快速成长的民企之星

第十六篇　快速成长的民企之星

——明园集团有限公司之“艺术地产”发展模式

一、乘风破浪的明园10年

——“一个船长，两个引擎”：明园集团快速可持续发展核心竞争力源泉

明园集团有限公司是以房地产开发经营、轻工业产品制造和生物制药等产业为主的综合性大型企业集团。1999年，经国家工商总局正式登记为明园集团，总部从汕头迁入上海，同年被上海市政府批准为“上海市市外在沪大型企业”。集团公司现拥有上海西南明园实业发展有限公司、上海东北明园实业发展有限公司、上海安桥明园房地产开发有限公司、上海明园商业发展有限公司、上海明园文化艺术发展有限公司、上海明园物业管理有限公司、汕头市明光投资有限公司、上海明园材料设备有限公司、上海雅廷工艺品有限公司、上海菲柏丝服装设计制作有限公司等子公司，并在全国十余个主要城市设立有办事机构。1991年，公司在深圳开始其房地产业务，历经多年发展，已先后在上海、广州、深圳、汕头等地开发了十多个综合项目，涉及住宅物业、办公物业、商业物业、工业物业等各个领域，并均取得不俗的市场业绩。

明园集团秉承“一分耕耘，一分收获”的传统理念和企业精神，积极投身上海房地产事业，在近十年中已先后精心开发建设了占地近500亩、建筑面积约80万平方米的“明园”系列优质品牌物业，投资总量超过50亿元，赢得了市场的广泛好评和持久赞誉。代表作有“明园世纪城”、“明园小安桥”、“明园森林都市”等著名楼盘。

十年风雨，十年进取。从最初只有一万元的小型企业发展到现今国际性集团公司，从10年前的一叶扁舟发展到今天的房地产开发领域的巨轮，一路走来，明园集团有限公司留下了骄人的业绩。

1999年，明园集团公司被授予AA级企业资信，同年被评为纳税大户，随后连续四年，明园集团都获得同样的荣誉。

2000年，明园集团名列“上海市房地产销售百强企业”第51位。

2001年，明园集团名列“上海市房地产销售百强企业”第25位，同年还被评为“上海市先进企业”。

2002年，明园集团被评为2002～2003年度工商免检企业。总裁李松坚被评为“2002年度上海房地产十大风云人物”。“小安桥”项目规划设计获得建设部颁发的全国人居经典旧城改造综合大奖。同年，明园世纪城二期全面竣工，并全部售罄。并荣获“上海市白玉兰奖”、“人防杯”、“人防结构杯”、“最佳住宅施工奖”、“优质结构杯”等多项质量优质奖项奖。

2003年，在香港《大公报》主办，中国房地产协会和香港房地产协会协办的首届“港台关注的上海十佳著名楼盘”评选中，明园集团荣获“港台关注的上海十佳房产企业”大奖。

2004年，明园集团荣获“2004年度中国房地产品牌企业”称号，其“掌门人”李松坚也被评为“上海市房地产十大风云人物”、“2004年度中国房地产百杰”、“中国房地产百强企业家”。

2005年，明园集团获得“2005年度中国房地产百强开发企业”、“上海市首批诚信承诺企业”等荣誉称号。同年，明园集团在参加文汇报主办的“2005年和谐社区万里行”大型百姓评议活动中，获得“尊敬的上海房地产企业”荣誉称号，其旗下的“明园森林都市”获得“2005年和谐社区典范楼盘”奖项，李松坚董事长获得“令人尊敬的上海房地产企业家”荣誉称号。

明园集团有限公司10年的成长历程，走过的是快速、稳健、可持续的发展轨迹，短短10年，明园集团脚踏实地，一步一个脚印完成了地产新锐到一线品牌的蜕变，从明园·世纪城，到明园·小安桥，再到明园·森林都市，创造了一个又一个人居精品。短短10年，明园集团从一只“初生牛犊”一跃而成为中国地产TOP10百强，并成为“艺术地产”的“领军人物”，“不盲目跟风”，坚持走“差异化”的道路并逐渐形成自己的文化、艺术特征。明园成长的源泉就是在“一分耕耘，一分收获”的传统理念和企业精神指导下的“以人为本”的经营理念和“雕凿精品”的品牌管理战略。明园集团这艘巨轮，在“船长”李松坚的掌舵下，在“以人为本”的经营理念和“雕凿精品”品牌管理这两个引擎的强劲推动下，在波涛汹涌的市场经济海洋中，一路披风斩浪，高歌猛进。

二、金戈铁马儒商柔情

——“一分耕耘，一分收获”企业精神和“发展创新、回报社会”企业家精神

1.从汕头到上海的创业之路

李松坚，明园集团的创始人，现任集团董事长、总裁，1963年6月生于广东澄海市。现任上海市政协委员、中国致公党上海市委常委、上海潮汕联谊会副会长、上海大学客座教授。

从李松坚那亲和敦厚的神采中，丝毫看不到他长期搏击商场的历练和成功、财富、声望集于一身的优越，也看不到他从汕头到上海的传奇般创业经历，看到的只是他特有的淡泊、坚毅、谦诚和儒雅。

李松坚是少有的将有传统理念的实业家和有时代精神的职业经理人融为一体的地产精英。他信奉并实践着“一分耕耘，一分收获”的经营理念和企业精神，领导着公司一步一个脚印地从汕头到深圳，从深圳到广州，再到上海，稳扎稳打，步步为营，事业逐步壮大;他同时并不故步自封和墨守成规，而是以不断开拓创新的思路，敢于应对挑战，善于抓住机遇，创造机会，他确立以房地产开发为主的多种经营发展战略，使企业快速发展。

在广东取得令人瞩目业绩的李松坚并未偏安一隅，小富即安，在开拓进取精神激励下，他把目光投向具有巨大市场和发展潜力的未来国际大都市上海，他强烈意识到，作为市场经济前沿阵地的上海一定会给明园的发展提供广阔的舞台。于是他毅然另辟蹊径，北上拓展新天地，进入上海开始了踏踏实实的第二次创业。

从明园世纪城项目开始，沉浸于创业兴奋的李松坚投入了一次次令人难以想象的艰苦跋涉。创新与实干就是这样在李松坚身上得到有机结合，完美体现;而明园世纪城本身也是李松坚这种复合精神的结晶。李松坚分析研究了当时上海房地产市场的现状，针对楼盘几近雷同的状况，从细分市场入手，抓住周边地块尚无特色高档楼盘的时机，并经过市场调研和精心策划，根据马斯洛关于人类五个需求层次中“人类需求的最高层次是自我实现的需要”的理论，坚持以人为本的人性化需求，大胆首创“上海马斯洛”这一全新居住理念，他在项目规划阶段便引入“马斯洛”概念的需求理论和构筑“建筑、环境与人”的物业品牌指导思想，在房型设计上不仅满足今天的客户需求，更体现出超前性，兼顾到未来的消费倾向。李松坚经过50易其稿，终于完全从人本角度出发设计出舒适、豪华的房型，打造出了一个真正体现民族现代居住风范的经典品牌物业。明园世纪城一经面市，正处于低潮的楼市被猛然激活，仿佛一场革命，一时间在上海掀起了一股“马斯洛”狂飙。2001年，明园世纪城“一期”在当年实现100%销售。第二年，二期开盘，追捧之势不减，迫不及待的客户争相认购，不到半年，明园世纪城便全部售罄。李松坚通过明园世纪城实现了他的“多赢”目标：让城市增添好景观，给业主物业有增值，最后开发得到应有回报。

在取得明园世纪城的成功之后，李松坚乘胜前进，继续在强手如林的房地产开发战场捷报频传。紧邻上海著名徐家汇商业圈的小安桥，是上海市土地使用制度改革后徐汇区首次向社会公开招标，被商家看好的地块，明园集团凭借良好的声誉和实力一举中标，随后该项目的规划设计又获“全国人居经典”综合大奖，在近60亩的土地上将建造约9万平方米的“安桥花园”。“安桥花园”具有新颖、精致、高雅的建筑设计风格，适应市场新潮流的精装修特色，以及给人桃花源般宁静享受的小区环境，并正在按“全装修”设计标准和获奖设计方案进行加紧建造，令李松坚再次欣慰和感动的是，当年明园世纪城的销售火爆场面竟提前再现!“安桥花园”在尚未预售的情况下便受到广泛热情关注，四面八方的用户慕名纷至沓来，登记者争先恐后，未满三个月，登记册上的户数已超过了楼盘总套数的三倍。

紧随其后的是即将开工的“森林都市”，这是李松坚目前在上海房产事业的最大一个手笔，即将在上海闸北区中部地区的408亩地块上建造一个低密度、高品质、近50万平方米建筑面积和50%原生态绿化覆盖率的大型高档生态居住小区。至此，闸北区的住宅规划和建筑文化将翻开新的历史篇章。这是李松坚先生再创楼市亮点和明园辉煌的又一力作。

富于人文精神和社会责任感的李松坚始终坚持经济效益和社会效益相结合的经营思想，并以“多赢”为最终目标。他在参与上海市政府提出的要在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造目标(简称“365”项目)实施中，不但克服了明园世纪城地块动迁密度大、成本高的困难，动迁安置了危棚简屋居民1200户，而且同时承担了嘉善路、华亭路两个马路集市的入室任务，无偿提供了8000平方米商业用房给政府用于安置两个市场，为旧区改造事业树立了典范，受到了市区两级政府领导和合作伙伴的赞誉和信任。

2.“发展创新、回报社会”的企业家精神

作为沐浴着党的政策阳光成长起来的民营企业家，李松坚对共产党有着坚定的追随信念并具有强烈的爱国精神，长期以来，他以实际行动拥护中国共产党领导，走有中国特色社会主义道路。作为市政协委员和致公党市委常委，他对于中国共产党领导下的多党合作制度，能身体力行，他积极发挥海外联系广泛的优势，穿针引线，为祖国经济建设出力;他常常参加各种社会政治活动，参政议政，建言献策，为促进政治文明建设做贡献。作为一个企业的掌门人，李松坚把对党的感情主要体现在主动支持基层党组织建设和企业的社会精神文明建设事业中，他不仅使明园集团顺利成立了党支部，而且从各方面全力支持党支部开展工作，充分发挥党员队伍的先锋模范作用;他积极创造条件，支持开展丰富多彩的企业文化活动，有效地促进了企业的两个文明建设，提高了员工队伍的整体素质;他注重营造“讲理想、讲事业、讲文明”的企业人文环境，使企业充满凝聚人心、催人奋进的生机和活力。

李松坚念念不忘“回报社会”，在一系列乐善好施的善举中，体现了他“做人重于做事”的尚德精神和厚德载物的风范。他常常以一个书生的情怀深爱着学校，感悟着教书育人的真谛，因此他对“科教兴国”战略，对发展祖国的教育事业情有独钟。他先后捐助四所学校数百万元，资助社会文化团体200多万元。他还经常赈灾助困，1998年他向云南灾区捐赠10多万元，在2003年抗击非典战斗中，他分别向上海和广东捐款共40万元。他积极支持“4050”工程，近两年来，光吸纳下岗、协保人员就超过200人，为解决社会就业问题做出了贡献。

李松坚先生致力于“世纪明园”的品牌战略，全身心投入发展民族企业的光荣事业。16年来，他矢志不渝地追求心中的目标，呕心沥血，顽强拼搏，带领明园员工艰苦奋斗，一步步走向辉煌。从1999年在国家工商总局正式登记为集团公司以来，明园集团更是步入高速成长期的发展轨道，一年一个台阶，年年跨越发展：2000年名列上海市房地产销售百强企业第51位，2001年列位第25位，还被评为上海市先进企业，同时李松坚本人也被评为“2002年度房地产十大风云人物”，自1999年以来，连续四年被授予AA级企业资信，也连续4年被评为纳税大户，被评为2002～2003年度工商免检企业;2003年，在香港《大公报》主办，中国房地产协会和香港房地产协会协办的首届“港台关注的上海十佳著名楼盘”评选中，荣获“港台关注的上海十佳房产企业”大奖。

李松坚先生在总结明园成长历程时有这样的概括：“‘一分耕耘，一分收获’是明园人一贯的精神;‘发展创新、回报社会’是明园人永远的追求。”随着明园人精心打造的精品人居如雨后春笋般在上海一一诞生，李松坚对上海，对在上海的事业的情感和信念与日俱深。他动情地说：“昨天，明园人为上海的建设添砖加瓦;明天，明园人将继续为这座美丽的城市奉献更多的优秀作品。”

三、以人为本艺术为魂

——“以人为本”和“艺术地产”双引擎发展模式

1.明园集团企业经营理念——“以人为本”

随着我国市场经济的迅捷、深入地发展，全球经济一体化、人类科技的飞跃，人本思想越来越得到各界的广泛认同，人类以从未有过的姿态和深度，认同了人类自身。“以人为本”几乎已成为现代企业追求的最崇高目标。明园集团从内、外两个方面积极贯彻着这一思想。

(1)“以员工为本”的企业管理理念。

以人为本的人力资源管理体系

明园集团始终坚信市场的竞争归根结底是人才的竞争，把人才作为集团的最重要的资产，并始终如一地强化人力资源建设，强调以人为本的理念。集团公司同多所国内知名高校建立了长期稳定的合作关系，每年都从众多优秀的大学毕业生中挑选最优秀的学生到公司，不断为集团补充新鲜血液。在人才的使用上，集团尊重、理解、关心、爱护、帮助、造就各种人才，人尽其才，尊重人的个性和价值，始终把人放在核心位置，追求人的全面发展，充分调动所有职工的积极性和创造性。同时公司十分注重员工的培训提高，进行多种多样的员工培训，提升员工的整体价值。并坚持“一分耕耘，一分收获”的理念，为员工创造可以充分发挥自身能力的空间。

以人为本的薪酬管理体系

明园在发展的同时，也努力为集团员工提供一个良好的工作环境和培训环境。使员工个人的能力的提高、待遇的增加、成就感的满足，与企业不断增长的经济效益协调起来，企业与员工共同发展。集团还积极设计员工持股计划和经理人股票期权，使员工的命运同公司的发展更加紧密地维系在一起，也使员工的价值能够通过企业的经营活动更好地体现和被社会认可。

自强不息的明园“职业人”精神

明园十分注重“职业人”精神建设，将“一分耕耘，一分收获”的企业精神植根于明园“职业人”精神中。明园“职业人”精神中包含了十分丰富的内涵。

第一，以公司为家的明园“职业人”的理念。公司是每一个员工的公司，公司为员工提供了施展才华的平台和自我价值实现的场所，公司和家庭员工成为个人自我价值实现的两大重要渠道，前者更是后者赖以实现的物质基础。可以说，公司价值是员工价值实现的基础，员工价值实现是实现公司价值的前提，二者相辅相成，共生共存。

第二，主动积极工作的明园“职业人”精神。在明园，衡量一个员工自我价值能否实现的标准，就是你的工作。做好工作，即是为公司创造价值，即是自我价值实现，也就会得到领导、同事的认可。在明园，有的员工创造性地完成本职工作，不到一年即被提升为部门副经理;有的员工，或因工作态度不端正或因工作效率低下，而不能适应明园发展要求，跟不上明园的发展步伐。

第三，互相体谅、互相尊重、互相帮助的明园“职业人”精神。明园强调，员工要理解总裁、部门经理所承担的压力与责任，理解明园创业者对明园的殷切期望，要明白在明园工作松懈就犹如入室为盗，是绝对不允许的，是被唾弃的。明园的各级领导也要了解员工所想所为，关心培养员工的成长，使员工看到发展的前途，自觉将个人发展与公司融为一体。另外，明园各部门之间也要倡导这种互相体谅、互相尊重、互相帮助的工作方法，部门之间要加强协作配合，遇事动不动就推到总裁那里，认为这不是本部门职责的做法，是损害公司资源和利益的内耗，是缺乏主人翁责任感的行为，是部门负责人工作态度工作方法不对头的表现。

第四，言行一致的明园“职业人”精神。作为明园人，强调坐而言，起而行，言行一致。当一个员工满怀希望和信心地进入明园，将个人价值与明园发展联系在一起时，明园就会让你相信，你有多大的能力，明园就将为你提供多大的舞台。同时，明园也希望你信守承诺，对得起明园的信任。在任何一个公司，花言巧语，只说不练，眼前一套背后一套，都是没有市场的。在明园，所有明园人都信奉：说得好不如做的好，要做就要做的最好。

第五，不断学习、与时俱进的明园“职业人”精神。明园在不断发展，对员工的要求也不断提高，要求员工有更新的工作思路，更广的工作视野，更有力的工作方法，这要全体员工不断学习，从书本上学从工作中学从同事身上学。

(2)“以客户为本”的客户服务理念。“至诚竭能”、“客户至上”是明园集团首要的经营原则。至心至诚，善待客户，是集团的经营之本。守信是做人的根本，也是企业与所有客户交往的根本;至诚的外部表现就是企业的信誉、信用。明园集团以诚信言商，言必行，行必果;一诺值千金，要么不做，要做则最佳，这是明园集团的抱负和责任。

客户至上主要体现在“能、诚、信”上，明园集团要做到的是，对客户的要求有完全的能力去给予最大满足;在态度上对客户诚心诚意;对于向客户做出的承诺，一定“言必行，行必果”。“在黄金地段不打造出一流的物业，实在是城市开发史的罪人。”明园集团总裁李松坚正是以此为信念的。

明园集团开发的物业始终以客户需求为主，在开发明园·世纪城时，针对人类各方面需求，提出“上海马斯洛”口号，规划出明园世纪城经典物业，全面解决业主各层面的需求。在开发明园·森林都市时，为了弥补现在大多住宅小区“老死不相往来”的遗憾，明园·森林都市的高层住宅还匠心独运地采用时下罕见的每四层建一个空中花园平台——明园人称它为“空中客厅”，在这个约200平方米的平台上，布置绿化，添置一些桌、椅或者一些小品、小景。住在高层里的业主只要走下来一层、二层，就可以有一个共同享用的空间和平台，并在此加深彼此间的沟通、交流。为了满足客户的精神文化需要，明园斥巨资建设了明园艺术文化中心。从明园·世纪城到明园·小安桥，从明园·小安桥再到明园·森林都市，从规划设计到施工，从施工到物业管理，凡事都宁可自己多操心、多花成本，也不要让客户不满意，这一切无不浸透着明园“以客户为本”的为客户服务的良苦用心。所谓“得客户者得天下”，明园无时无刻为客户着想的良苦用心，也得到了明园业主的认可和回报，明园和明园业主正形成肝胆相照、彼此信赖的良性循环，明园也由此赢得了市场，形成了著名的“明园”品牌。

2.“文化为魂”、“雕凿精品”的品牌经营理念

随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥着重要的作用，从而为企业创造了更加良好的经营效益，品牌就是竞争力。

房地产品牌包括两层内涵，即产品(项目)品牌和公司品牌。产品品牌主要指一个房地产项目的形象，公司品牌则是一个公司的形象。产品品牌与公司品牌是两个相对独立又有着必然联系的系统，两者的有机结合构成房地产品牌的完整内涵。首先，公司品牌离不开产品品牌。房地产公司品牌不是空中楼阁，它建立在各个具体的项目品牌基础之上，好的公司品牌需要不断有优秀的项目品牌支撑。其次，项目品牌有待于提升为公司品牌。一个好的产品品牌，通过创新不断赋予它新的生命和活力，就会不断建立起人们对这个品牌的忠诚。当这个项目品牌扩张到其他项目的时候，人们会更容易接受。当品牌项目形成规模，品牌形成体系，并实现越跨地域界限时，项目品牌逐步支撑起公司品牌。

房地产品牌一般有三种发展模式：单一品牌模式、多品牌模式和主副品牌模式。单一品牌模式是指所开发的所有项目都与公司使用同一个品牌名称的品牌模式。单一品牌模式便于企业形象的统一，易于被顾客识别和接受。同时，还能明确品牌含义，降低导入性促销成本，降低开发新品牌的成本。这种品牌模式主要通过项目品牌推动公司品牌。多品牌模式是指同时开发两个以上相互独立且市场定位明确的品牌。通过多品牌模式，企业可以通过品牌细分市场，以便从总体上提高市场占有率。其优点就在于各品牌有明确的市场定位，可以发挥多品牌整体优势;区域品牌避开区域壁垒，快速提升企业品牌价值。多品牌模式在细分市场的基础上主要强调各项目品牌的独立性，通过各个优秀的项目品牌推进公司品牌的提升。主副品牌模式是一种介于多品牌与单一品牌之间的一种品牌发展模式，需要利用消费者对主品牌的信赖和忠诚度以推动副品牌产品的销售。这种模式的成功必须建立在一个成功的主品牌基础上;副品牌则对统一品牌战略进行有效补充。采用这种品牌模式能使得公司文化及战略与公司的产品保持协调一致，在推广项目品牌的同时使得公司品牌获得稳步提升。目前房地产企业项目品牌多采用“公司名称+项目名称”的模式。明园集团采取的就是主副品牌模式。目前明园集团拥有明园·世纪城、明园·小安桥、明园·森林都市等“明园”系列品牌。从世纪城，到小安桥，再到森林都市，明园走过了一条“以人为本”，“文化为魂”的品牌创建与管理之路，并最终成为“艺术地产”的领军人物，形成了自己独有的文化、艺术特征。

房产对于客户的价值，首先是在物质上实实在在的房子的升值，在服务上不断得到改善。但是，光有这些是完全不够的，业主需要的不仅仅是一个钢筋混凝土建筑的冷冰冰的房子，而是要赋予了精神文化的家园，是一个充满了文化艺术气氛的和谐小区。这是明园集团对房产价值的理解，并由此制定了“以人为本”、“文化为魂”的品牌经营指导思想，并在世纪城、小安桥、森林都市等一个个项目中贯彻执行。经过一个又一个精品项目的慢慢积累和稳扎稳打的品牌历程，最终形成了著名的“明园”品牌，扛起了“艺术地产”的大旗。

(1)明园·世纪城。明园世纪城是上海西南明园实业发展有限公司的代表作品，由四栋高低错落的通体乳白色建筑组成。她坐落在上海市政治、文化、商业集中，名流聚居的徐汇区中心，像一首雄壮的交响诗，为上海市中心增添一道风景。明园世纪城的规划和设计，是根据著名心理学家马斯洛关于人类需求五个层次中“人类需求的最高层次是自我实现”的理论。坚持以人为本的人性化需求，大胆首创“建筑、环境和人”的物业品牌为指导思想。她一经面世，便在上海掀起一股“马斯洛狂飙”，被评为“沪港十大经典楼盘”之一，明园一期当年便实现100%销售，第二年，二期开盘，追捧之势不减，迫不及待的客户争相认购，不到半年，明园世纪城便全部售罄。通过明园世纪城“多赢”目标：让城市增添好景观，给业主物业有增值，最后开发得到应有回报。

(2)明园·小安桥。2002年2月8日，经过细致周密的前期准备，明园集团在“小安桥”项目中成功中标，获得了徐汇区内中山西路、吴中路附近58亩土地的开发使用权，投资建造约10万平方米的中高档住宅。“小安桥”地块是上海市土地使用制度改革后徐汇区第一次向全社会公开招标的两个地块之一，集团的成功中标，标志着“明园”企业品牌日益得到社会认可，同时也为集团公司带来可观的经济效益和宝贵的社会效益。随后，集团公司组建了上海安桥明园房地产开发有限公司，具体运营该项目。明园小安桥位于徐汇区中山西路1698号，近宜山路，地处徐家汇商圈，近轻轨明珠线、R4(在建)、M4(在建)三线换乘枢纽站。根据明园集团一贯的“雕凿精品”开发理念，这里将建成徐汇区最优秀的住宅小区之一，这里的建筑将是非常现代的、非常简洁又是非常经典的，这里的环境将是小桥流水、绿意盎然，风景无处不在的。小安桥项目的开发将使明园精心创立、维护的品牌得以延续和深化，在小安桥会出现一个高标准、高品位、生态型、现代化的精品楼盘，其规划设计取得了全国人居经典综合大奖。房型规划从单身公寓到复式大户一应俱全，700多套住宅全部采用精装修的交付标准，公司还主办了“徐汇明园杯”全装修设计大赛，从百余件作品中层层筛选装修方案。规划高达50%的综合绿化率，亭台水榭，绿茵缤纷，生机盎然。阳光花房、菱形阳台、180度景观餐厅、170度转角飘窗、同层排水系统、主题会所，各项配套设施应有尽有，完全实现社区自助诸多特色的融合，造就了小安桥与众不同、更胜一筹的品质，将居住的人性需求深入到每个细节之中，体验超然空间感。

(3)明园·森林都市。2002年5月，明园集团与上海电气集团签署合作协议，收购上海电气集团下属的上海造纸机械总厂基地。该地块位于共和新路以东、彭江路以北、汶水路以南、粤秀路以西，比邻建设中的地铁一号线延伸段汶水路站，靠近著名的大宁绿地，周围已建成了新梅共和城等较有影响的住宅小区，是上海市闸北区最具有开发价值的地块之一。该地块命名为“明园森林都市”，明园集团在2001年成立上海东北明园实业发展有限公司，具体运作该项目。

明园集团秉承闸北深厚的文化底蕴，挖掘该地块独特的地域优势，决心以明园的建筑品牌融入闸北的发展规划。高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理，创建上海新的标志性示范住宅小区，通过以自然为本的建筑文化提升闸北、发展闸北。“明园森林都市”位于共和新路2999号，是明园集团投资闸北的扛鼎之作。

明园·森林都市所在地属于闸北大宁国际化社区，因此，明园·森林都市的规划遵循了国际花园社区5项标准。

标准一：对景观改善的关注。

明园·森林都市在规划中延续、保留了基地内原有森林景观并重加润色。在空间布局上采取北高南低、西高东低、交错分布、疏密有致的原则，摒弃了时下多采用的板块风格，较多采用了点式建筑，使其围绕中央立体交通呈放射状布置，将板式高层沿社区周边布置，与社区东面的低密度住宅区形成鲜明有趣的对比，为整个社区带来了亮点，使居住有了空间感，也提升了项目的品质。

尤其值得一提的是，社区内的点式建筑物强调楼与楼之间相对错开，所有单元朝向均在南偏东或者南偏西30度以内，既满足了住房的采光、通风要求，又做到家家有景、户户见绿。点式建筑艺术、多变的流线，也形成了一道道美丽的天际线，为纷繁多彩的都市景观增添了炫丽。

标准二：对遗产管理的关怀。

基地原址是上海著名的“花园工厂”，建成后的明园·森林都市完全保留了工厂的生态原貌。为了使5000棵古树、林阴大道以及废工业厂房等几乎完好无损地保留了下来，明园可谓倾尽全力。

茂密的林木给施工带来困难，明园在建筑过程中宁可多花几万元拆打桩机。由于建设过程中地下需整体降水，明园每周租用消防车为大树保水。为了还原厂区内工业文明符号，明园请来艺术家加工成雕塑，在公共的绿化带中形成一个雕塑长廊。为了让人们感念历史文明，明园继承了基地内一幢代表着20世纪50年代中国工业辉煌的铸件车间，将其建筑结构完全保留，改建成一座具有工业历史博物馆特色的综合会所，让居住在这里的人们在休闲、娱乐中，感受工业历史文明的精彩。

标准三：对环境保护的措施。

社区规划在充分尊重原有地形、地貌，以及林木布局的基础上，体现了“建筑服从生态”的理念。在建设明园·森林都市过程中，为了尽可能保留基地内原有植被，明园聘请美国专家现场指导，数十次调整设计规划，最终达到兼顾绿树保护与建筑设计的完美效果。在施工过程中，明园利用闲置场地堆放挖出的土方，然后采用原土填回，既保证了基地土质，也避免了污染。对于小区生活污水的处置，则采用二次生化处理后再外排。在建材选用上，对屋顶隔热、内墙保温和外窗玻璃保温等节能型材料的利用，不仅使电热取暖、空调制冷所需的电耗节约50%，也大大改善了居室的舒适性，延长了建筑物的寿命，在资源、能源的利用和作用上真正起到整合、节省的功效。

标准四：对公众参与的热情。

长期以来，艺术明园一直致力于将经典文化艺术“嫁接”到明园社区生活中，从经典音乐会、钢琴沙龙，到精品画展、抽象艺术展、雕塑展，再到形形色色的晚会，这一切的一切都为明园业主提供了一个真正参与沟通文化艺术的平台。

标准五：对未来规划的前瞻。

明园·森林都市属于大宁国际社区。未来的大宁国际社区的城市功能定位是：环境优美、生活服务设施齐备的生态型都市居住区。作为率先开发建造的楼盘，明园·森林都市的规划不但重视居者的适合便捷，同时也兼顾了城市的景观美化。随着大宁国际社区公共服务设施的完备齐全，交通网络的快速便捷，绿化景观的锦上添花，拥有5000棵古树和后工业文明“博物馆”的明园·森林都市成为大宁国际社区一片美轮美奂的绿洲，一个地处闹市的人文精神地标，让人进入“令居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的“三忘”境界。

(4)明园艺术文化中心。明园·世纪城案例的成功，为明园集团以后的楼盘开发乃至社区文化的营造，积累了人文主义与建筑理念相结合的初步经验，从而引发了明园集团创建文化艺术中心的想法。2004年初，明园集团成立了明园文化艺术中心，在繁华的市中心办公楼内，辟出2000平方米作为艺术中心的展厅。艺术中心成立后，在一年的时间里，相继举办了台湾著名画家《吴炫三的阳光、丛林和沙漠》画展、《五月·十家——2004海上水墨精品展》、《上海抽象艺术大展》等十余个艺术展，期间还举办了《纪念邓小平诞辰100周年》系列专题展。本着取之社会、用之社会的精神，明园还面对业主，特意举办了专题画展讲座、诗歌与钢琴朗诵会、音乐沙龙等。此间请来了比利时钢琴家尚·马龙等音乐大师与业主近距离接触，还为业主举办“把艺术带回家”抽奖活动。通过一系列的文化艺术活动，丰富了上海市民的精神文化生活，增添了对业主的感情投资，加深了员工对企业文化的理解。上海市副市长杨晓渡先生曾莅临艺术中心，他观赏了展览大厅内的展示作品，肯定了明园在艺术推广上所做的贡献，称赞明园艺术中心堪与纽约任何一家画廊相媲美。2004年元旦前夜，明园在艺术中心举办了一场迎新年撞钟晚会。许多业主都举家前来，并表演了精彩的节目。事后，一位业主领着她的孩子兴奋地说：“没想到我们买了明园的房子可以一直获得超值的享受。”明园文化艺术中心的顺利运作，无疑为集团的房地产事业开辟了一条“以人为本”、“文化为魂”的成功之路。

四、将“艺术地产”大旗扛到底

——坚持走“以人为本”和“艺术地产”成长路线

明园集团有限公司在10年的发展壮大过程中，伴随着前几年风和日丽的房地产大形势，以“以人为本”和“雕凿精品”的创业之路节节攀升，迎来了今天“艺术地产”的领军地位。

然而，房地产市场形势是千变万化的，没有永恒的牛市，也没有永恒的熊市，惟有变化是永恒的。2005年，中国房地产市场风起云涌，相对于前几年火爆的房地产形势，宏观调控之下2005年的房地产形势显得比较凝重，土地招标、项目融资、房屋销售等等环节，其难度以及成本都比以往几年大得多，曾经风光无限的房地产开发商如今也面临着生存或死亡的选择。另外，根据国家最新政策，证券市场对房地产企业上市由前几年的暂停转变为逐渐放开，同时，面对加入WTO后，进入中国市场的国际性公司在资金、管理、技术上的明显优势，房地产市场将面临一次弱肉强食的两极分化，近期内将掀起新一轮的洗牌。明园虽然近10年取得了长足的发展，但是，却也存在一些问题。相对中海、万科等大的房地产开发商，明园品牌价值和品牌力度远远不够，明园系列的面积规模和销售额还没有形成规模效应，资本运作的力度还很有限，“艺术地产”的成本较一般的项目要高得多，由此导致利润增长问题，公司房地产业务结构集中于住宅项目，抗风险能力不强等等，这一系列问题都阻碍着明园的进一步发展壮大。面临严峻的形势，激烈的竞争，明园何去何从?这是每个明园人都必须面对和回答的问题。“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。”这是明园集团从上到下每个人的气概和魄力，在李松坚的领导下，明园仔细分析了当前的房地产形势，也冷静分析了明园自己的情况，制定应对之策。

(1)尽快发展公司实力，在加大自身投入的基础上，尝试更多的资本运作，兼并一些小公司，增加资金、人才、土地的储备，尤其是要增加土地的储备，通过加速扩张带来较快的发展潜力。

(2)主动了解、接触一些国际性公司，研究同其合作的可能性，实现优势互补。

(3)建立“学习型明园”。2005年是明园建立“学习型企业”的起步年。一个全员系统的学习培训活动，活泼生动，方兴未艾。它涵盖了从现代企业管理到法律知识普及，从职业道德教育到商务礼仪训练等方方面面。明园上下，出现了浓厚的科研学习之风;许多员工，想方设法挤出时间，以钻研为荣，以交流为乐，充分显示了以企业和事业为重的良好心态，也较好展示了明园企业“强内拓外”，以自身素质赢取持续发展的行业规范。

(4)将“艺术房地产”的大旗扛到底，强化品牌优势，增强抗风险能力。在“雕凿精品”的品牌管理思想指导下，明园雕凿了一个个人居艺术精品，从明园·世纪城，到明园·小安桥，再到明园·森林都市，明园集团一点点铸造了“明园”品牌，成为“艺术地产”的“领军人物”。“明园”品牌成为了明园集团最重要的无形资产和最核心的竞争力。目前，国内房地产开发商数量很多，但是，真正形成了品牌的房地产开发商却不多，而在“艺术地产”领域，惟有明园独尊。在严酷的市场条件下，如果坚持走“艺术地产”路线，将“艺术地产”的大旗扛到底，纵使云开云合，明园定会笑傲房地产江湖。

房地产市场变化将是永恒的，有熊市，也有牛市。展望明园的发展前景，依托其两大核心竞争力，依托其知名的明园品牌，依托其强大的管理经营团队，依靠其睿智的带头人，必将会劈荆斩浪，再创更高辉煌。