四、数据库设计
1.设计原则
(1)图形实体分层原则。按统一的地理坐标对定级估价的实体图形要素进行分层叠合是图形数据设计的基本思路。
(2)图形分区分幅索引原则。为满足土地定级和基准地价评估的要求，要求建立图幅、各行政区划以及图形要素的空间索引。通过检索索引实现全市土地定级、分区估价、分区统计、分区查询等专题功能。
(3)属性数据库与图形层对应原则。由于图形层代表一个专题实体，属性数据库的设计也应遵循实体原则。每一个实体都有一个对应的属性结构，即专题信息。
(4)图形数据与属性数据既分离又连接的原则。图形数据与属性数据既适当分离，又相互连接。系统的图形数据主要按分层形式存放，属性数据主要是通过ODBC连接到对应属性结构，其属性结构保存当前时段的专题信息，其他诸如历史信息以外挂数据库形式存储。
图形数据与属性数据按照标识码进行连接，实现图形和属性合一。这种数据组织既保证了系统复杂属性数据来源的统一，又保证了土地级别、基准地价及中间成果数据的有效组织。
2.数据组成
系统数据来源包含从各种图形数据和相关属性数据中提取的专业评价数据以及系统土地评价计算产生的各种相关成果数据。主要包括下列数据信息:
①各种基础地理信息，包括水系、山体、公园、广场等。
②城市规划信息，包括道路规划、用地规划、基础设施规划等。
③道路及管线信息，包括道路网络、道路中心线、供水、供电及管线设施等。
④房地产市场交易信息，包括有关土地(按商业用地、工业用地、住宅用地分类)使用权出让或转让等市场交易资料及有关土地附着物(房屋)的市场交易等信息。
⑤网格点分值、地价信息(含历史数据)，指土地定级和基准地价评估的基础评价单元信息。
⑥宗地分值、地价信息(含历史数据)，即土地定级和基准地价评估的应用评价单元信息。
⑦模型、规则信息(含历史数据)，即在土地定级和基准地价评估过程中，系统提取的综合规则和宗地地价修正体系规则以及基准地价更新的模型等。
⑧各种编码、图幅关系及分区信息。
⑨其他信息，如系统符号库等。
3.图形数据的组织
图形数据的组织是按“图幅—层—目标”来进行的，根据土地定级、基准地价和宗地地价评估以及地价更新的需要，设计了相应的图层。图形数据的组织结构如图4-4所示。
图4-4 图形数据的组织结构
具体专业图层设计见表4-1。
表4-1 土地定级估价专业图层设计
4.属性数据库的设计
系统属性数据库设计遵循关系数据库设计的基本原则和关系数据库设计的最高范式要求。
属性数据库设计主要根据土地定级、基准地价和宗地地价评估以及地价更新的要求，设计了各种表格，并规定了各数据项(字段)的类型、长度等。部分属性数据表见表4-2～表4-6。
(1)定级因素权重表如下所示:
表4-2 定级因素权重表
(2)因素属性表。将外业调查得到的定级因素资料数据进行处理后，需要保存各因子实体的作用半径、规模指数、因子级别数据，便于下一步评价单元作用分的计算。表4-3中的属性表结构定义为所有因子的共有部分，其他字段定义与各因素外业调查时获取的数据项有关。
表4-3 因素属性表
(3)评价单元属性表。评价单元属性表中需保存各类定级因子对某评价单元的作用分值、某用地类型所有因子的总分值以及评价单元的地价、级别。
表4-4 评价单元属性表
(4)地价样点属性表。将外业调查得到的地价样点资料数据进行处理后，需要保存各地价样点的地价、修整地价、地价样点所在级别、样点作用分、剔除标志、评估期日等。表4-5中的属性表结构定义为所有类型地价样点的共有部分，其他字段定义与各类型地价样点外业调查时获取的数据项有关。
表4-5 样点地价属性表
(5)估价参数表。在地价评估过程中，需要利用房屋重置价、残值率、耐用年限、土地还原利率、房屋还原利率等估价参数，其数据表结构设计见表4-6。
表4-6 估价参数表
5.图形数据与属性数据的关联
图形数据与属性数据的关联主要有两种方式:系统定义各种图形属性的结构，通过ODBC连接，将各种来源属性数据与图形数据挂接;通过系统提供的结构体实现图形和属性数据内在的挂接。
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