的背景分析

第一节　商业地产（购物中心）的背景分析

要对购物中心进行产业或业态环境的调查，首先必须了解购物中心的产业环境，本节将重点阐述和分析我国和上海购物中心的类型、现状及发展趋势。

一、购物中心所处的经济社会环境分析

（一）全国商业地产发展迅速

1.房地产开发投资增长加快

据统计，2007年我国全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25．8%，增速稳定。

其中，房地产开发投资增长进一步加快，2007年全年完成25280亿元，增长30．2%，高出同期城镇固定资产投资增长率4．4个百分点，增速上升7．4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21．5%。2008年1—2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的50．3%，同比上升3．9个百分点。房地产投资同比增长32．9%，增幅提高8．6个百分点。

2.商业用房投资总额与消费品零售总额同步增长

2007年，全国商业用房的投资总额是2775．56亿元，同比增长17．9%，连续3年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16．8%的增长幅度非常接近。

3.商业地产行业特点

2007年，中国商业地产行业呈现以下特点:一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场价格相对平稳；二是市场结构的区域性差异较大，以京津沪2007年投资额增幅为例，北京略高于10%、上海为2．5%、天津则为78%。这是因为北京奥运预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。

（二）购物中心为商业地产商的发展开辟了巨大的空间

20世纪90年代，随着以美式摩尔（购物中心）为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都在筹划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展开辟了巨大的市场发展空间。从那以后，商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，悄然成为房地产市场的新宠儿。在这一背景下，中国商业地产迅速掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产等均成为商业地产投资的亮点。

二、国内购物中心市场分析

（一）国内购物中心发展轨迹

20世纪80年代末期，有许多称为购物中心的商场，如北京西单购物中心、北京赛特购物中心都纷纷成立，但它们都只有购物中心之名，而无购物中心之实。其既无应有的功能，也无必需的规模，因此都不能算是真正意义上的购物中心。直到90年代中期，随着上海港汇商城、广州天河城、北京国贸中心的陆续建成开业，我国内地才开始拥有了一批真正的购物中心。这些购物中心的经营内容突破了单纯百货店的模式，将小规模的娱乐、餐饮项目引入建筑体内，取得了一定的成功，并相继带动了内地各大资本的跟入，各地纷纷上马建设购物中心。应当指出的是，这一时期国内城市化水平明显提高，城市化率超过40%，因而商业向几何中心发展的趋势不可阻挡。

（二）国内购物中心发展现状

2004年，我国在《零售业态分类》（GB／T181062004）中，把购物中心列为我国18种零售业态之一，根据我国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。

据不完全统计，至2007年底，全国已开业和正在投产建设的大型购物中心项目共有400多个，其中有70%左右分布在北京、上海、广州等国内经济发达城市。全球建筑面积最大的10个购物中心里面，中国就占了4个。

数据显示，在现有运营的购物中心中，经营状况好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型购物中心的经营状况更是表现一般。

（三）国内购物中心发展趋势

根据我国国情和国内购物中心发展的现状，未来购物中心的发展应朝以下几方面进行努力:一是改变单一的封闭式建筑模式，发展具有开放式建筑格局的购物中心；二是改变重“购物”轻“休闲”的模式，发展具有丰富休闲功能的购物中心；三是改变“贪大求全”的现象，发展具有特色主题的中小型购物中心。

购物中心已经逐渐发展成为国内商业地产主流，从长远来看，郊区的购物中心和社区型购物中心将是国内商业地产开发商主要的开发方向。再就是中小购物中心将会有很大的发展空间，其主要原因是土地成本的不断上涨。中国房地产价格迅速涨高的背后是土地价格的大幅上升，国内商业与住宅用地出让制度基本未进行区分，全部统一实行招拍挂的政策，使得近几年商业地产开发成本大幅增加。据统计，2008年地价水平总体上涨，居住地价趋向稳定。一季度全国主要城市综合地价水平为每平方米1778元，同比上涨12．12%，涨幅比上季度高0．21个百分点；环比上涨1．54%，涨幅比上季度低1．67个百分点。在这种情况下，取得土地的发展商在进行购物中心开发时，会更为关注项目未来的运营效率，以便取得更高的租金收益来平衡较高的成本投入。相比大型购物中心而言，中小购物中心通常会有更高的平均租金表现，因此其更能成为开发商乐于选择的对象。

三、上海购物中心现状分析

在经济总体向好、消费水平不断提高的背景下，上海购物中心产业的发展势头迅猛。目前，上海的购物中心产业的发展在全国处于领先地位。

（一）上海购物中心发展现状

自20世纪90年代初上海出现首家购物中心以来，已走过近20个年头，购物中心从起步走向快速发展，态势良好，并且已经拥有一批成熟的、富有特色和个性的购物中心。

1.数量与面积

据统计，截至2007年末，上海购物中心开业营业数已达54家，比上年增加14．9%，建筑面积647．35万平方米，比上年增加11．78%，单体平均建筑面积11．99万平方米；在建的购物中心28家，建筑面积414．66万平方米，单体平均建筑面积14．81万平方米。预计2010年上海购物中心将达到80至100家，建筑面积将达到800至1000万平方米。

从新建购物中心数量上和建设规模上来看，自2002年以来，有逐年上升的趋势。据2007年初预测，当年新建开业应达20家左右。但由于建设周期等原因，截至2007年底新开业实际只有7家，是2000年以来增幅最小的一年。延迟开业的购物中心将在今后2～3年内陆续开业，因此，2008～2010年可能是新开购物中心较集中的年份。

2.营业收入

上海购物中心年营业收入保持两位数增长，占社会零售商品总额比重逐年上升，2007年达到10%，预计到2010年将达到15%～20%左右。

3.分布区域

按照区域划分来看，购物中心分布呈两头大、中间小。即内环线以内和外环线以外居多，内环线以外至外环线以内偏少。究其原因有两方面:一方面中心城区不少购物中心前几年是由原百货大楼改建而来的；另一方面由于郊区零售业与市区相比力量相对薄弱，加上市区零售业高密度和惨烈的竞争，使大型零售设施在郊区有较大的发展空间。

此外，郊区经济的发展使郊区大多成为人口导入区，新城镇的建设推动了郊区商业的发展。鉴于郊区零售业有更大的发展空间，因此购物中心已成为郊区零售业发展的重要内容。资料表明，从地区分布来看，新建设的购物中心有从市中心向周边扩散的趋势。

4.类型

根据上海的实际情况，依据其地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能等，购物中心的类型大致可分为都市型购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心3种。

（二）上海购物中心发展的特点

上海购物中心发展有以下几方面的特点。

1.营业业绩逐年上升，社会影响力日显

据统计，2007年54家已开业购物中心总营业额达440亿元，同比增长44．1%；如剔除2007年新开业的购物中心，2006年已经开业的47家购物中心，2007年总营业额达414亿元，同比增长35．5%。

2.空置率持续下降，租金大幅上扬

由于市场对市区购物中心物业的需求强劲，购物中心物业市场空置率持续下降，2007年第三季度末达到3．3%，比2006年同期下降7．4个百分点，较半年前下降2．8个百分点。2007年第三季度，上海购物中心底层租金达到每月每平方米128．0美元，较2006年同期大幅上扬14．8%，相比于半年前亦增长了6．1%。

购物中心数量和业绩持续连年增长，也为社会提供大量的就业机会。如果按照每30平方米提供一人就业的话，上海购物中心就可以安排约21．6万人就业，对缓冲社会就业压力和创建和谐社会做出一定的贡献。

3.调整与创新成为永恒主题

上海购物中心的调整与创新几乎贯穿于购物中心日常运营的全过程。部分购物中心进行了较大结构性的调整，其中不乏通过调整使购物中心发生了质的变化的案例，缩短了市场培育期，较快地走向盈利期。例如，正大广场、华润时代广场、新世界城、龙之梦、无限度（原大上海时代广场）等购物中心，2007年都经历了一个较大的调整，并取得了较好的成效。

4.社区型购物中心有较大的发展潜力

前几年，涌现了百联集团南方和西郊两大购物中心的成功案例，验证了社区购物中心在上海新一轮商业发展中的广阔前景。其后，南方商城购物中心又为扩建项目投资3．2亿元，建成后的商业面积将增至14．4万平方米，比原来扩大近一倍。

购物中心从中心城区开始向社区扩散成了近几年发展趋势。继2006年4家社区型购物中心开业后，2007年又有嘉定罗宾逊广场、南汇的豪布斯卡、闵行的汇恒大厦和嘉茂购物广场4家社区购物中心相继开业。而原来的区域性购物中心，如港澳购物中心、芳汇广场也都在逐渐向社区型购物中心转型。

社区型购物中心所占比例越来越大，据统计，截至2007年年底社区型购物中心已经建成开业18家，占已建购物中心的33．4%。其中，2007年新建社区型购物中心4家，占新建购物中心总数57．1%。在建购物中心28家，其中社区型购物中心就有12家，占在建购物中心总数的42．8%。

5.购物中心成为拉动郊区商业发展的主角

由于郊区人口骤增，从2003年至2007年的5年内，购物中心正以20%的增长率进入内中环区域，并且已向外环延伸。因此，一些内中环以外区域的商业项目也非常具有发展潜力，开始吸引有实力的房产商、大的商业集团和海外投资者的关注。

据统计，2003年位于中心城区的购物中心占购物中心总数的57%，而到2007年只占购物中心总数的37%。郊区购物中心近年来增长速度加快，2003年只有2家，2007年上升到16家。2003年底统计显示，宝山、嘉定、南汇、松江、奉贤、青浦、金山还是空白，如今已经拥有21万平方米的松江开元地中海广场、14．8万平方米的宝山安信商业广场、10．6万平方米的南汇富客斯·豪布斯卡名品村、奥特莱斯品牌直销广场等。从发展趋势来看，郊区的购物中心的数量和体量增速加快。

（三）制约上海购物中心发展的因素

目前，有三大因素制约了上海购物中心的发展。

1.单体规模追求大型化

近年来，有的地区在建设大型购物中心过程中，因片面追求大型化，因而出现因资金链断裂，成了烂尾楼。

据统计，截至2007年末在上海市已建开业的54家购物中心中，10万平方米以上的购物中心就有26家；在建的28家中，建筑面积在10万平方米以上的就有17家。

2.定位、商品和服务缺乏个性

上海不少购物中心的定位如同“拷贝”，开业之后才感觉到自己的定位与周边实际情况错了位，往往在开业不久就面临较大的调整，不仅浪费了人力、财力，而且错过了最佳销售时机。例如，2006年新开业的11家购物中心，商业面积占总面积的31．7%，而这11家购物中心在2007年的营收只占总营业收入的11．6%。

3.人才极度缺乏

购物中心是集百货、餐饮、超市、娱乐、文化等为一体的新型的综合商业设施，对其开发运营管理的要求极高。随着诸多大型购物中心的开张，对购物中心经营管理人才的需求也急速上升，因此，购物中心专业人才的培养将成为行业发展的重中之重。