强了这条轴线的引力，新街口便位于这条轴线与中山东路的交叉点处。中山东路虽不如前者具有优越的区位优势，但亦不失为有吸引力的发展轴线。然而在市政府部门的严格控制之下，东城区作为预留地一直未被开发利用，因此，城市重心的迁移方向是由南向北而不是规划要求的由西向东。

图7．6　20世纪80年代南京城市人口分布重心

资料来源：吴明伟，孔令龙，陈联．城市中心区规划．

南京：东南大学出版社，1999

20世纪60年代末，长江大桥的通车和铁路总客站的建成大大增强了北城区的吸引力。随着城市的向北发展，规划者认为南京市商业中心有北移至鼓楼的趋势，因此在1978年“圈层式”规划中提出增辟鼓楼为商业中心，与新街口形成双核或哑铃式布局。事实上，虽然南京市的对外交通设施均在城北，城市商业中心依然位于新街口，不但没有向北偏离，反而向南偏离。除了居民分布因素外，还因为对外交通设施距市中心较远，在各对外交通设施位置有相应的设施为流动人口服务，故不构成对新街口商业中心的影响，而且新街口广场是南京的主要交通广场之一，交通很方便，可达性很高，同时又接近居民分布重心（图7．7）。

（4）历史因素

近代南京城市的发展是一个由内地向北沿江扩展的过程。直到20世纪中期，城中南一直是全市的居住中心区，全市的商业设施也大多集中于此。根据1984年商业调查情况来看，全市的商业网点有57%集中在这一地区，新街口在这一地区商业网络的支持和补充之下，形成了南京市最完整、最有特色、规模也占绝对比例的商业中心，其吸引范围几乎达到了整个南京市。除非城市的发展呈现跃迁式的变化，否则，原有的商业中心在城市向外围缓慢的蔓延过程中，其区位不会产生大的变化，只是规模和引力范围随之加大，并在不同时期、不同方向上表现出的发展速度和扩张规模有所不同（图7．8）。

图7．7　20世纪80年代新街口位于南京交通规划重心

资料来源：吴明伟，柯建民．南京市中心综合改建规划．东南大学建筑系，1984．8

2）新街口的功能形态

20世纪80年代以来，新街口作为南京市中心区的地位日益加强。1984年，东南大学建筑系对新街口地区进行了十分详细的调查，对其中心区规模、配置和空间形态都作了深入的分析，同时，对全市2 516个商业点和42个商场组成的商业体系进行对比分析，从营业面积、建筑面积、从业人员、营业额、职能构成等指标入手进行定量分析，最后对新街口商业中心区进行了归纳统计：划定三类中心等级，一类中心为新街口；二类中心有8个，分别为夫子庙、山西路、大行宫、热河路、三山街、鼓楼、太平南路和中央门；三类中心19个，为饮食服务和中低档商业区（表7．1）。

图7．8　新街口在近代（20世纪）南京城市的历史发展中逐渐占据了中心地位

资料来源：南京简史．南京：南京出版社，1995

表7．1　南京市28个商业区的综合规模比较

资料来源：吴明伟，孔令龙，陈联．城市中心区规划．南京：东南大学出版社，1999

统计数据结果表明，在南京28个商业节点组成的商业中心体系中，新街口的等级规模处于绝对中心地位，无论是从营业额、营业面积、建筑面积，还是以从业人员来看，新街口中心区都比第二位高出3～8倍，存在着悬殊的级差和构成区别（图7．9）。

在集聚效应的推动下，为了利用中心区的区位优势，各行业都为增加营业额而扩大在新街口的空间规模。1980年新街口商业总建筑面积超过7万m²，到1984年已扩大为10万m²。从构成类别来看，新街口以两大骨干商场——新街口百货商场和中央商场为核心，周围聚集了64家专业商店、13家食品店、14家饮食店、26家服务类商店，加上针对附近居民服务的配套类商业，组成了高、中、低层次齐全的综合商业核。此外，在新街口地区还密集分布了8处市级影剧院、5处书店，购物、文化、娱乐的高度综合化是山西路、夫子庙等其他中心相对单薄的功能构成所无法比拟的，这种综合性功能基础是新街口商业中心存在并获得进一步发展的不可动摇的因素。1986年新街口四环路的建成在一定程度上促进了商业活动向纵向方向的发展，在四环路东南侧相继建成了金贸大厦和香港城几个大中型商业设施，使东南片商业大型设施进一步集中，初步形成了商业步行区。

图7．9　20世纪80年代新街口在南京商业中心体系中处于绝对中心地位

注：图中灰色柱条为新街口

资料来源：吴明伟，柯建民．南京市商业中心等级体系分析．东南大学建筑系，1984．6

这一阶段，由于生产力发展水平较低，第三产业比重小，各类商务产业尚未形成，城市第三产业中占优势的仍是零售业，因此，在没有竞争产业的环境下，零售业得天独厚地占据城市地理区位、交通区位和人口区位的重心位置——新街口地区。

3）新街口用地结构

1984年，新街口中心区用地构成中，商务功能的金融办公用地仅有2．20hm²，占总用地的2．0%；商业、饮食、服务用地面积15．1hm²，占总用地的14．0%；文化娱乐用地12．84hm²，占总用地的11．9%；行政办公用地16．84hm²，占总用地的15．6%；非事务用地约47．54hm²，占总用地的44．1%，其中居住用地29．75hm²、医疗卫生用地6．29hm²、文教用地5．49hm²、工业用地3．08hm²、其他用地3．0hm²，分别占总用地的比例为27．6%、5．8%、5．1%、2．8%、2．8%；道路用地13．38hm²，占总用地的12．4%。

表7．2　1984年新街口地区用地结构

资料来源：吴明伟，柯建民．南京市中心综合改建规划．东南大学建筑系，1984．8

4）空间结构

图7．10　20世纪80年代新街口空间结构

资料来源：吴明伟，柯建民．南京市商业中心等级体系分析．东南大学建筑系，1984．6

20世纪80年代新街口空间布局比较简单（图7．10）。总体来看，大型综合商场大多占据区位良好的地段，并且相对集中，形成一个相对独立的中心。中山路是贯穿全市的一条主要南北干道，可达性很高，众多服装店沿其两侧分布，其次是食品、文化用品等专业商店；而一些工业自销门市部等非日用品商店处于可达性较差的一些地区，如新街口和大行宫之间的中山东路、长江路、珠江路和莫愁路上。另外，在中山路北段至傅厚岗一带，由于这一地区离市中心距离较远，也存在一定数量的工业品门市部；而一些小型的日用品商店一般比较均匀地分布在周围的居住区中，在闹市区出现的较少。大型商场是零售商业的核心部分，较小的商店和低等级的商业活动则趋向分类聚集，较高等级的趋向中心，较低等级的则远离中心。