楼宇及其发展形态

第一章　楼宇经济概述

本章从剖析楼宇经济的概念、兴起背景、发展形态、内涵特征等出发，深入阐述了发展楼宇经济的效应与意义，即发展楼宇经济是推动城市化进程、转变发展方式、提升城市品位、拓展城市空间、改善人才结构等的重要途径和必然选择。

楼宇经济是20世纪90年代在我国城市经济发展、城市化推进过程中涌现的一种新型经济形态，是继网络经济、知识经济、总部经济、研发经济之后的又一经济现象，是城市化、工业化、现代化发展到一定阶段的产物。其发展程度成为反映一个地方经济实力、财富集聚、新经济发展状况的重要标志。目前，楼宇经济越来越受到城市政府和学术界的高度关注，越来越多的城市把培育、发展楼宇经济作为促进本地经济发展的新举措，作为加速优化产业结构、加快完善城市功能、有效提升城市形象的主要抓手，纷纷出台政策措施宣传、推介、扶持和服务楼宇经济。北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、青岛、宁波等大城市和沿江、沿海发达城市楼宇经济已呈炙手可热之势。发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、集聚经济要素、提高业态档次、提升发展内涵、扩大经济总量等，有着不可替代的重要作用，是提高城市区域竞争力、实现城市经济跨越式发展的必由之路。

第一节　楼宇经济的概念

楼宇经济，在国外与之相适应的概念是中央商务区(CBD)。中央商务区是大城市现代服务业最密集、城市景观最繁华和经济发展最中枢的地段。无论是20世纪50年代形成的纽约曼哈顿，还是80年代的东京新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸区、法兰克福金融区、香港中环等，这些风格迥异的中央商务区实际上都成为一种以第三产业为主体的城市功能区，成为区域经济独领风骚的一道风景线。

“楼宇经济”是随着经济全球化、大城市竞争加剧以及现代服务业的崛起而逐渐兴起的一种新兴都市特色经济。在我国，“楼宇经济”首先出现在深圳、上海，随后向大连、广州、福州、天津、南京、杭州、宁波等沿海、沿江经济发达城市渗透。关于“楼宇经济”的概念，目前尚无权威性的定义。有专家认为，“楼宇经济是一种‘隐藏’在商用楼宇中的高级经济形态，是以商务楼为要素，通过开发、出租楼宇引进各种公司，实现招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态”^[1]。有专家认为，“楼宇经济”是指利用城区新开发的楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进企业，培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，以商务写字楼为土地要素，以白领专业技术与管理人才为人力资本要素，以为企业提供商务服务为市场导向的一个现代服务业的产业集群。^[2]有专家认为，“楼宇经济是随着经济社会发展而出现的一种新兴都市特色经济，是以商务楼宇为主要载体，通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商、引资、留资，从而产生持续性税源，带动区域经济发展的一种经济形态”。^[3]刘勇认为，凡是以写字楼、商务楼和都市型工业楼宇为重要物质载体的经济活动，通称为“楼宇经济”。^[4]杨重光认为，楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，体现集约型、高密度型特点的一种现代经济形态。^[5]

上述对于楼宇经济的定义，有的过于宽泛，有的则过于具体，但有些观点却是共同的，即楼宇经济是一种新型的经济形态，它以商务楼宇、地域性设施及其功能为载体，以此带动区域经济发展。因此，本书认为，楼宇经济是一种在楼宇内产生、发展，并集聚、衍生、扩散相关产业，带动区域经济发展的一种新的经济形态。它在中心城区生存发展，以集约型、高密度、高效益为主要特点，并与城市中心城区功能相协调，是推进城市化过程中城市经济向“空间”和“高度”发展的重要表现，是土地招商向楼宇招商的根本性转变，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。

第二节　楼宇经济的兴起

“楼宇经济”是经济学界提出的一种复合概念。这种经济形态是一种服务经济、“头脑经济”、创意经济，它与知识经济紧密结合，主要提供金融、服务、咨询、高科技研发等高端产品，是向都市“空间”和“高度”要效益的经济形态。楼宇经济的兴起不是一种偶然现象，而是城市、经济、社会发展的必然趋势，是城市土地集约利用的必然要求，是现代服务业集聚和价值链分解的必然结果。它的兴起、形成和发展有着一定的时空背景、国际背景和国内背景。

一、楼宇经济形成的时空背景

从楼宇经济的形成和发展看，它基于CBD的进一步发展，最早可以追溯至19世纪初。19世纪初第一次工业革命来临，城市中出现大量工业生产部门的同时，也产生了大量的管理和贸易机构，各个工厂的管理部门为便于行业间的协作，渐渐聚集到市中心，形成由管理机构、贸易金融机构和商业娱乐机构组成的楼宇经济前身即CBD的雏形。第一次工业革命时期铁路和航运迅速发展，使得19世纪中后期各个城市中的管理和贸易机构又向更大的经济中心和贸易中心城市聚集，在这些城市形成更大规模的CBD，如巴黎、伦敦、纽约、鹿特丹、悉尼等。第二次工业革命时期内燃机的发明导致了汽车的产生，随着汽车和城市人口的扩张，20世纪40年代西方城市郊区化现象愈演愈烈，CBD出现衰落和分散的趋向。第三次工业革命发生后，个别城市CBD得到复兴，但大部分城市仍处于政府倡导的“复兴阶段”，并向楼宇经济发展。

第一次工业革命使得工业获得空前发展，而近代工业常常具有高能耗、高物耗、劳动密集等特点。正是近代工业的这些特点，迫使城市对交通运输、能源和劳动力等要素产生依赖，城市CBD成为物质生产、运输以及劳动力集散的中心。CBD是以港口和车站为中心的商业、办公、居住等多项功能混杂的地区。工厂之所以选址在城市中首先看中的是交通的便利，即可达性。在汽车发明之前，运输的主要工具是铁路和汽船，短途运输靠的是马车，所以城市的码头和火车站附近布满了工厂和仓库。

内燃机的发明和电动的广泛运用是第二次工业革命的标志，这一时期汽车和有轨电车在城市中成为主要交通工具，对城市形态产生巨大影响。一是工业生产与城市CBD分离。交通技术的进步使工业生产所需原料和产品的运输不再依赖火车和船舶，工厂不再必须靠近码头和车站，可以迁到郊区的干线公路附近，用汽车来代替火车和马车运输货物。随着公路的建设和发展，城市出现沿公路放射式发展的势态。二是中产阶级居住区远离CBD。汽车的逐步普及使得中产阶级不断迁往郊区，以逃离市中心被污染的、拥挤不堪的环境，这就是始于20世纪20年代，盛于二战后发达国家的郊区化现象。现代工业城市CBD的功能由此发生变化，它不再是功能混杂的复合中心，城市CBD成为以少数工业和大部分的无产阶级居住区包围的商业、娱乐、贸易、金融和办公区。因为郊区化的发展，二战后在英美等发达资本主义国家出现了“内城危机”的现象，CBD内的大量零售商业外迁，社会风气败坏，犯罪率增加，白天是繁荣景象，而夜晚却是一片萧条，CBD的活力和吸引力逐步丧失。

20世纪70年代以后，西方发达国家传统的制造业所占国民经济的比重日趋下降，信息和服务产业的比重越来越大。微电子、计算机和通讯等高新技术产业迅速发展起来，并带来信息化和科技化的经济走向，对社会和城市的各个方面都产生巨大的影响。这就是第三次工业革命，也称之为科技革命。随着国家经济重心转向服务业，城市CBD中的服务机能逐步壮大，成为城市乃至国际的经济、管理、服务和信息中心。为了让城市中心重现光辉，发挥最大的潜力，美国等西方国家早在60年代中期就开始积极策划CBD的“复兴运动”，并逐步形成了楼宇经济。CBD复兴呈现以下特征:

(一)大规模兴建办公楼。办公楼的兴建是CBD复兴的关键，也是楼宇经济形成的物质基础。20世纪70年代之后，为满足办公空间需求的增长，同时也为把市中心建设成为金融、管理和专业服务中心，市中心开始了大规模兴建智能化办公楼的活动。如巴黎20世纪70年代初开始了建设办公楼的高潮，著名的拉德芳斯新区就是在这一阶段基本建成的。但在1973年的石油危机之后，办公楼的建设进入低潮。

(二)市中心购物中心兴起。为了与郊区购物中心竞争，从60年代初开始，市中心的购物中心纷纷出现。与郊区购物中心不同的是，市中心购物中心因土地的限制不能提供足够的停车场，而停车场的供应对购物中心的吸引力有很大的影响。为了弥补停车场供应的不足，市中心购物中心在管理、销售和环境等方面下了很大的工夫，并与地区的传统特色相结合，不断推出各种花样吸引消费者。市中心购物中心目前还在继续繁荣发展之中，对恢复CBD的吸引力和形成楼宇经济非常重要。

(三)滨水区的开发。工业化时期水上运输是除火车之外的另一重要运输方式，城市常常位于海边、湖边或河边，借助水体来运送货物。为了把货物运到内陆地区，水边码头常常与铁路和公路相连，因此城市中心的水体通常被码头、火车站、造船厂和仓库所包围。1970年以后，随着轮船吨位的增长，对码头泊位水深的要求不断加大，原来的内河港口逐渐不能适应这种大吨位船舶的要求，被迫迁往下游。城市中心滨水地区因此留下一片废弃的厂房和仓库，城市政府恰好可以利用这块滨水区的开发达到复兴城市中心的目的。在1970年的西方城市CBD办公楼建设高潮之后，伴随着城市中心购物中心的建设，CBD的开发重点逐渐转移到了以娱乐、观光和会展为主要内容的综合性发展阶段。

(四)大型世界CBD等级体系形成。20世纪60年代以来，在劳动分工国际化、国际贸易全球化、世界经济一体化和经济区域集团化过程中，形成了一类具有全球性经济、政治、文化交流作用的中心城市。按其层次可分为两类:一类是已对全世界大多数国家发生全球性经济、政治、文化影响的国际化城市，可以称之为“世界城市”(World City)或“全球城市”(Global City);另一类是在某一国际区域内具有某些国际性功能的地区性国际化城市，称之为“国际性城市”(International Metropolis)。根据城市的功能和影响力，全球城市已形成了世界级、跨国级、国家级、区域级和地方级城市为主的城市等级结构，构成了一个完整的全球层级体系，国家和城市越来越被一种相互依赖和相互交织的关系联系在一起。在这种等级与网络体系中，处于不同等级节点的城市具有不同的区域控制能力，而集聚于城市之中的各种经济要素无疑是城市实现这些控制能力的载体。也就是说，等级越高的城市必然集聚了更多的公司总部、金融机构、咨询公司、广告公司、娱乐设施等经济要素，并促使了现代楼宇经济的发展。现代楼宇经济是城市的核心与精华，因而等级城市控制能力的大小必将集中反映于楼宇经济的发展水平。

从以上的时空背景看，楼宇经济是发达的商品经济和高度城市化的产物，是城市地域结构的核心，是城市经济实力的体现。在经济全球化背景下，城市职能和产业机构发生了深刻变化，楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的限制，拓展了城区经济发展的空间，为经济结构转型升级提供了重要支撑。

二、楼宇经济形成的国际背景

楼宇经济起源于20世纪20年代美国的“中央商务区”。五六十年代先在美国纽约、芝加哥、洛杉矶，后在西方国家和日本等一些大城市陆续开始规划和开发中央商务区，到了80年代，世界各地基本形成了一批风格各异的CBD，如东京新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸区、法兰克福金融区、香港中环等，相继成为比较成熟的中央商务区。随着经济的迅猛发展，特别是80年代以来，世界发达国家由工业化社会步入信息化社会，世界经济趋向一体化。从全球范围看，“集散型经济”在城市之间不平衡发展，公司组织结构与“经济中心城市”新的等级体系间明显表现出直接对应关系，跨国公司总部、世界金融机构以及由两者发展衍生出的专业化生产服务业大量聚集于少数城市，形成诸多国际经济中心，肩负协调、控制和领导全球经济发展的作用。这些城市在理论上被称之为“世界城市”或全球性城市，如纽约、伦敦、东京、巴黎、洛杉矶、多伦多、悉尼、中国香港、新加坡等，其商务办公能力已超越城市自身，成为区域乃至全球性经济发展的控制管理中枢，并相互联接构成网络。如纽约曼哈顿巴特利花园城、伦敦道克兰堪那瑞、东京临海部通讯港、巴黎拉德芳斯、多伦多滨水开发、香港中环扩展、新加坡南岸商务区以及上海陆家嘴、北京朝阳中央商务区等。

中央商务区的扩展，一方面提供世界级商务设施，另一方面创造形象、吸引投资，以改善所在城市的发展前景，利于参与国际经济领导、控制中心地位的竞争。其设施的现代化发展已成为“超级景观”，相比之下，以往中心商业区更新等只是“序曲”，这种以国际性商务办公区开发楼宇经济的策略是城市对全球经济发展的响应。

三、楼宇经济形成的国内背景

我国三大经济增长的热点区域珠江三角洲、长江三角洲和京津冀(环渤海)中心城市的CBD建设在改革开放后才开始起步。与国际上CBD的发展相比，我国CBD尚处于发展初期，呈现出更为多样化态势。珠江三角洲以广州、香港、深圳三个经济中心为主，向“港—深”组合型CBD形式发展;长江三角洲地区正在形成以上海为中心，杭州、南京为辅助的半扇型经济辐射区;京津地区，以北京作为中心城市，天津-塘沽设立港口贸易型CBD，形成“双子型”网络形式。从目前城市建设能力和发展水平看，能够担负起国际性大都市经济枢纽作用的城市不多。西方CBD形成和演变是典型的市场主导机制，在此基础上形成的理论不能完全适用于我国的CBD建设，而我国在CBD理论研究方面还没有形成自己的理论体系。在实践方面，我国少数城市的CBD建设积累的经验有限尚不足以被其他城市借鉴。

近年来，随着国家金融政策的放宽以及国内企业的快速发展，大量企业向大中城市涌入、集聚、扩张，对大中城市的楼宇产生了极大的需求。在强大的市场需求推动下，城市政府深刻意识到“楼宇经济”对城市经济发展的重要性。伴随而来的是，政府将大量的土地项目规划为商用办公项目，SOHO创意产业园、绿色生态办公、OFFICE PARK等新的楼宇项目不断涌入人们的视线，楼宇市场面临着原有格局的改变。面对市场的激烈竞争与消费者的逐渐成熟，除满足客户的基本办公功能外，政府需要更好地制定相应的政策和措施进一步提高市场的吸引力。因此，发展楼宇经济成为各城市政府面临的非常重要的课题之一。

在上述背景下，楼宇经济在各大城市竞相发展，成为集聚现代服务业、实现经济发展方式转型的重要途径。综合以上楼宇经济的形成背景，可以看出:

(一)“楼宇经济”是经济、社会发展到一定阶段的产物。19世纪以来，人类社会经历了由农业社会到工业社会的转变，人口和产业在其空间分布呈现出扩散(新的城镇的不断涌现)和聚集(都市密集区)并存的状态。在城市聚集的地方，出现了许多商业、商务活动，以及与商业、商务活动所需要的配套设施，如酒店、商场、金融机构、办公场所等。由于大城市中心区域土地资源比较匮乏，各商家竞相抢占对自己有利的地段，造成用地紧张，地价上涨，建筑的高度和密度随着地价的上涨而增长，形成摩天大楼林立的特有景观。

(二)“楼宇经济”是知识与经济结合的结果。由产品竞争到企业竞争，从数量竞争到质量竞争，起关键作用的是知识含量的竞争。便利的交通条件、快捷的信息网络、畅通的资金渠道、明确的社会分工、高效的资源配置、集中的人才资源等知识经济的要素在竞争中的地位和作用越来越重要，这些要素在大城市的中心区域集中，为楼宇经济的发展提供了基础条件。

(三)“楼宇经济”是企业经营方式转变的结果。随着信息的不断畅通、交通的不断便利以及企业成本的不断提高，企业经营方式也发生了很大的变化，特别是制造业，开始把研发、销售和公司总部等“头脑”设在大都市中心区域的“楼宇”中，把生产场地放在相对偏远的区域，形成“总部式”经营与管理，以充分利用大都市信息通畅灵敏、人才集中、资金充裕的优势和不同地区劳动力价格的差别，从而大大降低生产成本。

第三节　楼宇及其发展形态

楼宇经济是中国国内21世纪初提出的一个新名词。楼宇经济的形成源于办公楼集中在大城市的中心商务区。从商品流通的角度看，大中城市中心的商务区往往是城市金融、商贸、办公机构最集中的地方，控制着整个地区乃至更大范围的商品和服务流通活动。而现代城市中耸立的楼宇，是城市新经济业态的重要载体。

楼宇经济中的“楼宇”，从广义上说包含了商业、商务商贸和商住(办公和居住在一起)的场所，狭义上仅指商务、商贸公司的办公场所，即写字楼。目前，国内对楼宇的定义基本上都是从狭义的角度提出的。“楼宇”在旧上海被称为“写字楼”，这个称呼一直流行到现在。但当年的“写字楼”不仅仅指商务楼，而是包含了所有的非体力劳动的场所，真正把现代“楼宇”概念带入中国的是改革开放以后。改革开放以来，我国经济、社会的快速发展引来大量外资企业竞相入住，加上“世界500强”企业战略重心的转移、国内中小企业的蓬勃发展、民营经济的日益强大等因素，推动了对楼宇的强烈需求。随着商贸、旅游、文化、金融等市场的逐步开放，商业分销、中介服务、文化娱乐等行业对楼宇的需求也将不断增加，为楼宇发展提供了无限商机。

一、类型划分

楼宇作为一种空间载体，可以从多角度对其进行分类。这里，我们从设施配套、发展路径、产业类型、产业分布、表现形态、生产消费方式等6个方面大致将其划分为18种类型(见图1-3-1)。

(一)以设施配套划分:分为甲级楼宇(有些地方再分为顶级、甲级两种)、乙级楼宇、丙级楼宇等几个等级(见表1-3-1、表1-3-2)。

(二)以发展路径划分:分为政府主导型楼宇、市场主导型楼宇、多元合作型(政府-中介组织-市场联动)楼宇。

(三)以产业类型划分:可分为都市农业型楼宇、都市工业型楼宇、现代服务业型楼宇、高新技术产业型楼宇、文化创意产业型楼宇等。

(四)以产业分布划分:可分为主题型楼宇、综合型楼宇、总部型楼宇等。

(五)以表现形态划分:分为商务楼宇、商业楼宇等。杭州市将楼宇范围扩大到商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇(含科技孵化器)、用于出租或出售的工业标准厂房、保护建筑、农居SOHO等7种类型。

(六)以生产消费方式划分:可分为金融、物流、律师事务所等生产型楼宇和餐饮、娱乐、休闲、购物等消费型楼宇。

图1-3-1　楼宇分类示意图

表1-3-1　楼宇等级划分及标准

(续表)

(续表)

(续表)

表1-3-2　甲级写字楼划分标准

(续表)

(续表)

根据杭州写字楼网的可租存量情况，如以3元/天·平方米为杭州市甲级写字楼的租金标准、2～3元/天·平方米为杭州市乙级写字楼的租金标准进行统计，杭州市甲级写字楼约占25%，乙级约占51%。甲级写字楼主要分布于武林、黄龙、庆春和凤起板块;乙级写字楼主要分布于武林、庆春、凤起和城西文教区，黄龙板块较少。钱江新城、滨江区块等写字楼发展处于起步阶段(见图1-3-2、图1-3-3、图1-3-4)。

图1-3-2　杭州市写字楼等级分布情况示意图

图1-3-3　杭州市甲级写字楼分布情况

图1-3-4　杭州市乙级写字楼分布情况示意图

(资料来源:《杭州市区楼宇经济空间布局规划》，2009年8月)

2008年，成都市出台了《成都商务写字楼等级指导标准》。《标准》将写字楼分作顶级、甲级、乙级三大等级。顶级写字楼应坐落于商务区相对集中的核心区域，建筑规模不低于5万平方米，至少150平方米一个车位，电梯等候时间不超过30秒，产权方面只租不售，单一业权。甲级写字楼坐落于商务区相对集中区域或市政规划商业区内，建筑规模不低于2万平方米，至少180平方米一个车位，电梯等候时间不超过40秒，产权方面开发商持有不低于一半。乙级写字楼坐落于市区主要商业办公区，建筑面积不低于1万平方米，至少220～250平方米一个车位，产权方面单一业权或分散业权。物业管理方面，顶级写字楼提供高质量物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务;甲级写字楼提供高质量物业管理服务，计算机物业管理软件，24小时保安服务和维护服务;乙级写字楼提供优质物业管理服务，不低于24小时保安服务和维修服务。《标准》同时对各级写字楼的入住率、空调、层高、弱电等给出了相应指标。

杭州市将楼宇分为商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、标准厂房、保护建筑、农居SOHO等(见图1-3-5)。各楼宇表现形态的范围界定为:

商务楼宇，指商业办公综合体按商务楼设计的楼宇，不包括行政办公、事业单位和各类社会团体的自用办公用房;

商务楼宇　

商业楼宇

城市综合体　

科研楼宇

标准厂房　

保护建筑

图1-3-5　楼宇表现形态图

商业楼宇指各类商业楼，但不包括已有特定投资和经营主体的新建、改扩建、商场、市场等;

城市综合体指100个混合功能的建筑;

科研楼宇指除大专院校、科研机构以外的各类研发、信息咨询等建筑，包括科技孵化器;

标准厂房仅统计工业用地内的高标准厂房;

保护建筑指各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发利用的保护建筑;

农居SOHO指以不收税、不交级差地租为特点发展的SOHO特色区。

二、形态演变

楼宇经济中的楼宇从最初的简单办公场地，到普通型、综合型商务写字楼，再到甲级、超甲级写字楼，楼宇的硬件配套设施不断提升，功能也朝着智能化不断迈进，国内楼宇发展经历了一场由市场需求引发市场细分而形成的进化过程。纵观世界各国城市中楼宇的发展，可以清晰地看到楼宇的发展变化大致经历了以下四个阶段:

第一代:以商业为主，商业与商务功能混合。零售业的集聚，由商业街发展为大型购物中心，大型百货公司和高档商业街云集，形成了最初的商业楼宇，类似于今天的CRD(中央商业区)。

第二代:商业与商务功能并立。城市购物中心与金融中心并立，构成了真正意义上的楼宇的雏形。

第三代:以商务为主，走向综合化、高级化、国际化。大量的公司总部及其办事机构在CBD集聚，促进了大量信息、咨询、中介等服务机构的诞生，商务酒店和会议会展中心等也应运而生，并进一步强化了楼宇的综合性、外向型的服务功能。

第四代:即新CBD和“泛CBD”时代。新“CBD”是人为规划和开发出来的。世界上大多数大城市的CBD都沿着“向城市中心点集中—由一个点向周边扩散—在更高层次的中心集中”这样一条轨迹在发展，伦敦道克兰、巴黎拉德芳斯、上海陆家嘴、深圳福田等发展实例即是佐证。“泛CBD”指在城市中心区CBD日益拥挤的同时，悄然出现了“商务公园”、“办公公园”、“企业公园”、“生态办公区(EOD)”、“总部基地”、“商务SOHO”、“休闲CBD”等一系列形态。

第四节　楼宇经济的内涵及特征

楼宇经济是城市经济的必然产物。从其内涵看，它是一种都市型经济、高端型经济、产业链经济和辐射力经济;从其特征看，主要表现为高依托性、高积聚性、高效益性等三个方面。

一、楼宇经济的内涵

楼宇经济作为一种现代城区经济发展的战略取向，并非传统意义上的单一经济形态。它既包括楼宇的建设经营、城市环境的优化耦合，也包括核心区功能板块的整合式发展与周边区域功能板块的规划培育。从本质上看，楼宇经济是一种空间战略思维，它以现代城市最集中的特征“楼宇”为核心出发点，通过建造高层的商务楼宇及功能性板块、区域，充分利用空间资源，使土地要素予以拓展，把平面土地和空间概念联系起来经营，从而提高原有土地使用率和产出率，为城区发展培育恒久税源，推动区域经济的发展。它突破了孤立的经济形态的思维模式，以商贸型房地产为主要承载体，以楼宇功能的集聚凸现功能性板块聚合，以经济要素的集约效应扩张城区的辐射力，从而为整个城市区域的发展打开广阔的空间。

楼宇经济的内涵可从以下四个方面来认识:

(一)楼宇经济是都市型经济。它的生存、发展与城市的规模、地位和综合经济实力有明显的正向关系，城市规模越大、经济社会发展越快、集聚力和辐射力越强，就越能促进楼宇经济要素的聚集。

(二)楼宇经济是高端型经济。主要体现在产业的高层次性、环境的高端性、楼宇建设的高智能性等。企业入驻楼宇进行办公、研发和商务活动，入驻的企业总部、研发中心、销售中心和金融、保险等行业都处于产业链的高端，从业人员多是金领、白领、“无领”(文化人)等。

(三)楼宇经济是产业链经济。特定的经济要素必须聚集、整合才能形成一定的功能性板块，楼宇整体功能的突出需要经济要素的集聚。要素以经济实体的形式出现，各类经济实体通过物质流、信息流、人才流、资金流相串联，形成产业链，从而提供一条龙服务。

(四)楼宇经济是辐射力经济。特色楼宇经济的形成并非只服务于狭隘的区域范围，立足于整合经济要素后所产生的集约效应必将扩张整个城区的经济半径，服务范围更趋广泛。

由此可见，绝非出租几间写字楼就能成为“楼宇经济”，仅仅将之理解为“把经济活动引进楼宇”、“将楼宇作为中心区物理空间的延伸”是远远不够的，发展楼宇经济是城区发展由简单的产业复制、粗放的外延扩张向以楼宇为核心、集约发展的思维方式的重大转变。如果说发展工业靠的是厂房，那么发展现代服务业靠的就是楼宇。从某种意义上说，现代服务业经济就是一种楼宇经济。

二、楼宇经济的特征

楼宇经济是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。楼宇经济的形成和发展所依靠的不仅仅是楼宇建筑，还需要一定的经济、文化、环境、金融、交通、信息、人才、社会等综合区域生态要素的支撑。据统计，在一座写字楼所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金流全部产生于办公过程。因此，从某种意义上说，楼宇经济也是一种合作经济、多元经济。它具有以下几个方面的特征:

(一)具有提供城区现代服务业发展载体的高依托性。楼宇经济是城市发展到一定阶段，人流、物流、信息流、资金流相对集中，形成一定商圈的基础上产生的，它不会独立存在，必然依托于城市商圈之中，以商务楼为最基本载体，不仅占用土地资源少，而且投入产出比高、带动力强。在土地日益稀缺的都市城区，发展以信息、科技、金融、会计、咨询、法律服务为代表的现代服务业所依托的正是商务楼宇，而其高品质的办公需求，绝非一般临街商铺、小区民宅所能满足。如杭州市下城区楼宇引进的4000多家企业，涵盖了金融、咨询、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、娱乐服务、房地产开发、旅游服务等现代服务业领域。

(二)具有扩大城区现代服务业发展规模的高集聚性。众多的商务楼集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈，又能带动周边的餐饮、购物、商务、休闲等相关行业聚集发展。集聚性还体现在空间的延伸上，如武汉江岸区把楼宇作为“高新技术孵化器”，大力引进高新科技企业总部。目前在“孵”企业40多个，极大地拓展了城区发展空间。

(三)具有提升现代服务业总体水平的高效益性。楼宇经济以吸引各类公司入驻楼宇进行办公、研发和商务活动获得丰厚的利润回报，是城市的效益高地。楼宇经济空间的单位经济效益远远高于一般的城市功能空间。有关资料表明，一幢高级商务楼里各类企业所产生的效益可等同于城郊7.8平方公里范围内的企业产生的经济效益。在上海浦东，105幢大楼引资总额超过1200亿元，占浦东新区引资总量的41%。仅金茂大厦的金茂君悦大酒店，近3年营业收入就近11亿元。

第五节　楼宇经济的效应及发展意义

城市转型是世界各大城市发展过程中面临的共同课题，纽约、伦敦、洛杉矶、东京、芝加哥等许多国际大都市在发展过程中，都经历了经济转型的历程。我国城市在经历了改革开放30多年的快速发展后，也面临着经济转型的艰巨任务。在新一轮的城市发展中，如何提高自身的经济层次是各大城市面临的重大课题，而发展楼宇经济作为提升城市品位和功能层级的重要手段，已成为城市发展新的角逐领域。它所带来的不仅是GDP的贡献，还将加速城市化进程，大幅度提升城市形象和城市的集聚、辐射能力，给就业市场的扩容提供新的载体和机会。作为浙江省省会城市和民营经济大市的杭州，抢先一步、乘势而上，加快发展楼宇经济具有更强的现实意义和深远的历史意义。

一、楼宇经济的效应

目前，国内各城市之所以重视发展楼宇经济，一定程度上基于楼宇经济的发展能为中心城市带来倍增效应、集聚效应、辐射效应、溢出效应等“四种效应”。

(一)倍增效应。楼宇经济是现代服务业的高度集聚区，其强大的物流、信息流、资金流、技术流、人才流，催生着现代服务业的快速发展，为现代服务业带来强大的倍增效应。高档商务楼吸引着企业总部的入驻，为其上下游产业集聚提供条件。高端要素集聚的“总部经济”现象成了营造楼宇经济的一种有效手段，而楼宇经济的出现又为“总部经济”产生更大的磁场效应，吸引着更多相关产业的跟进，从而促进“总部经济”的加快发展。

(二)集聚效应。一幢高楼，就如一个磁场，楼宇聚集区的形成，公司、企业的汇集，资本、技术、人才、信息、商贸、服务、智力、文化等要素的集中，带动了众多的上下游关联产业的集聚，从而形成一个产业有机体，在产业链中找到最佳衔接点，实现成本的最低化，形成显著的集聚效应、“洼地效应”。

(三)辐射效应。发展楼宇经济可使众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，楼宇经济聚集的人气、商气、财气为周边商场、餐饮、宾馆、文化娱乐、休闲、商务等服务业带来商机，使其不断提高档次，加快形成功能良好、配套齐全的商业圈。而周边商贸服务业的提升又促进了商务楼宇的借势升温，从而创造一个互相依附、良性互动的辐射效应，催生着周边楼宇的不断诞生。

(四)溢出效应。随着生产与服务全球化趋势的加快和信息技术的迅速发展，企业正改变以往的以母企为中心的传统布局，而是根据不同区域人才、科研实力以及基础设施的比较优势，在特定区域范围内有组织的设立分支机构等，这将对机构所在地的经济产生正外部性，即“溢出效应”。楼宇经济的发展成为促进科技发展、增加税收、扩大就业、推动传统产业升级换代和产业结构调整的积极力量，同时也将带动本土企业竞争力的提升和吸引外地企业安家落户，有利于现代服务业发展水平的提高。

二、发展楼宇经济的意义

楼宇经济从本质上说，是区位优势的综合、资源优势的凸显，发展状况如何，关键看能否整合自身的优势、提高对区域内外资源的吸纳能力、选择适合自身特点的发展路径。可以说，做强楼宇经济这一平台和载体，探索楼宇经济发展的途径和模式，是寻求城区经济快速发展和可持续增长的有效实现形式，也是科学发展观在经济工作中的又一具体实践。就杭州来说，发展楼宇经济，是推进产业转型升级、建立现代产业体系的必然选择，是打造“和谐创业”模式的必然选择，是推进科学招商的必然选择，是提高人民群众生活品质的必然选择。从某种意义上说，这也是杭州的一项“竞争力工程”、“生命线工程”。

(一)发展楼宇经济是推动城市化进程、培育新的经济增长点的有效途径。楼宇经济依托的是中心城区的服务、集聚、辐射功能，不仅代表了一个城市的经济形态，更是现代城市发展能力的反映。楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够加速信息、销售、决策在城区的集聚并带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，形成功能良好、配套齐全的商务圈，从而变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。目前，杭州市正处在工业化、城市化加速发展的阶段，楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间。

(二)发展楼宇经济是转变经济发展方式、加速现代服务业发展的重要手段。国际金融危机之所以对我国经济形成巨大冲击，从表层看是由外部需求急剧收缩造成出口大幅下降所致，从深层看则是依靠投资和出口、依靠生产要素高强度投入的经济发展方式积累的结构性矛盾加剧的结果，它使转变经济发展方式显得更加突出和迫切。楼宇经济集约利用土地和资源，产出效益大、实现税收高，是转变经济发展方式、实现跨越式发展的重要突破口。以楼宇经济为标志的新一轮经济发展，将夯实经济发展后劲，带动经济总量的快速、持续增长，促进现代业态的形成，从而实现“经济升级、城市转型”，达到质与量的统一，做强做精区域经济。楼宇经济的发展将彰显惊人的聚富能量和创富动力，形成经济发展的神经中枢和财富原生地，彰显城市的活力与繁荣，构建城市的景观走廊与天际线。同时，楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的培训、文化、娱乐、交通、住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。中共杭州市委十届四次全会明确提出，以产业转型升级为手段，以建立现代产业体系为目标，通过5～10年的努力，建立一个既与世界接轨又有杭州特色的“3+ 1”现代产业体系。在当前城市间的竞争已进入白热化的新阶段，杭州必须抢占“楼宇经济”这个现代城市经济的“新增点”、制高点，以此推进产业转型升级、建立现代产业体系。

(三)发展楼宇经济是提升城市品位、改善投资环境的必然要求。商务楼宇的数量、品质以及租金等，成为影响一个城市商务魅力指数的重要因素。在一个现代化的城市中，真正的实力派财富都已进入了现代化的商务楼宇。建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。商务楼宇聚集的地方，就是财富聚集的地方;商务楼宇的档次，代表了城市的档次;商务楼宇的高度，就是城市财富的集聚度。从更深层次看，楼宇经济涵盖的不仅仅是单栋楼宇的财富生长，而且是逐渐形成涵盖多种不同功能要求的城市空间经济带。这类产业关联度强的楼宇经济带通常是将城市中商业、办公、居住、餐饮、会议、会展、服务、文化娱乐、教育科技、医疗卫生等城市生活空间根据自身特点进行合理组合，并建立起一种互相依存、互补、互助、互动的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体，大大改善城市的投资环境。

(四)发展楼宇经济是拓展城市发展空间、提升区域竞争力的有效措施。经济发展需要一定的空间，适度的经济发展空间是保持一个地区经济持续稳定发展的基本条件。化解中心城区经济发展与土地资源日渐稀缺的矛盾，最佳途径就是确立区域有限、发展无限的理念，向空中求发展，向空间要效益，使一幢幢高楼大厦成为垂直的金融街、商务街，实现城区经济新的拓展。楼宇经济集财源经济、人才经济、信息经济和物流经济于一体，体现了现代都市经济发展的未来趋势，是适合中心城区发展的“朝阳产业”。置身长三角先进制造业集聚地的大背景下，加快发展与发达的制造业相适应、与日益活跃的商贸活动相呼应、与拓展现代服务业相吻合的楼宇经济，能推动城市新的商务功能区、金融功能区、都市型工业区的形成，优化城市的产业布局，增强中心城区的核心竞争力。

(五)发展楼宇经济是改善人才结构、打造“和谐创业”模式的有效途径。“和谐创业”是杭州着力打造的创业模式和发展模式。楼宇经济发展需要一大批管理人才和服务保障人员，这为知识分子、文化人、“白领”、“无领”创业提供了载体、机会和环境。同时，高品位楼宇的建成及各类产业人才的集聚，还将大大改善城区人才的文化、知识结构。

【注释】

[1]《城市导报》，2004年11月2日

[2]《互动百科》，www.hudong.com/wiki/楼宇经济

[3]http://chongtianfeibao.blog.sohu.com/96086339.html

[4]www.hnass.com.cn/html/Dir，2007年3月22日

[5]www.buildcc.com/html