房屋安全与质量管理

项目五　房屋日常养护与安全管理

知识目标

1．掌握房屋日常养护的类型；

2．掌握房屋日常养护的内容；

3．掌握房屋日常养护的考核标准；

4．掌握房屋查勘的类型；

5．掌握房屋查勘的方法和顺序；

6．掌握房屋完损等级划分的标准。

能力目标

1．能够制定房屋日常养护计划；

2．能够组织实施房屋日常养护工作；

3．能够采用各种方法对房屋进行查勘；

4．能够进行房屋完损等级评定。

【引导案例1】

物业管理公司疏于养护付赔偿

张某是某住宅小区401室业主，一天凌晨，他在一场暴雨中发现，雨水滴滴答答从楼上渗漏到了他的家中，床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。张某沿着渗漏水一路查上去，最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。张某找到物业服务公司要求赔偿，但物业服务公司认为是自然原因造成了这起事件。于是，张某向法院起诉要求追究物业服务公司的责任。

分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业服务公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业服务公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业服务公司应当承担赔偿责任。

想一想：你认为本案例给物业服务公司一些什么启迪？

【引导案例2】

楼房脱落水泥块砸死住户怎么办

在某住宅小区，住户刘某在住宅小区楼下行走时，不幸被5层楼顶挑檐上脱落下的水泥块砸中头部，造成重型颅脑损伤，经医院抢救无效死亡。事故发生后，该住户刘某的妻子将小区物业服务公司告到法院，要求赔偿。

分析：房屋安全管理是物业服务公司非常重要的一项工作。本案例水泥块的脱落，显然是物业服务公司疏于房屋安全管理造成的，因为屋顶挑檐水泥块脱落非一日所成。而住户的死亡直接原因就是脱落水泥块所致，因此物业服务公司应承担其法律责任。

想一想：你认为本案例给物业服务公司一些什么启迪？针对这种情况你有好的解决办法吗？

典型工作任务一　房屋日常养护

【任务描述】

房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业服务企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用；最有效地合理使用维修费用；最大限度地充分发挥房屋的有效使用功能。

通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度地延长房屋的使用年限。

［典型工作任务案例］

华康物业服务有限公司新近接管了月亮湖住宅小区，该小区为普通住宅小区，于2003年建成投入使用。小区共有住宅楼24栋，共有住户924户。为了全面掌握小区房屋的使用状况，合理组织小区房屋日常养护工作，管理处决定由工程部组织人员进行一次全面走访查房工作，并根据全面走访检查的结果，制定一份房屋日常养护计划。

实务活动一：房屋使用状况的检查

［活动目的］

1．熟悉房屋使用状况检查的内容；

2．掌握房屋使用状况检查的方法。

［活动内容与要求］

活动内容：

在校园内选择数栋楼房及其公用设备设施作为活动对象，组织学生以小组为单位进行一次房屋及其共用设备设施使用状况的全面检查活动。

要求：

在教师指导下，把学生按6～8人划分成小组，分组组织进行房屋及其公用设备设施使用状况的检查，并填写《房屋本体共用部位日常检查表》和《公用设施设备日常检查表》。

［成果与检测］

1.由各小组提交房屋及其公用设备设施检查记录表。

2．各小组进行检查方法和检查结果的陈述和展示。

3．教师对各小组的陈述和展示进行评析。

实务活动二：房屋日常养护工作计划的制定

［活动目的］

1．熟悉房屋日常养护的工作内容；

2．掌握制定房屋日常养护工作计划的方法。

［活动内容与要求］

活动内容：

根据“实务活动一”中各组对房屋及其公用设备设施使用状况检查的结果，以小组为单位制定一份房屋及其公用设备设施日常养护工作计划。

要求：

各小组根据房屋及其公用设备设施使用状况检查的结果，制定房屋日常养护工作计划。

［成果与检测］

1.各小组提交房屋及其公用设备设施日常养护工作计划。

2.各小组进行工作计划的陈述和展示。

3．教师对各小组的陈述和展示进行评析。

【知识帮助】

一、房屋日常养护的类型

房屋日常养护可分为零星养护、计划养护和季节性养护。

（一）零星养护

房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修，包括：

1.屋面筑漏（补漏）、修补屋面、修补泛水、屋脊等。

2.钢、木门窗整修，拆换五金、配玻璃，换窗纱、油漆等。

3.修补楼地面面层，抽换个别棱木等。

4.修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。

5.拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。

6.抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。

7.水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。

8.下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。

9.房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。

（二）计划养护

房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。因此要管好房子，就不能等到问题出现后再采取补救措施，而应该订立科学的大、中、小修三级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命，这就是房屋的计划养护。

例如：房屋的纱窗每3年左右就应该刷一遍铅油保养；门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般5年左右应重新油漆一遍；外墙每10年应彻底进行1次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

房屋维修检查范围及周期，见表5-1。

表5-1　房屋维修检查范围及周期一览表

注：检查结果要填入《检查记录表》，此表按不同的检查周期分别填写。

物业服务企业应根据具体楼宇所选用的设备、材料型号的质量来推算其使用年限。另外，还要做好季节性的预防保养工作。例如，防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。

（三）季节性养护

这是指由于季节性气候原因而对物业进行的预防保养工作，其内容包括防汛、防台、防冻、防梅雨、防治白蚁等。季节和气候的变化会给物业的使用带来影响，物业的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及物业设备的完好程度，所以，这种预防养护也是物业养护中的一个重要方面。物业养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，砖石结构的防潮，木结构的防腐、防潮、防蚁，钢结构的防锈等养护，各有各的要求，各有各的方法，必须结合具体情况来进行。

二、房屋日常养护的内容

（一）地基基础的养护

地基基础损坏，不但直接影响房屋结构的安全，同时检查鉴定损坏原因和维修施工都比较困难。因此，对地基基础特别要注意平时的维护。

1.防止地面水侵袭地基基础

对于长期受地面水侵袭的房屋，要经常保持房屋周围排水的良好，使雨水、污水从房屋的周围顺着排水设施迅速排除，避免长时间的积水。

2.防止基土冲刷流失

要保持基础覆盖土的完整，尤其是靠近河流和坡地的房屋更要特别注意。当在房屋旁边挖坑掘穴，所挖深度低于房屋的基础，而没有保持足够的安全角度或采取安全措施时，也造成基土可能出现滑动、流走。对此，应当予以重视。

3.预防地下水位突然大幅度地降低

地下水位突然大幅度地降低，使地基含水率迅速下降，往往导致房屋墙、柱和地基的下沉。因此，在房屋旁边打井抽水时，要考虑这些因素。

4.防止大幅加载

房屋改变用途或加层、邻近建房、堆土、堆重物等引起地基大幅超载，将导致地基基础的不均匀下沉、变形、倾斜。因此，日常保养单位应对使用进行监督，防止足以引起地基基础不利的超载发生。

除上所述外，还应对寒冷地区房屋的基本基础采取防冻害的维护措施。

（二）楼地面工程的养护

楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面：

1.保证经常用水房间的有效防水

对厨房、卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。

2.避免室内受潮与虫害

由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮（即结露）现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因，室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。

建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。

3.控制与消除装饰材料产生的副作用

装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学黏合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。

（三）墙台面及吊顶工程的养护

墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序烦琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。

墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程，油漆工程，刷（喷）浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工方法，材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求：

1.定期检查，及时处理

定期检查一般不少于每年1次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。

2.加强保护与其他工程衔接处

墙台面及吊顶工程经常与其他工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。

3.保持清洁与常用的清洁方法

经常保持墙台面及吊顶清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。

4.注意日常工作中的防护

各种操作要注意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能损伤台面材料的情况，要采取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况，要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保护垫层。在墙面上张贴、悬挂物品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料，如不可避免，应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。

5.注意材料所处的工作环境

遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作要求时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损。如不可能避免，应采取有效的防护措施，或在保证可复原条件下更换材料，但均须由专业人员操作。

6.定期更换部件，保证整体协调性

由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同。因而，为保证整体使用效益，可通过合理配置，使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际工作状况，及时予以更换。

（四）门窗的养护

门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的工作状态。如木门窗易出现的问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见病；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。在门窗的养护中，应重点注意以下几个方面：

1.严格遵守使用常识与操作规程

门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关；刮风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，以防门窗扇变形，关闭不严或启闭困难。

2.经常清洁检查，发现问题千万不要拖延

门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用，如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其他部分造成破坏或发生意外事件。

3.定期更换易损部件，保持整体状况良好

对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常采取相应润滑措施，如有残垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。

4.北方地区外门窗冬季使用管理

北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害，所以，应做好养护工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。

5.加强窗台与暖气的使用管理

禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。

（五）屋面工程维修养护

屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温（南方为隔热）等，由于建筑工艺水平的提高，现在又增加了许多新的功能，如采光、绿化、各种活动，以及太阳能采集利用等。屋面工程施工工艺复杂，而最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，并起着对其他结构及构造层的保护作用。所以，防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容。

屋面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲刷、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人为损害以及不合理荷载，经常造成局部先行破坏和渗漏，加之防水层维修难度大，基本无法恢复对防水起主要作用的整体性。因此，在使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维修及时有效，以延长其使用寿命，节省返修费用，提高经济效益。

1.定期清扫，保证各种设施处于有效状态

一般非上人屋面每季度清扫1次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长，遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施如落水口，以及防水关键部位如大型或体形较复杂建筑的变形缝。

2.定期检查、记录，并对发现的问题及时处理

定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。

3.建立大修、中修、小修制度

在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，可以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内获得更高的经济效益。

4.加强屋面使用的管理

在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见病，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能（包括上人屋面的景观要求），其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，并采用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏或形成其他隐患，如对人或物造成危险。

5.建议建立专业维修保养队伍

屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由专业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻物业管理企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更经济地做好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职机构。

（六）通风道的养护管理

由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位。因此，对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。首先在设计时就要尽量选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。而且必须选用防串味的新型风道。在房屋接管验收时，一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收，确保风道畅通、安装牢固、不留隐患。在房屋使用过程中，应注意：

1.住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。

2.不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。

3.物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。

4.检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。

5.通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。

（七）垃圾道的养护管理

一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其不够爱护。物业管理企业一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理。在房屋接管验收时，就要认真检查垃圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施工单位及时返修清除。平时养护中应注意：

1.指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。

2.搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。

3.不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。

4.垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力。

5.垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用。

6.垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。

三、房屋日常养护工作的组织实施

（一）收集维修项目

日常养护的小修项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。走访查房是管理人员定期对辖区内住户进行走访，并在走访中查看物业，主动收集住户对物业维修的具体要求，发现住户尚未提出或忽略掉的物业险情及公用部位的损坏情况。为了加强管理，提高服务质量，应建立走访查房手册。

物业服务公司接受住户报修的途径主要有以下几种：

1.组织咨询活动

一般利用节、假日时间，物业管理公司在辖区内主要通道处、公共场所或物业集中地点摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。

2.设置报修箱

在辖区内的繁华地段、房屋集中地方和主要通道处设置信箱，供住（用）户随时投放有关的报修单和预约上门维修的信函。物业管理公司要及时开启信箱整理报修消息。

3.建立接待值班制度

物业服务公司要配备一名专（兼）职报修接待员，开通24小时维修、报修电话，负责全天接待来访、记录电话和接受信函。接到报修后，接待员应及时填写报修单，及时安排处理。

（二）制定房屋日常养护工作计划

通过走访查房和接待报修等方式收集到的小修工程服务项目后，应分轻重缓急和劳动力状况，作出维修安排。对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修，应及时安排组织人力抢修。暂不影响正常使用的小修项目，均由管理人员统一收集，编制养护计划表，尽早逐一落实。在小修工程收集过程中，若发现超出小修养护范围的项目，管理人员应及时填报中修以上工程申报表。

（三）落实小修工程任务

管理人员根据急修项目和小修养护计划，开列小修养护单。物业小修养护工程凭单领取材料，并根据小修养护单上的工程地点、项目内容进行小修工程施工。对施工中发现的物业险情可先行处理，然后再由开列小修养护单的管理人员变更和追加工程项目手续。

（四）监督检查小修养护工程

在小修养护工程施工中，管理人员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题，监督检查当天小修工程完成情况。工程完毕，在征得业主满意后，停止维修工作并将维修记录按要求归档保存。

四、房屋日常养护的考核标准

日常养护考核指标主要有：定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。

（一）定额指标

小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额，达到小修养护工程定额的指标，是完成小修养护工作量，搞好日常服务的必要保证。

（二）经费指标

小修养护经费主要通过收取物业管理服务费筹集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收入中弥补。

（三）服务指标

1.走访查房率

一般要求管理人员每月对辖区的住（用）户要走访查房50%以上；每季对辖区内住（用）户要逐户走访查房1遍。（注：走访查房户数计算时对月或季内走访如系同一户超过1次的均按1次计算。）

2.养护计划率

应按管理人员每月编制的小修养护计划表依次组织施工，考虑到小修中对急修项目需及时处理。因此，在一般情况下，养护计划率要求达到80%以上，遇特殊情况或特殊季节，可统一调整养护计划率。

3.养护及时率

一般来说，月或季小修养护及时率要达到99%以上。（注：当月全部报修中应修的户次数，指剔除了经专业人员实地查勘后，认定不属小修养护范围，并已作其他维修工程类别安排的和因故不能安排维修的报修户次数。）

4.安全指标

确保住用、生产安全，是维修服务的首要指标，是考核工作实绩的重要依据。

为确保生产安全，物业管理企业应建立一系列安全生产操作规程和安全检查制度，以及相配套的安全生产奖惩办法。在安全生产中要十分注意以下三个方面：

（1）严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。

（2）注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具、用具。

（3）按施工规定选用结构部件的材料，如利用旧料时，要特别注意安全性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。

五、房屋日常养护记录表单示例

1．房屋本体共用部位日常检查表

表5-2　房屋本体共用部位日常检查表

2．公用设施设备日常检查表

表5-3　公用设施设备日常检查表

3．物业维修报告单

表5-4　物业维修报告单

4．用户维修委托单

表5-5　用户维修委托单

5．房屋建筑本体维修申报表

表5-6　房屋建筑本体维修申报表

6．客户报修记录表

表5-7　客户报修记录表

［行业实操示例］

房屋及公用设施维修养护计划

为保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，特制定本计划。

一、房屋及公共设施维修养护管理策略

房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。

二、房屋本体及公用设施维修养护范围

房屋本体维修养护范围是：承重结构部位（包括柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。

公用设施维修养护范围：规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。

三、房屋本体及公用设施维修养护计划

（一）房屋本体维修养护计划、标准

1.房屋本体日常维修计划

表5-8　房屋本体日常维修计划表

2.房屋本体维修养护标准

（1）基础：牢固安全、无塌陷。

（2）屋面：平整、无积水、排水管口通畅，无堆积物，天面完好，排水顺畅。

（3）梁、柱：无倾斜、无裂纹。

（4）墙体：无裂纹，条砖、涂料无脱落、无起泡、无乱开孔洞，空调孔修复，空调架采用不锈钢，无污渍，无乱牵管线，无蜂窝、虫巢，边角线整齐。

（5）内墙角：无积水，无霉斑，无污渍，无手脚印，无颜色脱变，无裂纹起泡。

（6）门厅：开关灵活，锁扣、门闩齐全，无锈蚀。

（7）排烟道（管）：顺畅，无堵塞，无泄漏。

（8）电梯：设备图纸、资料档案齐全，管理完善，运行良好政党无事故隐患，有运行操作规程、维修保养规范，记录清楚。

（9）扶梯：无凹坑，表面平滑，边角整齐，无缺口。

（10）A．电器设备：配电箱、电表箱，电话配线箱，有线电视箱，电源插座箱完好，关锁良好、管线无牵挂，无裸露。B．楼层电器：楼梯灯完好、明亮，开关功能正常电话接口、有线电视接口、盖板完好，门铃、开关板稳固完好，无不安全现象。C．变配电房：编号、安全标志醒目，室内通风良好，不潮湿，无积水，绝缘板配置符合要求，无乱改建。

（11）单元门口阶梯：表面平滑，边角完好整齐。

（12）给排水主管道：供水总阀口水表，连接处无滴漏、堵塞、无锈蚀，排污入口通畅，无私搭乱接水管。

（13）消防箱、消防栓：消防箱体完好，玻璃明亮，开关灵活，消防带干燥无霉变，消防箱、消防栓、消防泵接合器完好，阀门开关灵活，标志清楚。

（14）煤气总阀箱：箱体完好，玻璃明亮，关阀灵活，标志清楚。

（15）智能系统：A．智能控制箱：关锁良好，电缆线不外露，标志清楚。B．单元对讲系统：房号显示清楚，对讲功能正常，无锈蚀，门厅声控正常。

（二）公用设施维修养护计划、标准

1.公用设施日常维修养护计划

表5-9　公用设施日常维修养护计划

2.公用设施维修养护标准

（1）区内道路：人行道、车行道、广场、停车场路面平滑、无凹坑，无积水。

（2）路灯：灯座箱盖完好，灯罩、灯泡完好，灯架无锈蚀。

（3）沟、渠、池、井：明暗沟渠通畅无阻塞，沟陇完好，盖板无断裂，轻重规格符合要求，标识正确。

（4）园林绿化小品：修剪整齐，造型优美，长势良好。

（5）地下排水排污管：排水畅通无堵塞，无渗漏。

（6）游泳池：无漏水，水质洁净，设施完备，标识清楚。

（7）网球场：设施齐备完好，无损坏，标识正确。

（8）停车场：路面平整，无积水，标线清楚，标识正确。

（9）连廊：墙面、柱、梁无裂缝，座椅、扶手、栏杆保持完好，无破损、脱漆，锈蚀。

（10）自行车房：地面平整，无积水，标识清楚。

（11）导示牌：无脱漆、无锈蚀，字迹清晰，导示方向正确。

（12）娱乐场所：设施完好，场地标识清楚。

典型工作任务二　房屋安全与质量管理

【任务描述】

房屋安全与质量管理是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查。评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况，组织对危险房屋的鉴定．并确定解危方法等。为编制房屋维修计划，进行房屋维修工程设计编制、房屋维修工程概预算提供依据，并为投资计划提供依据。

通过对房屋定期和不定期的质量鉴定与安全检查，随时掌握物业管理企业所管房屋的质量状况和分布，及时发现房屋的危损状况和安全隐患，为房屋的合理使用、维护管理、日常养护和计划修缮提供基本资料依据，作好隐患排除工作，以确保房屋完好和住用安全。

实务活动一：房屋质量状况的查勘

［活动目的］

掌握组织房屋质量状况查勘的方法。

［活动内容与要求］

活动内容：

在校园内选择数栋楼房作为活动对象，组织学生以小组为单位进行一次房屋质量状况的查勘活动。

要求：

在教师指导下，把学生按6～8人划分成小组，分组组织进行房屋质量状况的查勘，并填写《房屋查勘记录表》和《房屋质量状况查勘汇总表》。

［成果与检测］

1.由各小组提交房屋查勘记录表和汇总表。

2．各小组进行房屋查勘方法和查勘结果的陈述和展示。

3．教师对各小组的陈述和展示进行评析。

实务活动二：房屋完损等级评定

［活动目的］

1．熟悉房屋完损等级的划分标准；

2．掌握进行房屋完损等级评定的方法。

［活动内容与要求］

活动内容：

在校园内选择数栋楼房作为活动对象，组织学生以小组为单位进行一次房屋完损等级评定活动。

要求：

在教师指导下，把学生按6～8人划分成小组，分组组织进行房屋完损等级评定，并填写《房屋分幢完损等级评定表》和《房屋完损等级评定汇总表》。

［成果与检测］

1.由各小组提交房屋分幢完损等级评定表和汇总表。

2．各小组进行房屋完损等级评定方法和评定结果的陈述和展示。

3．教师对各小组的陈述和展示进行评析。

【知识帮助】

一、房屋的查勘

房屋建成以后，不管使用或不使用，使用期限的长或短，都会受到外界的作用和侵蚀。组成房屋的结构构件的力学性能和构配件、设施的使用质量一般都逐年下降。这种下降现象，可能是局部的也可能是整幢的，可能是某个因素作用的结果，也可能是多种因素综合作用的结果。

（一）需要查勘的房屋

1．房屋发生异常现象时

需要查勘和鉴定其损坏的程度、产生的原因，有否危险，危险的程度如何，以便合理安排维修工作。

2．房屋改变用途时

需要鉴定其结构安全可靠性等方面能否适应新的需要。

3．安排破旧房屋的改造改建前

必须进行查勘和鉴定，经过对比分析及可行性设计，才能确定改造改建方案。

4．当房屋已经发生危险和受灾后

必须记录危险和损害情况，鉴定分析造成危险、损害的原因并立案处理，以便今后存查借鉴。

对已有房屋的查勘、检测是一项十分复杂而细致的工作，它不仅关系到房屋的住用安全，而且对发挥现有房屋的潜力，延长房屋寿命有着不可替代的作用。防患于未然是提高住用质素、避免损失和伤亡的必要手段，也是节约房屋维修费用的最好途径。而防患于未然唯一有效的方法是对已有房屋进行检测鉴定。

（二）房屋查勘的方式

1．房屋的定期查勘

定期查勘是指结合房屋的特点，在合理的期限内（一般每隔1～3年进行一次），由具有专门知识和工作经验的人员定期逐幢逐间地检查房屋的缺陷。根据所掌握的房屋损坏程度和状况，制定中、长期的维修和养护计划。

房屋定期查勘可分结构、装修和设备三大部分。设备的定期查勘一般委托专业单位负责，房屋结构和装修部分的查勘内容和要求大致如下：

（1）基础是否有不均匀沉陷现象。

（2）柱、梁、墙、屋架、楼地板、阳台、楼梯、木基层等有无裂缝、变形、损伤、锈蚀、腐烂、松动等现象及所在位置。

（3）木结构是否有榫头脱开松动现象，木材裂缝、虫害菌患所在位置及程度。

（4）屋面的泛水是否完整，防水层老化程度，裂缝、渗漏水现象。

（5）落水管有无松动脱脚、油漆有否剥落。

（6）墙壁是否有洇水、渗水、结露现象及其程度。

（7）外墙抹灰、顶棚、内墙抹灰有无裂缝、起壳、脱落及其程度。

（8）门窗有无松动、腐烂（锈蚀），开关是否灵活，玻璃油灰状况。

（9）道路是否完整，断裂、破碎、高低不平等损坏程度。

（10）下水道是否畅通，有无堵塞现象。

房屋检查的周期一般以经历一个寒暑交替（一年一度）最为适宜。但房屋有些部位的损坏速度并不很快，不至于年年变化。为节约检查人力，这些部位可以3年检查一次：①基础；②钢筋混凝土结构部分（经历火灾、地震灾害时例外）；③砖墙的变形（经过大水浸泡，火灾、地震灾害时例外）；④楼地面、楼梯踏步面的磨损。

2．房屋的季节性查勘

季节性查勘是指根据一年四季的特点，结合当地气候特征（雨季、台汛、大雪、山洪等）、房屋坐落地点及完损状态等，着重对危险房、严重损坏房进行检查，及时抢险解危，避免发生塌屋伤人的事故。它是全面定期检查无力实施的情况下的应急措施。

季节性查勘的重点包括以下方面：

（1）屋架能否胜任雨、雪的荷载。

（2）砖墙能否胜任风压及积水浸泡。

（3）窗扇、雨篷、旗杆、广告牌等高空构配件及附属设施是否会下坠伤人。

（4）突出房屋的防雷接地设施是否完好，能否安全引电入地。

（5）外露的水、电管道导线的防冻、抗风程度。

（6）房屋四周下水道排水是否流畅，会不会造成积水。

（三）房屋查勘的顺序和方法

房屋查勘工作首先应根据查勘的目的制订查勘方案。一般采取“从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构件，从表面到隐蔽，从单体到整体”的查勘顺序，也可根据房屋的现场条件、环境情况、结构现状等，进行局部或重点的查勘。房屋查勘的方法很多，常用的方法主要有以下几种。

1．直观检查法

直观检查法指以目测和简单工具（线、尺）查勘房屋的完损情况，以经验判断构件和房屋的危、损原因和范围、等级。此法可概括为“听、看、问、查、测”五个字。

“听”即查勘人员要耐心听取房屋使用人反映的房屋的漏水、裂沉，倾斜、白蚁危害等异常情况，理出与检查工作有关的问题：“看”即观察房屋的外形、墙壁、门窗以及结构构件的表面情况；

“问”即遇到可疑之处，要询问用户有关房屋损坏原因等情况，可以得到对查勘有帮助和启发的资料；

“查”：是对房屋承重结构，如屋架、梁、柱、板等主要承重构件和重点部分进行仔细查勘，对可疑点要借用工具、仪器进一步查明，如用螺丝刀穿刺木材核实有否腐朽或白蚁蛀蚀等：

“测”是对基础下沉、房屋倾斜、墙壁凹凸、屋架或梁变形等直观现象，借助仪器进行测量。

2．仪器检查法

仪器检查法指用经纬仪、水准仪、激光准直仪等检查房屋的变形、沉陷、倾斜等，用回弹仪枪击法、撞击法、敲击法等机械方法进行非破损性检验。

3．计算分析法

是将查勘的有关资料和测量结果，运用结构理论加以计算和分析，从而对房屋作出评定的一种方法。计算时应根据实际的负荷，以实测的材料强度为准，从而准确地判断结构的受力状态。

4．荷载试验法

荷载试验法是对结构施加试验性荷载。从而进行结构鉴定的一种方法。此法主要用于房屋发生了质量事故或发现过大变形和裂缝等缺陷的构件的鉴定，当房屋需变更用途或加层而无法取得必要的物理力学数据时，可用此法对房屋结构、构件进行评定。

5．重复观测检查法

重复观测检查法主要用于房屋危、损仍在发展之中，一次检查不能解决问题时，需通过多次重复观测来掌握危、损情况及程度的方法。

上述几种房屋查勘的方法，往往需要同时或交叉使用。

二、房屋的完损等级评定

（一）房屋的损坏原因

房屋建筑自竣工交验使用后便开始损坏，这是自然规律，房屋建筑损坏的原因有两种：自然损坏和人为损坏。

1．自然损坏

房屋因经受自然界风、霜、雪、雨、冰冻、地震的作用，受空气中有害气体的侵蚀与氧化作用，或者受蛀蚀而造成各种结构、装饰部位的建筑材料老化、损坏，均属自然损坏。

2．人为损坏

房屋因在生活和生产活动中，各种结构、装饰部位受到磨、碰、撞击，或使用不当、不慎，如不合理地改变房屋用途造成房屋结构破坏或超载，不合理的改装、搭建，居住使用不爱护以及设计和施工质量低劣、维修保养不善而造成的各种结构、装饰部位的损伤或损坏，均属人为破坏。

（二）房屋结构的分类

房屋结构主要分为以下4类。

1．砖木结构

承重的主要结构是用砖木建造的。

2．砖混结构

建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。

3．钢筋混凝土结构

建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。

4．钢结构

指建筑物中主要承重结构以钢制成，自重最轻，适用于超高层建筑和大跨度建筑，随着我国高层和大跨度建筑的发展，采用钢结构的趋势正在增长。

（三）房屋的完损等级划分

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级。目前，房屋完损等级是以我国1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。

1．完好房

完好房是指房屋结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧迹象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。

2．基本完好房

基本完好房是指房屋结构基本完好牢固，少量部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。

3．一般损坏房

一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。

4．严重损坏房

严重损坏房是指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零部件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。

5．危险房

危险房是指房屋承重结构已属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的维修仍不能保证安全，已经丧失维修价值，因结构严重损毁需要拆除、翻修的整幢房屋。

（四）房屋完损标准

1．完好标准

（1）结构部分

①地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。

②承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。

③非承重墙：预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；砖墙平直完好，无风化破损；石墙无风化；木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损。

④屋面：不渗漏（其他结构房屋以下漏雨为标准），基层平整完好，积尘甚少，排水畅通。

⑤楼地面：整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；木楼地面平整坚固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝；砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；灰土地面平整完好。

（2）装修部分

①门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）。

②外抹灰：完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实。其他结构房屋以完整无破损为标准。

③内抹灰：完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；其他结构房屋以完整无破损为标准。

④顶棚：完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好。

⑤细木装修：完整牢固，油漆完好。

（3）设备部分

①水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。

②电照：电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。

③暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。

④特种设备：现状良好，使用正常。

2．基本完好标准

（1）结构部分

①地基基础：有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定。

②承重构件：有少量损坏，基本牢固。

③非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。

④屋面：局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通。

⑤楼地面：整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；木楼地面稍有磨损和稀缝，轻度颤动；砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓；灰土地面有磨损、裂缝。

（2）装修部分

①门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光。

②外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落。

③内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。

④顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落。

⑤细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。

（3）设备部分

①水卫：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏。

②电照：电气设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏。

③暖气：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用。

④特种设备：现状基本良好，能正常使用。

3．一般损坏标准

（1）结构部分

①地基基础：局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响。

②承重构件：有较多损坏，强度已有所减弱。

③非承重墙：有较多损坏，强度减弱。

④屋面：局部漏雨，木基层局部腐朽、变形、损坏，钢筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水设施锈蚀、断裂。

⑤楼地面：整体面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；木楼地面部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝，局部变形下沉，有颤动；砖、混凝土块料面层磨损，部分破损、裂缝、脱落，高低不平；灰土地面坑洼不平。

（2）装修部分

①门窗：木门窗部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；钢门、窗部分铁胀变形、锈蚀，玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化翘皮、剥落。

②外抹灰：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落。

③内抹灰：部分空鼓、裂缝、剥落。

④顶棚：有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落。

⑤细木装修：木质部分腐朽、蛀蚀、破裂；油漆老化。

（3）设备部分

①水卫：上、下水道不够畅通，管道有积垢、锈蚀，个别滴、漏、冒；卫生器具零件部分损坏、残缺。

②电照：设备陈旧，电线部分老化，绝缘性能差，少量照明装置有损坏、残缺。

③暖气：部分设备、管道锈蚀严重，零件损坏，有滴、冒、跑现象，供气不正常。

④特种设备：不能正常使用。

4．严重损坏标准

（1）结构部分

①地基基础：承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。

②承重构件：明显损坏，强度不足。

③非承重墙：有严重损坏，强度不足。

④屋面：严重漏雨。木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏，屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。

⑤楼地面：整体面层严重起砂、剥落、裂缝、沉陷、空鼓；木楼地面有严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝、变形下沉，颤动；砖、混凝土块料面层严重脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全；灰土地面严重坑洼不平。

（2）装修部分

①门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动、翘裂，钢门、窗严重变形锈蚀，玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底。

②外抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。

③内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。

④顶棚：严重变形，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。

⑤细木装修：木质腐朽、蛀蚀、破裂，油漆老化见底。

（3）设备部分

①水卫：下水道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零件严重损坏、残缺。

②电照：设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。

③暖气：设备、管道锈蚀严重，零件损坏、残缺不齐，跑、冒、滴现象严重，基本上已无法使用。

④特种设备：严重损坏，已无法使用。

（五）房屋完损评定办法

1．钢筋混凝土结构、混合结构房屋完损等级评定办法

（1）凡符合下列条件之一者可评为完好房。结构、装修、设备各项完损程度符合完好标准。在装修、设备部分中有一两项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。

（2）凡符合下列条件之一者可评为基本完好房。结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。在装修、设备部分中有一两项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好以上的标准。结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。

（3）凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房。结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。在装修、设备部分中有一两项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。

（4）凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房。结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。

2．其他结构房屋完损等级评定方法

（1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。

（2）结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准，或者有少量项目完损程度符合完好标准的，可评为基本完好房。

（3）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准。可评为一般损坏房。

（4）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。

（六）危险房屋等级划分

危房分整幢危房和局部危房：整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋；局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。危险房屋以幢为鉴定单位，按建筑面积进行计算，根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ-1999）的规定，房屋危险性等级的划分从地基基础、上部承重结构和围护结构三个组成部分的危害程度考虑，划分成四个等级。具体如下：

A级：结构承载力能满足正常使用要求，未腐朽至危险点，房屋结构安全。

B级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。

C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。

D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

危房需由鉴定单位提出全面分析、综合判断的依据，报请市一级的房地产管理部门或其授权单位审定。对危房，应按危险程度、影响范围，根据具体条件，按轻、重、缓、急，安排修建计划。对危险点，应结合正常维修，及时排除险情。对危房和危险点，在查清、确认后，均应采取有效措施，确保住用安全。

在进行房屋危险性评定时，应以整幢房屋的地基基础、结构构件危险程度的严重性为鉴定基础，结合历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析、综合判断。

三、房屋质量管理记录表单示例

1．房屋查勘记录表

表5-10　房屋查勘记录表

2．房屋质量状况查勘汇总表

表5-11　房屋质量状况查勘汇总表

3．房屋分幢完损等级评定表

表5-12　房屋分幢完损等级评定表

4．房屋完损等级评定汇总表

表5-13　房屋完损等级评定汇总表