我国房地产业发展的趋势

在展望21世纪我国房地产行业的发展前景，尤其是21世纪前30年的发展趋势之前，让我们先来看一组数据资料，看看是否能够得到一些启发和想象空间。

——美国诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾言:“21世纪对世界影响最大的有两件大事:一是美国的高科技产业，二是中国的城市化。”

——美国人口调查局数据显示，到2026年，中国人口将达到顶峰值14亿人，随后将呈下降趋势，到2035年中国人口结构分布将向老龄化人口倾斜。人口老龄化问题将是中国经济发展中的一个制约因素。

——据麦肯锡2008年的预测，到2025年中国的城市人口将攀升至10亿之多，同时10个过千万人口的超级大城市将首次出现在中国的版图之上。

——据有关资料显示，2012年我国城镇化率已达52%，但户籍城镇化率只有35%，这一数据更说明人口城镇化的迫切程度。

——根据中国指数研究院测算，预计未来10年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，预计到2020年，中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，每年新增城镇人口约为1700万人，以现在的人均30平方米住房面积来计算，由此带来未来10年的新增住房需求将超过50亿平方米;若直接以“人均住房面积超过35平方米”的小康标准来要求，则新增需求约60亿平方米。

按上述数据，2020年末我国城镇总人口预计达到8.4亿人，按人均35平方米住房面积算，住房总量约为295亿平方米，加上65亿平方米面临拆旧改造或拆迁，则从2011～2020年新建住房需求约157亿平方米，扣除其中5600套，共计33.6亿平方米为保障房(按套均60平方米计)，则未来10年的新建商品住房需求为123亿平方米。

——据有关资料统计，2012年，全国竣工商品房将近10亿平方米，按人均30平方米计，可满足3000万人或1000万户居住——按每户3人计。每年农民工进城为1000万人以上，现在城市有2.6亿农民工居住。

——随着城镇化的推进、居民收入提高，城镇人口增长所带来的刚性需求将有所弱化，而以居住生活条件提高为主的改善性需求将逐步占据主导地位。

——2013年全国人代会上，总理李克强说:“我们强调的新型城镇化，是以人为核心的城镇化。现在大约有2.6亿农民工，使他们中有愿望的人逐步融入城市，是个长期复杂的过程(房子、公共服务、社会保障、就业等)，要有就业支撑，有服务保障。而且城镇化也不能靠摊大饼，还是要大、中、小城市协调发展，东、中、西部地区因地制宜的推进。还要注意防止城市病，不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。”

综合分析上述资料，从我们国家未来人口结构变化和城市化发展态势来把握，结合消费投资需求日趋追求个性化、便利化、多样性、多层次的新取向，借力互联网技术和社区经济概念的广泛应用，对我国房地产业的未来发展趋势的判断，应该说，基本上会呈现下面一些主要特点。

(一)集约化和产业化多元化将成为行业发展主流态势

1.项目开发建造向集约化转变

主要指对土地的集约化开发利用上，提高增量土地和存量土地的利用率。“土地是稀缺资源，是一笔可以使投资者长期受益的资源财富”的投资开发理念将牢固确立，充分利用土地资源，多功能、立体式、工厂化、标准化、集约化开发利用已成为未来主流开发企业的共识。过去那种以追求单一居住功能、低投入、粗放型、一次性交付使用为目标的短期行为，将被多业态纵向和横向集中布局、高性能开发利用、长期受益等的思维模式所取代，进而使房地产产品成为节能低碳新技术、新工艺的应用领域和实施载体，成为开发商和业主的共同资产财富并能够实现最大限度的保值增值。

2.产业发展向专业化转型

投资开发、规划设计、建设施工、经营管理、物业服务等越来越向专业化方向发展，仅就开发企业内部来说，其投资开发、资产管理、商业管理、物业服务等业务将分离成为相对独立经营的实体组织，甚至投资商与开发商既分离又合作的体制机制也将占有一定的地位。比如，建立“投资管理公司+开发公司”战略合作关系的业务模式，使投资主体与开发建设主体职责清楚，分工明确，更能够发挥优势互补作用，让资本助力推动开发市场的快速扩张发展。总之，开发经营市场的进一步专业化细分将会更加明显。

3.组织形式向集团化发展

整合资源、做大规模、布局全国、抢抓新型城镇化发展的重要战略机遇期、占有较大的市场份额，为企业多元发展、转型发展、持续发展不断积累资产和拓展空间，将成为企业发展战略目标和方向。

4.融资渠道呈多元化选择

房地产属于资金密集型、重资产型产业，做大做强需要大资本和流动性支持，特别是随着我国金融市场化程度、开放程度的提高、金融产品的不断创新推出，融资渠道多元化将成为企业的必然选择。房地产进入资本市场以及信贷、信托、基金、险资等金融市场，或引进战略投资者等多渠道融资将成新常态。

5.项目组合模式向产居和商住融合方向发展

住宅地产+商业地产+产业地产等的组合开发，将成为未来大型房地产项目组合的新型模式。比如，以海尔“国际信息谷”即为居住与信息产业相结合、万达“东方影视城”即为居住与文化产业相结合等为代表的产居融合型的开发理念和项目，必将引领未来房地产市场的发展方向。同时，还将会出现万达“城市综合体”模式适度布局、万科社区“五菜一汤”模式密集布局、海尔“国际信息谷”模式合理布局、零星住宅围绕商业产业地产凝聚人气配套布局、独栋商住商务楼宇(如酒店式公寓、写字楼)单独布局等五种模式并存的局面。无非是，有的在一、二线城市占比较大，有的在三、四线城市占比较大而已。当然，这还要取决于城市管理者的智慧和城市规划编制管理的水平，以及追求宜居和宜业并重的意愿。

6.产品组合向综合性系列化的产品线体系深化

配合产居融合模式、社区公共服务产品的提供，房地产产品的开发建设将继续走综合性布局的路子，如住宅建筑与商业、文化、公共服务等公共建筑组合开发。除大型城市综合体开发项目外，以住宅建筑为主，兼顾社区经济需求的小型商业公共建筑组合，或将成为必要的产品组合模式。此外，以产品系列化、体系化为特征的产品线概念被引入房地产开发领域，形成了房地产企业未来进行特征鲜明的房地产产品开发建设的模式。比如，2010年万科进军商业地产后，于2013年1月在北京成立了“商业地产管理中心”，目前商业地产已形成三大产品线:主打区域型购物中心的“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”。又如，金地住宅地产推出的“褐石、名仕、天境、世家”四大产品系列各具特色，有着清晰、鲜明的产品特征和价值主张。褐石系列——体现的是中产阶层的优雅和品质，名仕系列——是为新富阶层打造的文化社区，天境系列——为第三代豪宅居所，世家系列——是着力打造经得起时间检验的经典大宅。这些都为提升房地产产品的品质，不断进行市场细分，满足各方面需求，走差异化发展的路子提供了借鉴和未来走向。

7.商业模式向多元化多业态经营转型

住宅销售+商业地产散售+自持物业为主的商业产业经营+资产管理+物业增值服务等的多元化多业态经营，将成为未来房地产企业发展的主要商业模式。比如，万达集团组建的“商业管理公司”、“酒店管理公司”、“文化影视传媒公司”等经营实体，主要是针对自持商业物业所承载的各种相关商业形态，实现多元化发展多业态自主经营的重大举措，也是企业转型发展、持续发展的必然选择。特别是互联网时代对传统商业和人们生活习惯的冲击，“社区经济”的概念被广泛认同，并逐步构成了新型的社会经济形态，大力挖掘以业主为主体的社区服务资源，运用互联网思维，开展社区便利化服务，获取长期收益，已成为开发企业经营业务的重要组成部分。比如，万科打造的“五菜一汤”便捷社区，即菜市场(汤)、食堂、超市、洗衣店、药店和银行(五菜)，实现了房地产开发由以积累客户为主向服务客户并重的转型，在满足业主多方面需求和服务便利化的同时，增强小区服务功能，增强业主的黏性，构建了独特的自营商业模式。

8.项目投资开发向合作共赢模式发展

处在城市化快速发展的区域，由于城市管理者为提升城市规模和品位、完善城市功能往往追求城市连片开发、综合性开发，并要求商业地产的占比达一定规模，加之大资本投入，若要获取项目，中小房企必须“抱团”走合作共赢发展路子，联合起来拿地，合作开发经营，实现利益共享，长期共存发展。就连大企业集团为了“攻城略地”，为了解决流动性也需走合作共赢的路子。2015年万达、万科两大地产巨头宣布长期合作开发，就足以说明这一总趋势的存在。

(二)开发经营与管理服务并重发展

1.开发经营向提升品质和服务客户要效益

过去那种低投入、低质量、低技术含量，重开发建设，轻管理服务的粗放型房地产开发理念和做法已被市场所淘汰，取而代之是节能生态、低碳环保技术的广泛利用，以及高质量、高品位、重管理服务型的品牌地产开发项目，宜居舒适度明显提升。特别是商住、商业地产并非一卖了之，而是在做好商业业态规划的前提下，开发商与投资者形成利益共同体，开发商以专业化的招商托管服务吸引投资者，与投资者共同获利、共同发展。比如，万达旗下的多个度假公寓产品，就选择了与专业酒店管理公司合作，在托管租售服务中提升产品价值。在哈尔滨万达城、长白山国际度假村、武汉中央文化区都选择了与中国领先的度假租赁平台“途家网”合作，得到了客户的高度认可。长白山国际度假区有70%的消费者为“途家模式”吸引，最终选择投资该项目。还有，无锡万达文旅项目的业主在购入相关合作项目后，既能享受专业酒店管理公司提供的房屋托管、维护服务，又能与全国各地的度假管理项目进行“度假交换”，实现“买一套托管公寓，享受全国度假公寓”的梦想。

2.品牌建设延伸至物业管理和业主服务

作为产业链条的延伸，开发企业全资或控股物业服务公司，效仿海尔产品的售后服务模式，将物业管理服务视为房屋产品的售后服务，长期坚持并优化提升，使业主持有物业的价值得到不断提升的理念将成为主流。同时，也将克服开发项目“一锤子买卖”的弊端，使其真正具有广泛的、持久的品牌效应，在客户认知度不断增强的情况下，品牌的文化内涵将不断丰富，品牌精神将得以确立，客户对拥有优质品牌的物业将持有一种期待、依赖和荣誉感。同时，对业主的长期的、全方位的服务将被提升至企业发展的战略层面。比如，万科品牌就树立了这样一个新理念:“对于房地产企业来说，最有价值的资产不再是房子，而是居住在房子里的人。围绕他们的需求做文章，才有广阔前景。”到2013年末，万科管理着362个社区、40万住户、约300万社区人口，未来5年增加到500～600个社区，100万住户，约800万社区人口，这样，为客户做配套方案、做增值服务，实现由积累客户到客户管理服务的目标。

(三)开发经营市场的集中度越来越高

房地产市场的开发建设主体将由分散的中小型开发商向大型的品牌开发商集中，实施城市地产项目大投入、大社区、大品牌、综合性的集中连片开发建设的格局已经形成，并将成为未来市场的主流形态。据统计，至2013年我国房地产企业已从5万家减到3.5万家，并且今后还将以年均10%的速度递减。有的经济学家预测:到2020年将有80%开发商或面临关门、转型。这些并非危言耸听，是由市场的优胜劣汰法则决定的，房地产开发市场向大型品牌企业集中将成为未来的趋势。但同时我们也看到，2013年以来，随着国家出台的新型城镇化战略规划方案的实施，又为中小房地产企业提供了商机，避开大型品牌企业涉足开发的一、二线城市领域，在三、四线城市甚至县域城镇的市场布局深耕，走差异化发展的路子，尽快做大做强，依然可以成为未来开发经营市场主体的重要组成部分。

(四)企业联盟将成为一种新型的合作伙伴关系

著名的管理大师大前建一曾说:“在今天的世界上，没有任何公司可以靠单干保持竞争优势。”企业单枪匹马难以成气候，企业间只有建立合作伙伴关系，互相利用资源网络的优势，才能不断开发新的市场。所以，企业联盟迅速提到日程上来。企业联盟是指企业个体与个体之间在策略目标的考虑下结成盟友，自主地进行互补性资源交换，各自达成目标产品阶段性的目标，最后获得长期的市场竞争优势，并形成持续而正式的关系。目前，在中国房地产行业较为成熟的企业联盟有:“全国十六城市开发公司经理年会”、“中国城市房地产开发商策略联盟”、“中国房地产经理人联盟”等，形成纵向资讯共享、联合采购、融资互助、联合开发等合作形式。未来该行业还将会出现更多更有价值的企业联盟，比如中城联盟有深圳万科、北京万通、河南建业等几家房产公司发起，逐渐吸收几十家房地产企业加入。“共创、共享、共赢”将成为企业联盟的共同价值观。

(五)市场的分化、波动和结构性调整将成为新常态

1.市场分化

2003～2013年的10年间，房地产市场相对简单，因为无论东中西部地区还是大中小城市，多数年份房价基本上是上涨的，即卖方市场。现在和未来的市场就不一样了，情况有好有坏、价格有涨有跌，出现了分化。

2.市场波动

受宏观经济环境、居民收入和消费投资者心理预期等的叠加影响，处在同一区域的房地产市场，其市场供需、价格波动将成为新常态，政府和开发商单边决定市场供应数量、决定市场价格的“卖方市场”局面将成为历史。

3.结构性问题

比如，①高价房与保障房的结构问题，高价房过多，保障房不足;②房价增速与居民收入增速不协调，导致存量商品房相对过剩;③刚性需求依然坚挺，购房门槛高企不下，即由少数高收入人群推高的房价，将许多需求者拒之门外;④投资、改善需求与经济增长的矛盾，导致投资购房无利可赚，改善性住房不着急了等。同时，房地产行业将从趋势性机会转变为结构性机会，这些投资机会包括:①以快周转、成本控制和产品创新为核心的传统住宅开发;②以改造升级和管理提升为核心的存量房再开发;③以资产管理为核心的商务楼宇开发经营;④以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产;⑤以服务配套为核心的老年社区以及互联网应用之类的创新领域。