现代日本城市的土地价格

现代日本城市的土地价格^[5]

日本是主要发达资本主义国家中人口密度最高的国家，而且人口分布很不均衡。例如，1980年东京每平方公里高达5386人，大阪府达4546人，而北海道为71人。

日本的国土总面积中，森林面积约占国土总面积的69%，比加拿大的44%，美国的31%，法国的26%要大得多，但除去森林、原野、水面、河川等，可居住的土地面积很小。按可居住土地面积的人口密度（人/每平方公里）计，1980年为21450人，也是主要发达资本主义国家中最高的。

日本的农地即耕地、园地、牧草地等面积只占国土总面积的17%，这个比重远比美国的46%，法国的64%，德国的54%，英国的77%要小得多。据1974年度日本的《国土利用年度报告》，日本人均农业用地为0.06公顷，分别比英国、德国、法国、美国的0.34、0.22、0.64、2.09公顷要少得多。

上述日本的土地和人口的状况说明，日本不仅人口密度很高，而且其地貌不宜迅速适应包括住宅、工厂、商店、道路等在内的城市用地增加的要求。占国土面积很大比重的森林，一般很少转为城市用地和农业用地，相对来说农地转为城市用地较多。据日本1979年《国土利用白皮书》统计，1965~1975年的10年中，农业用地从643万公顷减为575万公顷，减少68万公顷；建筑用地从85万公顷增加到122万公顷，增加37万公顷；道路用地从82万公顷增加到97万公顷，增加15万公顷。在这10年里，森林面积从2516万公顷增加到2518万公顷，仅增加2万公顷，几无变化。这可以看出，日本建筑用地及道路用地的增加主要靠的是农业用地的减少。但是，对粮食的2/3依赖进口的日本来说，农地不能减少过多。所以，根据日本《国土利用计划法》，在1975~1985年10年中，农业用地计划从575万公顷增加到611万公顷。

但是，日本经济的迅速发展，要求不断增加城市用地，特别是在1955~1973年的日本经济高速度发展时期，在第三次科学技术革命的条件下，民间设备投资非常旺盛。不仅传统工业从内含和外延上迅速扩大再生产，而且大量兴建新兴工业的工厂，实现重化工业化，这就需要大量工业用地。同时，随着工业生产和城市化的发展，人口的不断增加，又需要大量的住宅用地、商业用地、金融用地和道路用地；此外，日本政府为加快城市现代化的建设，大事兴办公用事业、基础设施，又需要大量的公共用地。所有这一切，都要求在短时期内增加城市用地。而如前所述，在日本的自然条件下，要使大量山地、森林转作城市用地是很困难的。由此，日本城市用地的不足造成了土地价格特别是大都市的土地价格迅速上涨。根据日本不动产研究所的调查，1976年日本住宅地价每平方公尺为35000日元左右，大大高于德国、美国和英国的水平。

在日本，不同地区的地价也相差很远。据日本不动产研究所调查显示，以1936年的地价为基数，1980年日本市街地价约上涨9000多倍，而普通农田价格则约上涨1900倍，两类地价的差距明显扩大。同时，在日本城市中，作为日本政治、经济、文化科学中心的三大都市圈——东京圈、大阪圈和名古屋圈的土地面积，只占全国土地面积的10%，但却集中了45%的全国人口、55%的工业生产、70%的商品批发额和72%的大学生。这些地区的经济发展快，就业增加多，收入也比较高。因此，在1955~1975年间，全国其他地区人口不断流入这三大都市圈，这里的城市用地的需要激增，而农地、林地可作城市用地却为数有限，因而地价很高，相反，由于北海道地方人口较少，经济发展缓慢，地价也低。

日本地价的迅速上涨，对日本经济的发展具有重大影响。

影响之一，由于地价昂贵势必相应地增加民间设备投资和政府公共投资，致使直接用于经济建设的投资减少。例如，1970~1973年期间，民间设备投资中，购买土地费分别占到7.1%、8.3%、10.6%、9.5%；1970~1977年期间，日本政府实物投资总额中购买土地费用占12%左右，1978年东京的道路建设费中购买土地费用占70%。

影响之二，由于地价昂贵而限制了社会购买力，使城市居民居住水平难以得到改善。例如，1955~1980年期间，住宅地价上涨约40倍，而在同一期间各产业现金工资总额增加仅14倍。这就是说，1955年一个月的工资能买到的土地，在1980年要三个月的工资才能购到。1963年，全日本专用住宅的房租平均每“席”，（即“塌塌米”。每“席”长2.22米，宽1.11米）为254日元，1973年为750日元，1978年为1241日元，15年间涨了3.4倍。而且在都市的中心区，由于地理位置优越，地价更贵。因此，中心区人口逐渐减少，离中心区远的地方则人口增加很快。这一方面会使城市出现“空心化”现象，降低城市的聚集效益；另一方面则因居民住在远离市中心的地方，而增加了通勤的距离和交通成本，以及每天上下班花费在路上的时间和精力，降低了劳动效率。

影响之三，由于地价昂贵，会诱引大量资源和贷款不适当地流向房地产市场，造成投资比例和结构的破坏，引起金融秩序的混乱，助长炒卖房地产进行投机，这将拉动建筑材料等生产资料价格上扬，使房地产市场价格不合理上升而超过实际的市场需求，形成房地产“泡沫”，导致国民经济出现非正常波动。例如，1986~1990年期间日本泡沫经济就是由于地价和股价过度上涨所引起的，其中在影响股价诸多因素中，又以地价上涨影响为甚。1982~1988年，地价上涨对股价变动的影响程度为61.4%，股价上涨一多半来自地价拉动。日本泡沫经济的破灭，也是由于受紧缩金融政策影响地价和股价急剧下降的结果。仅1992年一年，日本总资产就比1991年减少448万亿日元，其中地产总值减少233万亿日元，几乎相当于当年国内生产总值。与此同时，银行业不良债权因房地产价格下降而大量增加，至1993年3月，日本7家房地产公司未回收贷款达6.6万亿日元，占未收回款项总额11.57万亿日元的6成。20世纪90年代起至今，日本经济一直难以复苏。