国内城市楼宇经济发展状况

第六章　国内城市楼宇经济发展状况及政策对比

本章对国内部分城市的楼宇经济发展状况进行了分析、归纳、总结，并从准入门槛、税收、财政、土地、金融、政府服务等10个方面对部分城市的楼宇经济发展政策进行了分析、对比，以利于其他城市制订政策时参考。

楼宇经济继知识经济、总部经济之后受到城市政府的青睐，成为城市经济新的增长点、城市经营的新理念、城市发展的新模式，各大城市政府都出台了相关政策、措施，借此推进城市产业能级、城市功能和城市竞争力的提升，使楼宇经济得到了快速发展。

第一节　国内城市楼宇经济发展状况

随着改革开放的深入，长三角、珠三角、京津冀(环渤海)三大经济圈以前所未有的速度，加入到世界最具竞争力的区域经济行列，成为中国经济最有实力、最具活力、最富潜力的地区，在国家生产力布局上地位举足轻重。同时，这三大城市经济圈中的许多城市也成为楼宇经济发展的先导区域，呈现了许多精彩亮点，其楼宇经济发展的实践经验可资借鉴。

一、上海市静安区

图6-1-1　上海世贸国际广场楼宇图

静安区面积仅7.65平方公里，却矗立起230余幢商务商贸楼(见图6-1-1)。环球世界大厦、三五大厦、嘉里商务中心等设施高档的商务楼早已声名远播，中信泰富、恒隆广场和梅陇镇广场更被誉为南京西路的“金三角”。优异的软硬件环境吸引了2000多家中外企业落户，南京西路一些楼宇的企业入驻率始终保持在90%以上，其中不乏知名的跨国公司和世界500强企业。仅2008年上半年就有9幢楼宇税收过亿，其中国泰君安大楼创造税收24.75亿元，同比增长5.7倍，南京西路上著名的恒隆广场、中信泰富、梅陇镇“金三角”创税10.59亿元、4.84亿元、1.74亿元，分别增长45.9%、37.9%、14.3%。据统计，入驻静安区商务楼的企业税收突破全区总量的四成。嘉里商务中心云集了北大方正、施乐、智威汤逊等20多家国内外著名企业，2001年共纳税1亿元，被沪上媒体惊叹为“嘉里现象”。南京路是上海著名的高端商业商务区，会聚了1200多个国内外知名品牌，其中国际品牌550多个。欧莱雅、辉瑞等世界500强企业、跨国公司地区总部等纷纷入驻，品牌效应正充分显现，入驻企业呈现出集聚效应，促使现代服务业的上下游企业在此会聚。截至2008年底，静安区共建成纯商务楼宇91处，建筑面积达356.81万平方米，其中2008年度新竣工纯商务办公楼宇4处，总建筑面积28.48万平方米;至2008年底，共发预售许可证12件。目前，静安区在建楼宇总量达80万平方米，未来5年，上海新增甲级写字楼总量的1/5将落户静安。

二、深圳市罗湖区

图6-1-2　深圳罗湖地王大厦楼宇图

罗湖区区域内有70家星级酒店，18层以上的高层楼宇近400栋，写字楼面积达550万平方米以上。地王大厦(见图6-1-2)、国贸大厦、世界金融中心、罗湖商务中心、摩天大厦均座落于此。罗湖的甲级楼宇吸引了大量的外资机构，共有70余家500强企业进驻罗湖投资或设立代表机构。其中，在罗湖有投资项目的500强企业28家、代表机构37家。法国家乐福、德国欧培德、日本吉之岛、英国TESCO等世界500强企业都有计划地把地区总部和采购中心注册在罗湖。目前，罗湖辖区注册实收资本5000万元以上的企业311家、全年营业收入1亿元以上的企业299家、上市公司16家、“中国100家大型商业零售企业”4家。青岛啤酒、苏宁电器、顺电、远大空调等数百家跨省市企业在罗湖设有分公司或办事机构。在罗湖蔡屋围地区集中了众多银行大厦，如人民银行大厦、工商银行大厦、农业银行大厦等，辖区内共有各种金融机构600多个，大型超市28家、连锁零售企业48家、连锁店300多家、销售过亿元企业近20家，拥有沃尔玛、塔吉特、百安居等一批现代商业企业。华润商业中心、人民南口岸经济区、东门步行街商业区三大商圈已形成一个超大型的都会购物中心，使罗湖成为名副其实的“购物天堂”。与此同时，辖区内还集中了全市60%的旅行社和酒店、70%的文化娱乐企业、40%的中介服务机构和大部分信息服务机构。

三、杭州市下城区

截至2009年底，下城区已投入使用面积超1万平方米的楼宇99幢，商务面积300万平方米，入驻企业达4053家，贡献率为1986元/平方米。全区税收70%以上来自楼宇经济，税收千万元楼达到44幢，全年产生税收32.29亿元。通过实施“腾笼换鸟”和加快楼宇资源整合，引导、培育了一批颇具规模的特色经济楼宇，“亿元楼”、“金融楼”、“中介服务楼”等特色楼大量涌现。如嘉德广场，吸引了花旗银行、中德安联人寿、日本三井住友银行、东亚银行等12家知名金融机构入驻，成为典型的“金融特色楼”;广利大厦、宏都宾馆、浙江省外经贸大楼等作为杭州市(下城)中介服务业发展中心，入驻中介服务业企业分别达30家、64家和28家;国都发展大厦入驻外贸企业41家，成为“外贸特色楼”;高新技术产业基地作为高新特色楼，集聚了以惠耳听力、畅美科技等为代表的各类高新企业20余家，获“杭州市高新技术产业园”、“浙江省和杭州市电子商务产业园”称号; 2008年新增了交通集团大楼、东清大厦和金鹏商务楼3幢“亿元楼”。吸引了汇丰银行、嘉里置业、信达资产等大批现代服务业企业，形成了产业链、企业群。截至2009年底，全区楼宇内入驻企业中，世界500强、全国500强、民企500强直接或间接投资的企业分别为14家、5家和7家，注册资金5000万元以上的内外资总部型企业达160余家(见图6-1-3)。

图6-1-3　杭州西湖文化广场楼宇图

四、宁波市江东区

江东区在楼宇经济发展中注重向产业链高端挺进，大力发展总部经济，提高产出效益，以增强区域经济的核心竞争力与辐射力。

一是对新建楼宇实行“筑巢引凤”，开发适合总部型企业入驻的高端物业。提高楼宇经济产业准入门槛，以往不分行业的企业引进奖励政策被取消，楼宇品质率、企业贡献率成为奖励的主要参考指标;不符合区现代服务业产业导向的企业，不鼓励、不引进、不奖励;引进世界500强企业、世界行业50强和国内百强企业，按使用的商务面积给予相应的补助。目前，已在商务楼宇落户的世界500强企业有14家，注册资金上千万元的大项目企业有100多个，10幢重点商务楼宇中有半数以上的企业属于总部型企业。全区51幢商务楼宇中甲级楼宇占了四分之一。

二是对存量楼宇巧施“腾笼换鸟术”，种好楼宇经济的“高产试验田”。对已有的“税收千万楼”，通过二次招商中的租户调整，促进楼宇升级换代，做高能级;对普通的写字楼，则加快改建扩容步伐，通过拆旧建新、拆低建高，实现楼宇功能品质升级，腾出优势资源吸引各类生产性、龙头型高端服务业企业入驻。

图6-1-4　宁波波特曼中心楼宇图

三是对增量楼宇打出“特色发展拳”，形成一幢楼宇一个特色产业。如波特曼中心(见图6-1-4)围绕打造“航运物流中心”的目标，先后引进了法国达飞、地中海航运、美国总统等多家外资物流巨头，并有50余家各类船代、货代、报关行等物流企业先后入驻，成为了一幢高端航运物流产业品牌示范楼。目前，已吸引130多家现代服务业企业进驻，其中七成以上是境内外知名航运物流企业，世界航运业前20强中就有10家。百丈路、彩虹路一带已汇聚223家航运物流企业，两线纵横交叉形成了江东航运物流业发展的“黄金通道”。

2008年底，已在江东区商务楼宇落户的楼宇企业高达4500家，其中世界500强企业就有17家，注册资金上千万元的大项目企业有100多个，企业总部超过60家，累计注册资金达73亿元。全年楼宇企业税收超过11亿元，占区财政一般预算收入近30%，税收产值过千万的楼宇18幢。为进一步提高产出效益，江东区又启动了重点楼宇三年行动计划，制定了扶持楼宇经济的配套政策，推动楼宇经济五大指标在三年内实现翻番。

五、青岛市市南区

目前，市南区已投入使用的高档商务楼宇116座，总建筑面积380万平方米，在建、拟建楼宇20座，面积140万平方米，入驻企业涵盖金融、软件、旅游、商贸、物流、社会中介、企业总部等多个领域。市南区登记注册的1.2万户企业有4060户企业分布在73座楼宇中，约占34%。现代服务业依托楼宇发展势头强劲。落户市南区的金融机构达116家、律师事务所达59家、物流企业达587家，专业服务业规模均达到全市总量的70%～90%。颐中假日酒店、海天大酒店、王朝大酒店等星级酒店可提供近1万平方米的写字间供出租。楼宇内企业大部分是信息、金融、咨询、法律服务等现代服务业及传统贸易业。2009年，市南区新增总部企业6家，区域性总部企业已达441家，实现税收46.2亿元，同比增长14%。世界500强及国内外强势企业纷纷入驻。青岛市大部分商业银行、证券公司、保险公司都将青岛总部设在了市南区，形成了一些行业汇集的专业楼，如物流业聚集的丰合大厦、福泰广场，房地产业聚集的凯旋大厦，高科技产业聚集的科技大厦、软件大厦及对外贸易企业聚集的山东国际贸易大厦、世贸大厦、中天恒大厦等。总建筑面积4.5万平方米的畅海园、福林大厦两座写字楼相继建成，远洋大厦、信息大厦、国华大厦等三座写字楼正式开工，区内可用写字楼97座，总面积达303万平方米;新增金融、物流、中介等楼宇企业252家，英属维尔京群岛天赋投资有限公司、中远物流、中海投资等8家企业设立了全国和省级总部，楼宇企业总数达4700多家(见图6-1-5)。

图6-1-5　青岛市市南区楼宇图

六、天津市和平区

根据辖区地域空间不足10平方公里的实际情况，和平区通过整合资源，大力发展楼宇经济，树立向空间求发展、向空间要效益的发展思路。对不同区域进行产业划分和功能定位，明确了南京路、贵州路、卫津路三条商务线的发展重点，力求形成金融业、商务服务业、科技信息服务业三个不同的特色产业，错位发展;对适合楼宇经济发展的特色产业进行深入分析和调研，特别是现代服务业、服务外包、创意产业等新型经济形式对楼宇经济的影响和相关性研究，为楼宇经济特色化发展拓展了新的产业空间。截至2006年底，该区楼宇总建筑面积已超过100万平方米，比2003年的76万平方米增长了30%;楼宇平均出租率达87%以上，比2003年的49%提高了38个百分点;入驻企业达3053家，比2004年底的2726家增加了12%，已有57家世界500强企业的分支机构入驻。目前，和平区楼宇内入驻企业中服务业企业占绝大多数比例，其中生产性服务业企业占55.46%、生活性服务业企业占44.54%。还形成了一批特色专业化楼宇，如金融业聚集的国际大厦、教育咨询培训业聚集的博联大厦、现代物流业聚集的亿霸大厦等。区内金融企业272家，其中金融总部、地区总部36家。成立了天津市第一家楼宇企业协会，建立了由工商、财政、公安、物价等九个部门为成员的楼宇联席会制度，由工商分局成立的楼宇专业所，以及与其他市区的沟通与联系机制等。

图6-1-6　天津嘉利中心楼宇图

七、厦门市思明区

2008年，思明区85幢已使用的商务楼宇入驻企业4719家(见图6-1-7)，总纳税额27.36亿元。其中营业收入超过10亿元的商务楼宇25幢、超过1000万元的42幢、5000万元以上的10幢。亿力大厦、银行中心等8幢楼宇年税收分别超过亿元。2009年，全区59个重点项目中，涉及商务楼宇的项目有22项、34幢楼宇，总建筑面积203.28万平方米。经过近几年的发展，该区楼宇经济已形成多种类型:如沿鹭江道、筼筜湖边的滨海湖型写字楼;以商圈为依托的厦禾路、嘉禾路、湖滨南路写字楼;以鹭江街道、开元街道、中华街道为代表的传统市区写字楼等。根据规划，到2010年底，区财政总收入力争突破100亿元，楼宇经济是支撑这一目标的关键。据初步统计，在鹭江道沿线及厦禾路、湖滨南路、湖滨西路等不到1平方公里的区域内，汇集了银行中心、亿力大厦、建行大厦、远洋大厦、鸿升大厦等12幢高端商务楼宇，总建筑面积近40万平方米，入驻企业达520多家，其中有3幢楼宇营业收入超过10亿元(1幢超过60亿元)，形成了初具雏形的厦门鹭江道商务中心区。以具国际标准甲级写字楼“银行中心”为代表的一批商务楼宇创造了厦门建筑群中的多个中国第一、厦门第一和高档物业标准，迅速成为众多跨国公司和国内知名企业抢滩厦门的桥头堡，吸引企业大量入驻。索尼、松下、通用、汇丰银行、中国国家开发银行、渣打银行、美国泛太航运、中国石油、中国石化等近200家世界500强、跨国公司、国内外知名企业抢先入驻。进驻楼宇的企业涉及现代服务业、商贸业、货运物流业、银行保险、建筑工程、房地产业等朝阳行业，其中现代服务业、商贸业、交通物流业的比重分别占50%、25%、20%左右，行业层次高，发展前景好。

图6-1-7　厦门中闽大厦楼宇图

八、成都市锦江区

位于春熙路西侧建筑面积仅10万多平方米的甲级写字楼“时代广场”，吸纳了30家世界500强企业入驻，成为“成都最受顶级企业欢迎、吸纳世界500强企业最多的商务楼”，引来了包括壳牌、三星、索尼、通用电气、渣打银行等30家世界500强企业在内的160余家企业入驻。与“时代广场”遥相呼应的，是“爱家丽苑”。作为锦江区“亿元楼宇”的双子星座，这两座写字楼年税收均超过亿元。国际知名地产中介机构的调查结果显示，成都市区现有甲级写字楼10座，锦江区拥有4座;近期在建12座，锦江区拥有7座。与之对应，已入驻成都市50%以上的世界500强企业在锦江区落户，截至目前已达70家。

2007年，锦江区提出打造成都现代服务业发展先导区的目标，依托“一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区”，大力推进传统服务业向现代服务业转型，大力推进传统工业向总部经济转型，大力推进传统农业向休闲旅游业转型，重点发展总部经济、现代商贸、金融、专业服务、文化创意、旅游、信息服务等七大重点领域，国内外的知名现代服务企业纷至沓来。全区已投放使用的各类楼宇有79幢，建筑面积超过269万平方米，其中商业商务面积168万平方米;在建楼宇27幢，总建筑面积约330万平方米，其中商业商务面积221万平方米; 2009年已竣工的商业商务楼宇总建筑面积达57万平方米，其中商业商务面积35万平方米。目前，锦江区地方经济贡献度在1000万元以上的楼宇有15幢，楼宇经济为地方经济贡献率达70%以上。在锦江区出台的发展楼宇经济“行动计划”中，建筑面积2000平方米以上的商务商业型楼宇、“商务商业+酒店型”楼宇、城市综合体均被囊括其中(见图6-1-8)。

图6-1-8　成都中环广场楼宇图

九、重庆市渝中区

渝中区把发展楼宇经济作为经济增长的主渠道和产业优化升级的主抓手，坚持筑楼引商，优楼留商，惜楼选商，着力提高经济增长的“容积率”。

一是引龙头打造“总部楼”。充分发挥楼宇经济和总部经济的关联效应，通过政府引导、市场主导、企业参与的方式，在35栋重点楼宇中广泛开展总部基地创建活动，吸引了118家全国性和区域性总部企业集聚入驻楼宇，商务楼宇入驻企业结构不断优化。2009年，累计引进楼宇项目1900余个，占全区项目总数的95%以上。

图6-1-9　重庆解放碑一角

二是强合作打造“亿元楼”。强化政企沟通合作巩固提升“超亿楼”、帮助支持“近亿楼”，积极为重点商务楼宇协调解决发展中的困难问题，促进其整体经济规模和效益发展壮大。2009年前三季度，全区税收55%来自楼宇经济重点商务楼宇，税收总额达到26亿元，其中税收超亿元的楼宇有8幢。解放碑CBD 1.16平方公里区域内重点商务楼宇创造了全区50.9% GDP，每平方米商务楼宇实现GDP达到4664元(见图6-1-9)。

三是聚产业打造“特色楼”。鼓励引导楼宇产权单位对楼宇的功能进行合理定位，积极培育发展五大楼宇集群，即以五一路金融街为主的金融楼宇集群、以解放碑商圈为主的高端商贸楼宇集群、以两路口上清寺地区为主的中介产业楼宇集群、以大溪沟地区为主的文化创意楼宇集群、以较场口中央娱乐区为主的休闲娱乐楼宇集群，形成现代服务业强大的集聚辐射效应，让投资者轻松择楼而居。

四是斥重金改造“陈旧楼”。突出政策扶持，出台《渝中区商务楼宇更新改造扶持办法》，制定改造标准，鼓励引导企业改造提升硬件设施和管理水平，已投入财政资金340万元扶持企业进行17栋商务楼宇改造;积极处置“四久工程”，盘活存量楼宇;建立“重点楼宇评估”和“一楼一档”机制，及时掌握跟踪楼宇经济信息;推进商务楼宇信息化、智能化，提高其电子商务应用水平，全区已有4栋商务大厦被评为“重庆市数字商务大厦”。

十、福州市鼓楼区

作为福州的中心城区，鼓楼区发挥区内拥有众多高校、科研院所、商贸商务机构，交通便利、通讯便捷，拥有福州90%以上高层建筑，楼宇资源丰富等软硬件优势，选准发展楼宇经济路子，向城市空间要更多的效益。

目前，鼓楼区有各类商务商住楼宇近200座，总面积达500万平方米以上，其中商务面积超过300万平方米(见图6-1-10)。已有60家世界500强企业和38家全国100强企业入驻鼓楼，设立分支机构或办事处。将总部设在鼓楼的跨国、跨省企业达数千家。以五四路、湖东路一带为中心的CBD中央商务区已现雏形。2008年，税收上千万元的楼宇达到74座，其中税收超亿元的楼宇有10多座(5亿元以上的2座)，2007年鼓楼区第三产业增加值315.9亿元，占GDP比重达到76.5%，纳税占全区税收总额的65%。世界知名的毕马威会计师事务所就是扎根鼓楼的众多企业之一。为进一步推动楼宇经济发展，鼓楼区每年安排1000万元专项资金，对建5A甲级写字楼的企业，每平方米给予5～7元的奖励。对入驻楼宇的企业，纳税达到一定数额，也将给予奖励。

图6-1-10　福州鼓楼东煌大厦楼宇图

第二节　国内城市楼宇经济发展政策对比

目前，国内明确提出发展楼宇经济的主要有北京、上海、广州等经济中心城市和杭州、深圳、厦门、武汉、宁波、青岛等区域性大城市。对于楼宇经济发展，这些城市都出台了不同的扶持政策，在享有共同政策的同时，各城市又能根据楼宇特点和入驻企业情况等，实行“一企一策”，以鼓励、扶持、服务、指导楼宇经济发展。本节从准入门槛、税收、财政、土地、金融、政府服务等10个方面，将国内部分城市的楼宇经济政策作一简单比较。

一、准入门槛政策比较

从政策对比看，所列城市出台的扶持政策均将楼宇的总建筑面积、商务建筑面积等作为最低准入门槛，但相比其他城市，杭州的准入门槛较低、范围更广、政策更宽松(见表6-2-1)。

表6-2-1　国内部分城市楼宇经济准入门槛政策对比表

二、财政扶持政策比较

从所列城市政策对比情况看，各地都能对楼宇经济发展予以财政政策支持，多数地区还设立了专项扶持基金，但杭州对特色楼宇、科研机构、金融机构、研发中心等都有具体的财政扶持政策，相比起来，政策力度更大(见表6-2-2)。

表6-2-2　国内部分城市楼宇经济财政扶持政策对比表

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三、税收政策比较

从所列城市政策对比情况看，各地都推出了一定的税收扶持政策，但杭州市的政策更为具体、宽松，可操作性强(见表6-2-3)。

表6-2-3　国内部分城市楼宇经济税收政策对比表

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四、土地政策比较

从所列城市政策对比情况看，各地都鼓励企业节约、集约利用土地，杭州则提出“优先保障总部企业的用地需求”，突出了楼宇经济发展中的优先权、高品位与高标准(见表6-2-7)。

表6-2-7　国内部分城市楼宇经济土地政策对比表

五、金融政策比较

从政策搜集情况看，专门制订针对楼宇经济的金融政策不多。所列城市政策主要集中在，租金补贴、融资担保、贴息扶持等方面(见表6-2-5)。

表6-2-5　国内部分城市楼宇经济金融政策对比表

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六、购租房政策比较

从所列城市政策对比情况看，不少城市为企业入驻品质楼宇、楼宇业主改造提升楼宇品质、企业购(租)办公用房、企业员工购买自己住房等制订了专门政策(见表6-2-6)。

表6-2-6　国内部分城市楼宇经济用房政策对比表

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七、对楼宇开发建设主体政策比较

从所列城市政策对比情况看，不少地方推出了对楼宇开发建设主体的扶持政策，鼓励建设主体开发商务楼宇和对楼宇的改造提质(见表6-2-7)。

表6-2-7　国内部分城市楼宇开发建设政策对比表

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八、物业经营管理政策比较

从所列城市政策对比情况看，不少地方都制订了针对楼宇物业管理企业的政策，引导物业企业加强楼宇的管理，并将楼宇的物业管理水平、楼宇企业的入驻率作为奖励的门槛标准(见表6-2-8)。

表6-2-8　国内部分城市楼宇物业经营管理政策对比表

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九、对楼宇业主的激励政策比较

从政策搜集情况看，单独制订对楼宇业主的奖励政策不多。通过对已有政策的对比看，政府更注重引导楼宇业主改善软硬环境，通过评选经典楼宇、示范楼宇等，提高楼宇的知名度(见表6-2-9)。

表6-2-9　国内部分城市对楼宇业主的激励政策对比表

十、地方政府服务政策比较

在市场经济条件下，地方政府的职能逐渐转到“经济调节、市场监管、社会管理、公共服务”上，原来通过减免税收、土地划拨等扶持企业发展的手段越来越少，因此各级政府更注重为企业发展提供服务。从所列城市政策对比情况看，各地都突出了政府服务在发展楼宇经济中的作用，注重提升质量，提高服务效率，努力扮演好“服务型政府”的角色，发挥好引导、服务、扶持、激励作用(见表6-2-10)。

表6-2-10　国内部分城市地方政府服务政策对比表

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