跨越二十一世纪大门

第十二篇　跨越二十一世纪大门

——回眸中环集团

上海中环投资开发(集团)有限公司前身是上海市普陀区住宅建设办公室。普陀区城市建设综合开发总公司，组建于1979年，1995年12月18日转制为集团公司，注册资金1.1118亿元，是具有国家一级资质的房地产开发企业、全国百强、上海市50强及上海市房地产协会副会长单位。

公司成立至今，已累计开发各类建筑1000多万平方米。全面改造了闻名沪上的“药水弄”、“朱家湾”两大棚户区，开发建设了甘泉新村北块、真光新村、清涧新村、上海万里城等一大批新型住宅区，先后承担了中山北路物贸一条街及长寿路商住街前期开发以及沿线数十处大型公建和重大住宅项目的建设工作。

由于在旧城改造和新区建设中成绩显著，集团公司受到各级政府的表彰和奖励：至2004年已连续四届被评为上海市文明单位;蝉联九年上海市重点工程实事立功竞赛优秀公司称号。

一、迈出了企业发展的第一步

从行使政府职能的普陀区住宅建设办公室到普陀区城市建设综合开发总公司和拥有40多亿元资产的房地产开发企业集团，中环集团伴随着我国改革开放的启动诞生和成长，也伴随着上海城市建设的发展而壮大起来。中环集团的成长过程不仅折射出中国改革开放和上海城市建设的历程，同时在一定程度上也反映了上海房地产业的发展轨迹。

1978年中共十一届三中全会以后，普陀区委、区政府根据上海市住宅建设工作会议精神，作出“全党动员，各方配合，加快住宅建设进程”的决定，组织建立区住宅建设办公室，并制定欢迎各系统、各单位来区建房的有关规定，使辖区内住宅建设出现大发展的局面。先是发展单位自建、集资联建，后又实施多渠道、多层次、多途径、多形式的综合开发的建房方针。就在这一年，区住宅建设办公室根据区委、区府精神，怀着为党分忧、为民解困的崇高理想，开始了解决居民住房困难的探索。1979年分别出台了“动迁用房管理规定”及“各系统单位在本区建造职工住宅的暂行规定”。1983年印发了“普陀区民建公助联合翻建住宅的暂行办法”。20世纪80年代，在区住宅建设办公室的主持下，普陀区除地方财政投资外，有上千家企事业单位参加在区内建房，掀起了“文革”以后第一波旧城改造浪潮。1984年，区内同时在建的住宅基地多达104个，其中规模较大的如大洋村基地早在1979年就开始拆除原有棚户、简屋，动迁522户，新建六层楼住宅13幢共24000平方米，是大面积改造棚户区的开始，资金来源是地方财政拨款。1980年在沪太路、中山北路太山宅地块开始改建，共动迁居民149户，拆除棚户、简屋32576平方米，动迁7家单位，征用彭浦乡土地4.85公顷，新建住宅1467239平方米，其中多层住宅65幢，小高层(12层)4幢。参加集资的单位有市纺织工业局、轻工业局、手工业局、区财贸办公室，联合组成改建指挥部，各参建单位派人参加，由区住宅办一名科级干部担任指挥部办公室主任组织日常工作的实施，协调各方面关系，负责规划设计、征地拆迁、施工配套、资金管理、核定造价、建房分配六项工作，当时称为“六统一”。新建成的住宅除需承担动迁用房和公建配套用房外，参建单位实得面积多层不少于40%，高层不少于50%，不足面积由区住宅办统筹在其他基地中划拨补足，体现以肥补瘦的原则。

从此，区内旧城区成片改建逐步增多，最著名的是药水弄和朱家湾(太浜巷)，是区内棚户集中的“三湾一弄”四个地块中两块。

药水弄地块占地10.6公顷，动迁3600多户居民、75家企事业单位。1985年7月1日动工，当年底即建成6幢7层楼住宅，第一批回迁新居的300多动迁户，敲锣打鼓，喜气洋洋入住新楼。整个地块先后建成27万多平方米，其中高层(21～26层)10幢，多层23幢。在改建住宅的同时，还新辟延伸和拓宽了常德路、宜昌路、澳门路、铺设地下管线。改建后的药水弄成为本区苏州河以南地区配套设施齐全，住房条件较好，环境较为优美的新居住区，彻底改变原来房屋低矮阴暗、路不平、灯不明、道路狭窄行走不便的破旧面貌。继药水弄改建启动后，紧接着在中山北路朱家湾太浜巷棚户区也开始改建工作，1986年7月1日动工。用地面积11.5公顷，动迁居民2800户、单位27个，新建总面积231400平方米，其中高层9幢，多层41幢。按“七五”标准设计，每套都有客厅，厨卫面积较大，在居住面积、居住舒适度方面又提高了一步。

此外，为了发挥单位、个人建房积极性，1982年开始发展民建公助建房(联建公助的方式)，至1990年共有61处，参加改建的单位有262个单位，拆除棚户简屋19.39万平方米，新建多层住宅62.36万平方米。房屋建成后，按实际造价的50%出售给原住居民及本单位住房困难的职工，产权归私，这在当时住房困难的矛盾非常突出的情况下，对缓和住房困难也起到一定作用。

1985年和1989年竣工住宅都达70万平方米以上，创全区建房历史最高记录。先后新建太山、长风、沪太、桂巷、真西、管弄等新村，改建药水弄、太浜巷(朱家湾)等一大批棚户简屋区。由此，中环集团迈出了企业发展的第一步。

二、量到质的飞跃

1992年，邓小平南巡讲话后，全国掀起了房地产开发热潮，中环人抓住时机迈出企业发展的第二步，转制成为了普陀区城市建设综合开发总公司。在进行旧城改造的同时，开始进入房地产开发新的领域。20世纪90年代，随着经济体制改造的不断深化，市场经济替代了计划经济，住房分配制度也相应进行了改革，房屋不再是产品，而变成了商品。在这场伟大的变革中，住宅办体制也发生了变化，转制成了企业。作为一个国有企业，在房地产的开发经营过程中，如何继续为民着想，如何体现以人为本，如何以社会责任为己任，这是一个经营方向问题。普陀城开公司继承了住宅办的优良传统，把建百姓住宅，为百姓服务作为公司的主要经营目标。多年来，在区委、区政府的正确领导下，普陀城开先后开发了甘泉北块小区、真光新村、清涧新村等多大型新型住宅区。在这些新区开发实践中，公司由此确立了“面向百姓，建百姓的精品住宅”的建设定位和“为民造福”的政绩观。

与此同时，普陀区委、区府为发展经济繁荣普陀，采取土地出让批租形式，结合长寿路旧城改建，吸引外资，兴建一批现代化多功能商住楼，将长寿路划出八幅批租土地，以新形式掀起了改革开放以后的第二波旧城改造浪潮。其中，城开公司与多家外资、合资单位合作，联合组建了长海房地产发展有限公司、香海房地产发展有限公司、星海房地产发展有限公司、锦海房地产发展有限公司、鸿海房地产发展有限公司，批租了五个地块。长海、香海、星海、锦海、鸿海，五海航行，把自己投身到房地产开发大洪流中去，至今经历了十多年上海房地产从过热到低谷以及“亚洲金融风暴”的多重磨难。

经过4年在市场经济浪潮中的锤打和磨炼，1995年年底，企业进一步组建集团公司，以崭新的姿态参与日趋激烈的市场竞争。在这个既有挑战又有机遇的关键时期，中环集团前瞻性地推出“万里”品牌战略，在上海普陀区西北角启动规模宏大的“上海万里城”。一个现代化新城的崛起，标志着中环人在上海住宅建设和房地产开发中完成了量到质的飞跃，跨出了改革开放历程中的第三步。

三、旧城改造的经典之作

20世纪前，普陀区境尚属农村，居民住宅散布在集镇、村落之中。清光绪二十五年(1899年)公共租界扩展到境内吴淞江南部后，中外资本家纷纷在此开厂，陆续兴建了一批里弄住宅。多数里弄住宅结构质量较差，条件较好的新式里弄、花园住宅寥寥无几。随着工业发展，大量来沪谋生的劳动群众在吴淞江两岸荒地上搭棚栖身，形成药水弄、潭子湾、潘家湾和朱家湾等全市闻名的棚户区，居住条件十分恶劣。其中药水弄和朱家湾就在中环集团的主持下完成了改造任务。

说起普陀区的朱家湾，人们至今还难以忘记，低矮的棚户，密集的人群，羊肠小弄里只能容一个人经过，发生火灾时候，消防车远水难救近火，住者虽有其屋却居无宁日，从1986年1月起，当时的城开公司负责对朱家湾的改造，规模建设总面积达到231400平方米，9幢高层、41幢多层，一个配有完善的商业网点、服务设施、菜场、农贸市场、街道办事处、派出所、房管所、工商所、青少年和老年活动室，幼儿园、托儿所等的新颖住宅小区，再一次覆盖了一个脏乱差的大型的棚户区。同时，还配合区政府建设中山北路物贸一条街规划的实施，顺利地完成了沿线前期动迁工作，并组织实施了华源广场、中期大厦、嘉金大厦、振源大厦、联合大厦、物贸大厦、美苑大厦、北人集团、甘肃饭店、江苏饭店、龙江宾馆、中日上海横宾友好馆等高级商务办公楼的建设工作，使中山北路成为外省市沪办基地和物贸一条街，为全面建成上海市内环高架奠定了基础。

说起药水弄，也是沪上著名的“三湾一弄”棚户区中条件最差的“一弄”，旧称“石灰窑”。“吃水不清、点灯不明、走路不平、出门不太平”的民谣是当时药水弄生活条件的真实写照。人们至今还忘不了那低矮的棚户、密集的人群，狭窄的通道只能容一个人通过，一旦发生火灾，连消防车也远水救不了近火。1985年，药水弄改造攻坚战打响了，由中环集团的前身——普陀区住宅建设办公室具体负责改建工作。在中环人的顽强奋战下，摘去了药水弄长达半个世纪的“滚地龙”的帽子，共动迁了3581户居民和75家单位，在这里建造起10幢高层、23幢多层，总建筑面积达29万平方米规模的新型住宅楼。20世纪90年代初，为配合上海市区三纵三横交通主干道之一的长寿路商住街的拓建，中环集团又对胶州路、梅芳里、草鞋浜、常德路、国棉一厂、七家村等地块进行动迁和前期开发，随着中百一店沪西商厦作为长寿路上第一个商办大楼的率先开建，常德大厦、星海大厦、香海大厦、玉佛城、银座花苑、长寿苑等数百万平方米的商住大楼在长寿路上拔地而起，长寿路从此焕然一新，成为普陀区屈指可数的商住街，同时完成了上海市三纵三横沪西段市政道路格局。

在中环集团上世纪八、九十年代实施的新型住宅小区中，甘泉新村北块可算得上是上海地区首次引入生态性住宅新理念的成功范例。甘泉新村北块小区，地处区北侧结合部，占地700多亩，总建筑面积47万平方米。小区部分解决市区移地安置的动迁户，部分开发平价商品房。这是个普通的住宅小区，小区建成后居住在这里的居民都是普通的百姓，按常规照常理只要建普通住宅即可，但为了让普通百姓能住上一流的住宅，精品住宅，体现党和政府对百姓的关心，小区从规划、设计开始就要求高起点、高标准。当时请了最好的设计单位，聘用了知名的专家当顾问，精心规划，精心设计，把先进、超前的设计理念融入到寻常百姓家庭。厨、卫的独门独户独用和客厅的“登堂入室”，使当时“只求住得下”的上海普通百姓眼睛一亮，做梦都没想到这辈子能住上这么好的房子。同时，小区配套齐全，布局合理，幼托、小学、中学、商业、文体娱乐、医疗设施一应俱全，交通也十分便捷。尤其值得一提的是绿化环境。小区不仅有一所面向大众的公园，而且还在每个组团建有相应的集中绿地。绿化设计创新，以生态园林为主，绿化率高、生态环境好，是上海的专家们一致认定的第一个生态型住宅小区。国内著名的陈从周教授亲笔提写的“海上第一泉”就座落在甘泉苑内。甘泉北块小区成了百姓住宅的高档住宅区，不少海外友人到住宅区参观后都啧啧称赞小区的优美环境，羡慕上海普通百姓能住上这么好房子。由于甘泉北块的成功开发，小区被评为惟一的上海市九十年代十大新景观“最佳居住环境奖”。甘泉北块小区已成为百姓住宅的一个标志，至今仍为广大业内人士所称道。

四、上海万里城，打造中环集团品牌

今天，上海西北角诞生的一座新城——上海万里城。这是中环集团为实施新的品牌战略而树起的一座丰碑。

上海万里城坐落在上海普陀区北部，东起交暨路、西至真南路、南依交通路、北靠武威东路。占地216公顷，可开发建设244万平方米的住宅和配套，居住2万多户居民，总计6.3万人口。20世纪80年代，上海市民的住宅消费水平较低。市区人均居住面积只有4.4平方米，并且居民住宅的质量也较差，与世界同等规模城市的住宅水平相比存在很大的差距。20世纪90年代市政府在制定新一轮城市规划的时候，特别强调合理调整城市空间，促进人口、环境的协调发展，为市民创造良好的生活和休闲环境，充分体现新一轮国际经济中心城市的功能要求。1996年由市委市府政府提议在上海东南西北建设4个大型示范居住区，并由市建委、市住宅发展局出台《上海市示范居住区实施战略纲要》相关政策，加强居住区规划。按照交通方便、环境幽雅、居住舒适、配套齐全、设施超前的要求，重点建设内、外环线之间的一批大型居住区，起到辐射联动作用，以提高住宅建设整体水平。着重解决中、低收入家庭买不起房等问题，以促使住房消费群体的真正形成。上海万里城就是市府重点规划区府择址建设的示范居住区之一。该居住区由于造价经济，销售价格较低，为解决广大工薪阶层的居住需求创造了条件。开发前，该地区作为城乡结合部，村民住宅与仓储、厂房交错，外来人口混杂，缺乏整体规划，危旧房屋众多，市政配套严重不足，治安管理相对混乱，犯罪率高，居民的生存环境极差。建成后的万里城是一座以“四高”标准建造的新城，是一座名副其实的“万里城”，现在所有这些问题正由于上海万里城的开发建设已得到彻底解决。

上海万里城整体规划方案一开始就确定了“起点要高，要体现以人为本思想”的要求。方案经过国际招标，法国夏氏夏邦杰建筑设计师事务所担当总体方案的设计。中环集团和华东建筑设计研究院在总体方案的基础上，再结合上海本地居住特点开展深化设计，从而打造出富有上海地方特色的一座现代化新城。万里城的最大特色就是“绿色”和“科技”。在绿色景观上，万里城“出类拔萃”。社区绿化规模达到105万平方米，绿化率达47%以上，人均绿化面积高达17平方米、户均50平方米，超越2010年上海人均绿化指标。尤其是中环集团为万里城精心打造的10万平方米的中央绿化带，为整体社区营造出一个回归自然的“生态园区”。这样一个公园化的社区，为21世纪的居民创造了一个无与伦比的生态环境。万里城作为一个大型社区，突破了传统的居住区模式，让住宅、公建和交通合理地布局。整个社区公建划分为1个居住区中心和3个居住区分中心，除了一大批商业和交通配套设施外，还建成了寄宿制晋元高级中学、民办进华中学、万里小学、童的梦幼儿园万里分园等特色教育设施，大大提升了万里城的文教优势。万里城在“四新”技术推广应用方面也领先于目前居住区开发水平，其中多层一梯二户电梯房、无障碍通道、POS网络综合布线系统、单元可视访客对讲系统、三表自动抄表等高新技术和智能化配置一应俱全，为提升社区的“四高”品质奠定基础。在施工质量上，万里城工程达到100%的合格率和80%以上的优良率。

万里城作为房地产市场中的一大产品，其品牌已为市场所接受，先后荣获全国跨世纪住宅小区方案优秀奖、全国优秀环境设计建筑形态金奖和景观设计金奖、新中国50年上海最佳住宅小区大奖、上海市优秀住宅金奖等众多奖项。销售量多年来始终名列全市房地产排行榜前茅，成为上海和海内外购房者热烈追求的居住楼盘。

随着上海新区建设的飞速发展，万里城同样在不断与时俱进，一批新的配套设施纷纷跟进。M7轨道交通线、中环线普陀段等市政交通设施的即将开工，将进一步便捷万里城的对外交通。大型家乐福超市已落户社区、龙华集团普陀中医院万里门诊部也在社区挂牌服务。贯穿社区的横港河已整治完毕，真华路铁路隧道已经竣工，加上中环陆家嘴物业管理公司正式进入社区运作，万里城不断趋于完善舒适和方便，万里城将真心成为上海市民安居乐业的“四高”新城。

中环集团在上海万里城创造的出色业绩，多次受到党和国家领导人的赞扬。李岚清、吴邦国、黄菊、徐匡迪和上海市领导陈良宇、韩正等同志曾先后来到中环集团和上海万里城对全体职工给予关怀和勉励，对他们取得的成功和业绩给予充分肯定，对上海新区建设的代表——万里城给予了高度评价。

上海万里城的开发和建设体现出中环集团的雄才大略和卓识远见。作为一个跨越21世纪大门的大型房地产企业集团，中环集团已经不满足过去取得的成绩。今天他们站在了新的起跑线上，面向2010年上海世博会，正在举起解放思想、实事求是、与时俱进的大旗，抓住机遇、加快发展，开拓创新、深化改革，拓展产业、超越自我，以更坚强的决心和毅力，继续奋战在社会主义市场经济的浪涛中，他们的目标将更高，眼光将更远。