存在问题分析

第十三章　杭州楼宇经济发展的优劣势分析及推进对策

本章通过对杭州楼宇经济发展的优劣势分析，提出要正确处理好区域与区属、政府与楼宇业主、楼宇物业与入驻企业等“三个关系”，发挥好政府主导力、企业主体力，市场配置力等“三个力”，并在此基础上，提出了6大项19个对策建议。

楼宇经济在杭州的兴起才刚刚开始。作为一种国际化、高端化、新兴化的经济形态，楼宇经济对杭州的产业转型产生了巨大影响。杭州发展楼宇经济潜力有多大，优势在哪里，又存在哪些问题，应该采取哪些对策?对其进行分析、评估，促进其健康、持续发展，是杭州需要深入研究、探讨的课题。

第一节　发展优势分析

根据楼宇经济的内涵和国际发展经验，楼宇经济的形成和发展应具备比较完善的硬件设施、较高的对外开放度、较好的人文底蕴和良好的法制环境等基本条件。经过30多年的改革开放，杭州的区位条件、基础设施、行政资源、人文人脉、产业优势、人才资源、政府服务等楼宇经济发展的支撑条件较为完善。目前，杭州已进入新一轮快速发展期，这为楼宇经济发展带来了难得的机遇，也提供了发展的条件。

一、良好的基础条件

图13-1-1　杭州市区位图　

图13-1-2　杭州市总体结构图

杭州作为浙江省省会，是全省的政治、经济、科教、文化中心，城市基础设施完善，文化、教育、科技资源丰富，自然条件良好，政治优势明显，经济基础好(见图13-1-1)。近年来，城市建设步伐加快，城区规模不断扩大，城市功能日益完善，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐集聚。与此同时，工业经济不断壮大，房地产业高潮迭起，成为全省工业化水平最高、城市化速率最快的城市之一。在2008年度全国294个城市综合竞争力排名中，杭州位居第11位;在中国35个城市总部经济发展能力排名中，杭州列第5位。再加上全国绿化先进城市、全国卫生城市、全国双拥模范城市等城市名片的推出，城市的吸纳力和辐射力不断增强，为发展楼宇经济提供了有效空间(见图13-1-2)。随着经济发展方式的转变，杭州市现代服务业蓬勃发展。2009年，杭州市实现地区生产总值5098.66亿元，其中第三产业增加值2473.52亿元，占48.51%。强大的服务业基础和后续的巨大发展潜力，为杭州大力发展楼宇经济提供了有力支撑，也推动楼宇成为现代服务业的重要载体和发展突破口。

二、优越的综合环境

杭州生态环境良好，西湖、千岛湖、富春江、新安江的山水、钱塘江的大潮，构成了一幅色彩斑斓的自然画卷;市区群山环绕，江河纵横，绿树成荫，以和谐优美的山水和巧夺天工的景观享誉海内外。近年来，杭州努力推进城市国际化、工业兴市、服务业优先、软实力提升、环境立市、民主民生等“六大战略”。从硬件环境、体制环境、法治环境、治安环境、政策环境、政务环境、人文环境、人居环境和生态环境等9个方面努力改善投资环境，连续五年荣膺《福布斯》中文版中国大陆最佳商业城市排行榜第一名。高效的政府服务、优良的居住环境、市场秩序和社会治安状况获得了好评，为发展楼宇经济创造了良好的外部环境，适宜外商投资创业。

三、潜在的市场需求

良好的创业环境和民营经济氛围，吸引了不少跨国公司、高成长公司的总部、大批分支机构或研发中心等。随着第三产业和民营经济的蓬勃发展，产生了众多中小企业、个体经营者，出现了许多科技企业、广告传媒、公关营销、会计法律等中介服务机构，吸引了一些国内外企业在杭州设立分支机构或办事处，金融、餐饮、信息、服务、物流、商贸等为商务楼宇创造了客户群。据统计，全市每年新增企业13000家以上，并且每年吸引15家左右总部集团到杭落户，这些企业需要更多的楼宇作为它们的经营场所，为杭州发展楼宇经济带来了前所未有的机遇。

四、活跃的民营经济

杭州民营经济总体实力位于全省第一，是浙江省民营经济“第一大市”。2008年杭州非公经济实现增加值3279.88亿元，占全市GDP的比重达68.6%。2008年度全市81家民营企业入选全国民营企业500强，连续7年位居全国城市第一。2009年末，全市共有私营企业14.09万户，从业人员130.93万人;个体工商户28.46万户，从业人员59.78万人。个体私营经济占全市生产总值的比重为52.5%。随着民营经济的不断发展，民营企业作为杭州写字楼市场的主力军，对高档商务楼宇的需求也日益增强，民营企业的市场主体活力、外向拓展能力、盈利能力、发展后续能力将为楼宇经济的发展增添新的活力。

第二节　存在问题分析

在开放的市场经济条件下，区域经济优势地位的形成不是人为能够完全确立的，更多的是在市场力量作用下众多企业自主选择的结果。楼宇经济是大都市存在的一种重要经济形态，其发展的空间布局、政策推进、环境营造等，都需要政府站在城市发展的总体战略角度进行宏观规划与引导。作为省会城市的杭州，尽管在发展楼宇经济方面具有许多优势条件，但从长三角和全国范围来看，尤其是与北京、上海、深圳、广州等大都市相比，仍存在一些薄弱环节，一定程度上制约着楼宇经济的进一步发展。

一、规划相对滞后

不少商务楼宇发展自发成分较大，前期缺少统一的规划布局，致使楼宇经济的聚集程度较低，较大规模楼宇和成片楼宇为数不多，在空间上表现出相对分散布局的状态，集聚效应差，特色不明显。虽然全市楼宇经济的空间规划和业态规划已编制，但相比楼宇经济的发展，规划的制定与实施显得相对滞后。

二、楼宇档次偏低

从整体上看，杭州楼宇市场供过于求，处于空间大量闲置和租金低位徘徊的困境。据不完全统计，全市现有面积1万平方米以下的楼宇占总量的71%。高档写字楼不多、物业服务水平不高、结构性矛盾明显、缺乏高档办公场所，这些已成为制约世界500强企业进入杭州和浙江民营企业总部回迁的瓶颈，也是做大做强杭州楼宇经济必须突破的障碍。

三、经营权过度分散

受楼宇经济项目租赁方式的影响，杭州市楼宇普遍存在所有权与经营权分离的情况，且经营权不集中。这就造成了在资源掌控上、统一管理上、招商导向选择上操作复杂和难以调控，对楼宇经济发展带来了极为不利的长期制约，也带来了招商的低效率。

四、功能定位不清

全市楼宇经济发展缺乏一个系统性的功能定位，各区楼宇经济产业基本都涵盖了IT业、金融业、贸易业、制造业和中介服务业，产业聚集功能定位雷同，“大而全”现象较突出，出现了同质化的竞争，使楼宇经济难以发挥综合经济效益。同时，楼宇招商中只片面追求入驻企业数量，而对入驻企业缺乏筛选，企业之间关联度较低，难以形成品牌效应和集聚效应。

五、主体能动性不强

在楼宇经济发展过程中，各级政府都出台了一系列扶持政策，并提供了相应的财政资助和人员配备，发挥了政府主导作用，但相形之下，企业的“主体力”、主观能动性发挥不强，推动楼宇经济发展一味依靠政府，甚至“一厢情愿”，难以形成一致的合力。

六、配套设施不足

不少楼宇在老城区，拓展空间受限制，原先的配套设施比较陈旧，商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平较低，物业管理很规范的不多，电梯运行慢、停车泊位紧、服务休闲设施缺乏。在过于激烈的同业竞争中，楼宇招商存在过多地依靠政府税收减免、财政扶持等低门槛政策一哄而上争夺客户，而非以区域的优良环境吸引客户等现象。

七、责任主体不明

对楼宇经济的发展缺乏有效组织、整合举措不力、思想重视不足。牵头部门及责任主体不够明确，形成了谁都可以说了算，谁都说了不算的局面，出现有的地区仍然处于被动应付、等米下锅、等指示行动的局面。

八、发展合力缺乏

缺乏统筹全盘发展楼宇经济的计划、方案、步骤和目标，楼宇招商中企业税收属地的作用未得到足够重视。出于自身利益的考虑，房产开发商关注的是高价卖楼、尽快出租，物业管理考虑的是稳定收费和维护入驻企业的利益，楼宇招商工作涉及多个部门的协同问题，难免会遇到渠道不畅、效率不高、顾此失彼的局面，造成楼宇经济税收属地率较低。

上述问题分别反映在政府、企业、业主等几个层面:

(一)反映在市、区政府层面

1.发展载体日益偏小。随着大量企业的引进，黄金地段的存量楼宇资源日益减少;而新建楼宇中，大多为住宅楼或商住楼，商贸商务楼宇比例偏小，高品质的商务楼宇则更少。

2.政策支持力度不够。尽管已制定出台了一些优惠政策，但由于各地的财力不同，对发展楼宇经济的政策奖励和经济支持的激励力度不一，有的地方还存在政策不到位的现象，导致企业为追逐更大的政策空间而四处迁移。

3.税收分成的问题。基于目前的税收分成体制，入驻辖区的楼宇企业的税收部分地被省、市税务部门直征，有的甚至被其他地方征走，导致楼宇企业实际所在地政府积极性不高。

(二)反映在乡镇(街道)层面

1.有的街道(乡镇)岗位设置、人员配备、工作机制、分配机制等方面不合理，部分从事楼宇工作的人员是兼职人员，造成处理楼宇数据不及时，跟踪服务不够到位，楼宇经济工作例会断断续续，没有形成长效工作机制。

2.有的街道(乡镇)缺乏对楼宇经济进行深层次的分析。对楼宇项目挖掘不足、对楼宇税收入盘跟踪不紧、对楼宇企业税源结构分析不够等。

3.对楼宇经济缺乏有效的宣传方式，宣传力度不够，与国内外客商的联系不够畅通，缺乏有效的沟通平台。

(三)反映在楼宇业主、房地产开发公司、楼宇物业层面

在思想意识上大多还没有融入楼宇经济发展的大格局中，对楼宇经济发展缺乏统筹考虑，特别在盘活楼宇方面缺乏一盘棋思想。房地产开发公司只顾销售楼盘，写字楼的业主只想把闲置楼宇尽快租赁出去，楼宇物业公司的物业管理观念还停留在卫生、保安等基本服务方面，这就导致区域楼宇发展缺乏整体定位，楼宇配套功能不完善，楼宇物业人性化管理欠缺，楼宇产业链难以形成等。

(四)反映在楼宇内企业层面

楼宇内入驻企业缺乏资源共享意识，企业与企业之间缺少联系的纽带、企业与政府职能部门间缺乏及时、有效的沟通等。

第三节　对策措施分析

当前，无论从国家宏观调控形势，还是从区域经济社会发展实际看，加快楼宇经济发展都必须确立新思路、优化新规划、完善新政策、强化新机制，正确处理好区域与区属、政府与楼宇业主、楼宇物业与入驻企业等“三个关系”，发挥好政府主导力、企业主体力、市场配置力等“三个力”，努力实现双赢或多赢目标。

一、科学合理规划，优化发展思路

(一)开展楼宇普查。成立专门领导小组并组织市发改委、市经合办、市财税局、市工商局、市统计局等相关部门及各区政府，深入调查全市的楼宇经济现状，掌握楼宇资源状况、楼宇分布、功能结构、经营管理状况、楼宇内入驻企业的产业结构、税收归属、物业管理、租赁情况及片区规划、配套政策等信息资源，建立楼宇档案信息数据库，定期分析楼宇经济的发展走势。

(二)深化发展规划。编制、深化和推进楼宇经济发展规划、空间规划、业态规划等，为确立楼宇经济发展的功能定位、规划布局、业务导向等，制定市、区发展楼宇经济三年或五年行动计划，对楼宇经济发展作出长远安排。

(三)明确发展思路。重点引进国内外大型公司、知名企业的区域或其分部、研发中心、销售中心、财务中心，培养形成国内外大企业总部的积聚区;协调发展金融保险、法律会计、广告中介、信息咨询等相关服务业，建好中央商务区;按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内集聚，营造店多成市、集群聚势、扎堆旺财的发展氛围，努力形成一批特色楼宇和精品楼宇。

二、有序推进建设，加快搭建平台

(一)高标准建设商务楼。重点建设一批高档商务楼，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或其分部、研发机构、销售中心等，大力发展“智能楼宇”，打造区域商务楼宇精品。

(二)高效能盘活商务楼。通过腾笼换鸟等方式提高楼宇的利用率、产出率，实现楼宇经济效益的最大化。

(三)高水平管理商务楼。针对大部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，引导商务楼宇的管理主体提升物业品质与管理水平。

(四)高品质培植商务楼。根据现代服务业对环境品质的较高要求，形成区域性特色商务楼产业链，做优楼宇外部环境，不断提高商务楼宇的品位。

三、制定优惠政策，增强发展动力

(一)制定对楼宇业主的奖励政策。在调查研究的基础上，确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，引导楼宇业主注重引进品牌企业、优势企业。

(二)制订对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，吸引企业注册或入驻商务楼宇。对带动经济发展和产业升级有重大贡献的企业，在政策上采取“一企一策、一事一议”的办法予以扶持。

(三)完善对招商主体的奖励政策。出台促进楼宇经济发展实施细则，建立城区条块结合、以块为主的楼宇招商体制，实行楼宇招商属地责任制与考核激励机制，理顺市、区与街道三级的税收分配关系，财力由市、区政府和街道三级分享，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，财力由区与街道分享。建立楼宇招商的责任体系，形成专人招商的格局。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介招商，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。

四、加大引资力度，建设特色楼宇

(一)强化招商引资力度。加强对楼宇的包装策划、项目储备，大力引进一些国际、国内有影响力的跨国公司分支机构和国内知名企业集团总部及金融保险、法律会计、广告中介、信息服务等现代服务业企业入驻，通过有针对性的引导形成一批区域性金融楼、研发楼、创意楼、外包楼、中介楼、现代物流楼等特色商务楼宇。

(二)着力打造“总部楼宇”。引导楼宇业主招大引强，积极引进知名企业的营销总部、研发总部、财务总部及现代服务业企业总部，努力实现楼宇企业总部化，增强总部经济的辐射力，推动楼宇经济的发展。

(三)探索发展“都市工业”。利用商务楼宇作为都市工业发展的载体，以提升内涵、繁荣城市经济、实现产业联动、优化经济结构、增加就业岗位、实现全民创业。

五、强化扶持措施，改善营商环境

(一)加快政府职能转变，支持楼宇经济发展。发展商务楼宇行业协会，在组织上、服务上、信息上、协调上加以引导，培养商家共同抵御风险的能力，创造公平竞争的环境，协调企业间经营矛盾，避免资源浪费，制止无序竞争。楼宇协会在经济上自给自足，为会员提供有用信息，协调企业间无序竞争，帮助企业办理相关手续、业务，做好企业与政府之间沟通的纽带桥梁。建立政府与楼宇沟通联系制度，经常性召集楼宇业主了解情况，积极安排解决楼宇建设和招商过程中的困难和问题。特别是主动协调楼宇经营方和供电、供气、供水、交通运输、银行、税务、海关等方面的关系，支持楼宇经济的发展。

(二)综合利用信息资源，提供优质服务。努力提高楼宇的智能化水平，加强楼宇、通讯、办公、安保、消防等“5A智能化”建设。建立楼宇经济税源监控系统，架构政府部门与税务机关涉税信息网络传输的联动平台，明晰统计各楼层、各房间的企业情况，实施有效的税源监控。多样化培育城市综合功能，在商务区域注入文化娱乐元素，积极建设城市休闲文化街、艺术中心等休闲配套设施，集聚特色性酒吧、咖啡厅等，充分发挥中心城区消费、娱乐功能，构建面向高级白领、外籍人士的都市特色文化，整合区域内旅游、健身、餐饮、教育、医疗等特色资源，为楼宇入驻企业提供充分的服务信息。

(三)构建配套服务公司，优化商务环境。构建集团性的配套服务公司，对企业营运和员工所需的服务进行“社会化”操作，如快餐、快递、送水、送办公用品乃至废品的回收等。既解决大楼的管理困难、垂直交通拥堵、进出人员复杂等“通病”，又可开辟就业岗位。

(四)加快提升服务功能，营造先进楼宇区。随着商务楼内入驻企业员工的多元化，其生活习性、子女教育、购物、就医、娱乐等均有新的要求。必须尽早提升商业、商务、权益维护、政治需求、社会交往、子女教育、公共安全、公共物品需求等的区域综合服务功能，加快营造先进楼宇区。

(五)注重协调发展，挖掘楼宇文化。楼宇经济也是推进都市文化战略、凸显都市特色文化的重要发展平台。成熟的营销策略、专业的物业管理、规范的市场服务等都是楼宇经济软实力的重要组成部分，从特色楼宇的成功打造到国际营销理念的成功推广，楼宇市场要逐步摸索出一条属于自己的发展之路。互动与沟通、借鉴与竞争，这些现代化信息时代所要求的特质同样适用于楼宇经济的发展，要不断创新楼宇经济发展理念，从概念营销到实体运作，都要融合传统文化的厚重与现代文化的锐意，以市场需求趋势调整经营策略，逐渐形成鲜明的特色概念、品牌概念、形象概念和服务概念。

六、推进楼宇现代化，大力开发节能楼宇

(一)推出相关政策，建设节能楼宇。以“环保、节能、节材、节水、节地”为基本要求，发展“节能省地型”楼宇，建设科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的商务楼宇。有针对性地推出商务型楼宇的规划、开发、建设、管理等方面的相关政策，鼓励开发商、楼宇业主、物业公司等主体参与到节能型楼宇的发展中。

(二)注重配套服务，发展先导产业。由于经济发展阶段的变迁，产业结构会发生转换，常常会有一部分传统产业逐步衰退，另一部分新兴产业逐步产生，产业之间的经济技术联系也随之改变。因此，要根据未来楼宇经济对相关产业带动效应的变动，以及楼宇经济与整个经济领域的“软化”趋势，作前瞻性的统筹安排。