物业的承接查验

项目二　物业的承接查验

知识目标

1．物业承接查验的主要内容及标准；

2．物业承接查验的工作程序；

3．物业管理工作移交的主要内容。

能力目标

1．根据物业承接查验的内容、标准及工作程序对各种类型物业进行承接查验；

2．对各类物业承接查验中发现问题进行处理；

3．按照物业管理工作移交程序进行管理工作的移交。

【引导案例】

A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便聘用作为专业机构的F公司负责项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。

（案例来源：中国物业管理在线www.zgwy.net）

典型工作任务一　新建物业的承接查验

【任务描述】

新建物业的承接查验是物业服务企业在承接新建成物业项目时的一个重要工作环节，主要是对该物业项目的房屋主体、公共设施和机电设备等进行主体结构安全和满足使用功能为内容的核查检验过程。其主要工作任务是，组建专业的承接检验小组、拟定承接查验工作方案、依据查验项目内容和标准实施查验、督促建设及施工单位处理遗留问题、接收物业项目相关资料等。

［典型工作任务案例］

瑞嘉物业服务公司经过参与竞标，取得了临江花园小区的物业管理权，并与新悦房地产开发公司签订了临江花园前期物业管理服务合同，将于本月与新悦房地产开发公司共同组织进行承接查验工作。临江花园小区的基本情况：

（一）地理位置

小区位于滨江市虹口区大连路128号。北临天山西路，东临烟台南路，西临大连路，南临文昌西街。

（二）规划建设指标

1．建设用地面积：168189平方米。其中，住宅建筑面积218035平方米，商业建筑面积40300平方米。总建筑面积258335平方米。

2．容积率：1.38%。绿地面积：67612平方米，绿地率40.2%。

3．住宅区总栋数：47栋，总户数1564户。其中，小高层：15栋，566户，60580平方米。配备电梯20部，三菱、奥的斯或同品质名牌电梯。多层：32栋，998户，157455平方米。

（三）公共配套建设

1．机动车停车位：900辆。其中，地上停车位440辆；地下停车位460辆。

2．非机动车停车位：3000辆。

3．物业用房建筑面积：800平方米。

4．幼儿园建筑面积：1600平方米。

5．公用工程配套用房：2200平方米。

6．水、电配套设备：商铺、多层的生活用水均利用市政压力直接供水，小高层采用小区集中变频供水系统，变频水泵和生活水箱设置在地下室。分户水表一律设在户外，室内排水采取污、废分流制，室外污、废水经化粪池处理后排入市政污水管网。小区内设一座10kV变电站及箱式变压器（50kVA）6台，电源采用380V/220V低压供电，普通住宅采用单相供电。小高层住宅采用双回路供电。

7．小区公共部分的水、电费用另分表计量，分摊费用的交纳办法遵照滨江市有关规定。

8．小区及住宅设有电话、有线电视、楼宇可视对讲系统、闭路电视监控系统等安全防范系统、公共广播系统等。

9．消防系统：多层不设室内消火栓，商铺室内消火栓直接利用市政供水，小高层采用高压给水系统，消防水泵和消防水箱设置在小高层的地下室。根据建筑物的危险等级和火灾类别，在相应层面设置一定数量的手提式灭火器。

10．燃气：小区铺设天然气管道，由天然气公司统一供应。

11．垃圾处理：对垃圾采取袋装定时收集方式，小区设垃圾收集站，统一运往城市垃圾处理中心集中处理。

（四）小区出入口设置

小区西面的大连路为主要出入口，设1个24小时开门主出入口；北面天山西路设1个24小时开门次出入口；东面与烟台南路连接处设1个定时开门的步行出入口；南面与文昌西街连接处设1个定时开门的步行出入口。

实务活动一：新建物业承接查验的准备

［活动目的］

1．熟悉新建物业承接查验的基本内容；

2．掌握新建物业承接查验准备工作的内容要点。

［活动内容与要求］

活动内容：

根据典型工作任务案例，模拟瑞嘉物业服务公司相关部门和人员，组织开展物业项目的承接查验的准备工作。

要求：

1.将学生按6～8人划分成小组，分组模拟瑞嘉物业服务公司相关部门和人员，完成承接查验的准备工作。

2.每个小组拟定一份承接查验工作方案，并完成承接查验的各项资料准备。

［成果与检测］

1．拟定的承接查验工作方案；

2．承接查验工作组人员配备名单；

3．承接查验所需各项资料目录；

4．教师对各组拟定的工作方案和资料进行评析。

实务活动二：新建物业承接查验工作的实施

［活动目的］

1．熟悉新建物业承接查验的具体内容和标准；

2．掌握新建物业承接查验的工作程序。

［活动内容与要求］

活动内容：

根据典型工作任务案例，按照“实务活动一”中各组拟定的承接查验工作方案，模拟组织实施承接查验工作。

要求：

各组采取角色扮演形式，进行模拟承接查验工作过程的操作演练。

［成果与检测］

1．各组模拟演练操作过程的情境展示；

2．操作演练过程中填写完成的各种表格等资料；

3．教师对各组模拟演练操作过程进行点评。

【知识帮助】

物业的承接查验，是指物业服务企业对所承接管理的物业共用部位、共用设备设施等进行的检查和验收活动。

物业的承接查验是物业服务企业对所承接管理的物业，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的检查验收。其主要目的是明确交接各方的责、权、利关系，确保物业具备正常使用功能，充分维护物业服务企业和业主的利益，为后期顺利开展物业管理服务创造条件。

物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业服务企业更迭时的承接查验两种类型：前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主委员会或产权单位向新聘用的物业服务企业移交物业的过程中。

一、新建物业承接查验的准备工作

（一）组建承接查验小组

由物业服务企业管理处负责人（项目经理）为领导，组织各职能部门抽调业务骨干组成承接查验小组。小组一般应包括负责房屋本体、公共设施和机电设备查验移交工作的工程技术人员，负责承接物业的产权、工程、设备资料验收移交工作的档案管理人员，负责业主资料的验收移交和业主收楼管理的业务人员。承接查验小组在承接查验前应完成以下工作：

1．提前指派部分工程技术人员进驻现场，参与楼宇竣工收尾的监理工作。

2．主动与开发商、施工单位联系，协商楼宇交接事宜。

3．与开发商、施工单位协商制定查验方案，统一查验标准。

（二）制订承接查验计划

物业服务企业依据建设部颁布的《房屋接管验收标准》及相关法规的规定，制订承接查验计划。主要内容包括承接查验手续的办理，物业承接查验的条件、内容、标准、应移交的资料，各项工作的人员安排与落实，争议的解决机制等。

（三）进行人员培训

根据承接查验小组人员的到位情况，组织安排相关人员参与承接项目查验的业务培训，提高他们的业务素质，满足承接查验和业主入住服务工作的要求。

（四）承接查验的各项资料准备

1．验收文件：国家有关技术标准及规范等。

2．记录表格：针对该项物业的查验内容事先设计一些查验记录的表格，如房屋查验记录表、公共配套设施查验记录表、机电设备查验记录表、移交资料登记表、承接查验遗留问题登记表、承接查验遗留问题整改通知单等。

（五）设备、工具的准备

在物业承接查验中需要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前预备好所需要的检验设备和工具。

物业承接查验中常用表单示例

表2-1　房屋查验记录表

表2-2　公共配套设施查验记录表

表2-3　机电设备查验记录表

表2-4　物业承接移交资料登记表

表2-5　承接查验发现问题登记表

承接查验发现问题整改通知单

______公司：

由贵公司开发的______物业项目，经检查，发现存在以下质量问题，严重影响物业的使用功能，请贵公司责成有关责任单位限期进行整改。

附：承接查验质量问题登记表。

××物业服务有限公司

　年　月　日

二、新建物业承接查验的主要内容及标准

（一）新建物业承接查验的主要内容

1．物业资料

在进行新建物业的承接查验时，物业服务企业应接收查验下列资料。

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（4）物业服务所必需的其他资料。

2．物业共用部位

按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：

（1）主体结构及外墙、屋面。

（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花板、门窗。

（3）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3．共用设施设备

物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，公用设施设备承接的主要内容有：低压配电设备，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。

4．园林绿化工程

园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等，这些均是园林绿化的查验内容。

5．其他公共配套设施

物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标志、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱。

（二）新建物业承接查验的标准

新建物业承接查验的标准可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》相关规定。

1．主体结构

（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

（4）木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。

（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

2．外墙

外墙不得渗水。

3．屋面

（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。

（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。

4．楼地面

（1）面层与基层必须黏结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

（3）木楼地面应平整牢固、接缝密合。

5．装修

（1）钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门的亮子均应装设铁栅栏。

（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

（4）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。

（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

6．电气

（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每条回路导线间和对地绝缘电阻不得小于lMΩ/KV。

（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。

（5）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

（7）除上述要求外，同时应符合地区性《低压电器装置规程》的有关要求。

7．水、卫、消防

（1）管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。

8．采暖

（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

（3）炉排必须进行l2小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，返转应自如。

（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

（5）炉门、灰门、煤斗闸板，烟、风挡板应安装平正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

（6）管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。

（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

9．附属工程及其他

（1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

（2）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5厘米。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，但不应超过两个弯。

（3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

（4）房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

（7）单体工程必须做到工完料净地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

三、新建物业承接查验的工作流程

新建物业的承接查验工作应按下列程序进行。

（一）确认物业项目符合承接查验条件

根据有关规定，对新建物业实施承接查验，应当具备以下条件：

1．物业分户验收合格，建设单位已按户出具《住宅工程质量分户验收表》；

2．建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、人防、环卫等部门出具的认可或准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

3．供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施按规划设计要求建成，并经有关部门确认；

4．教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成，并经有关部门确认；

5．道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能的要求；

6．电梯、二次供水、消防设施、电子监控系统等取得使用合格证书；

7．物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

8．法律、法规规定的其他条件。

（二）由建设单位移交有关物业资料

新建物业承接查验时，物业的建设单位应当向承接管理的物业服务企业提交有关物业资料。这些资料主要包括：

1．物业竣工验收资料（竣工总平面图，单体建筑、结构设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等）。

2．物业设施设备技术资料（安装、使用和维护保养等资料）。

3．供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等使用许可文件。

4．物业质量保修文件和物业使用说明文件。

5．承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交上述所列资料的，建设单位应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

（三）查验共用部位、共用设施设备

物业服务企业的承接查验小组会同物业建设单位对物业的房屋本体、公共配套设施、机电设备等，就其质量和使用功能等进行逐项查验，并将查验结果记录在相关记录表中。

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，督促建设单位及时解决发现的问题。

物业服务企业在对物业进行承接查验时，是按照建设单位提供的相关资料，主要以核对的方式进行查验。在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

1．观感查验。是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

2．使用查验。是通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

3．检测查验。是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

4．试验查验。是通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。

（四）解决查验发现的问题

对于物业承接查验中所发现的问题，一般按以下程序进行处理。

1．收集整理存在的问题

（1）收集所有的《物业承接查验记录表》；

（2）对《物业承接查验记录表》的内容进行分类整理，将承接查验所发现的问题登记造表；

（3）将整理好的问题清单提交建设单位确认，并输确认手续。

2．提出解决问题的办法

物业服务企业在将发现问题提交建设单位确认的同时，应当向建设单位提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性的整改。

对于承接查验中存在的问题，应由建设单位提出处理办法。根据物业承接查验中存在问题产生的原因和处理责任来看，一般可分为两类：一类是由施工单位所引起的质量问题。按照建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责，按照约定期限进行加固补强，直至合格。另一类是由于规划、设计考虑不周而造成的物业使用功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位作出修改设计，进行改造或增补相应设施等措施给予解决。

3．跟踪验证

为使物业工程质量问题及其他存在问题及时得到圆满的解决，物业服务企业要做好跟踪查验工作。物业服务企业应当安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量整改的监督查验，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理验收手续。对于整改不合格的工程项目则应继续督促建设单位进行整改处理。

（五）确认现场查验结果

参与承接查验的各方负责人对现场查验结果和存在问题的整改结果进行确认，在相关查验及整改记录上签字确认。

（六）办理物业交接手续

物业项目经查验并通过整改符合质量要求后，由建设单位移交给物业服务企业，并正式办理移交手续，填写并签署“物业移交登记表”等相关移交文件。

在新建物业的移交过程中，作为移交方的物业开发建设单位，应当按照国家相关规定的要求，及时完整地提供有关资料并做好移交工作。新建物业移交承接的主要内容有：

1．物业的相关资料。主要包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料等。

2．物业实体和设备设施及相关清单。主要包括：房屋建筑清单、共用设备设施清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等。

3．钥匙及专用工具。主要包括：公共门窗、设备房等的钥匙。设备设施的备品备件和专用工具等。

4．物业管理用房。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业服务企业提供物业管理用房。

［行业实操示例］

××花园承接查验工作方案

为保证××花园承接查验工作顺利进行，根据中华人民共和国建设部颁发的相关法律、法规的有关规定，本着维护业主利益、保证××花园房屋及公共设施合格率达到业主满意的原则，我公司定于200× 年××月××日至200×年××月××日对××花园项目进行承接查验工作，具体方案如下。

一、承接查验项目

对××花园已竣工工程分批分项进行承接查验，具体查验项目如下。

1．承接查验房屋本体，按幢进行整体承接查验，每幢预交验楼体室（幢）内各专项工程全部竣工。

2．承接查验公共设备设施，按系统进行整体承接查验，包括供水系统、电话系统、电视接收系统、宽带系统、排水系统、公共照明、道路、水景观等项目。

3．承接查验园林绿化、天然气设施、安防监控系统、消防系统、锅炉房及供热管道系统等项目。

4．承接查验车库、会所、其他附属设施、一期园区总体规划等项目，同时承接查验市政和公共设备、设施供方提供的相关资料等。

二、承接查验范围及内容

各项目、各系统承接查验范围和内容如下表所示。

××花园承接查验范围及内容说明表

续表

三、承接查验工作组织安排

1．成立承接查验小组。承接查验小组拟由下列人员组成。

（1）组长一名（可兼任），由××经理担任。

（2）水暖工一名：负责水暖专业验收，由工程部指派。

（3）电气工一名：负责电气专业验收，由工程部指派。

（4）土建工一名：负责结构、土建专业验收，由工程部指派。

（5）文秘一名：负责房屋钥匙交接、记录及资料的汇总整理，由行政部指派。

2．承接查验准备工作内容。

（1）正式承接查验前，对承接查验人员进行培训，并进行实地模拟演练。

（2）结合实地模拟演练，每户型抽查5～6户，收集房屋普遍存在的问题，并作为正式验收时的重点核查项目。

（3）准备正式承接查验，具体包括如下内容。

①编制《承接查验方案》。

②熟悉《房屋交接验收标准》《公共设备设施验收标准》。

③制作《竣工资料清单》《供方资料交接清单》。

④明确《工程质量问题处理程序》等。

3.承接查验工作流程。（略）

4.承接查验方法说明。在此项承接查验工作中，承接查验小组应通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对以及下列方式检验，将不合格项登记记录反馈至开发商——××房地产开发有限公司，并按照《返修流程》进行返修。

各项设备、设施等的具体查验方法如下表所示。

验收检查方法说明表

四、其他说明

1．社区地址和房屋幢、单元、户地址编号得到有关部门确认。

2．如发现遗漏问题，按《工程遗漏问题处理程序》处理。

××物业管理有限公司

200×年××月××日

典型工作任务二　物业管理机构更迭时的承接查验

【任务描述】

物业管理机构更迭时的承接查验，是指业主大会解聘原有物业服务企业而选聘了新的物业服务企业，双方在物业管理相关事项的交接时，业主委员会或新的物业服务企业对所承接管理的物业项目进行的查验行为。物业管理机构更迭时对物业项目的承接查验，在内容和重点上都不同于新建物业的承接查验，查验的内容主要是各项物业资料、物业共用部位和共用设施设备及管理现状、各项费用与收支及项目经济运行情况等。查验的重点是原物业管理机构在管理过程中形成的重要质量记录资料、物业共用部位和共用设施设备及管理现状、各项费用与收支及项目经济运行情况等。

［典型工作任务案例］

怡园小区前期物业服务工作由鑫源物业服务公司提供服务，前期物业服务合同将于2010年3月15日到期。由于小区大多数业主对该公司的服务不满意，经业主大会授权业主委员会，决定不再续聘鑫源物业服务公司提供服务，于2010年3月5日通过招标方式选聘了新的物业服务企业——嘉信物业服务公司继续为小区提供服务。嘉信物业服务公司经与怡园小区业主委员会及鑫源物业服务公司洽商，确定于2010年3月15日正式办理物业管理工作移交手续。

怡园小区的基本情况：

1．小区位于海滨市江北区太原路158号。北临黄山西路，东临长治南路，西临太原路，南临文化西街。

2．小区占地面积：128189平方米。住宅建筑面积182035平方米，物业用房建筑面积：800平方米。绿地面积：43584.26平方米，绿地率34%。

3．住宅总栋数：21栋，总户数864户。其中，小高层：6栋，266户，60580平方米。配备电梯12部。多层：15栋，598户，121455平方米。

4．小区有地上机动车停车位：200个。非机动车停车棚2个，可停放非机动车800辆。

5．小区供水配套设备：多层的生活用水均利用市政压力直接供水，小高层采用小区集中变频供水系统，变频水泵和生活水箱设置在地下室。分户水表一律设在户外。

6．小区污水排放及排污配套设施：室内排水采取污、废分流制，室外污、废水经化粪池处理后排入市政污水管网。小区有化粪池12座，污水井86个，供水检查井21个。

7．小区供电配套设备：小区内设10kV变电站一座，6台箱式变压器（50kVA），电源采用380V/220V低压供电，普通住宅采用单相供电。小高层住宅采用双回路供电。

8．小区公共部分及绿化用水、电费用另分表计量，分摊费用的交纳办法遵照海滨市有关规定。

9．小区及住宅设有电话、有线电视、楼宇可视对讲系统、闭路电视监控系统等安全防范系统等。

10．消防系统：多层不设室内消火栓。小高层采用高压给水系统，消防水泵和消防水箱设置在小高层的地下室。根据建筑物的危险等级和火灾类别，在相应层面设置一定数量的手提式灭火器。

11．燃气：小区铺设天然气管道，由天然气公司统一供应。

12．垃圾处理：对垃圾采取在各栋楼相应位置安置垃圾箱，由物业公司统一运往城市垃圾处理中心集中处理。

13．小区出入口设置：小区西面的太原路为主要出入口，设1个24小时开门主出入口；东面与长治南路连接处设1个定时开门的步行出入口。

实务活动一：物业管理机构更迭时承接查验的准备

［活动目的］

1．熟悉物业管理机构更迭时承接查验的基本内容；

2．掌握物业管理机构更迭时承接查验准备工作的内容要点。

［活动内容与要求］

活动内容：

将学生按4～6人划分成小组，根据典型工作任务案例，分组完成承接查验的准备工作。

要求：

每个小组拟定一份承接查验工作方案，并完成承接查验的各项资料准备。

［成果与检测］

1．拟定的承接查验工作方案；

2．承接查验工作组人员配备名单；

3．承接查验所需各项资料目录。

实务活动二：物业管理机构更迭时承接查验工作的实施

［活动目的］

1．熟悉物业管理机构更迭时承接查验的具体内容；

2．掌握物业管理机构更迭时承接查验的工作程序。

［活动内容与要求］

活动内容：

根据典型工作任务案例，按照各组拟定的工作方案，模拟组织实施承接查验工作。要求：

各组采取角色扮演形式，进行模拟承接查验工作过程的操作演练。

［成果与检测］

1．各组模拟演练操作过程的情境展示；

2．操作演练过程中填写完成的各种表格等资料；

3．教师对学生模拟演练操作过程进行点评。

【知识帮助】

物业管理机构更迭，是指由于前期物业服务合同终止或物业服务合同终止，业主大会选聘或授权业主委员会选聘了新的物业服务企业并与之签订了物业服务合同，从而导致提供物业管理服务的主体发生变化的情形。

物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者在对物业进行查验的内容和重点上都有一定的区别。

一、物业管理机构更迭承接查验的准备工作

（一）确认符合承接查验条件

物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业应当在下列条件均满足的情况下实施承接查验。

1．物业的产权单位或业主大会与原物业服务企业完全解除了物业服务合同。

2．物业的产权单位或业主大会与新的物业服务企业签订了物业服务合同。

3．物业的所有权、使用权清楚，土地使用范围明确。

（二）成立物业承接查验小组

在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。

组建承接查验小组，由物业服务企业项目经理牵头，各部门专业技术人员参加。小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，具备相应专业素质。小组成员人数可根据承接物业的规模而定。

（三）准备资料和工具

物业承接查验小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接洽，商谈承接查验的有关事项。确定查验程序和步骤，明确各方应当准备的相关文件、图纸、表格、工具和物品等。

二、物业管理机构更迭时承接查验的内容和程序

（一）查验的主要内容

物业管理机构更迭时对物业查验的主要内容有以下几个方面。

1．物业资料的查验

物业资料除检查前述新建物业承接查验的物业相关资料外，还应对原物业管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。

2．物业共用部位、共用设备设施及管理现状

物业共用部位、共用设备设施及管理现状的检查主要包括以下项目：

（1）建筑结构及装饰装修工程状况；

（2）供配电、给排水、消防、电梯、空调等机电设备设施；

（3）保安监控、对讲门禁设施；

（4）清洁卫生设施；

（5）绿化及设施；

（6）停车场、门岗、道闸设施；

（7）道路、雨污水井等排水设施；

（8）公共活动场所及娱乐设施；

（9）其他需要了解查验的设施、设备。

3．各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

主要包括：物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

4．其他内容

（1）物业管理用房；

（2）产权属全体业主所有的设备、工具、材料；

（3）与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电合同、协议等。

（二）承接查验的程序

1．业主委员会或原物业服务企业书面提请新的物业服务企业承接查验，双方约定查验时间。

2．双方共同清点房屋、设备和定着物，核实房屋使用状况。

3．双方就物业资料，物业共用部位、共用设备设施及管理现状，各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况和其他方面进行查验。

4．双方对查验结果进行登记并签字确认。

三、物业管理机构更迭时管理工作的移交

物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行。因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中的一个重要环节。物业管理机构更迭时管理工作的移交工作分为三种情况：一是由原物业服务企业向业主大会（业主委员会）或产权单位移交；二是由业主大会（业主委员会）或产权单位向新的物业服务企业移交；三是由原物业服务企业直接向新的物业服务企业移交。

（一）移交的主要内容

1．物业资料

（1）物业产权资料、竣工验收资料、设计施工资料、机电设备资料等。

（2）业主资料。包括业主入住资料、业主房屋装修资料等。

（3）管理资料。包括值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

（4）财务资料。包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费用收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

（5）合同协议书。指对内对外签订的合同、协议原件。

（6）人事档案资料。指双方同意移交留用人员的人事档案、培训、考核记录等。

（7）其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点核实相符，交接双方在目录清单上签名、盖章。

2．物业共用部位及共用设备设施管理工作的移交

（1）房屋建筑物共用部位及共用设备设施，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。

（2）共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、停车场（库）、公共秩序与消防安全管理的设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）。

（3）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（设施）、仓库等。

停车场（库）、会所等需要经营许可和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

3．人、财、物的移交

（1）人员。在进行物业管理工作移交时，可能会涉及原物业服务企业在本项目任职人员的移交，承接物业的物业服务企业应与移交方友好协商，双方达成共识。

（2）财务。交接双方应做好账务的清结、资产盘点等工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

（3）物资财产。物资财产主要包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

（二）办理交接手续

物业管理工作交接手续的办理涉及产权单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业服务企业等。参与交接的各方共同签署相关文件，以确认物业管理工作的交接。在办理交接手续时应注意做好以下几项工作：

1．对物业及共用配套设备设施的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度。

2．各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主欠交的物业服务费等）应明确收取、支付方式。

3．确认原物业服务企业退出或留用人员名单。

4．提出遗留问题的处理方案。