物业项目投标

项目一　物业项目招标与投标

知识目标

1．理解物业项目招标与投标的意义；

2．了解物业项目招标的工作流程；

3．掌握物业项目招标文件的基本内容和编写要点；

4．了解物业项目投标的工作流程；

5．掌握物业项目投标文件的基本内容和编写要点。

能力目标

1．写物业项目招标公告（邀请书）的能力；

2．根据物业项目招标的要求编写招标文件的能力；

3．根据物业项目招标工作流程组织实施招标工作的能力；

4．根据物业项目招标文件要求编写投标文件的能力；

5．根据物业项目投标工作流程组织实施投标工作的能力。

【引导案例】

2008年3月，万佳居业房地产开发公司对金风苑住宅小区8幢商品房进行开发建设，2009年5月，房屋竣工验收之后，为获得更多利润，万佳居业公司将小区前期物业服务业务委托给其子公司——安家物业服务有限公司。业主陆续入住之后，发现小区内经常垃圾遍地无人打扫，并且时常发生盗窃事件，业主们非常不满。在得知安家物业服务有限公司是万佳居业公司的子公司之后，业主们认为，正是由于开发公司为了自己的利益，未能公开招标，使资质好的物业公司无法进入小区，造成了小区物业服务质量很差，影响了业主们的正常生活。于是业主们向房管局投诉，要求撤销与安家物业服务有限公司的前期物业服务合同，通过招投标的方式选聘物业公司，并对万佳居业房地产开发公司给予处罚。

请问：开发商必须通过招投标方式选聘前期物业服务公司吗？

开发商选聘前期物业服务企业有两种方式，一种是招投标方式，一种是协议方式。在实践中，许多开发商为了“肥水不流外人田”，习惯于自行成立物业服务公司，管理自己开发建设的住宅物业，这往往难以保证物业服务的质量。因此，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。原则上，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，不过对于投标人少于3个或者住宅建设规模较小的，可以采用协议方式选聘，但必须经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。因此，即使是开发商自己投资成立的物业服务公司，其能否为开发商建设的住宅小区提供服务，也不是开发商说了算，也要凭借其自身的资质与实力接受公开、公平与公正的选拔。

典型工作任务一　物业项目招标

【任务描述】

物业管理的招标，是指物业的所有权人或其法定代表（房地产项目开发商或项目业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理服务合同的过程。完成物业项目招标工作任务，需要经过成立招标工作小组、编制招标文件、发布招标公告、组织开标、评标等一系列工作过程，最终确定中标单位并与之签订物业管理服务合同。

［典型工作任务案例］

青江市蓝山之家住宅小区是隆源房地产开发公司开发建设的住宅小区，2009年3月竣工，即将交付使用。为加强该住宅小区的物业管理，隆源房地产开发公司决定采用社会公开招标方式聘请物业服务公司进行管理。

（一）小区规划建设的基本情况

1．总占地面积70396平方米。总建筑面积110340平方米。

2．多层住宅楼共24栋，单元式住宅1036套（其中四室二厅126套、三室二厅28套、三室一厅455套、二室一厅427套），公寓210间。

3．综合楼1栋（金源大厦，产权属隆源房地产开发公司），建筑面积10336平方米，其中菜市场建筑面积1765平方米。

4．公用设施及公共场所（地）情况：

（1）道路：车行道9646平方米，人行道7186平方米。

（2）绿化面积53920平方米。

（3）污水管长1809米，污水检查井286座；雨水管长2367米，雨水检查井261座，雨水进水井71座；化粪池6座；垃圾箱25个。

（4）路灯22盏。

（5）体育设施：篮球场1个，占地面积500平方米；门球场1个，占地面积300平方米。

（6）停车场3个，总占地面积2081平方米，车位272个。

（7）非机动车库建筑面积3739平方米，可停放自行车、电动车、摩托车850辆。

（二）物业管理的内容

1．房屋的使用、维修、养护。

2．小区内共用设施、设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、走廊、非机动车库、园林绿化地、沟、渠、地、井、管道、停车场等）的使用、维修、养护和管理。

3．清洁卫生。

4．公共秩序维护。

5．便民服务网点及住宅区内所有营业场所（含综合菜市场的物业管理及收取管理费）、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护。

6．小区内车辆行驶及停泊。

7．社区文化活动。

8．住宅区档案资料管理。

9．法律政策及合同规定的其他事项。

实务活动一：物业项目招标公告（邀请书）的撰写

［活动目的］

1.熟悉物业项目招标公告（邀请书）的内容和基本要素；

2.熟练掌握物业项目招标公告（邀请书）的撰写。

［活动内容与要求］

活动内容：

根据典型工作任务案例，以隆源房地产开发公司的名义拟写蓝山之家住宅小区物业管理招标公告或投标邀请书。

要求：

学生每人根据确定的招标方式撰写一份招标公告或投标邀请书。

［成果与检测］

1.学生每人提交一份招标公告或投标邀请书；

2.教师选出若干份招标公告或投标邀请书，并组织学生进行课堂展示交流；

3.教师对课堂展示交流进行评析。

实务活动二：物业项目招标文件的编写

［活动目的］

1.熟悉物业项目招标文件的内容和基本要素；

2.熟练掌握物业项目招标文件的编写方法。

［活动内容与要求］

活动内容：

根据典型工作任务案例，以隆源房地产开发公司招标小组名义编写蓝山之家住宅小区物业管理招标文件。

要求：

将学生按4～6人划分成小组，模拟隆源房地产开发公司招标小组，分组完成招标文件编写工作。

［成果与检测］

1.每一小组提交一份蓝山之家住宅小区物业管理招标文件；

2.教师选出若干份招标文件，组织学生进行课堂展示交流；

3.教师对课堂展示交流进行评析。

【知识帮助】

一、物业管理招标概述

（一）物业管理招标的概念

招标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易形式，是市场经济发展到一定阶段的产物。

物业管理的招标，是指物业的所有权人或其法定代表（房地产项目开发商或项目业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理服务合同的过程。

物业管理招标实质上是物业管理权的一种交易形式。对于新建的住宅物业项目，由于业主大会还没有召开，业主委员会还没有成立，因此，选择物业服务企业往往是建设单位或开发商通过招标来实施的。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”按此规定，招投标的方式是选聘住宅小区物业服务企业的主要途径。

（二）物业管理招标的类型

可从不同的角度将物业管理招标分为以下3种类型。

1．居住物业招标和非居住物业招标

根据物业类型的不同，可以将物业管理招标分为居住物业招标和非居住物业招标两大类。

居住物业招标包括多层住宅、高层住宅和别墅等类型项目的招标。

非居住物业招标包括商业区、写字楼、工业区、医院、学校和码头等项目的招标。

2．整体物业服务项目的招标和单项物业服务项目的招标

根据服务内容的不同，可以将物业管理招标分为整体物业服务项目的招标和单项物业服务项目的招标。

整体物业服务项目的招标是指由所聘物业服务企业对招标物业提供全方位的常规物业管理服务。如对房屋共用部位、共用设施设备、公共秩序维护、绿化和卫生保洁等进行综合性的维修、养护和管理。这类物业服务项目招标时，只有具有相应资质的物业服务企业才有资格参与投标。

单项物业服务项目的招标是指由所聘物业服务企业对招标物业常规物业服务项目中的某一项或某几项进行管理和服务。如招标人选聘一家企业对卫生保洁或秩序维护进行管理。这时物业服务企业或其他的专业公司均有资格参与投标。

3．全权管理项目招标和顾问项目招标

根据物业项目服务的方式不同，可以将物业管理招标分为全权管理项目招标和顾问项目招标。

全权管理项目招标是由所聘物业服务企业根据物业服务合同约定对物业服务项目自行组织实施全面的管理服务工作。

顾问项目招标是由所聘物业服务企业派驻相应的管理人员，对招标项目管理提供顾问指导服务，日常运作完全由招标人自行负责。这种管理方式实际是咨询服务的一种延伸。

（三）物业管理招标的方式

根据招标项目不同的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。现行我国市场上通用的物业管理招标方式大致可分为3种：公开招标、邀请招标和议标。

1.公开招标

公开招标是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业服务企业参加投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。因而公开招标也称为无限竞争性招标。

公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则和竞争及充分性，因此，我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。实行公开招标，可以使投标人充分获得市场竞争的利益，同时又实现了公平竞争，是最系统、最完整和规范性最好的招标方式，因而成为其他招标方式主要的参照对象。不过，公开招标方式也有招标时间长，招标成本高的不足之处。

2.邀请招标

邀请招标是指不公开发布招标公告而直接邀请某些单位参与投标的招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请招标则在某些方面弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标方式不可缺少的补充方式，并由于其节省招标时间和成本的优点，深受一些私营业主和开发商的欢迎。目前邀请招标方式在物业管理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。

邀请招标在“省时省钱”的优点十分鲜明的同时，其缺点也十分突出。由于邀请招标是由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了，这容易使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。因此，邀请招标是否成功最关键的就是在选择范围缩小的情况下，如何防止不合理竞争和作弊行为。我国《招标投标法》对邀请招标方式作了明确规定：“招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书”。该规定就是为了防止投标人过少而导致投标人相互勾结，哄抬标价，损害招标人的利益。由此可见，招标人只有对投标人的数量和质量进行合理的筛选，才能够确保邀请招标的最终成功。

3.议标

议标又称谈判招标或协商招标，是指招标人不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。

议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。这是因为，一方面，该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。事实上该类项目（也就是我们常见的中小楼盘和物业）很少是实行超前招标，让物业服务企业介入其设计施工阶段，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业服务企业。由于这时工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业服务企业到现场考察，然后同时进行协商谈判，最终选定符合要求的物业服务企业。另一方面，开发商本身对物业服务企业的情况较为了解，且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理的要求不是非常严格。此时在投标人竞争范围缩小的情况下，并不影响物业管理服务的质量。因此，议标方式常常更适合经验丰富的开发商所采用，业主委员会也可以通过委托招标机构采用议标方式进行招标。

二、物业管理招标的前期准备

招标的前期准备，是指从开发商或业主委员会决定进行物业管理招标到正式对外招标及发布招标公告之前所开展的各项工作。这一阶段的主要工作有：成立招标机构；编制招标文件；确定标底等。

（一）成立招标机构

任何一项物业管理招标，招标人都应在房地产行政主管部门的指导、监督下成立一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构可由聘请的有关部门人员和物业管理专家组成。招标机构的主要职责是：拟定招标章程和招标文件；组织招标、开标、评标和定标；与中标企业签订物业服务合同。可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标的全过程。

成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主委员会自行成立招标机构，自行组织招标投标工作；另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。两种途径都符合我国《招标投标法》的规定，并各有特点。

对开发商或业主委员会自行成立招标机构，我国《招标投标法》规定：“招标人具有编制文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和烦琐的工作，其中编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人能力的要求极高。因此，招标人应根据自己的实际情况，量力而行。

对招标人委托招标代理机构招标，我国《招标投标法》规定：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。”采用委托代理机构招标最大的优点在于招标机构与招标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。

（二）编制招标文件

1．编制招标文件的意义

编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。招标文件是招标机构向投标者提供的为进行投标工作所必需的文件，它是投标人编制标书的主要依据。招标文件的作用在于：告知投标人递交投标书的程序；阐明所需招标的标的情况；告知投标评定准则以及签订合同的条件等。招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，因此它是对招标机构与投标机构、招标人（开发商或业主）与中标人双方都具有约束力的重要文件。招标人应十分重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密，内容明确，合理合法。

2．招标文件的主要内容

招标文件是招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件。招标文件编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公开、公平、公正的原则。招标文件的编制既要了解和掌握物业管理专业技术，又要符合法律法规的基本要求。对于不同类型的物业项目，其招标文件的内容也繁简各异，一般而言，物业管理招标文件主要包括以下几方面内容。

（1）投标邀请书

投标邀请书与招标公告的目的大致相同，是向潜在的投标人提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参与投标。其主要内容包括：业主名称、项目名称、地点范围、招标文件售价、投标地点、投标截止时间、招标人（包括招标代理机构）名称、通讯地址和联系方式等。

投标邀请书可以归入招标文件中，也可以单独寄发。如果采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，因而不属于招标文件的一部分；但如果采取公开招标方式招标，往往是先发布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文件的一部分。

（2）物业的基本情况

招标文件中必须就招标物业的基本情况对投标人作出详细的说明，主要包括：

①物业基本概况。物业区域的占地面积、道路和绿化面积、物业总建筑面积及平面分布状况、结构类型、层数、外墙装修标准，新工艺和新材料使用情况等。

②公共设施设备基本情况。包括能源供应系统、公共照明系统、管路分布系统、动力设备系统、治安监控系统、给排水系统、消防设备系统、车辆停放系统、通讯系统、智能化系统等内容。

（3）服务要求及技术标准

这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应达到的标准等。主要包括：①房屋及公共部位的使用、养护和维修；②公共设施和设备及公共场所的使用、养护和维修；③公共区域的环境卫生；④公共治安、消防管理、公共秩序；⑤道路、车库、车辆管理；⑥智能化系统的管理；⑦绿化养护；⑧社区文明建设；⑨其他事项等。

（4）投标人须知

投标人须知的目的是为了整个招标投标的过程制定规则，是招标文件中的重要组成部分，其内容包括：

①总则说明。它主要是对招标文件的适用范围、常用名词的释义、投标人需提供的资质资料和对投标人的要求、投标费用说明和招标文件说明等。

②编写投标书的要求。投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求，主要包括：投标书所用的语言文字及计量单位；投标文件格式；投标文件的组成；投标文件的份数与签署；投标报价；投标货币；投标有效期等。

③递交投标文件的说明。主要包括：投标文件的密封和标记；递交投标文件的截止日期；迟交的投标文件处理办法；投标文件的修改和撤销的说明等。

④开标和评标的说明。开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理招标原则的关键。主要包括：对开标规则的说明；组建评标委员会的要求；投标文件的澄清；对投标文件的评估和比较；评标的原则及方法；评标过程保密事项等。

⑤合同授予的说明。合同授予的内容通常包括：定标准则；资格最终审查；接受和拒绝任何或所有投标的权利；中标通知；合同授予时变更数量的权利；合同协议书的签署；履约保证金等。

（5）物业管理服务合同

物业管理服务合同（或称物业管理服务协议）是物业招标人与中标人签订的关于物业管理服务内容、质量与收费，以及双方权利义务等内容的协议。物业管理服务合同包括一般条款与特殊条款。

1）合同一般条款

合同的一般条款不是合同的主要内容，通常包括以下条款和内容：

①定义。定义，即对合同中的关键名称进行释义。

②适用范围。适用范围，即写明本合同的适用范围。

③技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。

④合同期限。一般可参照委托管理的期限。

⑤价格。价格，即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。

⑥索赔。索赔条款主要说明在投标人（合同的乙方）发生违约行为时，招标人（合同的甲方）有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。

⑦不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分：一是不可抗力的内容；二是遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件；三是遭受不可抗力事件一方的责任范围。

⑧履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后，为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。

⑨争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。

⑩合同终止。该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件（如物业服务企业违约情节严重、业主破产、物业被征用等）。

适用法律。该条款的主要内容是写明合同适用的法律。

合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜，如对保密的规定等。

合同份数。

合同生效。

2）合同特殊条款

合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定，如对执行合同过程中，更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外，合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充，如关于延迟开工而赔偿的具体规定，以及有关税务的具体规定等。

在合同执行中，当一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。

（6）附件

附件是对招标文件主体部分说明的补充，包括附表、附文和附图等。具体有：①投标书格式；②授权书格式；③开标一览表；④项目简要说明一览表；⑤投标人保证书格式；⑥协议书格式；⑦履约保证金格式（银行保函格式）；⑧履约保证书；⑨物业说明书；⑩物业的设计和施工图纸等。

（三）确定标底

确定标底是招标的一项重要的准备工作。按国际惯例，在正式招标前，招标人必须对招标项目制定出一个标底。所谓标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，是招标人对招标项目的一种预期价格或预算价格。标底是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。所以说标底是绝密资料，招标单位是不能向任何人泄露的。特别是我国国内大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标底保密的重要性就更加明显了。

由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子，标底制定的好坏，直接影响到招标工作的有效性。标底制定得太低，就会使进入合格范围内的投标者的数量过多，从而增加评标的工作量，也增加了评标工作的难度；标底定得太高，又容易使所有的投标人都落空，从而导致招标活动的失败。因此说，标底制定得好，是招标工作成功的一半，而编制一个先进、准确、合理、可行的标底需要细致认真，实事求是。那么，要制定一个合理的标底，就必须遵循以下两条：①以准确的工作量计算为前提。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对物业管理工作量的说明是否正确，因而招标文件对工作量进行说明时，应尽量减少漏项，同时将工作量尽可能计算准确，力争从报价文件中计算出的工作量与实际工作量的误差控制在5%以内。②以先进的物业管理方案为基础。标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案的基础上，这样编制出的标底才能切合实际。如果开发商或业主属于自行招标，则可参照相关物业近几年来国内外先进的物业管理方法，或者开发商、业主可委托招标代理机构制定标底。

关于物业管理标底的制定，在实践中有多种情况。对于只对目标物业的服务进行服务方案策划招标的招标项目，主要是根据当地政府确定的收费标准、投标人的管理方案等选择中标人，一般可以不设标底；对于增加了收费报价测算的招标，由于在物业的服务费用报价上存在竞争，这时招标方可以依据有关规定和招标文件中所阐述的各种技术、质量和服务方面的要求测算出标底。这时，制定的标底可以作为衡量投标单位报价的准绳，也是评标和确定中标人的重要依据。

（四）进行招标备案

招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，持物业服务项目开发建设的政府批件、招标公告或招标邀请书、招标文件及法律法规规定的其他材料，报物业服务项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。

［行业实操示例］

珠江花园小区招标文件

（一）珠江花园小区物业管理投标邀请书

为选择优秀的物业服务企业对珠江花园小区进行管理服务，根据国家有关法律、法规规定，本着公平、公正的原则，宏宇房地产有限公司对所属珠江花园小区项目的物业管理进行竞争性招标。兹邀请贵单位以密封标书的形式前来投标，有关事宜如下：

1.项目背景。该项目位于滨江市××区××街道××江畔，用地东为××路，西暂为空地，南面临江，北为××路，该位置交通方便，但配套较为薄弱。

该项目占地约为65097平方米，建筑面积约为10万平方米。用地性质为住宅，建筑容积率为1.6，绿地比约为30%。

2.投标地址：滨江市天山东路256号宏宇房地产有限公司。

3.投标截止时间：20××年×月×日×时前（若有变动，另行通知）。

4.本次招标详细情况请参阅招标文件，有关招标文件请在20××年×月×日9：00～16：30到宏宇房地产有限公司购买，招标文件每份××元。

宏宇房地产有限公司（盖章）

　　　 20××年×月×日　　　

联系人：×××

联系电话：××××××

传真：××××××

地址：滨江市天山东路256号

邮编：××××××

（二）珠江花园小区的基本情况

1.占地面积及建筑面积。珠江花园小区占地约为65097平方米，建筑面积约为10万平方米。共10幢高层建筑，其中8幢为32层，2幢为34层，地下均为1层。房屋结构采用剪力墙结构，屋面为在橡胶塑料共混的防水材料上，再设置刚性混凝土表层。外墙涂料采用进口防水涂料（浮雕做法）。内墙公共部位，采用106涂料。地下室内墙采用防水涂料。

珠江花园小区分为南北两个区域，北区共5幢高层住宅。其中：4幢为32层，1幢为34层，5幢建筑分成3个院落，1幢、5幢为单独院落，其他3幢合为1个院落。院落之间由围墙隔开。院内有4m宽的道路、场地和绿化地。南区的院落划分、场地、道路和绿化等与北区相同。

2.设备设施情况。南北两个区域设备设施情况相同。

（1）采用双路供电，由××10万V变电站送至南北各一个临界变压器，变压后送至各幢地下室的配电房，配电房内设有变压器和高低压配电柜，通过电缆桥架母线送至各层配电箱，再送至各户开关箱。每幢楼的配电房内有干式变压器2台（800kVA），高低压配电柜18台，配电箱3只。

（2）供水1～3层由市政直接供给，4层以上由市网供水至地下室给水池，地下室有水泵房，通过水泵将水供至屋顶水箱，通过水位控制器自动控制或人工控制水位，分段减压后送至各层用户。

每幢有水泵房1间，给水池1座（容量1000t），屋顶水箱一座（容量48t），水位控制器一个、水泵2台（15kW格兰富水泵，1用1备），每小时供水量≥20m3。

（3）雨水、污水分流，粪便由化粪池通过管道接至小区排污管网，雨水通过PVC管接至院内雨水井与小区管网接通，各户的空调冷凝水与雨水管相接。每幢楼有化粪池1座，雨水井20个，排污水泵12台（6备，6用），功率1.1～2.2kW。

（4）消防采取在楼层公共部位安装烟感探测器，通过在底层的消防控制室内消防报警控制柜进行控制，并与消防电梯、消防水泵、消防气压罐、排烟风机实行联动，并设有消防广播系统。

32层的楼房每幢376个烟感探测器，34层的楼房每幢380个烟感探测器。每幢楼有报警控制柜1个，消防气压罐2个，消防水泵2台（55kW），排烟风机2台，消防电梯一部（兼用），消防水池1座（容量100m3）。5幢连通互相调剂。

（5）公共部位照明，32层的每幢384个灯头，34层的每幢408个灯头。

（6）电话系统在底层值班室有电话间，设400对电话；有线电视接至各户；对讲系统在值班室与各户对讲呼叫。

（7）拟设监控系统：每幢监控摄像头4个（3部电梯和底层大厅显示器l台），控制平台待定。

（8）每幢设垃圾储藏室1座（15平方米）。

（9）每幢有地下自行车库约550平方米，可停放自行车450辆左右。

（10）每幢电梯3部，其中1部兼消防电梯，实行联动控制，载客13～15人。

（11）每幢物业管理用房建筑面积约70平方米。

（12）每幢1～2层窗外装防盗栏杆，各户装有防盗门。每幢房顶有航空障碍灯4盏。

（三）珠江花园小区物业管理招标的服务内容及要求

1.物业服务的内容

（1）房屋建筑共用部位、共用设施设备、房屋共用设施、附属配套建筑和设施及构筑物的日常维修、养护和管理。

（2）公共区域的绿化养护与管理。

（3）公共环境卫生维护，包括房屋共用部位和公共场所的清洁卫生，本物业区域内垃圾的归集与清运。

（4）保安值守与公共秩序维护。

（5）消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。

（6）《业主公约》中禁止行为的管理。

（7）房屋装饰装修管理服务。

（8）物业档案资料的保管。

（9）代收水费、电费、煤气费、闭路电视费。

（10）物业其他共同事务的管理服务。

2.对综合管理服务的质量要求

（1）负责制订物业管理服务工作计划，并组织实施。

（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制订维修计划，组织实施。

（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场。遇到停水、停电、停气的情况，要提前在小区张贴通知。

（4）业主在本物业突发疾病或遭遇意外伤害，情况危急且家中人力不足的，及时帮助业主联系医院，将伤痛业主送上救护车或送往医院。

（5）协助召开业主大会并配合其运作。

（6）管理规章制度健全，服务质量标准完善。

（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。

（8）全体员工统一着装，佩戴有相片胸卡，持证上岗。

（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80%。

（10）建立应对地震、火灾、煤气泄漏、交通事故、传染病流行等公共突发事件的应急救援预案，包括组织机构、人员和具体措施等，预案必须科学可行，一旦发生，能随时投入运行。

3.对房屋及小区共用部位、共用设施设备日常维护服务的质量要求

（1）房屋外观完好、整洁，无妨碍市容观瞻现象。

（2）房屋幢号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图及指示标志。

（3）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。

（4）确保雨水、污水管道保持通畅，每半年定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

（5）负责小区智能化设施的日常运行维护。

（6）房屋小修、急修及时，合格率达100%，有维修记录和回访记录。

（7）道路、停车场平整畅通，井盖无缺损、丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。

4.对绿化服务的质量要求

（1）保持现有绿地格局。

（2）绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、修剪枯叶和病虫害防治。修剪方法正确，乔灌木无枯死枝，绿篱无空当，残花黄叶及时清除。病虫害防治及时，植物无明显病虫为害现象。

（3）草坪常绿，不枯黄。

5.对保洁服务的质量要求

（1）小区内设有果皮箱等保洁设施、环卫设施完善。

（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、箱、道、桶及垃圾进行管理。

（3）每天对本物业进行清扫保洁，包括楼梯间、门厅、走廊、公共座椅，做到整洁美观、无积尘。

（4）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。

（5）雨天应及时对区域内道路积水进行清扫。

（6）小区内路边无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。

（7）小区内无违章临时建筑，无乱堆、乱贴、乱画等现象。

（8）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位、共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

6.对保安值守与公共秩序维护服务的质量要求

（1）封闭式管理，做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施。

（2）维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅。

（3）防止入室盗窃。

（4）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的井盖、小品、花、草、树木、果实等。

（5）夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，每天做好记录备查。

（6）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

7.对消防管理服务的质量要求

（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制。

（2）消防设施有明显标志，每月定期检查消防设施，保证能够随时启用。

（3）配备专职或兼职消防管理人员，每半年定期进行一次消防演练。

（4）消防通道畅通无阻。

（5）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

8.对《业主公约》中禁止行为管理的要求

无须乙方同意，甲方有权提请业主大会修改《业主公约》。对修改后的《业主公约》中禁止行为，在甲方告知乙方后，乙方必须无条件地负责管理。

9.对装修管理服务的质量要求

（1）有健全的装修管理服务制度。

（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项。

（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。

（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政主管部门。

（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过一天。

10.对档案管理的质量要求

乙方要妥善保管好以下档案资料：规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；附属配套设施、地下管网工程竣工图；物业质量保修文件和物业使用说明文件；其他竣工验收资料；设施设备安装、使用说明；产品合格证明和维护保养等技术资料；业主基本情况资料；物业管理所必需的其他资料。

以上资料乙方不得丢失、损坏，甲方随时有权检查、查阅。

11.对代收费用的要求

代收水费、电费、煤气费、闭路电视费等费用不得加收手续费。对水电公摊与业主委员会协商解决。

（四）投标人须知

1.总则说明

（1）适用范围

物业名称：珠江花园小区。

物业地点：滨江市××区××街道××江畔。

招标范围：珠江花园小区物业管理，物业管理包括社区交流组织、保安工作、维修工作、保洁工作、管理工作、服务工作、监察工作及其他工作。

（2）投标费用。投标人应承担所有编写和提交投标书有关的费用，在任何情况下招标人均无义务或责任承担这些费用。

（3）投标人资格。投标人必须为中华人民共和国境内具有房地产物业管理资质的独立法人单位。投标人必须提供物业管理组织机构图及按规定配置人员。若投标人为非本市公司，必须承诺一旦中标将在15日内安排驻本市固定办公场所，并随投标文件附驻本市机构组成人员名单。

（4）标前会议。招标人将召开标前会议，投标人应按时参加并签字予以证明。投标人可以在会上对项目情况提出问题并要求招标人解答，招标人应于会上对能及时答复的问题予以解答，对不能及时解答的问题应于会后3天内解答，所有提问和解答均应记载于标前会会议纪要中，同时，招标人应在投标截止日期前两天采用书信或传真将会议纪要送达每个购买招标文件的投标人。

不参加标前会议不影响投标资格。

2.投标人应提供的资料

（1）提供《营业执照》《税务登记证》《机构代码证书》复印件；

（2）物业服务企业资质登记证书及复印件；

（3）具有住宅物业管理经验，以往物业管理项目的合同复印件及详细介绍资料；

（4）投标人代表的身份及职务证明文件，拟派项目团队主要负责人的工作简历及业绩介绍。

3.对投标人的要求

（1）投标人必须具备物业服务企业资质；

（2）必须达到本招标文件要求的物业服务内容和要求；

（3）对物业管理服务费实行包干制，盈利归物业服务企业所有，亏损也全部由物业服务企业承担；

（4）缴纳300元人民币购买本招标文件；

（5）承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用，不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任；

（6）提供投标保证金20000元人民币。投标保证金可以是现金、支票、银行汇票，也可以是在中国注册的银行出具的银行保函。投标人在投标有效期内撤回其投标文件，或中标人违约，招标人不退还投标保证金。投标人未中标，招标人应在中标结果产生后5日之内无息退还投标保证金，或通知银行其出具的银行保函失效。

4.投标书编写要求

（1）语言及计量单位。投标人提交的投标书以及投标人与招标人就有关投标的所有来往函电均应使用中文书写。

除在招标文件中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位（国际单位制和国家选定的其他计量单位）。

（2）投标文件及格式。投标人的投标书应按招标书附件的名称、顺序、格式，均采用A4、宋体、计算机打印编制。投标人应将投标文件装订成册，并填写投标文件资料清单。

（3）投标文件组成。投标人提交的投标文件应至少包括以下内容：

1）经济标。①投标书；②承诺函。

2）商务标。①法人代表授权书；②企业营业执照、资质证书副本复印件（投标单位加盖公章）；③投标人在本项目拟设立的项目组织机构（附框图）；④过去三年已完成的和正在实施的与本项目物业类同物业情况；⑤拟派驻本项目的物业人员汇总表（物管人员组成表和物管人员简历表）；⑥物管人员执业资格、职称证书、培训证和身份证复印件及其他有关证明文件；⑦其他投标人认为需要提交的资料。

投标书在投标文件中提交复印件的营业执照、资质证书、执业资格证书、职称证书、业绩证明材料，开标前，由本项目法人或主要负责人验审其有效证件原件。

（4）投标文件份数与签署

1）投标人应准备投标文件正本一份，副本四份，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2）投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标人代表签字。

3）电报、电话、传真形式的投标概不接受。

（5）投标报价

1）投标人应在招标文件所附的开标一览表上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价和总价有出入，以单价为准，对每种项目只允许有一个报价，招标人不接受有任何选择的报价。

2）投标人按格式填写报价以供招标人评标方便，但不限制招标人以其他方式签订合同的权利。

（6）投标货币。物业服务费以中华人民共和国现行人民币计价。

（7）投标有效期

1）投标书应在投标截止期后60日内保持有效。

2）在特殊情况下，当超过原定的投标有效期，招标人可要求投标人延长投标有效期。这种要求与答复均应以书面形式或传真提交。投标人可以拒绝招标人的这种要求。对同意延长有效期的投标人，既不能要求也不允许修改其投标书。

5.递交投标文件的要求

（1）投标文件的密封和标记

1）投标人应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。

2）为方便开标唱标，投标人应将投标书正本、开标一览表单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，密封装订后加盖投标单位公章。

3）投标文件的内层封面应加盖投标单位公章、法人印章和签字。

4）投标文件内外层均应注明项目名称、在____年____月____日____时前（即开标时间前）不得开封。

5）投标人未按规定密封、标注、加盖印章和签字，招标人将对标书丢失和提早开启不承担任何责任，并有权拒绝接收该投标文件。

（2）递交投标书截止时间

1）投标截止时间：____年____月____日____时。

2）延长投标截止日期。招标人可以按相关规定，通过修改招标文件，自行决定酌情延长投标截止期。在此情况下，招标人和投标人受投标截止期制约的所有权利和义务，均应延长至新的截止日期。

（3）迟交投标文件的处理办法

1）因招标文件的修改而推迟投标截止时间时，则按招标人修改通知规定的时间递交。

2）招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

（4）投标文件的修改和撤销

1）投标人在提交投标书后，可以修改或撤回其投标书，但招标人和招标代理机构必须在规定的投标截止日期之前，收到投标人递交的修改或撤回的书面通知，该书面通知须有经正式授权的投标人代表签字。

2）投标人修改或撤回的书面通知，应按相关规定编制、密封、标记和发送。撤回通知书应该加盖公章、法人印章和签字，递交的时间不得迟于投标截止期。投标人的修改或撤回通知书应单独提交。除此规定情况外，在投标截止日期之后，投标人不得对其投标书作任何修改。

3）投标截止时间后不得修改投标文件。

4）投标人不得在开标时间起至投标文件有效期期满前撤销投标文件。

6.开标和评标细则

（1）开标

1）地点。招标人决定在宏宇房地产有限公司进行开标。

2）时间。招标人将在20××年×月×日9：00整对所有收到的投标文件进行公开开标。

3）开标由招标人组织，所有投标人参加。

4）投标人应派法人代表或委托代理人持身份证原件出席开标会议并签到。投标人因故不能派上述人员参加开标活动，事先应以书面形式通知招标人。招标人将认为该投标人完全同意开标结果。

5）招标人对已按规定要求撤回的投标文件，不予开标。

6）开标时，招标人将当场对投标文件的密封、签署情况等进行核查，以确定其完备性。

7）投标文件响应性确定。开标后，招标人将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。如果单价和总价有出入，以单价为准；若文字大写表示的数据与小写数字表示有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。

招标人将确定每一投标是否对招标文件的要求作出实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。

招标人判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。

招标人将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标人不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。

招标人将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。

评标委员会只对符合要求的投标文件进行评审，并由招标人宣读投标人名称、投标报价，以及招标人认为必要的其他细节。

（2）评标

1）符合性评审。在对投标文件进行评审前，应对投标文件的符合性进行审查。通过符合性审查的主要条件是：

①投标人的资质符合招标文件规定要求；

②投标文件按照招标文件规定的内容及要求填写，字迹清晰可辨；行间不得有插字、涂改和覆盖；

③投标文件按招标文件规定要求签署、密封和标记；

④按照投标文件的规定提供了法定代表人的授权书；

⑤投标文件在投标截止日期前送达招标文件指定的地点；

⑥投标文件与招标文件中的条款与规定无重大偏离或保留。

2）开标后对于不符合招标文件要求的投标文件，不允许投标人更正或撤回其不符合规定的部分，而使之符合规定。

3）资格审查通过的外地物业服务企业因证件或其他条件不符，致使无法进入本市登记备案程序，有关责任及后果自负。

（3）投标文件的澄清

1）为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标人有权向投标人质疑，请投标人澄清其投标内容。投标人有责任按照招标人通知的时间、地点，指派专人进行答疑和澄清。

2）有关澄清的要求和答复，应以书面进行，投标人不得借澄清问题的机会，与招标人及评标人员私下接触或对原投标价和内容提出修改。招标人不接受投标人主动提出的澄清。

（4）投标文件的评价与比较

1）招标人将只对实质上符合招标文件规定、通过投标文件符合性评审的投标文件进行评价和比较。

2）评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务质量、物业服务企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。

（5）评标评分标准

1）评分原则。采用综合评分法评定，以最高得分者为中标人。投标价格、标书、现场答辩、投标人业绩考核调查所得分值，分别乘以系数为1.0、0.5、0.25、0.25，四项之和得出综合评分，评委会根据综合评分，提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。

2）投标价格（100分）。投标人的投标价与标底相比，一致得100分，每上浮1%扣10分，扣完为止；每下浮1%扣3分，最多扣30分。

3）标书（100分）

①投标人拟采取的管理方式、管理组织机构（管理体制、管理方法、机构设置）。

②管理人员的配备、培训及管理。

③管理规章制度，包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等。

④管理费用的收支预算方案，应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算。

⑤档案建立与管理，包括房屋档案、管理服务资料等。

⑥各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施。各项指标包括：房屋完好率；房屋维修及时率；维修质量合格率及回访率；管理费收缴率；业主满意率；业主有效投诉率与处理率；绿化完好率；清洁、保洁率；路灯完好率；道路完好率；治安协防工作；机电设备完好率；消防设施完好率；管理人员、特殊工种人员持证上岗率；其他有关指标。

对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。

⑦做好管理服务工作的设想、措施。

⑧便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明。

⑨愿意承担的违约责任。

上述项目应体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评标委员会将以其作为评标依据，并根据上述项目制定具体评分标准，按照百分制进行评分。

4）现场答辩（100分）。由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人的物业管理知识、物业管理操作熟悉程度、管理该项目的信心等进行综合评分。

5）投标人业绩考核调查（100分）。在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉等进行现场调查、评分。

（6）保密

1）开标后，直到签订合同协议书为止，凡有关对投标文件的审查、澄清和评比工作，都应在保密的情况下进行。任何有关信息和资料，均不得向投标人或与上述工作无关的人员泄露。

2）投标人在上述工作过程中对招标人施加任何影响的行为，都将会导致取消对其投标文件的评定。

3）从开标至物业服务企业进驻后三年时间内，招标人不得将投标人的投标资料向任何第三方泄露，除非征得原资料提供单位的书面同意。

7.合同授予的说明

（1）合同授予的条件

本合同将授予其投标文件已经通过符合性审查，并且定标方式能最大限度地满足相关规定的评分标准，其综合评分为最高者。

（2）资格最终审查

1）招标人将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。

2）如果确定该投标人无条件圆满履行合同，招标人将对下一个最低评标价标的投标人资格作出类似的审查。

（3）接受和拒绝投标的权利

招标人在发出中标通知书前，按照国家及地方有关法律、法规规定，有权接受和拒绝任何投标，宣布投标无效或拒绝所有投标，并对由此而引起的对投标人的影响不承担任何责任，也不解释原因。

除保留上述权利外，原则上招标人将合同授予按本招标文件评分办法得分最高的投标人。

（4）中标通知书

1）评标结束15日内，招标人将在投标文件有效期截止日期前向中标单位发出中标通知书，确认其投标已被接受。中标通知书中将写明支付给投标人按合同规定实施物业管理服务的合同价格。投标人在收到中标通知书后，应立即以书面告知招标人。

2）中标通知书是合同文件的组成部分。中标通知书一经发出，即具有法律效力。

3）中标人在收到中标通知书后，应按相关规定向招标人提交履约保证书。招标人在收到保证书并与中标人签订合同协议书后，即通知其他投标人已落标。

4）投标人在收到中标通知书后7日内，并在签订合同协议书之前，应按招标文件的规定向招标人作出书面履约保证。

（5）合同授予时变更数量的权利

招标人在合同授予时，有权对招标文件中规定的项目规模和工作量予以增减。

（6）物业服务合同的签署

1）中标人在收到中标通知书后7日内，应与招标人签订物业服务合同。在签订物业服务合同之前，应按规定提交履约保证书。

2）签订物业服务合同时，签约双方应出示法定代表人证书或其代理人的授权书。

3）合同协议书经双方法定代表人或其授权的代理人签署加盖公章后生效。

4）如果中标人未能遵守本须知相关规定，招标人则可宣布其中标无效。在此情况下，可将合同授予下一个预期的中标人，或者重新组织招标。

（7）不正当竞争与纪律监督

1）严禁投标人向参与招标、评标工作的有关人员行贿，使其泄露一切与招标、评标工作的有关信息。在招标、评标期间，不得邀请参与招标、评标工作的有关人员到投标人单位参观考察或出席投标人主办的或赞助的任何活动。

2）投标人在投标过程中严禁互相串通、结盟，损害招标的公正性和竞争性，或以任何方式影响其他投标人参与正当投标。

3）如发现投标人有上述不正当竞争行为，将取消其投标资格或中标资格。

（五）物业管理服务合同（略）

（六）附件（略）

三、物业管理招标的具体实施

（一）发布招标信息

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人采取公开招标方式的，应当通过公共媒体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

发布招标公告应当根据项目的性质和自身特点选择适合的渠道。对于大多数中等规模的物业管理招标项目来说，其招标公告一般选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目，其招标公告应选择在本地的官方公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外，也可选择在一些专业类期刊进行刊登。

为了使潜在的投标人充分考虑对招标项目是否投标和有所准备，招标人在刊登招标公告时，在时间安排上应考虑两个因素。其一是刊登招标公告所需的时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告都需要有一定时间，如果没有充分的时间，往往会出现招标公告在投标截止日期后才能登出来。其二是投标人所需的时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。就是说投标人从申请投标、取得招标文件、准备投标直到递交标书整个过程需要有足够的时间。按照国际惯例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有45天（通常有60～90天）时间来准备投标和递交标书。

［行业实操示例］

示例1.招标公告

“桃都国际城”前期物业管理招标公告

由山东肥城胜宏置业开发公司开发建设的“桃都国际城”是肥城第一大综合性的小区，现已进入施工阶段。为能达到高品位的服务水准，给业主提供高品位服务，营造一个自然、和谐、有序的居住环境，根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标暂行办法》及肥城市相关政策法规，就桃都国际城项目前期物业管理服务，拟在山东省范围内向社会公开招标，并由投标人进行资格预审的方式选聘物业服务企业，实施“桃都国际城”住宅小区前期物业服务。欢迎具备独立法人资格、相应物业管理资质、物业管理能力和信誉良好的公司参加投标。具体有关事项如下：

一、招标单位：肥城胜宏置业有限公司

二、招标项目：桃都国际城

三、项目简介：桃都国际城项目，位于龙山路与丰园大街交汇处，总用地面积574.7亩，总建筑面积573900平方米，配建有多层、小高层、联排别墅、花园洋房等住宅楼，社区幼儿园、会所、室内泳池、篮球场、儿童乐园等配套设施齐全，其中：住宅建筑面积（含储藏）528300平方米，高层建筑面积260830平方米、电梯洋房37250平方米，多层建筑面积251230平方米，联排别墅16240平方米，商业建筑面积40600平方米，配套建筑面积5000平方米，社区服务部分建筑面积2000平方米，地下停车80629平方米，半地下停车49300平方米，其他配套3000平方米。小区分五期开发。

四、招标对象：山东省境内注册的具有独立法人资格的物业服务企业。

五、招标地址：山东肥城新城路70号（建行大院二楼）

六、投标申请人资格要求：

1.在山东省内注册、获得国家贰级及以上物业管理资质的物业服务企业。肥城市内三级以上物业管理资质、具有同类大型物业项目管理经验，面积在100万平方米以上的物业服务企业。

2.公司目前有类似在管项目，5年内，至少有一项获省级以上优秀住宅小区和示范小区（项目）称号。

3.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。

4.在近3年内物业管理活动中无不良记录、无负面社会影响。

七、资格预审：

投标单位报名结束后，由招标办公室进行投标单位资格预审，考察报名企业业绩和企业诚信情况。在资格预审合格的投标申请人过多时，由招标办公室按照资质等级从高到低，从管理业绩、企业信誉等方面，“择优”从中选出不少于五家以上资格预审合格的单位投标，并正式向入围单位发出书面的参加投标通知。由招标办公室于2009年11月18日17：00前书面通知报名单位。

投标申请人要对所提供资料的真实性、准确性负责，若有虚假或偏差，一经核实，将取消其投标资格。

未通过资格审查的，无息全额返还报名及资格预审保证金。通过资格审查单位的保证金不予退还，自动转为投标保证金的一部分。

八、报名须知：

1.符合以上要求且对本项目感兴趣的投标人均可报名参加；报名时间为　2009年10月30日至2009年11月10日17时。

2.报名时请携带以下材料：

（1）投标报名申请书；

（2）企业《工商营业执照》（经年审合格）副本；企业《物业管理企业资质证书》（经年审合格）副本；

（3）法定代表人证明书原件及身份证复印件；如属法定代表人授权的还需提供法定代表人授权委托书原件及代理人身份证复印件；

（4）物业管理企业情况简介，包括财务状况，管理业绩及荣誉证书，提供在管主要项目获奖情况简要资料及拟委派的物业项目经理资质证书及简历。

（5）报名及资格预审保证金10000元。

3.凡收到投标资格预审合格通知书的投标单位请按通知书指定的时间、地点购买招标文件。（具体方法、内容详见：《投标资格预审合格通知书》）

说明：投标申请人提供的以上资料均一式一份，并按上述顺序装订，所有复印件需加盖公章，上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝。

联系人：张××

联系电话：0538-3217768

肥城胜宏置业有限公司

二○○九年十月三十日

（资料来源：山东物业管理网www.sdwuye.com）

示例2.投标邀请书

金城花园物业管理招标邀请书

_____物业服务公司：

我单位拟对物业服务管理项目进行邀请招标，贵公司如有意愿，请认真了解邀请书内容后，按照要求进行投标。

招标单位：潍坊金城房地产开发有限公司。

招标对象：具有独立法人资格，三级以上（含三级）物业管理资质的公司。

标的：东风东街以南、东方路以东，潍坊金城房地产开发有限公司开发建设的金城花园住宅小区。

联系人：×××　联系电话：××××××

联系地址：潍坊市××路××号投资公司506室

一、金城花园住宅小区规划建设基本情况

1.总占地面积3.74万平方米；

2.总建筑面积4.86万平方米；

3.共15个楼座314套住宅，顶层均带阁楼，有12个楼座带半地下室；

4.公用设施及公共场所（地）情况；

（1）道路：车行道4000平方米，人行道1900平方米；

（2）绿化面积19500平方米；

（3）配电箱站1座；

（4）污水管长830米，污水检查井282座，雨水管长1110米，雨水检查井38座；

（5）化粪池16座；

（6）路灯26盏；

（7）热交换供热系统一套（热源由热力公司提供）；

（8）地上停车泊位52个，地下车库2个，共285个车位；

（9）摄像监控系统。

二、委托物业管理的内容

金城花园住宅小区物业管理包括对住宅小区的各类建筑和基础设施的养护、维修，也包括对小区内的治安、公共卫生、道路、庭院绿化和环境容貌等项目的整治、维护和修缮。

1.建筑管理。包括小区范围内所有建筑之楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重部位，外墙面、楼梯间、设备机房等各类各种用途房屋的定期管理、定期保养和维修，并为每一项物业设立养护档案，使之保持良好的可使用状态。

2.设备管理。包括小区范围内之供水供电、公共照明、暖气干线、摄像监控系统、通信网络系统、机电等公用设备的使用、维修、养护和管理。

3.设施管理。包括规划部门划定物业所管辖区红线范围内的基础设施和市政配套设施，含道路、路灯（定时开关）、供电设施、文化娱乐、体育活动场所、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气、天然气与供热管道、连廊、沟、渠、池、井等使用、维护和管理。

4.治安管理。包括小区范围内的安全、保卫、警戒等，排除各种干扰，保证居住、办公区的安静，确保业主和业户的生命财产的安全。

5.保洁管理。包括对小区范围内公共场所、房屋建筑物共用部分（含楼道）的垃圾、各种废物、化粪池、污水、雨水、积雪进行定时定点排污、清除，以及公共区域门窗玻璃的清洁和公共设施的抹尘等。保持物业及物业周围环境的清洁外貌，营造干净、整洁的工作、生活环境。

6.绿化管理。包括对小区范围内的绿化用地、设施、小区美化用的各种雕塑美术作品及水池等进行有效管理、维护和保养，保持小区清新宜人的生态环境。

7.消防管理。包括小区范围内制定并执行消防制度，建立消防组织，并负责管理、维护消防设施，使消防组织和消防器械常年处于良好的备战状态。

8.交通管理。包括小区范围内（含地下车库）的车辆（含自行车、摩托车）停放，统一管理小区内的交通，保持良好的交通秩序。

9.委托管理。接受业主或业户的委托，提供包括房屋代管、室内清洁、物业置换、租赁经营、装饰工程等家政服务。

10.费用管理。负责向业主和物业使用人收取下列费用：

（1）物业管理服务费；

（2）代收代交费用（水、电、暖、收视费等）；

（3）有偿服务费用。

11.其他管理。法律政策及合同规定的其他事项。

三、物业管理的目标

物业服务公司要通过科学的管理手段和专业化管理技术，实现最优化的综合效益，包括社会效益、经济效益、环境效益和心理效益。

1.物业服务公司要对住宅小区的各类房屋建筑及其各项配套设备、设施实行集中统一管理，以延长其使用寿命，保护权益人的利益；配电、摄像监控系统、供暖等设备必须由专业人员按规定操作且有记录备查；门岗和各类设施操作人员必须做到24小时值班，实行24小时执勤巡逻制度，如因违规操作、脱班或维修不及时等所造成的一切损失，由物业服务公司承担。

2.物业服务公司要坚持实行以业主或业户为中心的全方位服务，加强人文关怀，积极开展社区服务，千方百计地让业主和业户感到生活的方便、舒适、安全和满意。

3.物业服务公司要坚持以创造优美整洁、舒适方便、安全文明的小区环境为重点，使业主、业户的生活空间更加多彩，提高居民素质，陶冶人们的情操。

4.物业服务公司要努力减轻小区业主、业户的负担。

5.物业服务工作必须达到业主方的要求，否则，业主方有权解除合同，由此造成的一切损失，由物业公司承担。

四、标书制作要求

1.对金城花园住宅小区的物业投标书要详细报价。

2.投标单位拟采取的管理方式。包括：内部管理架构、机构设置、人员配备、运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等。

3.管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和管理人员考核制度。

4.管理人员的培训。包括培训计划、方式、目标等。

5.管理工作必需的物资装备计划情况。

6.经费收支预算。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按规定测定，无文件规定的按市场价测定，包括室外车辆停泊收费。另外应列出收支盈亏情况测算，增收节支措施。（其中小区停车收费只能用于小区管理经费。）

7.住宅区档案的建立和管理。

8.各项管理指标的承诺。包括：

（1）房屋完好率；

（2）房屋维修、急修及时率；

（3）维修工程质量合格率；

（4）管理费收缴率；

（5）绿化完好率；

（6）清洁、保洁率；

（7）道路完好率及使用率；

（8）化粪池、雨水井、污水井完好率；

（9）排水管、明暗沟完好率；

（10）路灯完好率；

（11）停车场、自行车棚完好率；

（12）公共文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率；

（13）监控系统有效率、治安案件发生率；

（14）消防设施设备完好率；

（15）火灾发生率；

（16）违章发生率与处理率；

（17）住户有效投诉率与处理率；

（18）管理人员专业培训合格率；

（19）维修服务回访率；

（20）居民对物业服务满意率。

五、便民服务项目

按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。

六、投标、开标时间

1.接受邀请的单位于××年××月××日前到金城房地产开发有限公司办公室领取金城花园小区物业管理招标书，于××日前做好标书，分别密封后，连同企业物业管理情况简介（表一）、目前所管类似物业一览表（表二）、类似物业管理合同经验（表三）、《企业法人营业执照》副本复印件、《税务登记证书》（原件）、《企业资质证书》（原件）、与物业管理相关的各种资质证书（原件）及其他有关证明文件，送至金城房地产开发有限公司办公室。逾期按弃权处理。

2.领取招标书的同时，以现金或支票的方式交纳投标保证金人民币壹万元整，该保证金对未中标单位将于中标通知书发出后3天内无息全额返还。未中标人无标书编制补偿金。中标单位待与招标人签订物业管理委托合同后，其投标保证金作为履约保证金，在正常履行物业管理约6个月后的一周内无息全额返还给中标单位。

3.开标具体时间另行通知。

上述项目应逐一列举，要体现出合理、先进、完备可行，招标领导小组将以此作为评标依据。

（资料来源：房地产E网www.fdcew.com）

（二）组织投标资格预审

资格预审就是对投标申请人的经营资质进行审查，这是招标过程中的一个重要步骤。资格预审也是对所有投标申请人的一次“粗筛”，也可以说是投标者的第一轮竞争。

公开招标的招标人，可以根据招标文件的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件的方法。资格预审的主要内容通常有：企业营业执照、资质等级证书、质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、管理规模、以往业绩、已承担的项目，主要负责人的经历和企业背景情况等证明材料。经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知其获得招标文件的时间、地点和方法。并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

（三）发售招标文件

招标人应当按招标公告或投标邀请书规定的时间、地点向符合条件的投标申请人提供招标文件，并根据实际情况，向投标申请人提供有关设计图纸、技术资料等。除不可抗力外，招标人或招标代理机构在发布招标公告或发出投标邀请书后不得终止招标。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

（四）召开标前会议

标前会议是招标人在投标人递交投标文件前统一组织的一次项目情况介绍和问题答疑会议，其目的是澄清投标人提出的各类问题。招标人应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在招标文件规定的时间和地点召开标前会议，或安排投标人实地勘察物业现场，由招标人负责对投标人提出的问题给予解答或澄清。解答或澄清必须以书面形式发送给所有的招标文件收受人。招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前。澄清或修改文件为招标文件的组成部分。

如果提出澄清或修改的时间距投标文件截止时间少于15日，则要顺延投标截止时间，对于已经发出的投标文件则应允许收回修改或重做。法律还规定，招标人根据招标项目的实际情况，可以组织潜在投标人踏勘项目现场，它的目的在于使潜在投标人了解物业和周围环境情况，据此作出是否投标及投标报价的各项决定。招标人应向潜在投标人介绍物业现场的各种情况，包括：物业所处的地理位置、交通情况、工程进度、售房率、入住率、市政公用设施情况等。如属于旧物业，则还要介绍物业存在的问题和原来的管理者遗留的问题等。

（五）接收和收存投标文书

招标人应当按照招标文件规定的时间（公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，一般最短不得少于20日）、地点接受投标人递交的投标文件。经审查，如认为收到的投标文件各项手续齐全或符合招标文件规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥善收存投标文件。招标人不得开启在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的投标文件（如没有提交投标保证金）。此类文件为无效的投标文件，招标人应该拒收，并原封不动地退回给投标人。投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。

招标人不得向其他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况。

（六）组织开标、评标和定标

1.开标

所谓开标，是指招标人在招标文件规定的时间和地点将收存的投标文件正式启封揭晓的工作。

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，按照招标文件规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关招投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下进行。开标一般包括以下几个步骤。

（1）宣布评标委员会成员名单。

（2）招标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况。

（3）招标委员会负责人宣布唱标内容、评标纪律、内容事项和评标原则。

（4）宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标单位的名单，并将此情况记录在案，必要时由公证人员签字。

（5）公证人员当场验证投标函，主持抽签决定唱标顺序。具体做法是工作人员将投标箱送到开标会场，当众开启投标箱，并核对每个封套上的编号以确定此项投标无误。

（6）唱标。由评标委员会主席按交标顺序逐个启封，并检查是否合格。不合格的投标书当场宣布作废，经检查合格的投标书由工作人员当众公开宣读投标人的名称、投标价格和投标文件的其他内容。

（7）宣读公证词，表明本次开标经公证合法有效。

（8）开标会议结束，编写会议纪要存档。

2．评标

评标是指按照规定的标准和方法对投标书进行评审和比较，优选出符合法定条件的最佳投标方案。

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

（1）评标程序

①初步审查标书。在正式评标前，评标委员会必须预先对所有标书进行初步筛选。审查内容包括：投标人投标资格审查；投标书内容完整性检查以及计算偏差审查等。

②详细评审标书。主要是审查投标书是否与招标文件的内容和条款相符。审查内容具体包括：企业概况及其信誉、物业管理服务方案中的服务机构设置、服务措施及标价等。

③评议答辩情况。一般评标过程中可以召开现场答辩会，评标委员会应评议答辩人的答辩情况，包括答辩内容是否合理、能否迅速地回答问题等。

④编写评标报告。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标并编写评标报告，根据招标文件规定的评标标准与评标方法向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

（2）评标的方法

一般来说，评标方法会因评标人员、招标项目以及招标环境不同而不同。由于物业管理特殊的服务性质，其标价的确定也具有很大的不确定性。目前，我国物业管理评标常用的方法有以下两种。

①低价评标法。该法适用于通过了严格资格预审，其他评标内容都符合要求的物业服务企业标书的评定。其具体做法是：将投标者按报价高低依次排队，取报价接近标底或略低于标底的投标者，再结合投标文件中的具体实施方案，综合比较，择优定标。

②等级评分法。该法适用于评标人员具有较好的专业判断及丰富经验的招标项目，在实际中较多采用。其具体做法是：评标委员会按标准将招标文件所要求的一系列服务项目分成若干个指标；并对每个指标确定不同的等级分数，确定各项指标的权重；根据各投标人投标文件提出的服务指标，对每个指标所能达到的满足程度给予评分；将各要素得分进行加权汇总，得出该投标人的总评分。

3．定标

招标人应当在招标文件中规定的投标有效期截止时限30日前，按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。在确定中标人以前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

（七）发出中标通知

招标人应当在投标有效截止时限（投标有效期在招标文件中载明）30日前在一定历史条件下中标人，并向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应返还其投标书及投标保证金。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

（八）签订物业服务合同

招标人在通知投标人中标时，应同时邀请中标人在一定的期限内与招标人签订物业服务合同。如果中标人在规定期限内拒不签约，则招标人有权没收该投标人的投标保证金。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。中标人应当按时提交招标文件中要求中标人提交的履约保证金。

（九）招标的结束工作

招标结束后，招标人应对招标活动进行总结，结算招标活动有关费用，对招标资料进行整理、归档。按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方法及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

典型工作任务二　物业项目投标

【任务描述】

物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与竞标的活动。通过参与投标是物业服务企业获取物业管理业务的主要途径，也是物业服务企业不断拓展业务的重要手段。完成这项工作任务，需要经过对招标物业项目进行可行性调研的基础上，制定完善的投标方案，组织编写出符合招标文件要求的投标文件，参加物业项目的竞标等一系列工作过程。

［典型工作任务案例］

深圳市丽雅苑项目前期物业管理招标公告

根据原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《深圳经济特区物业管理条例》等有关规定，深圳市南山区建设局就丽雅苑项目前期物业管理单位选聘进行公开招标。欢迎符合资格的投标人参加投标。

一、招标项目

（一）物业项目名称：深圳市丽雅苑项目

（二）物业项目地点：深圳市南山区西丽留仙大道北、同发路东

（三）物业项目概况：丽雅苑项目是由深圳市南山区建筑工务局负责建设的安居房住宅小区。该项目总用地面积共20000.5平方米，总建筑面积90927.11平方米，其中住宅建筑面积58725.9平方米，商业用房1281平方米，垃圾站面积115.14平方米（位于半地下一层东南角），人防报警间11.99平方米，架空绿化380.20平方米，地下停车库面积与地下设备用房面积（不计容积率）24977.99平方米（其中地下停车库面积23020.741平方米，地下设备用房面积1920.64平方米），停车位649个。共由6栋高层住宅塔楼组成，其中3栋34层，1栋29层，2栋19层，首层是架空绿化。住宅共640套，其中87.24至89.54平方米的住房580套；145.12平方米的住房4套；118.26平方米的住房56套。该项目建筑容积率为3.30；建筑覆盖率为18.03%，绿化率为44.47%。

二、招标范围

（一）招标标的：深圳市丽雅苑项目前期物业管理及相关服务

（二）预计接管日期：2010年7月下旬

（三）服务期限：三年

（四）投标申请人须同时满足以下条件：

1．国家一级资质物业服务企业；

2．深圳市物业管理协会会员；

3．投标报名前三年内未受过深圳市物业管理行政主管部门处罚；

4.在管深圳市内物业项目中，至少有一个建筑面积10万（含）平方米以上的政府政策性住房住宅物业项目。

三、招标其他相关事项

（一）投标报名登记事项

1．报名方式：现场报名，不受理电话、邮寄和网络方式报名

2．报名时间：自2010年7月1日上午9时起至7月7日下午4时止（节假日除外）

3．报名地点：深圳市红荔西路莲花大厦东座11楼1106室

4．报名需递交资料：

（1）《深圳市丽雅苑项目前期物业管理招标投标申请书》（文件格式见附件一）；

（2）《工商营业执照》复印件；

（3）物业管理企业资质证书复印件，带原件备验；

（4）深圳市物业管理协会会员证书复印件，带原件备验；

（5）法人代表证明书原件及法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书原件及受权代理人身份证原件和复印件；

（6）在管深圳市内政府政策性住房住宅物业项目汇总表（文件格式见附件二）；

（7）在管深圳市内政府政策性住房住宅物业项目物业服务合同书复印件。

投标申请人须按上述要求提供报名资料。投标申请人提供的以上资料均一式一份，并按上述顺序装订，所有复印件需加盖物业服务企业公章。上述资料有任何一项缺陷，招标人不予受理。

对确定为正式投标人的投标申请人，招标人将在2010年7月8日下午4时前通知其领取本项目投标通知书。

（二）是否接受联合体投标：否。

（三）投标人应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的相关费用。

（四）本招标文件所涉及的时间一律为北京时间。

（五）本招标公告由招标人负责解释，招标人保留变更、修改本公告的权利。

附件：1.深圳市丽雅苑项目前期物业管理招标投标申请书

　　　2.在管深圳市南山区内政府政策性住房住宅物业项目汇总表

招标单位：深圳市南山区建设局

招标单位地址：深圳市南山区桃园路2号南山区委大楼

联系人：陈××　赵××

联系电话：2666929983255023

（资料来源：深圳市物业管理协会网http：//www.szpma.org）

实务活动一：物业项目投标的前期准备

［活动目的］

熟悉物业管理项目投标前期准备工作的内容。

［活动内容与要求］

活动内容：

根据典型工作任务案例，分组完成物业管理项目投标前期准备工作。

要求：

将学生每4～6人分为一组，模拟物业项目投标小组成员，进行角色分工，推选出项目负责人，每一成员按照分工准备投标资料。

［成果与检测］

1．各小组提交投标资料。

2．教师组织推选出若干份资料进行课堂展示交流。

3．教师对课堂展示交流情况进行讲评。

实务活动二：物业项目投标文件的编写

［活动目的］

1．熟悉物业项目投标文件的组成内容；

2．掌握物业项目投标文件的编写方法。

［活动内容与要求］

活动内容：

根据实务活动一中各小组的投标准备工作内容，分组编写一份投标文件。

要求：

按照小组成员分工，编写出物业项目投标文件。

［成果与检测］

1．各小组提交投标文件。

2．教师组织推选出若干份投标文件进行课堂展示交流。

3．教师对课堂展示交流情况进行讲评。

【知识帮助】

一、物业管理投标的概述

（一）物业管理投标的概念

物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与竞标的活动。

通过投标方式争取获得物业管理项目是物业服务企业拓展物业管理业务活动的起点。物业管理项目能否如愿获得，以及物业服务企业的业务范围能否不断扩大，直接影响其自身的生存和发展。

（二）物业管理投标的组织机构

物业管理投标过程中，由于大量的信息需要在短时间内进行快速的交流和积聚，因此，物业管理项目投标工作，通常由投标的物业服务企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。在物业服务企业中，与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部3个部门，其具体职能分述如下：

1．开发部

开发部是在经理领导下专职于物业管理业务拓展的部门。其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。开发部是物业管理投标工作的核心。

2．财务部

财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费工作。该部门的主管一般都为总会计师，具有资深的项目财务评价能力。

3．工程部

工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修和保养，以及负责工程技术方面的咨询和研究工作。

在物业管理投标过程中，开发部始终担任着主要角色。首先，开发部根据本公司的市场定位，选择与之相称的物业管理招标项目进行投标。其次，由于编写投标书过程中最重要的两个难点是管理方案的设计和标价的计算。因此，在这些关键环节上，开发部通常都会在专门部门的专家协助下进行。在管理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技术上的可行性；而在标价的计算方面，开发部也会征求财务部总会计师关于设计方案在财务方面的可行性的意见。通常在投标书完成时，应得到总会计师和总工程师的签字认可。最后，开发部完成投标书后，经过企业法人或委托代理人签字，即可代表物业服务企业向招标单位进行投标。

大型物业服务企业的开发部一般都实行项目经理负责制，以项目小组为单位，分管具体项目的投标工作，以及中标后的合同签订工作；中小型的物业服务企业则大多由经理亲自对各项目的投标工作负责。

二、物业管理投标的前期工作

投标人在实施投标之前必须进行一系列的投标前期工作。投标的前期工作一般包括：取得从业资格、筹措资金、收集招标物业的相关资料、进行投标可行性研究等内容。

（一）取得从业资格

正如所有合法经营的企业法人一样，从业资格是物业服务企业从事正常营业活动所必须具备的首要条件，这自然也成为物业服务企业参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定，物业服务企业要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。

1.从事国内投标的资格要求

物业服务企业在国内从事投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业服务企业资质证书》。

首先，按照《中华人民共和国公司法》规定，作为独立经营、独立核算的法人机构，物业服务企业（或其所属集团公司）必须拥有有关工商行政管理部门颁发的营业执照，以证明其合法经营资格。

其次，物业服务企业应取得经房地产行政主管部门核准颁发的《物业服务企业资质证书》，才能参与物业管理项目的投标。建设部颁布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业对所开发建设的物业实施管理。建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》规定：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

物业服务企业应当按照《物业服务企业资质管理办法》的规定申请资质等级评定，未经房地产行政主管部门进行资质等级评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。

2.参与国际投标应履行的手续

物业服务企业参与国际投标，应根据招标物业所在国的规定，履行必要的手续。

（1）注册

在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进行国际投标的物业服务企业而言是一道必经程序。注册后经该国政府颁发营业执照，公司即可正式营业，参与有关投标工作。

（2）选择代理人

物业服务企业在国外从事投标活动时，必将面临异域文化所带来的种种障碍，而房地产项目的固定性以及物业管理项目服务的无形性，又要求他们必须承担较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时，聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业务，不仅可以节约费用，还可能利用代理人对当地物业的熟悉程度，增加其投标成功的可能性。

（二）筹措资金

物业服务企业的财力状况也是衡量其实力的重要因素，它必须能够满足公司投标全过程及中标后管理的资金需要。因此，投标企业应根据自身财务状况及招标物业管理所需的资金，做好资金筹措准备，以示自己有足够的资金通过投标资格预审。

投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有的资金积累和银行贷款。其中自有资金积累取决于物业服务企业的经营与盈利状况，而银行贷款则取决于企业的融资政策与信用状况。投标企业可根据招标物业规模、自身收益情况及成本分析决定资金来源的结构。

（三）获取招标物业的相关信息

物业管理市场竞争日益激烈，能否迅速、准确地获取招标物业第一手信息，是物业服务企业参与投标竞争成败的关键因素。虽然物业服务企业可以随时通过公共媒介查阅物业管理招标的相关信息，但是对于一些大型或复杂的物业服务项目，若等看到招标公告后再作投标准备就显得非常仓促，尤其是对于邀请招标，更有必要提前介入，对项目进行跟踪，获得招标人的信任。根据招标方式的不同，投标人可通过以下方式获取招标项目的信息：一是通过公共媒体获取公开招标项目的信息，如报章杂志、广播电视、网络等；二是招标方的投标邀请书；三是经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联系收集信息；四是从老客户手中获取其后续物业管理招标的信息；五是通过咨询公司或业务单位介绍招标信息。

（四）进行投标可行性分析

一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，需要付出大量的人力、财力和物力，一旦投标失败，其所有的前期投入将付之东流，损失甚为可观。若决策失误也会对中标后的项目管理招致很大的风险。这就要求物业服务企业在确定是否进行竞标时务必要小心谨慎，在提出投标申请前做出必要的可行性研究，以确保投标的成功或避免企业遭受损失。一般来说，可以从以下几方面进行分析研究。

1.招标物业状况的分析

（1）物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同性质的物业所要求的服务内容、质量标准不同，所需的技术力量不同。这些不同的服务内容和质量标准必然对物业服务企业提出不同的服务要求和技术要求，而具有类似物业管理经验的投标企业，无疑可凭借其以往接管的物业所积累的经验和技术力量，在投标中占有一定的技术和人力资源优势。

（2）特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和某些特殊功用，需要一些特殊服务。这些特殊服务很可能成为某些投标企业的优势，物业服务企业必须认真对待，在分析中趋利避害。要慎重考虑这些特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴等，从而形成优化的投标方案；反之，则应放弃竞标。

（3）物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招标者的利益趋向呈现出某种明显偏向，这对于其他投标公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中一些特殊要求，这有利于物业管理公司作出优劣势判断。如某物业项目的物业管理招标书中写明必须提供某项服务，而本地又仅有一家物业服务企业可以提供该项服务，这时投标人应注意该企业是否参与投标，它与招标方的关系是否密切。这些细节看似无关紧要，但万一忽略，则有可能导致投标失败，不仅投标过程所做的大量工作徒劳无功，而且还会影响公司声誉。

（4）物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力量、信誉度等。因为物业的质量取决于开发商的设计、施工质量，而有些质量问题只有在物业管理公司接管后才会出现，这必然会增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其他支出，甚至还有可能会影响物业管理公司的信誉。因此，物业管理公司通过对开发商以往所承建物业质量的调查，以及有关物业管理公司与之合作的情况，分析判断招标物业开发商的可靠性，并尽量选择信誉好、易于协调的开发商所开发的物业，这样既可保证物业质量，也便于其日后管理。

2.投标企业自身条件分析

（1）以往类似的物业管理经验。投标企业具有类似的物业管理经验，往往可以使其在投标过程中占有一定的优势，这在竞标中极易引起招标人的注意。而且从成本角度考虑，以往的类似物业项目管理，也可使投标企业在现成的管理人员、设备或固定的业务联系方面节约许多开支。故投标者应针对招标物业的情况，分析本公司以往类似经验，确定公司的竞争优势。

（2）人力资源优势。主要是指公司是否有相应的人才储备，是否在以往接管的类似物业项目管理中培养具有熟练操作能力和经验丰富的管理人员，是否与其他在该类物业项目管理方面有丰富经验的专业服务公司有密切合作关系。

（3）技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服务的技术能力和优势，如智能大厦等先进的信息管理技术，绿色工程以及高科技防盗安全设施等。

（4）财务管理优势。公司在财务管理方面是否具有完善的核算制度和严密的财务核算和管理方法，是否拥有优秀的财务管理人才资源，是否能多渠道筹集资金，并合理开支。

（5）劣势分析。这主要体现在竞争者的优势对比方面所显示出的自身弱势条件。

3.竞争者分析

（1）潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质的物业服务企业参与竞标的情况。他们可能几乎没有类似成熟的管理经验，但在某一方面（如特殊技术、服务等）却具有绝对或垄断优势。这样的竞争对手不仅隐蔽而且威胁巨大，对于这些陌生的竞争者，投标企业不可掉以轻心，必须认真对待。这实际上又从另一方面强调了物业管理公司全面搜集资料工作的重要性。

（2）竞争者的规模以及其接管物业的数量与质量。一般而言，规模较大的物业服务企业往往具有较成熟的管理经验、先进的技术和优秀的品质。因此，企业规模的大小在很大程度上将影响招标者的选择判断。此外，企业现有的正在管理的物业类型、数量和所提供服务的质量，则可以从另一方面更为真实地反映出其实力大小。

（3）当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务，其质量的判定在很大程度上取决于业主满意程度。当地的物业服务企业可以利用其对当地文化、风俗的熟悉提供令业主满意的服务。较之异地进入的物业服务企业来说，他们一是可以减少进入障碍，二是可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来，分包物业管理，从而具有成本优势，同时他们还可能由于与当地有关部门的特殊联系而具有某些关系优势。

（4）经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种：一是实体性，内部分为两个层次，即管理层和作业层，管理层由有经营头脑的人组成，作业层由与服务内容相关的操作人员组成；二是纯由管理人员组成，无作业层，他们通常不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合，以合同方式将物业管理内容发包给相关的专业服务企业。这两种组织形式决定了他们不同的经营方式，前者通常具有较强的统一协调性，但管理成本较高；后者则相对灵活，管理成本低，但需要有优秀的专业性服务公司与之配合，因而他们的投标积极性与报价也相应呈现差异，投标企业可针对招标物业所在地具体情况对其区别对待，权宜从事。

4.风险分析

在国内从事物业管理投标，通常可能面临的风险有：

（1）通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格上升，导致其中标后实际运行成本费用大大超过预算，甚至出现亏损。

（2）经营风险。即物业服务企业由于自身经营管理不善，或缺乏对当地文化的了解，不能提供高质量服务，导致亏损甚至遭业主辞退。

（3）自然条件。如水灾、地震、泥石流等自然灾害发生而又不能构成合同规定的“不可抗力”条款时，物业服务企业将承担部分的损失。

（4）其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务，而使物业服务企业遭受经济乃至信誉损失等。

此外，当物业服务企业从事国际投标时，还可能面临政治风险。

（五）申请投标资格预审

投标企业在进行了细致周密的调研论证之后，即可确定是否参与投标。若决定参与投标，则可提请资格预审。企业在申请进行资格预审时，需按要求提交相应的申请文件。

三、物业管理投标的具体实施

投标企业在通过投标资格预审之后，即可进入物业管理项目投标工作的具体实施过程。

（一）取得并研究招标文件

投标人要想取得招标文件必须向招标人购买。而取得招标文件之后，如何阅读则是关系到投标成败的重要环节。

首先，投标人必须认真仔细阅读并深入研究招标文件，尽可能找出其中存在的疑点，再按其不同性质与重要性，将其划分为“投标前由招标人明确答复”和“计入索赔项目”两类。因为招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、某些内容表述不清晰等情况。对于这些问题，投标人若不加重视，甚至不能发现，将可能影响投标文件的编制，以致影响投标的成功，甚至还可能影响中标后合同的履行。

其次，从事国际投标的企业还应注意招标文件的翻译。不同的翻译可能会导致招标文件的内容面目全非。而由精通外语的专业人员阅读和翻译招标文件则是解决这一问题的理想办法。

此外，投标人还应注意要对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，做出仔细研究。

（二）考察物业现场

招标人将根据招标文件的要求组织参与投标的物业企业统一参观考察物业现场，并向他们做出相关的必要介绍，其目的在于帮助投标人充分了解物业状况，以合理计算标价。在考察过程中，投标人必须就以下方面进行细致了解：

（1）若在物业竣工前期介入，则应现场查看工程土建构造，内部安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力、交通、通讯设备等，必要时做好日后养护、维护要点记录和图纸更改要点记录等。

（2）若物业已经竣工，则应重点考察以下项目：

①工程项目施工是否符合合同规定及设计图纸要求；

②技术经检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求；

③竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；

④设备调试、试运转达到设计要求；

⑤确保外在质量无重大问题；

⑥周围公用配套设施设备分布情况。

（3）主要业主情况，包括收入层次、主要服务需求与所需特殊服务等。这些情况可由投标人自行安排人员与时间进行调查。

（4）当地的气候、地质、地理条件。这些条件的差异必然导致物业服务具体内容的差异，投标人只有充分了解这些差异，才能做到有的放矢。

（三）制定管理服务方法及工作量

投标人可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、服务内容和质量要求，详细列出完成所要求提供管理服务任务的方法及工作量，为制定相应的物业管理方案打下基础。

由于不同类型的物业其管理重点、服务内容和要求都有所不同，投标人可根据招标物业的性质及所需要服务的内容，制定和规划管理服务方法，合理测算管理服务的工作量。

（四）制定资金计划

资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。资金计划应以资金流量为依据进行测算，一般来说，资金流入应当大于流出，这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业服务企业经营中主要的资金流入和流出项目为：

（1）标书规定的预付款、保证金等；

（2）接管期间的各项费用支出；

（3）接管期间的各项收入；

（4）其他资金来源。

（五）标价试算

以上工作完成后，投标人便可进行标价试算。试算前，投标人应确保做到以下几点：

（1）明确领会招标文件中的各项服务要求，经济条件；

（2）计算或复核过服务工作量；

（3）掌握了物业现场基础信息；

（4）掌握了标价计算的各种单价、费率、费用项目；

（5）拥有分析所需的适合当地条件的经验数据。

通常，在确定了工作量之后，即可用服务单价乘以工作量，得出管理服务费用。但对于单价的确定，不可套用统一收费标准（国家规定了管理服务单价的除外），因为不同物业情况不同，必须具体问题具体分析。同时，确定单价时还必须根据竞争对手的状况，从战略技术上予以研究分析。

（六）标价评估与调整

对于标价的试算结果，投标人必须经过进一步评估才能最后确定标价，这主要是因为：

（1）试算所用的基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性的，不够精确可靠，估价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查，必要时予以调整。

（2）不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信息分析作出报价决策。

（3）可能由于估价人员比较保守，致使估价偏高或偏低，对此可参考几个估价人员的估价结果，取平均值确定最终标价。

现行标价的评估内容大致包括两方面：一是价格类比；二是竞争形势分析。分析之后便可进行标价调整。

（七）编制投标书

投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制投标书，投标书是投标人的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。

由于不同物业具有不同性质，不同招标项目具有不同要求，其投标书的内容要求也相应呈现出差异。投标人在实践中可根据具体情况自行发挥。

1．物业管理投标书的组成

投标书是投标人须知中规定投标人必须提交的全部文件，因此也称为投标文件。其主要由以下几部分组成。

（1）投标致函

投标致函又叫投标综合说明，实际上就是投标人的正式报价信，主要内容有：

①表明投标人完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额。

②表明投标人接受该物业整个合同委托管理期限。

③表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提供履约保证金。

④说明投标报价的有效期。

⑤表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力。

⑥表明对招标者接受其他投标的理解。

（2）序言

投标书的序言是投标企业对自身及投标物业的简要介绍，一般包括：

①投标企业的简介。如企业及企业精神，主要负责人的工作经验和经历，公司现有的物业管理规模，管理维修的专业技术水平和设备水平的高低等。

②对投标物业的认识。如对投标物业社会地位和管理意义的认识，投标物业的特点和将来实施物业管理的重点和难点等。

③拟采取的管理策略概述。如中标后的管理经营宗旨、方针和内容，拟采取的管理措施和方法，拟提供的服务项目和改进工作设想等。

（3）目录

大型物业管理投标书的内容和字数是比较多的，可以借助于标书的目录将标书的主要内容、投标意图和经验等突现出来，有利于招标单位审阅和评定。

（4）正文

投标企业应针对招标单位在招标文件中提出的各个问题，结合投标物业及自身的管理特点，编制投标书的正文（又叫物业管理方案）。投标书的正文，一般包括以下内容：

①采取的物业管理的方式和方法。如物业管理企业内部的机构设置情况与运行机制，管理工作的流程与控制方式等。

②物业服务企业所提供的管理服务的内容及功能。如详细介绍各个阶段具体的管理服务项目，准备提供服务的形式、费用和期限等。

③管理人员的配备与培训。如拟配备人员的专业、数量、职称以及人员培训的目标、计划、制度、方式等。

④物质装备计划。如管理用品、器具与工具计划，职工住宿与管理用房计划等。

⑤财务管理方案。如物业区内各功能区域的管理费用标准、管理费用的测算依据、物业管理经费的收支预算表等。

⑥管理规章制度。如人事制度、设备物质管理制度、职工岗位责任制等内部管理制度，业主公约、住户手册等外部管理制度，以及接管验收制度、维修保养制度、车辆交通管理制度等物业管理的一些具体制度。

⑦各项管理指标的要求。如物业服务企业将要达到招标文件中某些指标的标准、水平，以及实现这些指标的设想等。

⑧其他管理服务项目。应详细列出投标企业能够提供的有偿服务和无偿服务的项目。

⑨社区文化活动的开展。如组织社区文化活动的计划与主要内容等。

⑩物业整治方案。如新建物业的垃圾清理、道路清扫、环境绿化等，原有物业的拆除违章建筑、维修路面等。

前期介入的内容及费用测算。如能否提供物业开发、设计、建设等阶段的配套管理服务，具体项目及费用等。

（5）附件

投标书的附件就是投标书正文的补充，投标书的附件一般包括以下几部分：

①参加本项目物业管理的主要负责人以及工程技术人员的简历。

②财务管理费用预算方案的测算过程与依据。

③物业管理企业的营业执照和资质等级证书（复印件）。

④企业获奖证明（复印件）。

⑤其他有益于中标的文件、材料、说明等。

2．投标书的编写要求

（1）内容齐全，语言简练

投标书既可以反映一个企业的整体实力，又能反映出一个企业的管理水平。物业服务企业在编制投标书时要注意两点。一是投标书的内容要齐全。在编制投标书的过程中，要严格按招标文件的要求编写，不能有漏项，否则在评标中必然受到损失；在测算物业服务费用时，各项费用的计算既要合理，又要全面，更不能漏项，否则也会使企业中标后蒙受损失。二是语言要规范精练，做到明了、精练、自然、实在。“明了”即让人看了通俗易懂，明明白白；“精练”即要求语言文字精练、言简意赅、层次分明、具有吸引力；“自然”即让评标专家看了投标书后有春意浓浓、引人入胜的感觉；“实在”即投标书里所写的内容及所承诺的条款实事求是、实实在在。

（2）资料真实，表述准确

投标书应对招标文件的要求作出实质响应，其内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且保证所提供全部资料的真实性，以使其投标书符合招标文件的要求。否则，其投标将被拒绝。

投标书的文字与图表是投标人借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标人的投标方案。因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书必须满足的基本要求。编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可，应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。

图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致，风格统一，符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和投标书中的文字表述一致。

（3）计量标准要统一规范

①计量单位

计量单位是投标书中必不可缺少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标中出现混乱的有力手段。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。

②货币

国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”，而国际投标书中所使用货币则应按照招标文件的规定执行。

③标准规范

编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些招标人由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地使用。

若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标书中说明。

3．编制投标书应注意的事项

（1）确保填写无遗漏，无空缺。投标文件中每一空白都需要填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标人在填写时务必小心谨慎。

（2）不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应有投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。

（3）填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写；除投标方对错处做必须修改外，投标文件不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。

（4）不得改变标书格式。若投标人认为原有标书格式不能表达投标意图，可附补充说明，但不得任意修改原标书格式。

（5）计算数字必须准确无误。投标人必须对单价、合计数、分步（项）合计、总标价及其大小写数字进行仔细核对。

（6）报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本投标书中的“开标一览表”，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写“开标一览表”“投标价格表”等。

（7）装订整洁美观。投标书应保证字迹清晰、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。

（8）标价方式规范。凡是以电报、电话、传真等形式进行的投标，招标方概不接受。

（9）严守秘密，公平竞争。投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊；不得泄露自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得做出损害他人利益的行为。否则，该投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律的制裁。

（八）封送投标书

投标书全部编制好以后，投标人就可以派专人或通过邮寄方式将标书投送给招标人。

封送标书的一般惯例是，投标人将所有投标文件按照招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本1份，副本2份）。标书的正本及每一份副本应分别封装，而且都必须用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记（一旦正本和副本有差异，以正本为准），两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时（指开标日期）之前不要启封”等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标人的地址和名称，若是外层信封上未按上述规定密封及做标记，则招标方的工作人员对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予以拒绝并退还投标人。

所有投标文件都必须按招标邀请书中规定的投标截止时间之前送至招标人。投标文件从投标截止之时起，有效期为30天。招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

（九）参加开标和现场答辩

在接到开标通知后，投标人应按规定的时间、地点参加开标会议。

招标人要求进行现场答辩时，投标人应事先做好准备，按时参加。要选择经验丰富、性格沉稳、熟悉项目情况和招投标文件的答辩人。注意答辩时的仪容仪表，保持良好的精神状态，做到谈吐大方、答题准确。介绍标书情况时要重点突出、特色鲜明，重点讲清招标人最为关注的问题，充分体现投标企业的信心和实力。回答问题时要果断、明确、准确，感染招标方和评委，切勿匆忙回答或含糊其辞。

有的招标文件要求参加答辩的人员必须是投标单位拟派项目管理人员时，投标人必须按照投标文件中的承诺派人应辩，未经招标人的同意不得更换。

四、投标结束后的工作

（一）中标后的合同签订与履行

经过评标与定标之后，招标方将及时发函通知中标企业。在接到通知后，中标企业应在30日内与招标人签订物业服务合同。

通常，物业服务合同的签订需经过签订前谈判，签订谅解备忘录，签订合同协议书等几个步骤。由于在合同签订前双方还将就具体问题进行谈判，中标企业应在准备期间对自己的优劣势、技术资源条件以及业主状况进行充分分析，并尽量熟悉合同条款，以便在谈判过程中把握主动，避免在合同签订过程中利益受损。中标企业在谈判时应注意以下几点：

（1）在签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力。

（2）物业服务合同的主要条款宜细不宜粗，尤其要注意细化以下主要条款：物业服务的项目要逐项写清，不能遗漏；详细约定每项管理服务项目包括的具体内容，如房屋共用部位的维修、养护、管理应包括楼盖、屋顶、楼梯间、公用走廊、承重结构、外墙面等；详细约定各项具体内容的管理服务质量标准，如垃圾清运的频率是一天一次还是两天一次；详细约定在上述的管理服务内容和质量标准下应收取的费用。

（3）既要实事求是，又要留有余地。如对于“24小时供应热水”的服务承诺，在最初仅个别业主入住时则很难做到，应在合同中说明。又如分期建设的住宅小区，在首期的合同中就不应该把小区全部建成后才能提供的管理服务项目列入。

（4）利用免责条款，尽量规避风险。订立合同时应本着公平合理的原则，根据物业的具体情况设立免责条款，明确免责的事项和内容。如在物业服务合同中应当明确物业服务费用不包括业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，以免引起不必要的纠纷。

物业服务合同自签订之日起生效，业主与物业服务企业均应依照合同规定行使权力、履行义务。

（二）未中标的总结

竞标失利不仅意味着前期工作白白浪费，而且还将对公司声誉产生不利影响。因此，未中标企业应在收到通知后及时对本次失利的原因作出分析，避免重蹈覆辙。分析可从以下几方面考虑：

（1）准备工作不充分。投标企业在前期收集的资料是否不够充分，致使公司对招标物业的主要情况和竞争者了解不够，因而采取了某些不当的策略，导致失利。

（2）估价不准。投标企业还可以分析报价与中标标价之间的差异，并找出存在差异的根源，是工作量测算的不准，还是服务单价确定的偏高，或是计算方法不对。

（3）报价策略失误。这里包含的原因很多，投标企业应具体情况具体分析。

对于以上分析得出的结果，投标企业应整理归档，以备下次投标借鉴参考。

（三）投标资料的整理归档

投标企业无论是否中标，在竞标结束后都应将投标过程中的一些重要文件进行分类归档保存，以备查核。这对于中标者来说，可以为今后在合同履约中解决争议提供原始依据，对于未中标的企业来说，也可以为分析竞标失败的原因提供资料。通常这些文档资料主要包括：

①招标文件；

②招标文件附件及图纸；

③对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件；

④投标文件及标书；

⑤同招标方的来往函件；

⑥其他重要文件资料等。

［行业实操示例］

××物业管理投标书

公司简介

目　录

第一章　投标函

　　一、前期物业管理投标函

　　二、物业管理服务费报价

第二章　物业管理整体设想及策划

　　一、物业管理的定位

　　二、管理目标

　　三、管理模式

　　四、管理特色

　　五、管理措施

第三章　管理方式及工作计划

　　一、管理方式

　　二、工作流程

　　三、工作计划

第四章　人员的配备、培训、管理与物资装备

　　一、组织架构

　　二、人员配置

　　三、员工培训方案

　　四、人员管理及考核

　　五、物业管理物资装备

第五章　前期管理及二次装修管理

　　一、前期介入方案

　　　　二、前期进驻管理方案

　　三、招聘人员

　　四、二次装修监管方案

第六章　制度和档案的建立与管理

　　一、公众制度

　　二、内部运作制度及服务标准

　　三、档案建立与管理

第七章　管理指标及措施

　　一、各项服务指标的承诺

　　二、管理措施

第八章　房屋及公用设施维修养护

　　一、房屋管理及维修方案

　　二、公共配套设施管理及维修方案

　　三、房屋日常维修养护计划及实施方案

　　四、房屋定期维修养护计划及实施方案

第九章　机电设备设施管理

　　一、机电设备维护原则

　　二、机电设备管理程序

　　三、主要工作流程

　　四、管理标准和养护计划

　　五、应急处理方案

第十章　弱电及智能化系统管理

　　一、智能化系统的配置

　　二、智能化系统的日常管理及维护

　　三、智能化系统维护保养程序

第十一章　安全管理

　　一、管理目标

　　二、管理方式

　　三、安全管理内容及要求

　　四、停车服务管理

　　五、消防管理

　　六、应急方案或流程

第十二章　绿化管理

　　一、管理方式

　　二、绿化管理内容及标准

　　三、景观小品维护

　　四、管理流程

第十三章　清洁管理

　　一、管理方式

　　二、清洁管理内容

　　三、灭虫及消毒方案

　　四、清洁服务标准

　　五、清洁品质管理

第十四章　相关服务

　　一、协助业主委员会的筹建工作计划

　　二、便民服务方案

　　三、社区活动的设想和计划

第十五章　企业经济效益

　　一、前期开办费测算

　　二、物业管理首年收支测算

　　三、物业管理测算说明及分析

附件：

　　一、法律文件

　　二、法定代表人证明书

　　三、委托代理人证明书

　　四、营业执照复印件

　　五、企业资质证书复印件