南京未来发展状况分析

9　南京CBD未来发展状况分析

21世纪以前，南京商务产业的发展一直集中在老城新街口地区，2002年，南京开始着手实施河西CBD的规划建设，这成为南京CBD发展布局的战略性调整举措。那么，新街口CBD是否已达到发展饱和？河西CBD能否在未来几年内成型？河西CBD与新街口CBD的关系如何协调？本章从新街口CBD本体分析入手，在与全国各CBD比较的基础上，分析南京相关商务产业的发展趋势，深入分析南京CBD未来发展状况。

21世纪以前，南京商务产业的发展一直集中在老城范围内，虽然居住和工业功能不断从老城迁移出去，但城市的中心服务功能一直保留在老城范围内，同时还包括大量的特殊用地。在功能扩散过程中，行政、军事、文化教育等非商务功能并没有纳入考虑。传统的城市中心——新街口，在南京建设国际化大都市的进程中，被城市总体规划明确了CBD地位。在经过20多年的建设后，其贸易办公、金融保险和专业化服务功能都得到加强，商务空间用地规模由1984年的不足1hm²发展到2003年的2．6hm²，新的商务功能在新的空间中扩张。据统计，20世纪90年代以来，主城区80%在建和已建高层建筑集中在古城范围内。在新街口最核心的小四环路内，就业岗位达到2．5万个，密度达到5万个/km²，而主城区平均就业岗位密度为0．53万个/km²，足以显示新街口人口和就业集聚程度之高。

2002年，南京提出河西新城区的概念规划，确定的规划范围是新秦淮河以北，外秦淮河和凤台南路以西，长江以东，总计占地55．7km²。按照规划确定的功能定位，将通过5～10年时间将“河西新城区建设成为现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区”，规划还确定了“以商务、体育、文化等功能为主的新区域中心”。随后，多个国家的设计公司应邀进行新城区中心的详细规划设计，其中确定河西新中心的商务办公面积占核心区全部建筑面积的50%，并明确提出CBD是新中心区的“实核”，这成为南京CBD发展布局的战略性调整举措。

2002年，南京已开始着手实施河西新城的规划建设，在CBD概念的带动下，河西地区由原来的成片农田发展成为商品房价格超过4 800元/m²的城建热点地区。那么，新街口CBD是否已达到发展饱和？河西CBD能否在后来的发展中成型？河西CBD与新街口CBD的关系如何协调？本章从新街口CBD本体分析入手，在与全国各CBD比较的基础上，分析南京相关商务产业的发展趋势，以深入剖析以上问题。