土地整理项目可行性研究

2.1.1　土地整理项目可行性研究

2.1.1.1　土地整理项目可行性研究的作用

投资土地整理项目的目的就在于以最少的投资消耗取得土地整理最佳的社会、经济和生态效益。任何投资决策的盲目或失误，都可能导致重大的损失，因此，做好可行性研究显得尤为重要。从项目管理的层面上来说，进行土地整理项目可行性研究符合国际惯例，是落实土地整理项目管理程序的重要步骤，也是土地整理项目管理中的一项重要基础工作，在项目投资决策及项目运作中具有以下重要的具体作用。

1．为项目科学投资决策提供依据

通过对项目的可行性研究，调查了土地利用的现状，分析了项目投资的利弊得失，考虑了项目建设条件，研究了各项技术经济指标的可靠性，使政府或其他投资者可以清楚地判断项目投资是否可行，从而实现项目投资决策的科学化。

2．为编制项目规划设计文件提供依据

在可行性研究报告中，对土地整理项目的建设规模、主要建设内容、建设方案、计划工期和投资估算等都有较详细的说明，一旦可行性研究报告通过审查，就可以作为编制项目规划设计文件的依据。

3．为项目筹集资金提供依据

可行性研究报告中的投资估算与资金筹措，是土地整理项目筹集资金的主要依据。同时，对于其他投资土地整理项目而言，潜在的投资者都会以可行性研究报告作为是否向项目融资的重要依据，并依此作出决策。

4．为谈判和签订合同提供依据

土地整理项目涉及市政、水利、林业、交通、电力、规划、环保等若干部门，并需要施工、监理、设计等单位的参与，可行性研究报告就是这些部门和单位进行谈判并签约的重要依据。

此外，从国家宏观管理的角度考察，土地整理项目可行性研究是国家各级土地管理部门对土地整理投资实行调控、编制年度项目投资计划和项目预算建议的重要依据，因此，它也是确保国家利益及人民利益的重要手段。

2.1.1.2　土地整理项目可行性研究的步骤

参照国际上典型的可行性研究的步骤，土地整理项目可行性研究一般按照以下5个步骤进行(如图2-1所示)。

图2-1　土地整理项目可行性研究的步骤

1．筹划阶段

筹划阶段主要是提出项目建设的意向，明确项目目标，确定可行性研究的范畴和界限，如项目建设区域，主要措施、方案等。

2．调查研究阶段

本阶段包括实地调查和进行技术经济研究两方面的内容，核心是对项目进行实地调查和研究，并分别对调研内容作出评价。实地调查内容包括项目区的自然资源、社会经济条件、土地利用现状及现有基础设施等。技术经济评价主要包括新增耕地潜力、亩均投资量、新增耕地单位投资量等技术经济指标。

3．优选阶段

所谓优选也包含两个环节:优化和选择。这是可行性研究的一个主要阶段，是通过分析将前一阶段项目调研的各方面内容进行合理组合，设计出各种可供选择的方案。然后，根据方案选择的原则和标准，经过多方案的分析和比较，推荐最佳方案。

4．详细研究阶段

这一阶段将对推荐的最佳方案，即初选的最优方案进行更详细的分析和研究。包括复查和核定各项分析材料，对项目进行财务分析、风险分析等。

5．报告编写阶段

报告编写阶段是对前4个阶段工作的概括和汇总，可以按照统一的格式编制。要求编制出土地整理项目可行性研究报告，形成最终的书面报告，并交给项目委托或组织单位，至此，土地整理项目可行性研究工作结束。

2.1.1.3　土地整理项目可行性研究的基本内容

土地整理项目可行性研究是在对项目进行深入细致的技术经济论证的基础上对多种方案所作的比较和优选，以及就项目投资决策提出的结论性意见。因此，在内容上，可行性研究应能满足作为项目投资决策的基础和重要依据的基本要求。根据《关于组织申报国家投资土地开发整理项目有关事项的通知》(国土资厅［2001］64 号)的规定，土地整理项目可行性研究包括项目可行性研究摘要书、项目可行性研究报告文本和附录3个部分。

1．项目可行性研究摘要书

项目可行性研究摘要书是对项目可行性研究报告主要内容的简要摘录，主要内容及具体格式如表2-1所示。

表2-1　项目可行性研究摘要书　　单位:公顷、万元

续表

2．项目可行性研究报告文本

项目可行性研究报告文本是可行性研究报告的主体部分，主要包括以下内容。

1)项目概况

项目概况说明项目提出的缘由，建设的必要性和意义，明确项目类型、性质、范围、规模、工期及任务目标等。

2)报告编制依据

报告编制依据说明报告编制所依据的法律、法规、规章、地方国民经济与社会发展规划及其他相关基础资料(如有关行业技术规范与标准、地方相关规定等)。

3)项目区概况

项目区概况包括项目区的自然条件、自然资源、社会经济条件、土地利用现状和项目区基础设施状况5方面的概况。

4)项目分析

项目分析具体包括:①项目的合法性分析;②水土资源平衡分析;③项目区新增耕地潜力分析;④项目区土地适宜性评价;⑤项目区土地利用限制因素分析;⑥公众参与分析。

5)项目规划方案及建设内容

项目规划及建设需要说明的内容:①项目规划原则;②项目规划依据;③项目规划方案与总平面布置说明;④项目主要工程内容;⑤项目工程进度计划。

6)投资估算

投资估算是根据项目总体规划确定的项目建设标准以及项目所在地其他同类项目的建设投资，对项目的总投资作出的估算。需要说明投资估算依据、总投资及年度投资、投资进度计划。

7)项目区内土地权属调整工作方案

方案在明确项目区内土地权属现状的基础上，确定土地权属调整方案。

8)项目组织实施管理

项目组织实施管理包括组织领导机构设置、工程建设管理和资金使用管理3方面内容。

9)效益分析

效益分析对项目实施后可能产生的社会效益、生态效益和经济效益分别进行分析。

10)结论与建议

结论与建议对可行性研究作出总结和概括，并对需要进一步研究解决的问题提出建议和意见。

3．附录

附录包括附件和附图两个部分。附件主要包括根据《土地管理法》等有关规定，涉及土地开发审批的应附土地开发批准文件;附图主要包括县级土地利用总体规划图、项目区土地利用现状图和项目总体规划图。

2.1.1.4　土地整理项目可行性研究报告的编制要求

1．土地整理项目可行性研究报告的语言要求

可行性研究报告的语言运用要求准确、庄重、精炼、严谨、规范。

(1)准确:在使用语言表达意思时，真实确切，无假无错，褒贬得当，符合实际。

(2)庄重:语言要郑重严肃，是非清楚，平直自然，严禁浮华夸饰，刻意渲染，堆砌词藻。

(3)精炼:简明扼要，繁简得当，当详则详，当略则略。

(4)严谨:语言确切、分寸得当、细致周密。

(5)规范:使用规范化的语言，严禁使用口语词、方言词或自造词句。

2．土地整理项目可行性研究报告的撰写要求

土地整理项目可行性研究报告是一种专业性、综合性、逻辑性很强的专业报告，具有特定的规律性。编制项目可行性研究报告除了必须遵从一定的程序，使用特定的文体，严格按照编写提纲组织结构，达到文通字顺、观点与材料统一、层次分明、结构合理等写作要则之外，还必须符合下述基本要求。

1)报告必须符合党和国家的路线、方针、政策、法律、法规

首先，党和国家的方针、政策、路线是我们一切工作的总则和总纲领，是我们进行一切宏观决策和微观决策的前提和基础。可行性研究报告的内容必须与其相一致，不得相互抵触。其次，投资项目可行性研究报告，要符合土地整理行业、土地整理产业的有关法规、条例及部门规章。因为它们是管理与指导土地整理行业的直接政策，必须遵从。第三，可行性研究报告内容还要符合其他一些经济管理部门的法规与规章。所以要加强横向联系求得协调一致，避免矛盾冲突。

2)实事求是，符合实际

土地整理项目可行性研究的分析与结论必须坚持实事求是，符合实际的原则。遵循客观事物的本来面目，从实际出发，根据需要与可能设定行动方案。可行性研究报告的各种基础数据、基础材料，所使用的分析研究方法，必须可靠真实，有据可查，有其出处。严禁为了达到某种目的，随意编造，盲目估计，偏离现实。否则势必导致错误的结果，得出不正确的结论，使项目决策失误，造成损失。

3)讲求效率，注重时效

土地整理项目可行性研究是一项十分复杂的系统分析工作，一般所需时间较长。但就我国土地整理的目标而言，则应尽可能快速完成，以便把握时机，尽快实施项目，取得效益。否则拖沓、松懈，可行性研究时间过长，则可能使可行性分析结果由于时间的推移，市场的快速变化而与实际相差甚远，贻误项目实施。

4)深浅适度，繁简得当

可行性研究报告应当具备指导项目工程实施和管理实践的功能，是土地整理项目的行动纲领，因此，要求有一定的深度，以满足项目实施的需要。可行性研究报告过于简单则可能导致工程实施问题迭出，无所适从，朝令夕改，互不配套，造成社会资源浪费，然而投资项目可行性研究报告毕竟不是项目实际工程设计与管理实践，因而没必要也不可能过深过细。对于一些结果明确、容易解决的问题，可行性研究报告可不涉及，不作分析，只作概略说明。

3．土地整理项目可行性研究报告的编制步骤

根据在国家层次上指导全国投资项目可行性研究工作的规范性文本《投资项目可行性研究指南》的规定，土地整理项目可行性研究报告的编制包括以下8个步骤。

1)签订委托协议

可行性研究报告编制单位与委托单位，就项目可行性研究报告编制工作的范围、重点、深度要求、完成时间、费用预算和质量要求交换意见，并签订委托协议，据以开展可行性研究各阶段的工作。

2)组建工作小组

根据委托项目可行性研究的工作量、内容、范围、技术难度、时间要求等组建项目可行性研究工作小组。

3)制订工作计划

内容包括研究工作的范围、重点、深度、进度安排、人员配置、费用预算及可行性研究报告编制大纲，并与委托单位交换意见。

4)调查研究收集资料

各专业组根据可行性研究报告编制大纲进行实地调查，收集整理有关资料，包括向市场和社会调查，向行业主管部门调查，向项目所在地区调查，向项目涉及的有关企业、单位调查，收集项目建设、生产运营等各方面所必需的信息资料和数据。

5)方案编制与优化

在调查研究收集资料的基础上，对项目规划方案、建设内容、投资估算、实施方案、项目组织机构设置、资金管理等，研究编制备选方案。进行方案论证比选优化后，提出推荐方案。

6)项目评价

对推荐方案进行环境评价、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，应对原设计方案进行调整或重新设计。

7)编写可行性研究报告

项目可行性研究各专业方案，经过技术经济论证和优化之后，由各专业组分工编写。经项目负责人衔接协调综合汇总，提出可行性研究报告初稿。

8)与委托单位交换意见

可行性研究报告初稿形成后，与委托单位交换意见，修改完善，形成正式的可行性研究报告。