用地结构比较

9．1．4　用地结构比较

第5章中提到，在国内CBD的已建、在建、可建用地三者的统计表（表5．13）中，比重曲线构成了三种典型模式：月牙形、折椅形和滑梯形（图5．48）。其中月牙形结构有上海浦东、深圳福田、杭州、武汉等13个CBD，主要特征是可建用地比重大大超过在建用地，即CBD用地存量能满足当前建设强度下较长时间的开发；折椅形结构有深圳罗湖、广州天河、大连、福州等4 个CBD，主要特征是CBD内可建用地比重与在建用地比重大致相当，在同等开发强度下难以满足长时期的建设要求；滑梯形结构有重庆解放牌CBD，主要特征是CBD内在建项目用地大大超过可建用地，CBD活跃度极大，而用地存量已不多，在强大的开发速度下已难以为继，必须立即拓展或新建CBD。

图9．3　CBD内2003年立项的三个项目分布

资料来源：南京市规划局城中分局

南京新街口CBD内已建、在建、可建三类用地的比重分别为79．7%、8．3%、11．9%，其结构在月牙形和折椅形之间，即在建项目用地略低于可建用地总量，但是如果加上CBD内2003年开始立项、2004年完成拆迁的三个大型项目长江南北货用地（3．6hm²）、糖坊桥用地（2．6hm²）和邓府巷用地（4．5hm²）（图9．3），总计规模为10．7hm²，那么CBD内在建用地已达24．7hm²，占总用地的18．6%，而可建用地骤减为9．3hm²，占总建设用地的6．9%，结构曲线已呈明显地滑梯形，即当该轮开发建设完成以后，CBD内已没有足够用地存量来支撑商务空间的进一步聚集。

综上所述，新街口CBD总体规模未达饱和，用地强度颇高、用地存量难以满足多层次的建设需求，而交通组织又有先天的局限性，可以认为新街口CBD在未来发展中向外拓展已势在必行。然而，CBD的拓展有多种可能性，是由原地向周边摊大饼的扩展，还是定向扩展，或是跳出老城另建CBD？我们继续从21世纪初新街口CBD的活力入手分析。