让都市生活更美好

第九篇　让都市生活更美好

——上海城投的城市运营

岁月如歌。

20世纪90年代，当一座座越江大桥、一条条高架道路横空出世，世界睁开惊奇的眼睛关注上海城市发生翻天覆地巨变的同时，上海城投经历了一段被社会各界从陌生到熟识到认同的过程。上海城投作为一支经由上海市政府授权从事城市建设资金筹措、使用和管理的专业投资控股公司，10多年来累积筹措1300多亿元建设资金，先后建成杨浦、徐浦大桥，申字型高架，地铁一、二号线，合流污水一期等40多项标志性重大基础设施。上海城投不仅在上世纪90年代实现上海三个“三年大变样”中尽显城市建设主力军风采，而且在进入新世纪后，又在上海迈向现代化国际大都市的进程中扮演着愈加重要的角色。

与此同时，城投置地作为上海城投置业板块的核心企业，高举“让都市生活更美好”的旗帜，以旧区改造、成片土地开发、保护保留优秀历史建筑、建设重大工程配套商品房和政府委托开发建设的其他项目为重点，为营造上海“和谐城市”的良好环境奏响了和谐乐章。

一、城市推手

用热情和专业，认真对待每一块土地，用心思考上海的城市规划，建造更美好的上海。

上海市城市建设投资开发总公司是上海市城市建设中的专业投资公司。在过去的十年里，上海城投在致力于城市基础设施投资建设的同时，进行了大量的资本运作、项目运作，经过不断发展探索，逐步形成环境、水务、路桥、房地产等事业板块，成为具有核心竞争力的大型国营企业，为提高上海城市综合竞争力、改善上海市的投资环境做出了巨大的贡献。

城投置地作为上海城投事业板块的重要组成部分，主要负责上海城投的房地产投资和经营，先后开发建成了国家开发银行大厦、现代星洲城、城投世纪名城等项目，累积开发面积达到112.68万平方米。2002年，城投置地本着“服务百姓，造福百姓”的企业精神，积极响应市政府推出的重大工程配套商品房建设任务，从原有土地储备资源中心拿出地理位置较好、居住条件成熟、配套设施齐全的东陆、黄山、平阳三块基地用于配套商品房建设，总建筑面积达到16.6万平方米，优异的建筑品质得到市府和百姓的多方肯定，充分体现了上海城投的企业精神，树立了上海城投的品牌形象。

随着企业市场化进程的不断深入，城投置地正逐步以“上海的城市运营家”为企业发展目标，在原有的住宅开发基础上不断创新开发模式，现有重点开发项目新江湾城、上海新城厢、思南路花园住宅、松江新凯韵意项目分别肩负上海新城区开发规划、旧城、历史风貌保留保护与改造、中低价商品房建设的艰巨重任。目前，城投置地的土地储备量超过1万亩，在建商品房面积超过50万平方米，投入运营的商业楼宇超过10万平方米，形成大规模良性发展的态势。

2010年世博会申办成功，为城投的发展提供了新的机遇。2010年世博会土控中心，上海城投是主要投资方之一，城投置地将以躬身实干来实践集团“让都市生活更美好”的企业理念，不断追求居住文化与都市概念的完美统一，并以此来不断提升城投置地的品牌形象，为企业的持续发展赢得竞争优势和荣誉。

1992－07上海城市建设投资开发总公司成立

1996－05新江湾城土地签约

1997－04新江湾城土地交接

2001－08新江湾城规划调整

2002－12复旦大学进驻新江湾城

2002－12城投永业思南路项目签约

2002－12城投露香园项目签约

2002－12总公司注册资金120亿元，总资产1104亿元

2003－08淞沪路开工典礼标志着新江湾城基础工程全面开工

2003－10上海市首批重大工程配套商品房16万平方米交房

2003－12上海城投资信被评为AAA级，综合授信额度达到600亿元

2003－12房地产核心企业上海城投置地有限公司成立

二、城市运营

保留传统的经典韵味，传承旧上海的建筑文化;开拓现代的城市新区，打造新上海的城市名片。升华原有的开发理念，满足变化的居住要求;关注底层的置业需求，担当企业的社会责任。以崭新的城市运营理念，迎接“浦江时代”的来临。

20世纪80年代的浦西虹桥开发区，20世纪90年代的浦东陆家嘴CBD，伴随2010世博会申办成功，黄浦江南北一线成为上海新一轮城市发展的中心主轴。新江湾城、上海新城厢两大项目进口浦江一线南北两端，上海与城投置业同步进入“浦江时代”!

面对浦江时代的来临，城投置地板块积极整合企业品牌，跳出单纯开发地产的寻常框架，将主营项目分为成片土地开发、历史风貌保留、保护与改造和四高示范居住区三大内容，提出了全新的“城市运营”概念，即从新兴城区发展的角度，全方位综合考虑居住、商业、工作、休闲等多元化需求，同时兼顾城市传统文化的保留保护，形成城市的持续发展态势，让置地投资的理念得到质的升华。

2004年，以新江湾城、上海新城厢、思南路花园住宅、松江新凯韵意四大项目领衔，上海城投作为全新的城市运营家，即将把上海的过去、现在与未来协奏成一曲恢弘、瑰丽的交响巨著。

上海新城厢与思南路花园住宅——传承旧上海的建筑文化

上海新城厢位于市中心的老城厢地区，项目东至河南南路、旧仓街，南至方浜中路，西北至人民路，北处上海三个市级商业中心——南京东路商业街、豫园旅游购物中心和淮海路商业中心之间，东临著名的旅游景点——豫园、外滩，与黄浦江相距仅数百米，从高处可眺望到闻名于世的浦东新区和即将建设的2010年世界博览会会址。

上海新城厢项目用地约240亩，共可建住宅24.2万平方米，商业设施4.8万平方米，酒店式公寓3.5万平方米，宾馆3.5万平方米。上海新城厢由上海城投露香园置业发展有限公司负责开发建设。目前，项目规划方案设计工作基本完成，动拆迁工作已于年内展开。项目将采用熟地批租和自行开发相结合的方式进行开发建设。

思南路花园住宅东至重庆南路，南到第二医科大学宿舍区，西至思南路以西花园住宅边界，北抵复兴中路。项目用地约86.82亩，主要有各式花园别墅38幢，大多为上海市优秀近代保护建筑或一般历史保护建筑，总建筑面积46274平方米，居民约700户。

思南路花园住宅是由上海城投永业置业发展有限公司负责整体开发，按保护花园住宅区历史风貌与特色空间格局要求，对现有建筑通过保存、维护、改造、更新和拆除等五种方式进行分级保护和整治，将该街区在尊重历史原貌的基础上改建成高品质特色综合社区。

一座城市不能没有自己的历史和记忆。城投置地在积极参与建筑复兴项目中认识到，上海要成为国际化大都市，在现代化建设的同时对历史文化积淀进行保护保留，将是刻不容缓的一项工作。

这又是城投置地的一个亮点。

在上海城投置地有限公司总部的展示厅中，出现了花园洋房、石库门里弄住宅等老建筑的红瓦白墙、雕栏玉砌，以及引人遐想的思南路路牌。

据公司大事记记载，2002年12月，上海城投就先后签约了思南路花园洋房改造项目和老城厢旧区改造项目，并与境内外著名房地产企业联手组建了上海城投永业置业发展有限公司、上海城投露香园置业发展有限公司，分别负责这两个项目的开发建设。如今，这两个项目的开发建设已经成为城投置地的三大主业之一。

思南路花园住宅区项目由卢湾区47号街坊北块和48号街坊东块构成，是上海市12片历史文化风貌保护区中的衡山路、复兴路历史文化风貌保护区的核心保护区之一，占地面积约5公顷。该地块在解放前属于法租界，域内成片的花园住宅区体现了20世纪二、三十年代原汁原味的上海海派风情。间或呈现的联排式花园住宅、独立式花园住宅、新式里弄住宅、花园里弄、现代公寓式住宅等各种住宅类型，处处显示出中西文化早期的亲密接触，使这里成为上海各居住建筑类型汇集和各种近代建筑风格荟萃之地。其中，保存较好的23幢独立式花园住宅被确定为上海市级优秀近代历史保护建筑。

这些优秀近代历史保护建筑记录着动荡时代的腥风血雨，见证着国运兴衰的荣辱沉浮，忧国忧民的激愤与叹息。周恩来、梅兰芳、柳亚子、薛笃弼、张静江、曾朴……不胜枚举、掷地有声的名字镌刻在这里的一砖一瓦、一花一草之间，留下了他们生活、工作的印迹，展示着近代上海历史发展的轨迹。

历史的脚步永不停息。随着上海加大对优秀历史建筑保留保护力度，思南路花园住宅区项目受到了城市管理部门的高度重视。市建委于1998年9月8日、2002年2月27日先后两次发文，明确将该项目列为上海城市建设保留保护性改造试点项目。2002年7月31日，中华人民共和国发展计划委员会业专门发文，将其列入国家“历史文化名城保护专项资金”项目。2003年12月18日，上海市人民政府再次将其列入上海市历史文化风貌街区和建筑保护与整治试点项目。

高度的社会责任感、前瞻的战略眼光、雄厚的资金保障、娴熟的市场运作技能，是实施历史文化风貌街区和建筑保护与整治试点项目开发不可或缺的条件。为此，在市政府的关心下，由境内外三家公司强强联手组建的上海城投永业置业发展有限公司，正在努力探索一套行之有效的模式。值得庆幸的是，思南路花园住宅项目虽形容有损，但其神韵犹存，为进一步的保护与整治留下了不错的底子。

据悉，思南路花园住宅区项目将立足于深厚的历史文化积淀，秉承保护、发展和效益的原则，强化特色、优化空间、美化环境、提高居住文明程度，并通过新旧共通、新旧共荣、新旧共鸣的有机整合，注入新的生命和活力，重现其高尚住宅区的历史风貌。

与此同时，老城厢露香园路旧区改造项目也在进行项目规划方案设计之中。城投置地决策层认为，要走出一条“拆、改、留”相结合、经济效益与社会效益双丰收的保护保留项目建设的新路子，并通过保护保留项目开发建设培育一支专业化队伍，为城投置地今后参与更多的保护保留项目打好基础。

无疑，在未来上海优秀历史建筑修缮领域，城投置地又将唱主角了。

新江湾城——打造新上海的城市名片

新江湾城地处上海市中心城北部，原为空军部队江湾机场用地。北起军工路，南抵三门路、西到规划的国江路，东到闸殷路。项目总占地约9000亩，其中以居住区开发为主，可开发住宅建筑面积约为235万平方米，公建面积约为34万平方米，是上海城市中心城区的最后一块大宗处女地，也是浦江两岸综合开发的重要组成部分。新江湾城与市中心、浦东新区等紧密相连，随着知识杨浦的塑造以及复旦大学的进驻，新江湾城将成为上海中央智力区CID的代表。

新江湾城的规划综合考虑居住、环境、商业、工作和休闲等多元化需求，打造成为以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的具有知识经济时代生活方式的新城区;以城区经济为中心，融合了高科技园区经济以及大学城教育产业三位一体的复合型城区。目前项目整体规划及各项专业设计工作已基本完成，进入市政、环境等工程建设阶段。建成后的新江湾城将是杨浦中央智力区的重要组成部分，广义的五角场副中心的重要组成部分，同时也是上海新一轮城区开发的代表、运营城市的新亮点。

新江湾城将建成一个知识型、生态型的大型花园城区，是城投置地的一张名片。作为本市中心城区最大一块集中联片开发的土地，新江湾城首幅熟地已经推出，立刻成为市场焦点。历经一番激烈争夺后，6家海内外知名房产企业入围。

2004年7月，上海城投首次公布了新江湾城的规划方案，立刻在业界内外引起了强烈的反响。

上海城投从1996年拿到这块地到现在已经有八年时间了，却迟迟未进行开发，这对于讲究快进快出的房地产业来讲，无疑是一个漫长的过程。难怪有人说，在寸土寸金的上海，这么大的一块地着实让人看着眼红，换作别的开发商，早在拿到地后就忙着投入开发或者把地卖了。但是上海城投并没有那样做。

据悉，在长达八年的时间里，新江湾城的规划已经数易其稿。最初的规划由于没有考虑生态，只是按照一般城市居住区的要求进行规划设计。进入新世纪后，根据上海建设现代化国际大都市的新形势，对新江湾城的开发业提出了更高要求。2001年8月，市领导在新江湾城调研时指出，新江湾城建设要以成为21世纪上海中心城区知识型、生态型城区为目标，达到国内一流水平，成为引领东方人、亚洲人生活方式的新型居住区。

此后，新江湾城结构规划在国际方案征集的基础上，吸纳国际城市规划先进理念，对原江湾机场用地结构进行了调整和优化。以创造“生态人居”为目标，凸显水系网络、渗透绿化、知识社区、公交导向、环保系统、人性空间等特色，全面体现21世纪上海城市住宅区发展的新理念。未来新江湾城将分为六大板块，分别是江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄和知识商务中心。

经过规划调整，新江湾城西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南至政利路，东靠闸殷路，规划面积9.45平方公里，规划居住人口6～8万人，其中由上海城投实施综合开发的为6平方公里(含复旦江湾新校区1平方公里)。根据规划，新江湾城将以网络状的生态水系形成区域生态骨架;绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透;大学校区与居住区相互促进，形成共生关系。因此，整个城区显现生态型、知识型的形态。城区规划以淞沪路为景观轴线，沿着淞沪路将有淞沪路第一景、生态源、都市公园、江湾城公园四个集中景观区域。其中生态源将保持现有的生态环境，凸现自然植物、动物和湿地等原始风貌。此外，生态走廊也是新江湾城生态绿化建设的主要特色之一，并与生态源相连，形成一个完整的绿色生态系统。同时在新江湾城北部还规划将军工路南侧建成大片湖面与黄浦江连通，并拟建造一个游艇码头。规划范围内淞沪路西侧约1平方公里用地为复旦江湾新校区。亲水景观将是新江湾城的一大亮点，沿线建有27座风格各异的桥梁。并且建有文化中心、世界极限运动中心、生态展示馆等一流的文体娱乐休闲设施，还计划建造一座以“安徒生”命名的儿童公园。

今后，新江湾城城区内将以低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住宅和小高层住宅为主，并按不同类型由低到高，从区域两侧向中间依次分布。根据定位，由上海城投实施开发的新江湾城将坚持“先基础开发后形态开发，先形态开发后功能开发”的指导思想，通过统一规划、统一配套、统一管理，提高城区综合开发的品质和水平。预计新江湾城将在2005年基本完成道路、景观和水系等工程;2007年初具功能形态;2010年全部竣工。

2004年11月1日，上海市房地局发布年内第3号土地使用权出让公告，一下子推出了覆盖市中心及郊区的15个地区的44幅土地，其中有新江湾城C1地块。由于新江湾城C1地块湿上海推行土地公开招投标以来出让的首幅熟地，开发商无需实施动迁和基础市政建设，因为在此之前已由上海城投实施综合开发与管理，并且超越了以往三通一平的熟地模式，形成“先造景后出让，先定位后招商”的熟地新模式，可以省去开发商不小的前期工作量，因此，招投标公告一出即引起了激烈的竞争。

2004年11月18日，参与最后竞标的企业名单终于在激烈的竞争中浮出水面，经对开发商投标申请资格预审，最终确定珠江、嘉德等六家海内外知名企业入围，2005年1月12日那天，珠江投资以总价近16亿元、每亩单价近600万元的价格正式获得这块将近18万平方米熟地、28万平方米建筑面积的开发权。专家认为，熟地批租通过对土地的营造，使土地在升值后获得应有的收益，体现了城市经营的新思维。

重大工程配套商品房——担当企业的社会责任

2002年6月，上海市政府在多次调研并充分听取各方意见的前提下，提出以3500元/平方米的市场价格，造出一批“占地不多环境美，造价不高水平高，面积不大功能全”的重大工程配套商品房。当年10月7日，100万平方米的重大工程配套商品房建设启动，一批大型国有房地产开发企业立即行动起来，纷纷拿出储备土地，以低廉的土地价格、优质的规划标准、合理的建材配置，建造起多个“市民房”小区。

上海城投的负责人明确表示，开发重大工程配套商品房的确无利可图，搞不好还要赔钱。但是作为国有房地产开发企业，响应政府号召，急百姓之所急，想百姓之所想，是我们义不容辞的责任。城投置地主要负责上海城投的房地产投资和经营，于是反复进行成本预算，从原有的土地储备中拿出地理位置较好的地块，投入东陆小区、黄山新城、平阳小区三块重大工程配套商品房基地的开发。

东陆小区东临五莲路，南到归昌路，西至西沟巷，北达巨峰路，为20幢6层住宅，房型为一室一厅41.48平方米，二室一厅67.8～77.62平方米，三室一厅96.15平方米，总计980套。黄山新城东临金桥路，南到张扬路，西至云山路，北达栖山路，为16幢5、6层住宅，一室一厅50平方米左右，二室一厅70～80平方米，三室一厅90～99平方米，总计541套。平阳小区东临新泾巷，南到闽虹路、西至虹莘路，北达顾戴路，为22幢6、7层住宅，一室一厅50平方米左右，二室二厅71～83平方米，三室两厅88～100平方米，总计745套。截止2003年底，城投置地共完成中低价商品房11.6万平方米。

为了充分体现重大工程配套商品房“占地不多环境美，造价不高水平高，面积不大功能全”的特色，城投置地的建设者坚持把钱花在刀刃上。首先，材料采购实行货比三家——对三块基地所用建材实行团队采购，所有建材一再比选，降低了采购成本;其次，不断优化设计方案——在不影响小区美观与使用功能的前提下，适当压缩外立面装饰;再次，精心用材——小区中形态各异的假山石，是建设者从原本被丢弃的太湖石中遴选出来的，而零星的大理石，竟也被巧妙组合成了弯曲的林间小道。经过城投置地建设者的精打细算，为小区配备了先进的装备：小区的窗户全部使用彩色铝合金窗;进户的大门一律装上钢制胡桃木防盗门。此外，楼宇对讲系统、智能防盗系统……所有现代化小区必备的设施一应俱全。这些住房设计标准都比较高，如东陆小区绿化面积为1.7万平方米，覆盖率达到40%。兴建的配套设施也有1200多平方米，还专门设置52个地面停车泊位。所以，已入住的居民对住房设施和质量都比较满意。

此后，城投置地又宣布在2004年至2006年的三年内，再为上海老百姓提供100万平方米中低价位商品房，成为上海建设中低价商品房的主力军。2004年10月底，城投置地位于松江的新凯、韵意两块市级配套商品房基地正式开工。两块基地占地面积约为1425亩，规划总建筑面积为100万平方米。一期规划建设89幢多、高层住宅，建筑面积34万平方米，建成后将安置市政动迁居民3500户。

新凯韵意两块基地距佘山3000米，位于风景优美的松江区泗泾镇古楼路西侧，临近青松公路，毗邻规划中的轻轨R4线。按照总体规划，充分利用纵横交错的河道及自然水体，以建筑的高低交错来呼应佘山延绵起伏的山水空间形态;小区道路有机串联起游船码头、市民广场、两大主题公园、多条景观大道等丰富的休闲景观设施及商业生活配套。项目总体规划为集合型住宅，以“四高”(高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理)为开发总值，为上海市提供优质的成片的中价商品房，接纳从中心城区疏散出来的大量人口，以配合世博会筹办期间中心城区的结构调整。城投置地表示，要让中心城区搬来的居民在这里比市区住得更好。

世博土控中心——建设更美好的城市生活

“城市，让生活更美好”，上海以“城市”为主题成功申办2010年世博会，这对于飞速发展的中国，对于正在努力攀登新世纪新高峰的上海具有十分重要的意义。展望未来，上海正在不断加快现代化国际大都市建设进程的基础上，充分做好城市发展文章，以更开阔眼界、更宽广胸怀、更恢弘气魄来谋划和加快发展，拓展上海未来发展的广阔空间，以崭新的妙贸来迎接世博会。

作为上海城市建设的生力军，上海城投也是世博会土控中心的主要投资商，负责世博场地的土地征用，世博场地的现有企业和居民的动迁，以及世博场地的基础设施建设的艰巨任务。世博土控中心将投入大量资金、精选精英人才，不断创新开发模式，力求将世博会的土地建设和筹办期间的城市建设做得更好，不断赋予城市精神新得时代内涵，尽快实现上海新世纪发展战略目标。

三、城市投资

以专业的深度带动生活的欣欣向荣，以业绩的广度推动城市的蓬勃发展;领航上海城市建设，关注上海城市未来。上海的明天，注定拥有城投置地辉煌的一笔。

从初创期的默默无闻，发展到累积建设商品房200万多平方米，并成为“上海的城市运营家”，十多年来，上海城投置地走过了不平凡的发展历程。在这十多年里，上海发生了引人瞩目的转变，浦江两岸日新月异，陆家嘴地区更是沧海桑田，这一切，上海城投既是“始作俑者”，也是见证人，为上海的投资建设立下了汗马功劳。

如今，新江湾城的建设任重道远，2010年上海世博会举行在即，重大工程配套商品房的建造责任重大，城投置地前面的道路依然充满挑战。但是，城投置地必将本着“急政府所急，想市民所想”的宗旨，不断完善内部管理、提高产品和服务质量，投资上海的未来，让上海的都市生活更美好。

四、诚信是品牌之魂

——诚信是品牌之魂——城投置业总经理戴晓坚访谈

问：城投展示厅介绍公司发展轨迹的陈列品十分丰富，在上海，很少能有几家企业能够像城投这样深入参与到城市建设的各个方面。

戴晓坚：是的。从跨越黄浦江的杨浦大桥、徐浦大桥到环绕中心城区的申字型高架、三横三纵城市骨干道路，从地铁一号、二号线到合流污水一期工程，上海城投参加了40多项标志性重大基础设施的建设，为缓解围绕上海多年的“交通拥挤、住房紧张、环境污染”三大矛盾，实现三个“三年大变样”目标作出了重大贡献。进入新世纪以来，上海城投又根据上海城市新一轮发展的要求，进一步明确政府投资主体的功能定位，建立了政府项目市场化运作的基本框架，取得了初步成效。目前，正在投资建设中环线、苏州河环境综合整治、沪芦高速道路、固体垃圾处置等重大项目。

问：城投的这些重大工程没，每一个都与上海市民的生活有着十分密切的关系。

戴晓坚：上海城投的企业精神就是“让都市生活更美好”。同时，这也是城投置地的企业精神。城投置地作为上海城投置业板块的核心企业，从事旧区改造、成片土地开发、保护保留优秀历史建筑、建设重大工程配套商品房等项目的开发建设，就是充分体现“服务百姓、造福百姓”的企业理念。

问：城投的企业文化是怎样的?

戴晓坚：市场竞争往往是文化力的较量。企业文化是一种价值观念、精神力量、文化氛围和广大员工所认同的道德规范和行为方式，这就形成了一股凝聚力，一种无形的力量。比如我们现在坐在这个展示厅里，就有一种文化力量在驱动，周围的陈列着上海城投十多年来不断开拓、分发进去的历程，促使我们每一个上海城投的成员会产生一种亲切感、光荣感和归属感，同时也会时时鞭策我们不断努力向前。坐在这样的环境里是一种家的感觉，我和我的同事都喜欢在这里接待客人。

问：打造房地产品牌是城投置地的战略目标，在这方面城投的优势在哪里?

戴晓坚：由于上海城投使大型国有专业投资控股公司，在打造房地产品牌时往往是在大项目领域产生强烈的社会反响，比如投入东陆小区、黄山新城、平阳小区三块重大工程配套商品房基地的开发，不仅从原有的土地储备中拿出地理位置较好的地块，而且还以低廉的土地价格、优质的规划标准、合理的建材配置、建造起“造价不高水平高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价商品房，这一方面一般的房地产企业就做不到。又如新江湾城从1996年就进行开发，一直到2004年材确定整体规划，被社会上称为八年磨一剑，这方面也是一般的房地产企业做不到的。还有，投入历史文化风貌街区和建筑保护与整治试点项目开发，必须要有前瞻的市场运作技能，这方面，也是一般的房地产企业做不到的。

问：所以，人们都把重大工程配套商品房基地的开发/历史建筑保护保留和新江湾城成片土地开发三块业务，称为城投置地的三面红旗。可见，城投置地已经形成了自己的品牌文化。

戴晓坚：城投置地的品牌文化，一个很鲜明的特色就是“形系在市场，心想着百姓”。这是企业的性质和使命所决定的。一方面，城投置地要急政府所急，想政府所想，关键时刻就要挺身而出，为政府排忧解难;另一方面，要“服务百姓，造福百姓”，就必须处处为百姓着想，比如为了帮助政府安置动迁户，甚至不惜拿出已经造好的普通商品房，按照中低价商品房的标准给动迁户。还有，作为一个企业，必须要进行市场运作，政府方面也对国资保值有明确的指标。因此，我们是在“政府－百姓－市场”三者之间不断的进行统筹、平衡，走出一条与一般的房地产企业完全不同的差异化之路。

问：什么是差异化之路?

戴晓坚：差异化之路包含三个方面。第一，规模化经营。如中低价商品房，2003年共完成16.6万平方米，虽然以低廉的土地价格出让，看上去几乎无利可图，但是由于在建筑材料等方面进行集中采购，因此不至于颗粒无收。第二，专业化管理。如新江湾城，占地面积9.46平方公里，这么大的一个项目，管理团队却只有24个员工，相同的工作如果在其他房地产公司起码要有100多个员工，但是新江湾城指挥部采取搭建市政工程、绿化、景观、市场推广、城区管理等六个专业平台的办法，根据业务流程聘请社会专业人士，一旦业务完成后即宣告解散，这样既避免人浮于事，又有效的实行了专业化管理。第三，多元化投资。如参股新高桥荷兰新城项目公司，该公司注册资本2.3亿元，其中上海城投出资5000万元，占注册资本的21.74%，主要负责高桥镇1.7平方公里荷兰风貌区与三岔港3.6平方公里生态区的土地开发与经营;南站广场投资公司是市政府为解决上海铁路南站广场配套工程投融资而成立的公司，该公司注册资本8.1亿元，其中上海城投出资1.5亿元，占注册资本的18.52%。此外，上海城投还投资崇明宝岛度假村建设，该项目位于崇明岛东平森林公园南侧，占地231亩，其中森林绿化率达到60%以上，度假村营业设施建筑总面积15890平方米，拥有客房75间和三栋小别墅，以及可容纳200人的用餐大堂和包房。

问：城投还参加了本世纪头10年上海最大的世博项目和黄浦江两岸开发两个项目的开发?

戴晓坚：上海城投是世博会土控中心的主要投资商，负责世博场地的土地征用，世博场地现有的居民动迁，以及世博场地的基础设施建设等。此外，积极参加黄浦江两岸开发，参股申江两岸公司。申江两岸开发公司是市政府为了加强对黄浦江两岸开发工作的领导，做好综合规划、协调指导而成立的公司，该公司注册资本40.5亿元，其中上海城投出资1亿元，占注册资本的2.47%。

问：除了这些差异化的大项目外，城投是否还有其他的市场化运作的楼盘?

戴晓坚：此外，城投置地还开发普通商品房，主要是作为对政府项目的一种经济补充，同时也是对市场化运作进行一些尝试。截至2003年底，城投置地已开发房地产项目13个，其中现代星洲城一、二期，上海未来一期，城投世纪名城一、二、三期，江南星城一期等已经先后竣工销售，总竣工住宅面积约112.68万平方米，工程质量全部合格。目前在建的有上海未来二期、现代星洲城三期、城投世纪名城三期和江南星城二期等，正在进行前期工作，计划于年内开工的项目有城凝花苑、爱梦敦、金桥瑞士花园等。

问：2004年一年里，城投置地出了不少新闻。先是被建设部授予一级资质房地产开发企业，伺候新江湾城规划方案首次公布，首幅熟地公开招标，落户松江区泗泾镇的新凯、韵意两块中低价配套商品房基地全面开建。这些新闻的背后，是否与城投正在实施的品牌塑造有关系?

戴晓坚：品牌塑造，不能依靠炒作，而在于一步一个脚印，扎扎实实的去打造，尤其国有企业要在这方面发表主导作用。10年前，房地产企业的老总坐在一起开会，90%以上是国有房地产企业。现在恰好相反，90%以上都是非共有房地产企业。

房地产企业在建立诚信市场中要发挥主导作用。主要是倡导诚信经营，强化服务，支持政府建立大众化房地产市场。这方面，城投置地不仅拿出原先储备的普通商品房开发用地，投到几乎不盈利的重大工程配套商品房，而且还主动掏钱为动迁居民搭建了一个具有独立法人资格的服务平台，对东陆、黄山和平阳三大重大工程配套商品房基地实施客户托管若前，设立现场受理点，开通800免费服务若前，并推出产品服务卡等一系列便民措施，确保重大工程配套商品房这项市府的实事工程做好做实，让政府放心，让百姓满意。同样，获得一级资质的作用，也是为了诚信经营、强化服务。

问：新江湾城首幅熟地公开招标，在社会上的反响很大。

戴晓坚：新江湾城首幅熟地公开招标，具有三个方面的作用：一是过去政府对熟地的投入，如河道整治、环境改造等，政府没有获得收益，结果让投资者获得了。今后要建立合理的收益空间，将投入折价计入。二是由于先造好配套设施，避免开发商造好住宅，对配套设施偷工减料，引起消费者的不满。三是可以让境内外投资者公开、公平、公正地进行竞争。

问：听了您的介绍，是否可以认为诚信经营对品牌建设起着十分重要的作用?

戴晓坚：可以这样认为，诚信是品牌之魂。当然，企业能否始终坚持诚信经营，关键是要看能否建立优秀的经营和管理团队。城投置地开发建设了这么多的大项目，但公司员工只有100多人。还是前面讲了，新江湾城这么一个被称为巨无霸的项目，管理团队也只有20多个人。所以说，优秀的团队是品牌之根。