土地整理项目评估

2.1.2　土地整理项目评估

土地整理项目评估是在可行性研究的基础上，由项目决策部门、利益相关部门等在批准投资前对土地整理项目进行全面技术经济分析和再评价的一个过程。实质是对可行性研究进行的可行性研究，因此，土地整理项目评估亦称为土地整理项目可行性评估。

土地整理项目评估的目的是审查项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，提出项目可行与否、投资与否的建议，供决策者参考。

2.1.2.1　土地整理项目评估的作用

土地整理项目评估主要是项目法人之外，其他主要决策者或者利益相关者(非政府投资土地整理项目的投资者)对项目的全面审查，是其权益的体现。例如，政府作为土地整理项目的投资者，必须考虑项目投资的合理、效益及效率。否则投资不合理，就会影响土地整理的效益甚至农业的发展抑或国家土地管理市场的发展。政府对土地整理项目的评估，是站在国家的立场上对项目的审查，是根据政府及全局的利益作出的决策，旁人无法代替。政府根据自身对项目的评估，可以对项目法人提供的可行性研究报告提出不同的意见，决定项目可行与否、投资与否，也可以弥补和纠正可行性研究的失误。

如果土地整理项目涉及两个及以上的投资者，如政府和社会企业，该项目就需要接受两个及以上投资者的共同审查。可见，项目评估并非可行性研究的又一次简单重复，而是投资者追求效益和效率的工作方法，是市场经济的投资机制中互相监督、互相约束、互相促进、互相印证的方法，客观上起到了科学决策、提高项目成功率的作用。

2.1.2.2　土地整理项目评估的内容

项目评估的内容由项目的性质和评估的目的所决定，不同行业评估内容也不完全一致。例如，不同的投资者对评估的内容就有不同的要求，政府部门与银行对评估内容的侧重点就有所区别。

土地整理项目主要是政府投资项目，其他融资渠道的土地整理项目一般也参照政府投资土地整理项目进行评估，只是这类项目除考虑国家利益外，还要考虑投资者自身的利益，关心投资的回收及其财务效果。

从政府角度而言，土地整理项目评估一般包括以下内容。

1．投资项目的必要性评估

这是土地整理项目首先要解决的问题，也是项目评估首先要解决的问题。主要从国民经济和社会发展的宏观角度论证是否符合国家产业政策，是否有利于促进农业可持续发展;从耕地保护的角度论证是否有利于实现耕地总量动态平衡;从项目的总体效益角度论证能否促进地区的经济发展;从社会可持续发展的角度论证能否改善生态环境等。

2．项目建设条件评估

评估中必须重视项目建设条件的研究评价，否则，即便理论上经分析研究再好的项目，如果不具备建设条件，也难以成功。项目建设条件包括项目实施地点的配套基础设施、技术人员力量、组织管理体制及组织机构等。

3．项目规划设计及技术评估

项目规划设计及技术评估旨在对规划设计方案及技术方案进行审定，以确定项目整体布局的合理性、可行性和建设技术的先进性和适用性。

4．项目效益评估

政府部门对项目的评估侧重于项目的经济、社会、生态影响评价，故而效益评估是重点内容。首先，论证投资估算是否合理、正确，资金筹措的安排是否可行;其次，从国家宏观角度，分析项目对整个国民经济带来的效益，评估资金是否得到了合理有效的利用;再次，土地整理项目还要特别注意社会、生态效益，如增加农民收入的效果、农作物生长环境的改善等。

5．项目效益评价

效益评价是项目评估的重要内容，效益高低也是选择项目的重要指标。在进行土地整理项目效益评价时，不能偏重于项目的经济效益，要注重项目的综合效益，特别是项目的社会效益和生态效益。

6．项目不确定性评估

受自然及社会的制约，土地整理项目涉及的不确定性因素较多，风险的存在使得项目的效益具有不确定性。因此，需要在项目效益评估的基础上进行盈亏平衡分析、敏感性分析等概率分析，明确项目效益变化的范围，以利于提高项目决策的可靠性和有效性。

2.1.2.3　土地整理项目评估的程序

土地整理项目评估的程序如图2-2所示。从图中可以看到，土地整理项目的评估由初审和详细审查两个阶段构成。

初审是对项目可行性研究报告的粗略审定和核实，主要有以下3方面的内容。

1．可行性研究报告编制机构的资格审查

首先，承担编制报告的单位应具有雄厚的技术力量和丰富的实际经验，并拥有一定的装备条件;而且，承担可行性研究的单位不得同时参与对该可行性研究报告的审查。其次，编制报告的专家的职称结构、专业结构应能覆盖项目的主要方面，具有高度负责和严肃认真的态度。

图2-2　土地整理项目评估的程序

2．是否遵循基本原则的审查

是否遵循基本原则的审查具体包括以下3个方面。

1)科学性原则

这是指依据科学的方法和认真的态度来收集、分析和鉴别原始数据和资料，根据科学的依据对每项技术与经济分析作出决定，可行性研究报告及结论合乎逻辑。

2)客观性原则

这是指可行性研究必须根据建设的要求和具体条件进行分析和论证。

3)实地调查原则

这要求承担可行性研究的专家在初始报告前就必须深入实地调查，取得第一手资料，并将实地调查贯穿至可行性研究报告编制的结束。

3．可行性研究报告编制依据的审查

主要审查可行性研究报告的编制依据是否充足，是否依据了国家和地方的相关规划、相关政策及相关法律、法规;是否有经国家批准的相关规划和报告;是否符合国家环境保护的规定和要求;是否充分考虑了项目所在地各方面的基础资料;是否依据了相关的国家、地区和行业的标准等资料。

在详细审查阶段将具体开展对项目的审查分析与论证工作，需要完成以下环节。

1．汇报阶段

这一阶段的重点是让评估团成员全面了解所申报土地整理项目的基本情况。项目可行性研究报告的编制单位和项目申报单位都需要分别汇报，汇报侧重点不同。前者汇报的内容应侧重于项目立项的总体汇报、所申请项目可行性研究的过程、可行性研究重点的专项汇报、存在的问题以及对项目的总体评价。后者汇报的内容则侧重于项目建设的必要性、可行性及具体实施方案等内容。

2．答辩阶段

评估团成员就上述各方的汇报，提出问题或质询，由汇报者在现场或限定时间范围给予口头或书面答复。供评估团进行评估时参考。

3．座谈阶段

评估团成员针对各方汇报的重点和问题，深入项目实地进行专门的访谈，访谈对象可以是农民、当地专家、行政管理人员等。必要时还可以同当地环保部门进一步交换意见。

4．专家评审

评审的重点应集中在所申报项目及其可行性研究中的关键参数和重要问题，听取评估团专家意见。

5．实地勘察

它要求评估专家对项目可行性研究报告及汇报质询中的重点、难点和问题进行实地调查。