楼宇经济发展评价指标体系及实证分析

第十章　楼宇经济发展评价指标体系及实证分析

本章在吸收、借鉴有关发展指数、指标体系的基础上，本着科学性、导向性、综合性、可比性、可操作性等原则，设置了由18个显示性指标、21个解释性指标组成的楼宇经济发展水平评价指标体系，并对杭州城区的楼宇经济发展进行了实证分析。

楼宇经济发展涉及经济、社会、文化、环境等多个方面，是一项系统工程。对其发展状况作出科学的评估，更是一项复杂的系统工程。建立反映楼宇经济发展特点、发展水平的统计指标体系和楼宇经济统计制度，能更好地预测、评估楼宇经济发展态势和未来走向，为城市政府决策者进行政策调控和宏观引导提供科学依据。

第一节　楼宇经济发展评价指标体系

楼宇经济是个新型经济业态，国内专家、学者还没有进行过专门的、系统性的研究，只是有一些研究文章零星见诸报章。对城市楼宇经济发展评价指标体系的研究，更是一项全新的工作，国内还没有相关的评价体系，更没有一套统一的、有权威的评价指标体系。但作为一个新兴的经济形态，在发展中肯定会受到地方政府及专家、学者的重视与关注，亟需形成一个权威性、科学性、可操作性的指标体系，以衡量、评价、监测、考核区域楼宇经济发展。

一、楼宇经济发展水平评价指标体系的构建

楼宇经济发展指标体系是一个涉及经济、社会、文化、环境等多个方面的复合系统，是一项系统工程。楼宇经济的发展是动态的，对楼宇经济发展水平的评价将随着楼宇经济发展水平的变化适时进行调整，并在实践中不断探索、深化、完善。

为了更好地评价城区楼宇经济发展的水平，以推动楼宇经济更好、更快地发展，在吸收、借鉴有关发展指数、指标体系的基础上，本书设计了一套城区楼宇经济发展水平评价体系。

(一)构建评价体系的基本原则

要建立一套具有科学、规范、可操作性强的楼宇经济发展水平评价体系，必须要以科学发展观为指导，力争全面反映城区楼宇经济发展状况。为此，我们在构建楼宇经济发展水平评价体系时遵循了以下几个原则:

一是科学性原则。在整体设计上体现科学发展观的精神，选择最能衡量、反映楼宇经济发展现状和变动趋势的系列指标，在科学研究和充分论证的基础上，形成能准确反映楼宇经济发展的评价指标体系。

二是导向性原则。指标体系通过对各城区楼宇经济发展实际状况的评价、动态监测，及时发现楼宇经济发展中存在的不足，从而为楼宇经济发展提供规划、政策和管理等导向。

三是综合性原则。通过设计综合型的评价指标，对楼宇发展状态进行综合性描述，并涵盖楼宇经济发展的社会特征，力求准确地体现楼宇经济发展的内涵。

四是可比性原则。充分考虑数据资料的可得性、可测性、实用性和可操作性，做到价值量指标与实物量指标相结合，尽量以指标的相对量来衡量，以保持指数的可比性和连续性。同时充分考虑不同时期的动态对比，以保证指标体系作用的最佳发挥。

五是可操作性原则。选取的指标采用可量化、有长期统计数据支撑的指标，规避指标选取和统计过程中的主观判断等不确定性因素，纳入体系的各项指标概念明确，能够实际计量或测算，以便进行定量分析，突出可操作性。同时指标体系尽量简洁，当几项指标均可反映某方面内容时，选取最有代表性的指标，避免重复。

(二)评价指标体系的基本框架和指标确定

根据对楼宇经济内涵的分析及指标体系的构建原则，将楼宇经济评价指标体系分为显示性指标与解释性指标两部分。显示性指标是楼宇经济发展的结果，包括楼宇发展水平、入驻企业发展水平、楼宇经济贡献水平等，是楼宇经济发展水平的外在表现。解释性指标则是对区域楼宇经济发展的竞争能力的度量，包括城市楼宇经济发展的环境支撑、发展能力、政府管理水平等方面。

1.楼宇经济发展显示性指标体系

显示性指标设置了楼宇发展水平、入驻企业发展水平、楼宇经济的贡献水平等3个一类指标、18个二类指标(见表10-1-1)。指标的设置基于对楼宇发展质量、规模等因素的考虑。楼宇的数量与质量是楼宇经济发展的基础，只有高水平楼宇才可以吸引高质量的入驻企业。入驻企业的数量特别是入驻企业的质量将影响到楼宇经济发展的水平与层次。楼宇经济发展所能带来的GDP、税收、就业及产业发展等，是各级政府及社会各界所关注的。

表10-1-1　楼宇经济发展显示性指标体系

对楼宇经济发展显示性指标的解释:

(1)建筑面积5000平方米以上楼宇数:指纳入统计口径的报告期内建筑面积在5000平方米以上楼宇的数量。该指标用于反映楼宇的单体规模。

(2)楼宇总建筑面积:指纳入统计口径的楼宇报告期内建筑总面积。该指标用于反映楼宇的面积规模。

(3)税收超过5000万元楼宇数:指纳入统计口径的报告期内税收超过5000万元楼宇的数量。该指标用于反映培育重点税源楼的成效。

(4)楼宇入驻率:指纳入统计口径的楼宇报告期内入驻单位占用面积占楼宇商务面积的比重。该指标用于反映楼宇的供需状况。

计算公式:楼宇入驻率=已入驻单位占用的面积/楼宇商务面积×100%

(5)精细化管理楼宇所占比例:精细化管理是通过规则的系统化和细化，运用程序化、标准化和数据化的手段，使组织管理各单元精确、高效、协同和持续运行。精细化管理楼宇所占比例是指纳入统计口径的楼宇报告期内实行精细化管理楼宇所占的比重。该指标用于反映楼宇管理的软件水平。

计算公式:精细化管理楼宇所占比例=实行精细化管理的楼宇数量/楼宇总数×100%

(6)智能化楼宇所占比例:智能化楼宇是指集办公自动化(OA)、楼宇自动化(BA)、信息自动化(CA)、消防自动化(FA)、安保自动化(SA)一体的楼宇。智能化楼宇所占比例是指纳入统计口径的楼宇报告期内智能化楼宇所占的比重。该指标用于反映楼宇的硬件水平。

计算公式:智能化楼宇所占比例=智能化楼宇数建筑面积/楼宇总建筑面积×100%

(7)楼宇平均租价:指纳入统计口径的楼宇报告期内平均出租价格。该指标反映楼宇的市场价值。

(8)企业注册率:指纳入统计口径的楼宇报告期内工商注册在某区内的入驻企业数占楼宇内入驻企业总数的比例。

(9)楼宇经济资产总额:指纳入统计口径的楼宇入驻单位报告期末资产的总额。该指标用于反映入驻企业的资产规模。

(10)楼宇入驻单位数:指纳入统计口径的楼宇报告期内入驻单位个数。该指标用于反映楼宇中引进的单位数量。

(11)世界500强区域性总部个数:指纳入统计口径的楼宇报告期内世界500强企业的区域性总部个数。该指标用于反映吸引国际总部的能力。

(12)中国企业500强区域性总部个数:指纳入统计口径的楼宇报告期内中国企业500强的区域性总部个数。该指标用于反映吸引国内总部的能力。

(13)中国民营企业500强总部个数:指纳入统计口径的楼宇报告期内中国民营经济500强的总部个数。该指标用于反映吸引民营经济总部的能力。

(14)楼宇经济营业收入:指纳入统计口径的楼宇入驻单位报告期内的营业收入总额。该指标用于反映入驻企业经济规模。

(15)楼宇经济税收总额:指纳入统计口径的楼宇报告期内入驻单位的税收总额。该指标用于反映楼宇经济的总体效益情况。

(16)楼宇经济税收总额占全部税收总额的比重:指纳入统计口径的楼宇报告期内税收总额占区域税收总额的比重。该指标用于反映楼宇经济对财政的贡献度。

计算公式:楼宇经济税收总额占税收总额比重=入驻单位上缴的各项税收总额/税收总额×100%

(17)楼宇经济从业人员:指纳入统计口径的楼宇报告期末入驻单位从业人员数量。该指标用于反映楼宇经济的社会效益。

(18)楼宇经济贡献率:指纳入统计口径的楼宇入驻单位的单位商务面积税收产出率，该指标用于反映入驻企业经济规模。

计算公式:楼宇经济贡献率(单位商务面积税收产出率)=入驻单位的年税收总额/入驻单位占用的商务总面积

2.楼宇经济发展解释性指标体系

解释性指标设置了经济环境、城市环境、投资环境、创新环境等4个一类指标、21个二类指标(见表10-1-2)。指标的设置基于对楼宇发展推动因素的考虑，认为影响城市楼宇经济发展的首要因素是城市的经济发展水平，决定了楼宇经济的活跃程度;其次是城市的整体建设，能够吸引企业与优秀人才的集聚;再次是投资环境，给入驻企业提供了良好的竞争环境与经营环境;最后是创新环境，在很大程度影响了楼宇经济能否拥有长期竞争优势。

表10-1-2　楼宇经济发展解释性指标体系

(续表)

楼宇经济发展解释性指标的解释:

(1)人均GDP:指报告期内以常住人口计算的人均增加值。人均GDP是一个地区经济发展水平的反映，是衡量一个地区综合实力最常用、最有代表性的指标。

计算公式:人均GDP=GDP/常住人口年平均数

(2)服务业增加值占GDP比重:指报告期内服务业增加值占GDP的比重。该指标用于反映三次产业结构中服务业的发展水平。

计算公式:服务业增加值占GDP比重=服务业增加值/GDP×100%

(3)城镇化率:指一定地域内城市人口占总人口比例。该指标用于反映城市的城市化程度。

计算公式:城镇化率=城镇常住人口/总人口×100%

(4)第三产业从业人员占全社会从业人员的比重:指报告期内全社会从业人员中第三产业从业人员所占的比重。该指标用于反映就业结构中第三产业的结构水平。

计算公式:第三产业从业人员占全社会从业人员的比重=第三产业从业人员/全社会从业人员×100%

(5)三星及以上旅游饭店数量:指报告期统计区域范围内旅游饭店星级在三星及以上的数量。该指标用于反映商务会议等设施条件。

(6)国际互联网用户数:指报告期内接入国际互联网用户的数量。该指标用于反映信息化水平。

(7)楼宇平均车位数:指纳入统计口径的楼宇单位建筑面积拥有的车位数。该指标用于反映与楼宇经济发展相应的配套服务水平。

计算公式:楼宇平均车位数=楼宇总车位数/楼宇总建筑面积

(8)机场年飞机起降架次:指在报告年度机场内所有飞机的起降架次。该指标用于反映区域交通条件。

(9)人均铺装道路面积:指建成区内人均拥有的道路面积。该指标用于反映区域内部交通条件。

计算公式:人均铺装道路面积=铺装道路面积总和/区域内人口

(10)客运总量:指报告期内航空、铁路、公路及水运旅客运输量的总和。该指标用于反映区域间人员联系的活跃程度。

(11)环境质量综合评价:根据城市空气环境质量、地表水环境质量(含交接断面水质)、饮用水水源地水质和城市区域环境噪声质量4项指标加权计算综合评估。该指标用于反映城市环境质量。

(12)人均园林绿地面积:指报告期末区域内城市人口人均拥有的园林绿地面积。该指标用于反映城市绿化水平。

(13)投资环境满意度:指在一定时间、一定地点，通过调查问卷取得的投资者对当地投资环境的评价。共分为5个等级，其中5代表投资环境非常好，1代表投资环境非常差，由投资者根据自己的主观感受在1～5之间进行选择。该指标用于反映投资者对当地投资环境的满意程度。

计算公式:投资环境满意度=选i的人数比例)}/5×100%

(14)外贸依存度:指报告期区域内对外贸易额进出口总值占国内生产总值的比例。该指标用于反映国际贸易联系紧密程度。

计算公式:外贸依存度=对外贸易进出口总额(人民币)/GDP×100%

(15)实际利用外资:指报告期区域内实际利用外资总额。该指标用于反映区域吸引外资的能力。

(16)实际利用内资:指报告期区域内实际利用内资的总额。该指标用于反映区域吸引内资的能力。

(17)文化创意产业增加值占服务业增加值的比重:指报告期内文化创意产业增加值占服务业增加值的比重。该指标用于反映服务业结构的优化情况。

计算公式:文化创意产业增加值占服务业增加值的比重=文化创意产业增加值/服务业增加值×100%

(18)民营经济占经济总量的比重:指报告期内民营经济实现增加值占GDP比重。该指标用于反映民营经济的发展水平。

计算公式:民营经济占经济总量的比重=民营经济增加值/GDP×100%

(19)高新技术产业增加值占GDP比重:指报告期内高新技术产业增加值占GDP比重。该指标用于反映产业结构的优化和创新能力的提高。

计算公式:高新技术产业增加值占GDP比重=高新技术产业增加值/GDP ×100%

(20)每万人拥有高等学校在校学生数:指报告期内以常住人口计算的每万人口中平均拥有高等学校学生人数。该指标用于人才的可供给能力。

计算公式:每万人拥有高等学校在校学生数=高等学校在校学生人数/年末常住人口(万人)

(21)每万人口拥有专业技术人员数:指报告期内以常住人口计算的每万人口中平均拥有专业技术人员的数量。该指标用于反映人才密度。

计算公式:每万人口拥有专业技术人员数=专业技术人员数/年末常住人口(万人)

第二节　杭州城区楼宇经济发展实证分析

本节主要是通过数据收集与统计，对杭州市城区的显示性指标进行实证分析和比较，制定出楼宇经济发展指数，对比各城区楼宇经济发展水平，以更好地为制订、推进杭州市楼宇经济发展规划与战略提供参考依据。因萧山区、余杭区、杭州经济开发区楼宇经济发展尚处于起步阶段，许多数据采集不齐。本节只对6个城区的楼宇经济发展水平进行初步评价。

一、楼宇经济评价体系计分方法

(一)楼宇界定

纳入统计口径的楼宇是指在杭州市区范围内总建筑面积在8000平方米及以上(其中商务建筑面积在5000平方米及以上)的商务商业楼、城市综合体、科研楼(含科技孵化器)、工业标准厂房、保护建筑、农居SOHO等楼宇建筑(不包括行政、事业单位自用房、宾馆、专业市场、医院、学校等建筑)，以及建筑面积在5000平方米及以上的纯商务楼宇。

(二)指标处理

对于多指标综合评价体系，必须对性质和计量单位不同的指标进行无量纲化处理，以便指标之间的对比。所谓无量纲化，就是把不同计量单位的指标数值改造成可以直接汇总的同度量化值。指标进行同度量处理时，不采用设定目标值的方法，而是采用相对比较的方法来计算，通过计算各指标报告期实际值与同期城区最大之比对所有指标进行无量纲化处理。

由于数据搜集的困难，本次评价未将“精细化管理楼宇率”、“智能化管理楼宇率”、“楼宇经济营业收入”、企业注册率、楼宇经济资产总额等5个指标放入，并将规模税收楼宇数指标分解为3000万元、5000万元和1亿元税收楼宇数3个指标，共采用15个指标进行数据搜集与整理，在此基础上进行实证分析。各指标的具体数据如下(见表10-2-1):

表10-2-1　杭州市各城区楼宇显示性指标统计数据

(续表)

因所选取的指标通常都有度量单位，由这些指标所计算的协方差矩阵或相关矩阵必然要受到指标量纲的影响，不同的量纲和数量级将得到不同的协方差矩阵或相关矩阵。为避免计算结果受指标量纲和数量级的影响，保证其客观性和科学性，在进行其它运算之前，必须对原始数据进行标准化处理。本文选用功效系数法计算各指标的分数，其标准化公式为:

指标分数= 60+ 40×(当前值-最小值)/(最大值-最小值)×100

当前值达到最大值时，该指标得分为100分，当前值等于最小值时候，该指标得分为60分。

按此计算方法得出各城区楼宇经济显示性指标得分情况(见表10-2-2)。

表10-2-2　杭州市各城区楼宇经济显示性指标得分

(续表)

(三)权数确定

在多指标综合评价中，权数的确定直接影响着综合评价的结果，权数数值的变动可能引起被评价对象优劣顺序的改变。因此，科学确定指标权数有举足轻重的作用。权数是以某种数量形式对比、权衡被评价事物总体中诸因素相对重要程度的量值。就其本质而言，权数是一个结构相对数，无论它以什么数量形式出现，总是可以归结为相对数的形式。权数的确定有多种方法，主要分为主观赋权法和客观赋权法两种，主观赋权法主要是由专家根据经验主观判断而得到，主要有德尔菲法、层次分析法(AHP)、直接构权法等。客观赋权法的原始数据是由各指标在评价单位中的实际数据形成的，不依赖于人的主观判断，主要有主成份分析法(PCA)等。为了充分体现杭州楼宇经济发展指数的现实意义，我们选用德尔菲法(又称专家群组构权法)，其优点在于:一是集思广益，集中了各位专家的智慧;二是专家之间相互独立，不受影响;三是具有一个有条不紊的“集中-反馈-集中”系统，最终得到相对满意的结果。

(四)评价指数加总方法

在多指标综合评价中，合成是指通过一定的算式，将多个指标对事物不同方面的评价值综合在一起，以得到一个整体性的评价。可用于合成的数学方法很多，常见的主要是线性加权综合评价模型和非线性加权综合评价模型，公式分别如下:

其中，为评价对象的得分值，是与评价指标相对应的权数，为第个指标相对化处理值。

线性加权综合法对于(无量纲的)指标数据没有特定的要求。这一方法的优点是容易计算，便于掌握和推广运用。而非线性加权综合法对指标值的数据要求比较高，即要求无量纲指标值均大于或等于1。与线性加权综合法相比，非线性加权综合法在计算上要复杂些。在楼宇经济发展指数指标体系中，有部分指标可能出现无量纲化值小于1的情形。因此，在这里我们采用线性加权综合评价模型。将各项指标的无量纲值与相应的权数相乘，得出各项指标的评价指数。

二、杭州市楼宇经济发展评价

(一)指标权数的确定

随机从我们选定的专家中抽取5位专家，让他们给我们已经建立的评价指标体系的分目标、复合指标和具体评价指标分别赋予相应的权数。

用Wi(i= 1，2…，n。n为分目标的个数)表示每位专家分别就各个分目标赋予的权数，且满足:

用aij(j= 1，2……，m。m为该分目标下复合指标的个数)表示第i个分目标下的第j个复合指标的相对权数，且满足:

第i个分目标下的第j个复合指标的实际权数通过(3)式计算得出，且满足(4)式。

用Cijk=(k= 1，2…．，q。q为该复合指标下的具体评价指标个数)表示第i个分目标第j个复合指标下的第k个具体评价指标的相对权数，且满足:

表示第i个分目标第j个复合指标下的第k个具体评价指标的实际权数di-jk通过(6)式计算得出，且满足(7)、(8)式。

(二) 3个分目标权重的确定

为了使专家意见的筛选更为科学，从而使指标权重的确定更为合理，需要对多个专家所赋予的权重进行聚类分析和权重修订。用Wik表示第k位专家对第i个分目标所赋予的权重。n为分目标的个数，P表示专家人数。则用层次分析法得出的权重矩阵如下:

将5位专家给楼宇发展水平、楼宇企业发展水平、楼宇经济贡献水平等3个分目标赋予的权重代入(9)式，得:

为判断各位专家所给权重的离散程度，需要计算各权重之间的相关系数，并由此构成相关矩阵。用Rij表示专家与专家权重的相似程度。显然

Rii= 1，Rij= Rji。

通过5位专家的数据，计算R，代入(12)式，得到相关矩阵R

用Pi表示相似矩阵R中第i行之和，即:

Pi表示第i个专家判断所得出的权重意见与其他专家群体(包括他自己)评估所得权重意见的偏离程度，相似系数之和越小，则此意见距离他专家意见越“远”，偏离程度越大。用P表示相似系数对行求和形成的一列，用P表示相似矩阵中的最大值，即:

用DI表示第i个专家的相似系数与最大相似系数的偏离程度，通常情况下，当Di＞5%时，该专家的权重意见将被排除。于是

代入(13)中的数据计算得:

因为D1均小于5%，所以5位专家给3个分标的权重均视为合理，这样楼宇发展水平、楼宇企业发展水平、楼宇经济贡献水平3个分目标的权重分别为:

W1=(0.347+ 0.372+ 0.356+ 0.344+ 0.352)/5= 0.354

W2=(0.318+ 0.307+ 0.288+ 0.315+ 0.302)/5= 0.306

W3=(0.335+ 0.321+ 0.356+ 0.341+ 0.346)/5= 0.340

(三)分目标下复合指标与具体评价指标权重的确定

方法与计算3个分目标的权重类似，先算出各分目标下的复合指标与具体指标的相对权数，再计算出各分目标下的复合指标与具体指标的实际权数。由于篇幅所限，本文对复合指标及其下的具体评价指标权重的计算过程未列出，仅给出计算结果(见表11-2-3)。

表10-2-3　楼宇经济发展显示性指标体系

(四)杭州市各城区楼宇经济显示性指标评价结果

由于缺乏其他城市的具体数据，本书的数据分析仅对杭州市各区进行内部对比与排序，得出的结论只能是一个大致的结果，且楼宇经济发展是动态的过程，因此得出的结果仅供参考(见表10-2-4、图10-2-1)。根据我们的综合对比与分析，结合杭州市发展的实际情况，将楼宇经济发展水平作如下界定:

60-70:楼宇经济发展一般

70-80:楼宇经济发展中等

80-90:楼宇经济发展较好

90-100:楼宇经济发展很好

表10-2-4　杭州市各城区楼宇经济发展指数

图10-2-1　杭州市各城区楼宇经济发展水平示意图