世纪年代南京城市发展背景

7．2．1　20世纪90年代南京城市发展背景

1）城市建设发展情况

南京市“都市圈规划”明确指出，“南京是著名古都、江苏省会、长江中下游主要的中心城市，是江苏省的政治、文化、经济中心”。在第三产业布局及专项规划中，又进一步阐述了三产的发展目标，即“把南京建设成为全国重要的贸易、金融、信息和交往中心，重要的交通枢纽和外贸口岸，重要的科教基地、文化名城和旅游胜地”，这种特殊的性质和功能，使城市的具体内涵发生了明显的变化。

城市的发展突破了“圈层式规划”的发展框框，市区面积由1986年的867．2km²扩大到1995年的975．8km²（表7．3），把秦淮河以西的河西地区和仙鹤门—西岗地区划入城市建成区范围，南京市开始了以新区开发建设和旧城改造同时并举的城市建设历程。新区建设以河西居住区为主，在这一地区开发居住设施和水准较高的住宅小区，并且配套建设地区级的商业服务设施，经过多年来的大力开发，已初具规模。旧城改造主要针对城墙范围以内的地区，大力调整用地结构，重点是在城区内的几个商业中心，通过改造旧居住区、搬迁工业企业，大力充实第三产业设施用地，突出城市中心的商务功能地位。城市的用地结构发生了显著的变化，主要表现为市区工业用地和生产性用地逐年减少，商务活动用地和居住用地等非生产性用地比例逐年增加。当时，南京市总体结构可以概括为：外围地区，工业用地与交通用地含量较大；中间地带，居住、交通、商业、服务形成混合分布；核心地带，虽然居住用地所占比例仍然较大，用地也较为混杂，但商业用地、商务办公用地、行政办公用地的功能结构调整力度加大，分区的程度日渐明显。

表7．3　南京市区人口和用地规模

资料来源：南京市建设委员会，南京市统计局

固定资产投资力度加大，“八五”期间，全市固定资产投资完成640．7亿元，比“七五”期间增长2．3倍（表7．4）；南京新机场、快速道路系统等一批重大基础设施的实施，使城市面貌有了显著改观。1995年，南京市全年完成固定资产投资233．86亿元，是1985年的8倍，房屋竣工面积490万m²，其中住宅275万m²。“八五”期间，南京市加快实施“立体交叉，内外通畅，成环成网，快速便捷”的道路建设目标，打通了3条城市南北向通道，拓宽改建了24条卡脖子路，缓解了行路难的矛盾。全市新增拓宽道路30余条，新增道路长度52km。最显著的是1995年，全年完成城市道路建设工程16项，总长度约18．65km，总投资5亿多元，新增道路面积48万m²。至1995年，全市道路长度已达1 271km，人均道路面积增至5．6m²。对比1985年的情况，南京市在居住、市政设施、基础设施、城市环境等方面都取得了长足的长进（表7．5）。

表7．4　全市固定资产投资额（亿元）

资料来源：南京市统计局

2）土地开发情况

新中国成立以来，我国一直就实行着城市土地国有化政策，土地以行政划拨的方式满足城市用地者的需要，使用者不能自行转让也无需支付费用。1988年，宪法修正案正式认可土地使用权有偿出让的合法性，标志着国家对土地的所有权在经济上开始得到了部分实现，同时也表明城市土地的价值得到了确认，从而为土地商品化和市场化奠定了基础。1992年，南京市开始实行以土地批租为主的土地有偿使用政策，加快了城市大规模土地开发进程。1992—1996年，南京城区各级商业中心共批租土地110hm²，土地开发力度明显加大。当土地使用权进入市场并产生转移时，由于级差地租的影响，城市空间布局利用模式具备了广泛调整的可能性，从1992—1996年土地批租图中可以看出这种变化，在南京市各级商业中心，土地开发力度明显大于其他地区，商务用地的开发更是集中在商业中心区进行的。同时，土地收入也为城市公共基础设施的开发提供了重要的资金来源（表7．5）。

表7．5　南京市基础设施主要指标对照表

资料来源：南京市统计局

3）房地产开发情况

伴随着土地有偿使用制度而来的是新一轮的房地产开发热潮，虽然这期间受国家宏观调整政策的影响出现过波动和起伏，但整体依然呈现不断发展的态势。纵观10余年来市中心的旧城开发和改造历程，大致经历了以下三个阶段：

（1）“见缝插针”，即各单位自己择地，经规划部门批准后建房。由于建设单位缺乏整体意识，选址和规划只能在有限的范围内进行，因此往往使新建筑成了以后大面积整体改造的“钉子”。由于局部改造不可能同时进行外部市政设施配套建设而增加了城市基础设施的负担，多年来，矛盾越积越多。

（2）联合改建，即为了克服“见缝插针”的弊病，实行几个单位联建。改造的规模扩大，相应可以负担一部分市政设施的改造和小型的公建配套，但对某些规模较大的配套项目，如城市道路的拓宽、城市管网的改造就很难顾及了。这种方法，虽有一定的规模可依赖，但是对城市大环境的综合改善作用收效甚微。

（3）综合开发，即由开发公司实行统一征地、统一规划、统一设计、统一建设的方法。开发单位按照城市规划提供的设计要求进行建设，通过统一规划、合理布局、综合开发配套建设，完善了城市服务，改善了城市环境，城市改造纳入了综合开发的轨道之后，取得了巨大的成就（表7．6）。

表7．6　南京市房地产投资与固定资产投资额变化表

资料来源：南京市统计局