专业，打造上海最具盈利能力的策划公司

第三十二篇　上海富阳：诚信、专业，打造上海最具盈利能力的策划公司

严格来说，中国的房地产代理业从诞生至今还不到20年。由于代理模式处于发展初期，专业代理商的价值尚未真正体现，众多开发商还停留于自行开发和销售的传统模式。今天，即使在代理相对发达的东部沿海地区，通过专业代理商售出的房屋仍不足50%。中国的代理业仍然相当年轻，代理行业仍有广阔的市场前景。

近年来迅速发展的中国房地产市场给代理行业赋予了前所未有的发展契机，每年都有成千上万的新代理企业出现在这个市场上。而与产业的迅速发展相对应的，是极不规范的产业秩序和异常激烈的市场竞争，造成代理业的新陈代谢极为惨烈。以中国房地产代理行业发展最为成熟的上海为例，每年都有几千家代理企业进入这个市场，然而每年也有几千家代理企业销声匿迹。大浪淘沙，能够在这个市场上长久留存的，实在屈指可数。

富阳，就是历经9年的风雨飘摇依然存在，并且颇具影响力的代理企业之一。

1997年，现任上海富阳物业咨询有限公司董事总经理的江陈峰凭借多年的海外房产经验，在对国内房地产市场进行了4年的深入调研后，选择在上海成立了富阳物业咨询有限公司。1997年，那时上海的房地产行业遭遇宏观环境的影响，进入艰难的调整期。在逆境之中，富阳坚持“诚信、创新、充满人情味”的经营理念，秉承“先做好后做大”的历史经验，脚踏实地的面对房地产市场的挑战，终于稳步走过起伏不定的市场光景。如今，历经9年的积累和发展，上海富阳已成长为一个全国性的房地产代理企业，在中国的10多个城市设有分公司，成为业务领域覆盖中国3个直辖市、8个省份的“全国房产代理通路专家”。公司自创立以来，总共成功策划代理了房地产项目100余个，代理销售的楼盘面积达到数百万平方米;不仅业务网络涉及中国2 0多个城市，而且在产品方面也成功操作了各类豪宅、大规模社区、商办及综合类物业，具备了全面、领先、专业、系统的房地产策划代理能力。同时，富阳还建立了完善的内控体系、严格的品管流程、全面的风险管理制度和先进的MIS、CRM系统，拥有数百名富有才干和创新思维的专业人士，并先后获得了“首批上海房地产诚信建设示范单位”、上海市价格协会“诚信建设单位”、“2004年度上海房地产创关注品牌单位”等荣誉称号。

9年来，富阳历经楼市起伏，掌握轮动规律。景气差时，帮助业主把风险降到最低;景气好时，帮助业主创造最高利润。9年来，屡创年度风云个案，屡创区域最高行情!别人视之为畏途，上海富阳视之为挑战。专业与否，高下立判!

一、项目运营：专业、创新

关键词一：专业

在房地产策划代理中，高品质、高价位的项目更需要独特的包装手段与专业的操作技巧。翻开上海富阳物业咨询有限公司的发展史册，上海的新加坡美树馆、新华名邸、格力H2O、徐汇龙庭、古北嘉年华庭、品赏碧云都可谓是成功的典范，而其中最为引人注目的是地处上海两大国际居住社区的古北嘉年华庭和品赏碧云项目。

从古北到碧云——打造上海国际居住社区精品

古北嘉年华庭

项目简介：嘉年华庭位于上海古北国际社区内姚虹东路西侧，红宝石路南侧，古羊路北侧，西接中央花园，由黄金城道分割成北块和南块。上海富阳物业咨询有限公司于2004年度全程代理营销嘉年华庭项目的北块，嘉年华庭(北块)由8幢小高层组成，总建筑面积为4.7万平方米。

嘉年华庭(北块)是上海富阳物业咨询有限公司于2004年度全程代理营销的经典项目之一。作为地处古北国际社区内的高品质豪宅项目，2004年上半年政府连续性宏观调控，房地产市场普遍受到冲击的情况下，嘉年华庭(北块)自2004年9月6日开盘起，在短短的1个月中销售率便突破90%，取得了骄人的销售业绩。

嘉年华庭(北块)的成功操作经验，可以概括为以下两个方面：

首先，对于项目地段的成功把握。嘉年华庭(北块)地处古北新区，古北新区作为上海规模最大、开发最早的国际化社区，从上个世纪90年代以来，就已经蜚声海内外。新古北的规划设计源于古北一期的延续和发展，又有大胆的创新和突破。古北二期的开发、建设定位是建设新国际社区典范，同时又可依托古北一期深远的文化沉淀和深入人心的品牌形象。在项目形象包装上，嘉年华庭(北块)不失时机地打出了“古北黄金城道，国际菁英社区”的鲜明主题，凭借古北二期良好的地段规划优势和条件，赢得了诸多海内外客户的青睐。

其次，成功的行销策略。一是在开盘时机方面，选择周边其他个案均未开盘的情况下推出，此时正好填补了古北市场的空缺，引爆了积聚已久的市场人气。二是在产品上选择“毛坯房”，古北二期周边开盘个案均为装修房，本案选择“毛坯房”出售是因为其在单价上有一定的优势;另外，本案在面积控制上精简为主，这样总价上就更为吸引人。三是分批推出，价格由低到高。本案在一个月内分3批分别推出，首先推出的是靠马路的两幢，紧接着是房源较多的一幢小户型，最后推出景观最佳的两幢三房。价格由低到高，令客户有物有所值之感，也易创造出一种抢购、供不应求的氛围，加强了客户求购的欲望。四是近尾盘阶段，在推出大户型同时相应推出小户型。本案比较特殊，在一个月内经历了预热期、强销期和尾盘阶段。为促进大户型的销售率，适时推出一定量的市场抢购的单身公寓来保证人气旺盛，在抢购的气氛中，促使大户型的成交。

品赏碧云

项目简介：品赏碧云由上海金洋置业有限公司开发兴建，地处上海碧云国际社区中心地带碧云路白桦路口，环境幽雅，交通便捷，尽享碧云国际社区教育、生活、医疗和体育休闲设施。小区占地29045平方米，总建筑面积约36000平方米，由5幢10层的小高层组成。小区绿化率42%，容积率1.21，居住环境幽雅。

上海富阳物业咨询有限公司全程代理销售的品赏碧云于2004年12月及2005年1月公开发售项目第1、2批房源，作为价格超出区域在售项目10%以上的高价位项目，品赏碧云于开盘当月销售率达到80%，从而引发了碧云国际社区又一轮豪宅热。

2004年上半年被称为房地产的政策年，自“3.21”号文件颁布以来，政府对前期增长过快的房地产市场开始进行宏观调控，当时有不少业内人士对上海房地产的未来发展开始出现悲观的态度，市场人气也一度跌落。在操作品赏碧云时，如何确定项目的市场定位及操作策略成为决定项目成败的关键。经过研展、规划、企划、业务各个部门多次的决策会议，同时结合对区域市场的反复调查研究，首先对上海及碧云国际社区未来的发展趋势做出了乐观的判断，在这样的情况下制定了“高开高走，体现地段”的总体策略。品赏碧云第一批房源以超出区域普遍行情10%以上的高姿态进入市场，利用地段概念、规划概念、社区品质的优势巩固了“国际社区稀有豪宅”的市场地位，在短期内为项目创造了良好的市场知名度，聚集了大量的市场人气，同时为项目后续量体推出奠定了良好的基础。随着品赏碧云的逐渐热销，业务部果断对项目的价格进行了多次上调，既使前期购买的客户体会到了产品的良好的升值潜力，也为品赏碧云项目创造了更高的市场价值。截止2005年4月，品赏碧云市场价格比第一批房源升值30%以上，谱写了碧云国际社区房地产市场又一段佳话。

关键词二：创新

中国的房地产市场经过十几年的发展，发生了巨大的改变。产品形态日新月异、购房者的需求也发生了变化，从以前单纯的满足居住需求，发展到追求个性和享受的阶段。在这种情况下，房地产策划代理行业必定要迎合客户需求，适应不断变化的新形势，不断进行创新，只有这样，才能在激烈的市场竞争环境中发展壮大。

南佘山、北橘郡——创造中国豪宅经典

上海和北京，是中国的经济金融中心与行政文化中心。世界的目光都已经转向中国，而中国的上海和北京又是这焦点中的焦点。目前，全球500强企业、各大财团、金融机构的高管等纷纷来到中国，随着国内的民营企业的崛起，中国高档别墅的消费需求会越来越多，而上海与北京则将成为汇集中国高档别墅中精华部分的地区。上海的佘山高尔夫与北京的橘郡是上海富阳物业咨询有限公司参与策划操作的两大别墅豪宅。南有佘山，北有橘郡，成为了中国别墅豪宅的典范，

普通房产项目做到均好尚不容易，国际化产品就更是难上加难。富阳的经验就是豪宅练就在最顶级层面上的均好，它从整体理念到微小细部都要完全按国际潮流塑造。

佘山高尔夫(一期)

项目简介：佘山高尔夫位于国家级旅游度假区内，整个项目占地2200亩，其中高尔夫球场1700亩，其余部分才是由美国著名设计师设计的意大利托斯卡纳风格的独栋别墅建筑，因此整个佘山高尔夫的容积率仅有0.2。值得一提的是，此项目所有的别墅都被有机地包容于高尔夫球场之内，而整个球场又是上海罕见的丘陵型森林性球场，佘山高尔夫作为拥有沪上惟一的森林高尔夫球场的别墅项目，更是被奉为中国豪宅经典之作。

综观世界顶级别墅，坐拥良好的自然生态环境是其必须具备的首要条件，而“佘山高尔夫”幸运地拥有上海最珍贵的自然资源——佘山。而且在项目所处的松江佘山别墅板块，市场开发量又非常大，如何跳脱强势的市场竞争去打造自己独特的风格，同时作为国际化的别墅区，在保持佘山自然、纯净、传统韵味的同时，赋予特有的国际化的建筑语言，才能使之真正成为国际化的物业，成为了项目策划的关键。

经过对中国豪宅市场与世界建筑名胜的研究，富阳将“托斯卡纳”的整体建筑理念赋予了佘山高尔夫。什么是“托斯卡纳”(Tuscan)?它本身是属于意大利中部的一个省，由于这个中世纪的古老小镇吸纳了多年的文化艺术瑰宝，已逐步形成特有的当地文化，而托斯卡纳式的建筑也成为意大利建筑史上的代表作。托斯卡纳的风格是乡村的、简朴的，更是国际的，一直为欧美上层人士所青睐。在佘山高尔夫的规划蓝图中，别墅社区总用地500亩，包括108栋独立别墅和118套Townhouse豪华公寓(供短期/长期租用)，统一的主题就是具有托斯卡纳风格的高尔夫别墅。一期开发项目包括36栋独立别墅以及高尔夫会所和社区会所，所有Townhouse单元、球场也将和一期别墅同步建成。每栋别墅约占地3～5亩不等，以原汁原味的意大利托斯卡纳风格为主线，辅以意大利南部地中海风格和法国诺曼底风格。项目自公开销售以来，“托斯卡纳”风格的佘山高尔夫成为了佘山高档别墅区中最耀眼的明珠，吸引了世界顶级别墅消费群体的广泛关注。

广厦天都城——推动6500亩造城计划，塑造上海富阳大盘典范

大盘的策划包含了大体量、大投资、大风险。自2000年以来，上海富阳物业咨询有限公司全程代理销售的经典大规模项目有上海恒大华城(42万平方米)、上海恒大翰城(80万平方米)、上海剑桥风范(25万平方米)、重庆广厦城(80万平方米)、杭州天都城(400万平方米)等。历史成功经验表明，战略就是大盘操作的命脉。大盘惟有站在相当战略的高度才能有长足的未来发展，广厦天都城就是这样一个大盘操作的典范。

广厦天都城

项目简介：广厦天都城地处杭州城东10公里的星桥镇，是由国内著名民营企业——广厦控股有限责任公司投资与当地政府合作开发的特大项目，目的是为杭州打造一座集“游乐、休闲、居住、创业”于一体的现代化卫星城市。由于广厦天都城是集房地产、新兴产业培育与卫星城建设、旅游休闲等概念为一体的综合性卫星城，提出“旅游地产”的概念，移植巴黎情境生活，这样就延续并提高、巩固了杭州“国际性风景文化旅游城市”的地位。作为“中国第一座国际生活示范卫星城”，天都城占地6579亩，总建筑面积400万平方米，预计未来居住人口达10万人以上，是目前杭州乃至全国最大的房地产开发项目，也是将来杭州市的主要副中心之一。

2001年9月8日天都城首度对外公开展示，当日参观民众近8000人次，一期小区预定一空，每套预定人数超过3人次，创下房地产单日参观和预定人次最多的记录!

2001年10月1日二期小区开放参观，累计参观人数突破一万人，凌晨4点多第一位参观民众开始排队，7点多队伍已达200米长，参观人数近2000人，二期小区再度满座!

大规模项目的成功策划需要长期的案前准备与酝酿，更需要提出突破性的策划及开发战略。天都城不仅仅是一个房地产开发项目，更是一个浩大的造镇计划，广厦天都城是一座具有超前意识的未来卫星城市，结合广厦集团“企业参与经营城市”理念的重要战略实施，其策划与操作理念都具有历史性的突破和超越。

“天都城模式”实现了房产、旅游、休闲度假3大板块的完美组合，极具法兰西贵族化的文化气息和浓郁的异域风情特色，又大大丰富了广厦天都城的文化内涵，从而使她享有“天堂都市，东方巴黎”的美誉。在项目的开发思路上，遵循了总体规划、分期实施、综合开发、滚动发展的原则：先启动旅游休闲，后做房产，而后进行综合开发、滚动发展。“天都城模式”从诞生之日起就受到社会各界，包括地产业界、媒体、学者、官员以及市民的热捧。

在“天都城模式”成功之后很短的时间，中国各地房地产市场掀起了所谓的“大盘时代”。

复合类产品——创造产品附加价值

凭借专业、全面的专业能力与市场营销通路，上海富阳物业咨询有限公司策划代理了众多集住宅、商业、办公、商住、酒店公寓等多种产品形态的复合类项目，其中上海代表项目主要有开元广场、格力H2O，外地代表项目主要有苏州玄妙广场、常熟中江凯悦、青岛汇商国际、马鞍山中央花园等。通常来说，多种产品形态复合的策划代理难度要远远高于单一形态的产品，而上海富阳则是通过对复合类产品的策划整合，做到了局部相加之和大于整体，充分创造了产品的附加价值。

开元地中海

项目简介：开元地中海位于上海市松江新城核心区新松江路887弄。由上海松江晟阳房地产开发有限公司开发建成，项目北面紧邻大学城，东面与上海第一人民医院松江新院仅一路之隔，距在建的轨道交通9号线700米。“开元地中海”项目占地91亩，总开发面积为26.8万平方米。住宅部分由小户型全装修单身公寓和景观酒店式公寓组成，商业部分由8.4万平方米地中海主题一站式购物中心及1座五星级酒店组成，是目前上海首座以“地中海”为景观的商业广场。

开元地中海是上海富阳物业咨询有限公司于2004年在上海松江新城全程策划的集商业、酒店、单身公寓于一体的复合型项目，创造了松江新城绝对零坐标的商业地产航母。

松江新城房地产市场近年来随着区域开发的深化，房地产项目如雨后春笋般密集推出，成为了上海房地产市场的焦点。面对松江新城房地产市场的机遇与挑战，充分发掘地段、规划优势与求新求变的策划理念是开元地中海脱颖而出的关键。

首先是对项目地段及规划的充分认识。大学城是提升楼盘价值的有力支撑。随着占地300公顷，大规模高等教育园区——松江大学城顺利建成，松江新城已拉开腾飞序幕。区政府进驻，台积电落籍，均为新城繁荣起到决定性拉动作用。轻轨、公园、青少年活动中心等市政的大力建设，则让新城日渐绽放出耀眼光芒。本项目位于新城高尚住宅区的核心，北邻4600亩松江大学城，南依114万平方米的中央绿化带，第一人民医院与其只是一路之隔。距离在建的轨道9号线只700米距离，聚众多便利于一身，地段优势可谓得天独厚。与此同时，美国CALLISON、香港贝尔高林、美国RTKL、新加坡SRE超群管理公司、上海富阳物业咨询有限公司等杰出团队的协力合作，也是规划建设上海首座地中海主题一站式购物中心的强大支撑点。

其次是通过产品的创新组合最大限度创造项目的附加价值。其中项目主要的亮点就是开元地中海购物中心，该中心是上海首座地中海主题一站式购物中心。它突破传统商场的局限，倡导一站式的服务理念，集观光、购物、休闲为一体，并为消费者营造充满无穷乐趣的地中海之旅氛围。购物旅途将穿越法国的李维耶娜区(高档精品)，意大利的托斯卡纳田园区(休闲商品)，最后抵达水岸美食区希腊群岛。整个购物中心提供从中档餐饮到高档娱乐，从休闲生活到商务办公的全程服务，配备精品购物、大卖场、美食城、6厅电影城和邮局、银行等设施，让人们沉浸于现代化的商业氛围之余，亦可感受到碧海蓝天的地中海异国风情。目前松江市场公寓房主流产品是以二房和三房为主，面积主要在90～130平方米之间。而这样的主流房型却没有被复制到开元地中海。在前期策划中就确定本项目的酒店公寓户型主要为170～190平方米的大三房，单身公寓则主要采取37～62平方米精装修小房型。可以说本项目的利用产品面的规划创新充分吸引了市场潜在的消费需求，而通过各种产品的最优组合，使项目的附加价值也得以最大限度的提升。

格力H2O

项目简介：格力H2O位于上海市浦东大道、桃林路，属于浦东新区梅园街道中南部，东望陆家嘴金融贸易区，北眺黄浦江，北外滩亦与之隔江呼应。格力H2O由二幢高层住宅和一幢小高层办公物业组成，总建筑面积为8.4万平方米。

格力H2O是上海富阳物业咨询有限公司于2003年度全程代理营销的经典项目之一。2003年4月上海正值“非典”肆虐，房地产市场人气也跌落至低谷，但在短短的3个月内，格力H2O中258个单元销售一空，创造了当时房地产业内的一个奇迹。

2003年4月，上海富阳物业咨询有限公司正式开始操作格力H2O项目，在当时的情况下，格力项目的操作可谓是困难重重。首先面临的是项目的产品问题：格力项目是1992年开工的项目，在基础工程完成之后即停工烂尾，因而在2003年4月项目复工开始销售的时候，势必造成项目产权年限不完整、产品户型面积大且设计落后、项目形象受损等问题，这直接给项目的后期营销造成了巨大的压力;其次就是市场问题，在2003年春节过后，“非典”开始大规模爆发，市场成交日渐冷淡，在市场人气跌落、售楼处来人得不到保证的情况下，项目的销售压力重重。

面对各种各样的困难，格力项目的操作果断采取了“重新包装、突显地段、强调投资”的操作策略。在项目的操作前期，市场研发首先研究了项目的市场可行通路，即确定项目应体现单价优势，以投资型产品进入市场，规避项目的总价较高与不适合居住的劣势;企划则对项目作了重新包装，提出了“格力H2O”的案名，体现了HOME＆OFFICE的既可以住家又可办公的两种功能的同时，又能通过H2O将其尊贵的地段与毗邻黄浦江的独特卖点加以体现，再加上“钱进陆家嘴，世界新投资焦点”的鲜明的广告总精神，为项目后期在市场一炮走红奠定了良好的基础。在项目的实际销售过程中，销售团队一方面主抓项目的投资特性，另一方面强调项目的地段与价格优势，正确引导客户，同时结合对于温州地区投资力量充足的这一特性的充分把握，通过温州的成功异地营销，为格力H2O的成功操作划上了一个圆满的句号。

二、企业战略：通路布局，内外兼修，永续经营

上海富阳创立9年来，始终以“全国房地产代理通路专家”为己任，业务网络覆盖中国3个直辖市8个省份。作为一家在业内享有盛誉，并极具规模的海外房产代理商，上海富阳的目标很明确：“通路布局，内外兼修，永续经营”。

1.创新求变，连续9年傲立业界

中国的房产代理业的发展只有10年。由于代理模式处于发展初期，专业代理商的价值尚未真正体现，众多开发商停留于自行开发和销售的传统模式。今天，即使在代理业较发达的东部地区，通过专业代理商售出的房屋不足50%，代理业还有广阔的市场空间，呼唤开拓者的出现。

作为上海屈指可数的老牌代理商之一，富阳经历了1997年进驻上海，2000年拓展全国，2002年覆盖中国20多个城市，2004年启动金融与地产的联动，2005年服务范围向二级市场的上下游产业延伸的发展过程。上海富阳，创新求变，每隔两、三年就会出现一次大的战略突破!

2.多方拓点，领先3年未雨绸缪

在放眼中国宏观经营策略下，不断扩大公司的经营规模，放大企业的远见与格局，已经成为上海富阳决策层一致的坚定共识。而深深扎根国际化大都市上海，进而逐步向国内各大中型城市发展，开枝散叶，建立分支机构则是具体的经营措施。

战略突破的成败，通常都会由时间来证明。

2000年，上海富阳预见房产的繁荣将波及全国，决定放弃在上海的一些机会，进入沿江、沿海的二线城市布点。当时上海代理市场景气喜人，不抓紧时间赚钱，反倒去外地“烧钱”，上海富阳被同业传为笑柄。

3年后，上海的代理标的下降，经营利润减小，许多大中型代理公司都“吃不饱”，纷纷出兵进军沿海、北方和西部等全国市场。此时的上海富阳，已经拥有14个分公司，分布在中国的3个直辖市和8个省份，年均有40多个楼盘项目在同时进行。

“立足上海，布局全国”的战略，帮助上海富阳提早3年获得宝贵的异地操作经验。在提前建立公共关系的同时，上海富阳培养了优秀的本土人才，积累了丰富的客户资源。这一切，都最大化地为客户提高收益，降低异地开发的风险。2004年，上海富阳50%以上的案源，都来自于异地开发的老客户。

扎根地方，深化经营。宁波分公司、南京分公司、青岛分公司……上海富阳不断壮大企业阵容与胸襟，勇于开拓每一片生机热土!

服务延伸，百年大业永续经营。代理商从“专才”到“通才”的长跑角逐，正在进行中。

凭借完整的组织机构，上海富阳专注于研发、规划、企划、营销等专业部门环环相扣的团队协作，通过完善的内控体系、风险控制和先进的MIS、CRM系统，全面进入房产代理的标准化管理。2004年秋天，上海富阳领先业内，通过独立第三方检验及认证机构——德国TüV ISO认证。每一流程环节都有专人控管，确保作业水准高质、高效始终如一。

开发商的“关注”话题，一直是上海富阳的“专注”重心——通过结合本土智慧与海外网络，构筑房产行销、地产金融、异地开发、品牌管理等多方通路;通过灵活的人员调配和严格的品管流程，20多个城市的每一个代理项目，都能获得及时的支持与度身的服务。9年来，上海富阳的努力赢得了宝贵的市场口碑，在华东、华中和华南区域，业务拓展稳步提升，捷报频传!

上海富阳发展历程：

1997年上海富阳物业咨询有限公司正式成立。

1998年成员从8人扩张至70人，迁入上海徐家汇金轩大厦。

1999年规模达150人，办公面积扩至500平方米。

2000年实施全国战略，走出上海，开始在沿江、沿海的大中城市布点。

2001年公司总部迁至浦东陆家嘴CBD区域的中保大厦，办公面积超过1500平方米。

2002年在重庆成立了分公司，北京橘郡、恒大华城、广厦天都城等名盘、大盘相继推出，年接案量突破200万平方米。

2003年在青岛、宁波、南京、马鞍山、金华成立了分公司。公司规模增至数百人，业务网络持续拓展，遍及中国3个直辖市7个省份。

2004年领先业内通过德国TüV ISO认证，在合肥、长沙、苏州、杭州等地新设分公司，分公司总数增至14个，总代理销售面积超过数百万平方米。先后获得“首批上海房地产诚信建设示范单位”、上海市价格协会“诚信建设单位”、“2004年度上海房地产创关注品牌单位”等荣誉称号。

主营业务和辅业：

上海富阳向房地产开发商提供土地开发咨询顾问服务，包括其所拟投资开发地块的市场与产品咨询及建议。如：市场调查研究报告、房地产发展趋势、消费者的消费习性和消费特点分析、开发项目可行性分析、投资收益分析、开发项目产品定位、开发理念、消费者诉求等专业咨询。此外，亦包括产品潮流分析、规划设计理念、总体建筑规划及产品设计等建筑专业咨询。

为开发商提供的专业服务咨询内容具体有：

1.政府政策咨询服务;

2.投资回报率及项目可行性报告、咨询服务;

3.开发案前期的项目市场评估咨询;

4.项目计划咨询;

5.评估市场风险咨询服务;

6.项目开发理念咨询服务;

7.项目设计理念咨询服务;

8.提供项目产品定位理念咨询服务。

上海富阳的销售代理服务是指上海富阳专业人员以约定的合作模式，为房地产开发商代理销售其开发建设的商品住宅(商品房)、酒店式公寓、写字楼、商铺等物业。上海富阳的行销策划和代理服务主要包括基于研发部门、销售部门和企划部门，对个案特性的研究与分析，向客户提供项目的市场定位、产品定位、价格定位、目标消费者、销售理念、整体销售策略、营销计划、广告企划、房产销售等服务。以全面性宏观之视野，为开发商、为购房客户、为个案量身设计行销策划行动方案的全程服务。

全国业务网络(附地图)：

地图中红色和白色的城市，都是上海富阳开展业务的区域。其中，红色标示的是分公司所在地，分别是北京、宁波、青岛、长沙、重庆、合肥、马鞍山、南京、金华、杭州、嘉兴、扬州、苏州、昆山，共14个城市。上海富阳沿江、沿海展开的战略布局，正在持续拓点中。

3.高效、创新、专业——未来富阳的发展方向

上海富阳整体发展战略，是以高效的管理制度、不断创新的研发能力、优秀的专业队伍、协同作业的团队精神确保上海富阳在业内的领先地位。同时，上海富阳成为拥有先进管理资讯系统、完备的研发创新体系、强大的市场服务能力的一流物业咨询策划服务提供商，最终达成上海富阳成为同行业中盈利能力最强的行销策划公司，成为中国最具竞争力的物业咨询企业之业务目标。未来通过延伸产品和服务之价值链，扩大产品和服务之应用领域，成为房地产综合服务供应商。

(1)以知识管理积累公司之经验及专业与研发能力，塑造公司专业品牌。

知识管理是积累上海富阳专业经验之关键，优质的研发是上海富阳发展之根本。凭借着多年对于房市销售与服务的经验，富阳建立了广泛而全面的数据库，其内容主要有市场及项目资料、市场的供应资料、整体市场状况、物业买家资料、市民的消费习惯分析、房地产市场的供求、房地产研究等。上海富阳将继续吸引更多优秀人才加盟，研发部门将加大对经济发达地区的主要城市的房地产政策、金融政策、市政规划的研究和评估力度，深入了解其房地产发展规律及趋势，了解产业发展状况，为公司的决策提供优质、可靠的市场依据。

提升上海富阳品牌知名度，加大对上海富阳整体企业形象之宣传，有选择地在专业媒体上宣传公司品牌，与知名大学、政府、专业机构及行业组织合作，对房地产行业进行专项研究，联合媒体、学术机构及行业组织举办各种学术研究或者论坛活动，使上海富阳成为业界最有影响力的公司之一。

(2)建立覆盖中国主要城市的最广泛的业务网络。

上海富阳利用优质、强大的研发部门和团队协作的精神，进一步拓宽上海富阳的业务覆盖面，将业务拓展到中国其他经济发达地区，以长江三角洲区域为核心，延伸整个沿海区域，辐射中西部区域，形成覆盖中国重要城市的业务规模，建立起一个覆盖中国主要城市的服务网络。发展更多新的客户，建立完善的业务开发组织模式，形成项目持续稳定的供给能力。以超值的服务，精益的运营流程，扩大经营规模，提升上海富阳的市场价值。

(3)加大对营销模式的拓展，进一步发展新的服务模式。

上海富阳为国内少数可借由网络化与连锁化，为客户提供房地产咨询、营销策略、广告企划、销售执行等一站式服务的房产代销业者。同时借由以上的优势，向横向的规模拓展和向纵向的下游产业延伸发展，主要包括以下几个方面：

①咨询代理行业的策略联盟和加盟体系。

进一步研究新的业务合作方式，如与开发商合作设立由上海富阳控股的代理销售子公司等，以加深与客户的关系，增加项目储备，扩大获利空间，确保上海富阳可持续发展。不断对营销模式拓展，发展行业的加盟体系，加强与经济发达地区代理公司的合作，利用其他公司的销售网络，加快代理楼盘的销售速度。

②发展二级中介业务。

开展二级市场的中介业务，实现一、二级市场联动，加强客户关系维护，完善售后服务系统建设，对存量房市场中优质项目进行包装重新上市。

③完善客户服务，利用网络发展相关产业。

建立上海富阳客户会员体系，发展产业链计划，充分利用规模经营积累了大量客户资源的优势，建立购房客户数据库，利用数据库加强直销及电子商务，降低营销成本，提高利润率，与建材、装修公司建立策略联盟，向上海富阳的会员提供更多的服务。

(4)打造投资平台。

上海富阳更整合集团资源，提供开发咨询、项目招商、商业管理、参建开发等多元的不动产顾问服务，致力于成为“不动产的投资银行”。此垂直整合的业务模式，将创造更多商机，使上海富阳与客户之间能更紧密地结合。

未来上海富阳将主要与项目开发、投资管理等战略伙伴合作进行土地开发，由专业的投资管理公司进行管理，与项目开发公司进行战略合作成立专业项目公司进行具体的项目操作。同时，上海富阳也计划主要为大型超市(量贩店)及百货业者提供一站式的土地开发及卖场建造等相关服务，与国际大型超市商业集团合作，计划在中国大幅拓展业务，为其从事建筑代工及商业顾问业务。通过与国际商业者接轨，上海富阳未来还将发展物业管理业务，如卖场管理、酒店管理、办公大楼管理及住宅管理等。

三、企业文化：创新的人力资源管理

随着日益激烈的市场竞争需求，人力资源开发与管理越来越被现代企业所重视。上海富阳物业咨询有限公司一直坚持人力资源的创新管理，并因此取得了优良业绩。其创新的管理思路和经验，可归纳为以下四点：建立人才招聘机制;建立良好的培训体系;建立良性的竞争激励机制;建立独特的企业文化。

1.建立人才招聘机制

在前几年房地产形势大好的情况，上海富阳并没有因此而忽视人才的招聘，反而是利用这个好的时机，居安危思，利用各种渠道引进人才，为企业的成长奠定了扎实的基础。上海富阳每年都从各校院招聘大批高校应届毕业生，经过几年时间的不断接触、沟通、合作，上海富阳已经与其中的一些院校建立了长期人才培养输送的良好合作关系。同时还通过媒体、猎头公司、网络、朋友介绍、员工推荐等方式招聘人才，经过几年的努力，已初步建立了储备人才资料库，以保证为公司的发展及时输送所需的人才。

通过职位分析形成了规范的职位说明书，明确了每个职位所需的任职要求。上海富阳在招聘选拔人才时主要注重3个方面：(1)品德。这是人员被录用的先决条件;(2)能力。包括实际岗位所需的技术能力和一般能力，一般能力包括分析能力、应变能力、团队精神、协作能力、创新的能力等等;(3)潜力。上海富阳十分注意员工是否有发展潜力，这关系到员工的发展能力以及推动公司发展的能力。

2.建立良好的培训体系

(1)新员工的入职培训。新员工进入上海富阳以后，都必须接受集中的入职培训，培训内容包括公司的发展历史、规章制度、产业知识、基本工作规范和工作技巧。培训采用课堂授课与实地练习相结合的方式。培训结束后进行考核，合格者方可上岗，不合格者则被淘汰。并且在3个月之后通过与新员工以及其属上级的沟通，及时了解新员工进入公司之后的工作情况，对新员工的培训效果进行跟踪，及时发现员工的不足之处和优秀的闪光点，为员工的职后生涯规划奠定基础，同时根据反馈的结果有针对性地对入职培训系统进行调整和完善，以适应公司的发展需要。

(2)在职员工的培训。上海富阳同样重视对在职员工的培训。公司制定了一套较为完整的员工培训制度和实施计划。培训形式也同样灵活多样，不再局限于课堂授课的方式。培训的内容注意理论与实践的结合，既注重提高员工理论基础，同时注重实践中的操作需求，至今已开发出一套适合公司各阶层员工的基础教育课程。同时公司提倡员工边工作边学习，或者在业余时间参加各类课程学习，以提高工作效率和个人发展潜力。员工可以提出自己需要去参加哪些内容培训，只要与工作有关、合理，公司一般都会同意并给予经费。这就有效地兼顾了企业和员工两个方面的培训需要。

(3)管理层的培训。上海富阳非常重视对各阶层管理人员的培训，对于有培养潜力的管理者的候选人，在确定提升之前一定会安排进行与之管理阶段相匹配的培训，以帮助其尽快的融入新的角色，同时由上一级管理者与人力资源部门负责对工作进行评估、考核，优胜劣汰。公司还针对管理层通过“请进来”和“送出去”两种方式请专业顾问公司进行培训，以提高管理层的管理理念、管理方法、管理制度以及管理技巧。

培训体系的建立和有效的执行，使员工像蓄电池一样不断地“充电－输出－再充电－再输出”，使员工的知识、技能不断得到更新，职业生涯也更加完善。

3.建立良性的竞争激励机制

上海富阳根据企业发展不同时期的目标、策略，制订出不同时期激励机制，激发员工的拼搏进取精神。公司建立了经营绩效激励机制，改变了项目管理人员的行为，使其关注于业绩的提升和效益的提高。同时引入竞争机制，而良性的竞争机制是以完善的绩效考核制度为基础的。上海富阳的每个职位的职位说明书明确了每一位任职员工的职责，并根据此确定了员工的工作目标和任务。上海富阳的绩效考核系统就是建立在此基础之上的，其绩效考核系统始终遵循着两个原则：第一、公开，公正。对任何员工的绩效考核方法是公开进行的，对员工制订的业绩指标是公正的，对考核的结果一视同仁。第二，科学、规范。对每个员工的业绩考核和素质考核项目设计都是有科学依据，考核程序设计规范。将考核与激励有效结合起来，根据考核结果进行激励，奖惩并重;对不足的员工进行开发和培训，以达到优化内部人力资源配置的目的。

4.建立独特的企业文化

一个企业的文化形成需要经过5至10年的积累，企业文化的形成机制要与企业的沟通机制相结合，只有达到上、下理解一致的情况，才能让员工对企业形成真正的认同感。虽然上海富阳的业务范围涉及全国十几个省、市，对于跨区域团队的沟通，充分利用IT技术，建立了会议系统、问题反馈系统、电子公告栏、资料库等资讯化系统，使各部门、各团队之间的沟通一直保持顺畅，信息及资源得到共享。这一系列的举措保证了团队之间的双向沟通，统一了沟通手段，防止信息失真。同时也使各地区的员工能够了解公司的动态，让不论身在何处的员工都能参与到公司的管理当中。上海富阳经过9年的发展，在付出了巨大努力之后，形成了自己独特的企业文化，那就是“诚信、创新、充满人情味”。

(1)诚信，指诚实性和信用度。上海富阳在企业管理过程中一直提倡诚信管理，落实到人力资源管理方面主要体现在人才的招聘、人才的选拔、员工的晋升、员工的处分等职能中，对员工的诚实性、可靠性、责任感等诚信特征进行考察、测量、培养，进而为其他管理决策提供依据。

(2)创新。上海富阳鼓励员工在工作中能不断提出新想法、新措施，善于学习，注意规避风险，锐意求新，并努力为这种精神创造各种环境，正是这种创新精神，才使得上海富阳在竞争中处于主动，立于不败之地。

(3)充满人情味。上海富阳在整个管理过程中都贯串着“以人为本”的理念，在“吸引人才”、“激励人才”、“留住人才”等方面已经形成了“事业、利益、情感”为一体的纽带。公司鼓励员工在公司内创造自己的事业，将每份工作当成事业来完成，公司为了给员工创造持续发展的空间，鼓励和引导员工在公司内的个人职业发展，还创立了管理和专业两上不同发展方向的双轨制度，员工可以依照个人意愿选择发展方向。

四、企业未来：成就房产代理集团化、国际化、连锁化经营格局

凭借洞悉社会的观察力、放眼世界的国际观，凝聚一群不安于传统房产代理作业模式的才情同仁，上海富阳以9年时间从容崛起。在这9年的时间里富阳经历了房地产市场的空前的繁盛时期，也经历了市场的惨淡低迷时期;一路上风雨飘摇，但是富阳凭借着它的诚信、专业、和坚韧的企业精神，发展成一家在业内享有盛誉，并极具规模的海外房产代理商。

在即将进入2006年的现在，房地产策划代理行业面临的压力近年少有。连续的宏观调控政策使得楼市交易持续清淡，2003、2004年间新房甫有推出即一抢而空的情形一去不返，房地产代理企业的专业能力受到严峻的考验。此外，开发商对策划代理行业的要求日益提高，除了项目诊断和房产销售，还需要提供金融、规划、政策、法律和资源整合等各方面的解决方案。服务延伸，意味着更多的责任与义务，房产代理商已经由单纯的销售顾问，转变为与开发商共担风险、共享收益的合伙人。

面对全新的挑战，富阳正面以对，深入了解并满足市场的需要。没有人可以预估上海富阳(Fortune Sun)最后的成就会有多大，没有人可以断言这数百人的能量究竟有多强?!不设限，就有无限可能。上海富阳的理想——植根广袤的华人土地，成就房产代理集团化、国际化、连锁化经营格局，将在不远的将来得以实现。