我国城市化发展的历程和基本特征

对城市化的一般性定义和发展原理我们有了初步的认识和理解，但仅此并非是本节所讨论的最终目的。我们认识和理解城市化发展一般的、共性的原理的目的，是为房地产业的发展如何置身于这一重大宏观环境中作出正确谋划和决策、实现其可持续发展提供理论依据，并且是为中国的房地产业发展服务的，所以重要的是要根据城市化发展的个性原理，来进一步认清中国城市化的发展历程、基本特征和发展趋势，以便使中国的房地产业发展做到有的放矢。

(一)我国城市化发展历程

这里，我们主要从1949年新中国成立以后，在社会主义公有制这一根本制度前提下，通过严格的土地制度、户籍制度的约束所形成的界线严明的城乡二元结构，并且考虑到中国经济社会所经历的计划经济、商品经济、市场经济体制的交替过渡和走向成熟的过程，来回顾梳理一下先以计划经济时期居民的户籍性质为主要特征、后以市场经济时期农民自由的进城务工、置业、购房居住等方式相并列的，我国的农村人口向城市转移的几条实现路径，进而认识新中国成立以后我国城市化发展进程——“由传统落后的乡村社会变为现代先进的城市社会的自然历史过程”中的一些特点和趋势。

先大体上了解一下新中国成立以后我国城市化水平变化的轨迹。据《城市化发展学原理》中有关“中国城市化生命周期运行轨迹图”显示:新中国成立初期的1950年我国的城市化率为11.2%，到了1980年末城市化率为19.4%(即改革开放前的30年间增长了大约8%，年均增长约为0.28%。其中，“文化大革命”的10年曾由19.8%降至17.4%)，1996年城市化率达到了30%，从此中国进入城市化加速期;2000年末城市化率为36%，2012年末我国城市化率达到了52%。据预测今后10年还会以每年1.1个百分点递增，到2020年我国城市化率将达到61%。据此，大体梳理了处于不同的历史发展时期，我国农村人口变为城市人口的几条实现路径。

(1)农村学生考上大学实现农转非。主要是指国家“包分配”的时期，农村孩子通过升学考试被录取，达到了国家承认的中专学历以上就能实现由农村户口转为非农村户口。尽管“文化大革命”10年出现过“社来社去”的工农兵学员，使得一批农村户口的学员毕业后继续回乡当农民，但“文化大革命”结束后，这些人都转成了非农村户口，成了城里人。1997年以后，国家实施了教育产业化发展战略，全国形成了多种所有制共同办教育的局面，从此对大中专毕业生就不再包分配了，户口随个人的去向并按照所在城市的落户政策决定是否具有城市户口。但起码他们中绝大多数长期工作生活在城市，有的已购房置业，属于实际意义上的乡村人口向城市转移的人口，每年有几十万人。

(2)农村的青年人参军入伍。我国每年一次的青年人应征入伍，大批农村青年参军，他们中有一部分人多年以后转成志愿兵，继续深造成为技术军人，还有提干的等，这些人最终转业到地方成了城里人。

(3)子女随母亲(或父亲)在农村居住的国企、集体企业城镇户口老职工退休后，子女顶替进城当工人的。20世纪80年代改革开放以后，这一政策被取消。

(4)零星的农转非政策指标受益群体。我国每年都要通过有关政府职能部门下达一些农业人口转为非农业人口的指标，其标准条件都是非常严格的。比如，烈军属子女(有数量、年龄和婚否限制)，随军军官家属子女，具有高职称的科技人员、高级知识分子家属子女，党政领导干部在农村的家属子女，有时还能照顾到农村的党支部书记子女进城务工，转为非农村户口等，使这一受益群体成了真正的城里人。

(5)整建制地划归为城市建成区或城市规划区，从而实现有关镇、村人口的农转非。新中国成立初期，主要指1966年“文革”开始以前的十几年间，即1950～1966年间。由于行政区划调整布局而形成的行政等级清晰的城镇，并同步将城镇所在地周边农村地域以“公社”或多以“村”为单位整建制地划归为城市建成区或城市规划区，从而实现这些镇、村人口的农转非。新中国成立以后，国家在恢复国民经济的同时，开展了行政管理区域调整布局、管理体制理顺确立等工作，全国按照规划标准要求布局设置了一些城市，1949～1953年我国城市数量为132个，到了1965年全国城市数量为168个，县城2000余个，这些城镇所在地，有的是由原来的农村逐步变成城镇(如青岛的崂山县县城驻地，设县之初就是在李村这个往日的农村基础上逐步扩大的)，有的是在原来小城镇的基础上逐步发展成为中等城市(如一些地级市)的。但不管怎么说，这些城镇在设立、发展的过程中都曾将周边的农村人口以“公社”或“村”为单位部分的或整建制的划转为城镇户口，无非是转化为城镇户口的这些“失地”农村居民根据城市的行政级别不同，有的农转非户口是国家承认的城市户口，有的是地方承认的城镇户口(如县城、乡镇驻地等)。

这十几年间，全国城镇人口占总人口的比例由1950年的11.2%上升为1965年19.8%。这期间，我国的所谓城市化进程基本上是以建立中央集权制的行政管理体系为主要目标，是以人的主观意志和行政力量为第一推动力的，是处在较低生产力水平下低标准低水平运行的，所以城市化率增长速度低、城市发展动力不足、基础设施差、功能不完善、城乡界限模糊、遗留问题多等。

(6)20世纪80年代初以前的30年间，或称计划经济的30年，即1949～1979年间。我国一些经济基础较好的大城市人口自然增长和产业计划发展需要扩大规模，一些以石油、煤炭等为主要资源开发而形成的资源型城市(如大庆市、枣庄市等)，一些因重大国防工程建设而兴起的城市(如酒泉市、绵阳市等)等，都曾经整建制地将城市建成区周边区域的公社或村庄划入城市规划管辖区，或依托原有公社驻地、县城驻地、产业工人居住地等逐步发展为大中城市，并不断地扩大吸纳周边的农村人口。比如，青岛市在20世纪60年代初期，由于纺织业、化工业、机械制造业等工业产业的发展和人口的增长使原有的老城区已难以容纳，需要扩大城市规模，经过一定的法定程序后将周边的西流庄等4个人民公社，总人口十几万的农村区域整建制地划归青岛市城市管辖，并分片安排至市南区、市北区、沧口区、台东区、四方区等市区，逐步成为城市人口。又如，山东省枣庄市是因煤炭而兴的城市，在建城初期是依托枣庄县城而逐步发展的。再如，大庆市是因石油而兴的城市，这个城市是在一片荒野上的产业工人集中居住的社区，逐步配套发展而兴起的城市。

同时，由于这一时期我国实行的是计划经济体制，不论是老城市的扩张，还是新型城镇的兴起，都是在政府行政力量为主导、产业发展为助推的作用下进行的，存在着共同的“软肋”，就是缺乏强大的产业推动力和经济实力支撑，一些城市的城中村、棚户区、城市基础设施滞后、公共服务设施配套不足等被现代人称为“城市病”的问题也由此产生，随着经济社会特别是城市化的发展这些城市的老城区在一定时期内成了“空心化”也就不难理解了。

(7)1979年改革开放以后，或者说改革开放后的前十几年间，即1979～1992年间。以国家级经济特区、经济技术开发区的设立为重要标志，以东部沿海开放城市率先发展为主要特征的，新型产城结合的新城市、新城区逐步建立和发展壮大，继续整建制地划转周边的农村土地和人口，同时开启了全国性的农民工自由进城务工的进程，城市化发展在行政力量和产业发展的双重推动下开始加速推进。如深圳市就是在小渔村的基础上发展壮大的经济特区和特大城市，又如青岛市的黄岛区就是在“青岛经济技术开发区”基础上发展起来的新城区等。当然，这期间还有大量的省级开发区、市级开发区、县级开发区，甚至镇村级开发区的存在和发展，尽管后来由于粗放型、环境污染等原因被清理整顿，甚至取缔或被市场淘汰，但是，在经济相对发达的东部沿海城市，这些不同层次的“开发区”在发展经济和推进城市化的进程上起过相当大的作用。与此同时，乡镇企业、农村个体经营业的异军突起，使得有经营头脑的一大批农民企业家、个体户财富得到积累，进而改变了生活方式成为城里人。当然，从此以后每年都有大批的农民工进城务工置业，相当一部分人适应了城市的生活，又有置业赚钱的门路，就留在了城市。

(8)进入1992年后，随着邓小平“南方谈话”的深入人心，新一轮的思想大解放、经济大发展，以及“制度红利”和“人口红利”的同步释放，导致了新一轮的、以沿海开放城市为先行、与经济发展呈互促共进关系的城市内涵增长，致使城市规模不断扩张，城市管理者从有利于经济快速增长和城市化水平快速提升的需要出发，开启了以产业兴市为主导、以大城市规模扩张为先行、中小城市合理布局同步发展的新一轮城市化进程。其主要特征为:一是城市总量继续增加，到1996年我国城市总量663个，其中，地级以上城市为218个，县级市445个，县城1682个，小城镇稳定在20000个以内。二是大城市行政区划调整，城市升格(如青岛市等15个城市升格为副省级城市)、撤县设市、撤县设区、撤市设区等。同时，伴随着大城市行政区域的调整合并，又将周边的农村区域圈进了城市管辖区，城市规模像摊大饼式的扩张。比如，青岛市1994年5月经国务院批准进行了行政区划的调整，合并台东区和市北区为新的市北区，撤销沧口区设立李沧区，将原崂山区的李村镇整建制地划了过去;设立新崂山区，将原崂山区的王哥庄镇等3个镇整建制地划了过去;新成立了城阳区，将原崂山区的城阳镇等8个镇整建制地划了过去，这样原来的崂山区一分为五。行政区划调整后，加上黄岛区的青岛市城市人口统计数据，由原来的不到200万人上升至300万人，城市规划区域面积由原来的700多平方千米扩大到2000余平方千米。同时，在20世纪80年代末90年代初，山东的威海市由县级市升格为地级市，城市规模得到了扩张;青岛市管辖的即墨县、胶州县、胶南县、莱西县、平度县等5个县，相继变更为县级市的建制，经济发展的重心也从农业为主向工业等第二、三产业为主转移，城市建设被提上重要议题，随着对外开放和招商引资工作的全面开展，经济发展和城市化发展速度同步加快。

这期间，产业发展真正成为城市化发展的第一推动力，由于城市经济实力的不断增强，推动着城市按照高起点规划、高标准建设、高水平管理的要求走内涵增长的路子，新设立的城市经济新区(如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业区、保税区等)与城市同步建设、同步发展，并都遵循着“城市化与经济发展互促共进”的规律，产业向园区集中并带动园区内及周边区域失地农民的就业和“旧村改造”为新的城市居住区。在城市总体规划指导下，产业园区逐步与城市扩张后的新城区对接融合，共享基础设施和公共服务资源，乡村社会向城市社会转型的速度不断加快、质量不断提高。与此同时，由于经济结构不断调整和产业升级，城市管理者开始了原有老城区的“退二进三”和旧城改造，城市化发展进入不断追求环境改善和质量提升的良性循环发展的阶段。

(9)进入21世纪以来，随着我国加入世贸组织和社会主义市场经济体制改革的不断深化，以及在经济快速增长引擎下的综合国力的持续增强，同经济社会发展一样，我国的城市化发展进入了快速发展期，城市化率由2000年的36%提升至2012年的52%，年均递增1.3个百分点。被公认为是一线城市的北京市、上海市、广州市、深圳市等特大型城市的外延增长势头迅猛，并以这些特大城市为中心推动了周边区域城市群的形成和发展，如长三角、珠三角城市群，京津冀一体化发展布局等;二线城市的省会城市、沿海开放城市等特大城市内涵增长不断加快，城市继续向周边扩张。还有三、四线城市的扩张发展等，就不一一列举了。

这一时期的城市扩张是以实施国家战略为导向，依托城市中心功能和实力，以国家级“经济新区”或“产业新区”、“出口加工区”、“自由贸易区”等的设立为主要特征，并赋予其新兴战略产业发展和生态宜居城市建设的双重职能，走集约化、差异化、全球化以及生态文明的产业与城市相融合的发展道路。比如，经国务院批准，2010年重庆市新设立的“两江新区”，面积2222平方千米，规划人口为100万，并配合重庆市作为区域金融中心、航运中心等的功能定位，对城市区域内的产业进行完善升级和调整布局;2014年青岛市新设立的“西海岸新区”，面积2000余平方千米，规划人口在100万左右，并定位为以蓝色海洋产业为主导的城市经济新区，将原胶南市、黄岛区整建制地划归为新区管辖范围等。这些新区的突出特点，就是依托城市中心区域，以制度创新为手段，以产业发展为第一推动力，建设新兴战略产业与现代城市融合发展的新城市经济区，进而辐射带动周边地区发展特别是以中小城市为主体的城市群的形成和发展。同时，产业向园区集中、园区与城区有机结合，继续带动园区内及周边区域“旧村改造”为新的城市居住区，新的城市区域与产业发展高度融合，不再留有城中村、棚户区等问题，就是暂时留有“城中村”也只是发展建设时序安排问题，很快按照规划和计划，遵循梯次推进的次序实施了“旧村改造”，使这些乡村人口和聚落形态整建制就地转变为城市人口和城市聚落形态，被城市文明所同化。

(10)2013年12月中央召开了新型城镇化发展工作会议，同时经国家批准发展改革委员会下发了《国家新型城镇化发展规划2014—2020》，以此为标志，预示着全国更大范围的特大、大、中、小城镇共同推进发展的时代到来，并正在按照规划和政策付诸实施。预计到2020年我国总人口将达到13.9亿人，城镇化率将以年均1.1个百分点的速度提升，城镇化率为61%。

综上所述，我们以国家经济体制转型所形成的几个重要的经济社会发展时期为主线(如新中国成立初期、计划经济时期、改革开放以后、邓小平“南方谈话”以后、进入21世纪以后、2014年以后的新型城镇化布局等几个重要的经济社会发展时期)，充分体现了城市化发展的原动力(人的欲望)和第一推动力(产业发展)这两大动力因素的作用，体现了城市化发展的一般规律性，归纳出10种类型的乡村人口变为城市人口的实现路径，以期使读者能够沿着这样一条轨迹来认识我国城市化发展的历程、特点和趋势，并从中理清城市化发展与房地产业发展的关系轨迹，为未来房地产业在城市化发展这一大背景下如何谋划发展提供借鉴。实际上，不难看出真正实现农民转变为市民的路径或实现城市化的路径主要有三条:

一是农民子女通过上大学和参军实现农转非，至今这条路径依然存在且通畅，并且是实现了真正的身份转换。

二是农民工进城务工置业居住，即农村人口向城市人口的转换路径。它属于人口学城市化定义:城市化，就是人口从乡村地域流入大城市以及人口在城市的集中。农民工进城务工，是我国实行改革开放以后的事，是由市场决定的、在全国范围内自由流动的一条路径，并且随着农村土地制度、户籍制度、统一的全民医疗养老保险制度的深化改革和政策实施，具备一定年龄(18岁)条件和知识技术水平(初中、技校)的农村劳动力向城市转移的势头将越发强劲，并具有连续的、持久的、有规律的、直接的由乡村人口变为城镇人口的特点，他们是接受城市文明普及的主要群体，是城市聚变引力、乡村裂变推力的重要群体，是当前和今后我国城市化能够得以高质量快速发展的主体力量。

据测算，今后一段时期，每年有1000万左右的农民工进城，已成为21世纪我国城市化发展中“由乡村人口变为城市人口”的主流群体，除了现代农业能够留住年轻的农村劳动力在农村务工以外，几乎是到了劳动力的年龄(18岁)就会到城里寻求职业，享受城市文明。诸如，“80后”、“90后”的新生代青年人，不论是上学也好、参军也好，还是辍学从事其他行业，他们中绝大多数人游走于城镇中择业谋生或最终扎根于城镇、城镇郊区务工置业生活，已成为新时期全国性的人口流动和城镇劳动用工来源的主潮流，成为支撑经济发展和城镇化发展的“人口红利”提供的主力军。

三是城市扩张，新城市、新城区的设立等重大因素，并将会伴随着国家经济社会的发展而不断地进行调整布局，致使以“县或县级市”、“乡镇”、“村庄”等为单位的农村地域和人口整建制的划归城市管辖，进而实现“农村社会”变为“城市社会”的城市化发展目标。它属于城市化发展学原理所定义的城市化的第二个层次，即乡村地域不断转化为城市区域并最终为城市文明同化。这种以地域形态的“转变”为基本特征的城市化实现路径，具有机遇性、行政干预性、过渡性和城乡边界模糊的特点。其中，机遇性、行政干预性好理解，就是国家和一个城市经济社会发展到一定的程度，必然要进行以国家发展战略为导向的城市功能调整布局，进而规划调整城市的行政管辖区域。所谓的过渡性，则是建立在以“县或县级市”、“乡镇”为单位的整建制划转所造成的短期内城乡边界模糊(即短期内形成“城里有乡村，乡村包围着城区”的局面)的基础上，需要有10年甚至几十年的过渡期(包含艰难起步期、快速发展期等)，才能逐步实现这整建制的县域内、乡镇区域内的乡村人口变为城市人口，实现该区域内的城市化水平为100%。所以，此种形态的乡村人口向城市人口转移的路径，尽管短期内看起来规模较大，但确需要一个较长的城市化发展过程，特别是农村“留守老人、妇女、儿童”占比较大，整建制地转移为城市人口享受城市的公共服务和福利待遇，还需要有较雄厚的经济实力和发展潜力来支撑，需要有制度创新作保证。这就不可避免地要经历这样一个过程:新城区建设规模由中心区域向外梯次推进，进而实现近郊农民以承包地、宅基地为主要资产来源的资产升值，从而达到合理补偿后携财富就地购房进驻城市，不断提升城市化水平。这个过程是循序渐进的。比如，青岛市的城阳区1994年在原崂山区的基础上调整设立，设区后的区域总面积550平方千米，总人口46万，其中农业人口36万。10万城镇人口分布在城区驻地、8个街道驻地，区域内城镇化水平20%。经过20年的发展，到2014年末，区域内城市化水平达到了60%，农村人口还有20万。但在这20万农村人口中，已享受到城市文明——如从事第二、三产业，享受公共服务、养老医疗保险等待遇的人口，或许在15万左右，甚至已经全覆盖了，无非是居住地依然在农村罢了，这些身居城乡接合部或城乡模糊地带的居民群体，随着承包地、宅基地资产的不断升值，成为今后随城市快速发展而快速向城市转移的主体。

(二)我国城市化发展的基本特征

这里，主要依据《城市化发展学原理》有关城市化的定义，遵循城市化发展的一般规律，并结合我国的社会制度和经济体制转型过程中城市化发展历程的实际，来归纳我国城市化发展的一些基本特征。

1.政府主导多方推动，农村人口向城镇不断集聚

纵观我国城市化发展历程，“政府主导，多方推动”几乎贯穿于城市化发展始终，成为我国城市化发展的最基本特征。时至今日这一特征依然突显，无非是处于不同的历史发展阶段，政府主导的方式和力度、多方推动的力量和来源不同罢了。

(1)新中国成立后实行的计划经济体制时期，政府对城市化的主导是计划指令方式，行政的力量为第一推动力。这一历史时期，城市化进程大都由各级政府下达农转非指标、基本建设计划、工业发展计划等，并以政府为主投资建设基础设施和工业商业等建设项目，产业(企业)发展按计划跟进而缓慢推进，全国尤其是中西部地区的绝大多数的“县城”基本是依靠行政力量，在原来农村的基础上设立的。其中，许多“县城”的工业产业几乎是空白，所谓城镇的聚落形态无非就是能够基本满足行政办公、会议、居住的房屋设施，以及学校、医院、商业服务的公共设施，依靠的是政府的计划物资调配支持和人民群众的义务劳动而得。公社驻地基本是农村+行政办公+商业+学校+医疗门诊部，农村的社会聚落形态基本没变。

(2)计划经济向商品经济转轨或“双轨”制时期，一般是指1979年改革开放以后，至1993年党的十四届三中全会确立“社会主义市场经济体制”的十几年时间。这期间，政府对城市化的主导是计划指令、指导方式并存，行政的力量依然为第一推动力，与工商业发展共同推进城市化进程。比较突出的特征，是农民工进城从事建筑业、餐饮服务业、农贸市场摆摊经商、加工型内外资企业等劳动密集型产业务工，提供了大量的廉价劳动力(人口红利释放)，助推了第二、三产业尤其是外向型经济的加快发展，同时带动了以沿海开放城市为先导的城市规模扩张，并形成由沿海城市向内陆城市梯次推进之势。

(3)社会主义市场经济体制确立之后的1993年，至21世纪的前十几年间，政府对城市化的主导进入科学的规划指导和政策激励的新时期，做到了“有所为有所不为”，产业发展真正成为推动城市化发展的第一推动力。这期间，政府财政资金和国有资本先期投资基础设施，撬动社会资本大量跟进投资相关产业领域，行政力量、产业力量、市场力量三方共同推动城市化进程，其中，产业力量(产业集聚新区)和市场力量(人口自由流动)共同成为第一推动力，此时的房地产业承担着城市构建空间物质载体和产业发展的双重功能，对城市化发展也起到了巨大的推动作用。

简而言之，在“政府主导，多方推动”的总的城镇化发展模式引领下，随着国家综合实力的增强和改革开放的不断深化，特别是第二、三产业的大力发展和土地制度、户籍制度改革等制度红利的释放，通过上学、参军、农转非、行政区划调整、产业园区与新城区高度融合、进城务工等多条路径、多种形态，农村人口不断地向城镇集聚并为城市文明所同化。但是，由于“快速集聚”与“制度改革”存有一定的时间差，农村人口向城镇集聚的过程中，依然存在着一些比较明显的特点:

(1)同城不同身份。意思是指同在一个城市居住却存在着城市户口和农业户口的不同身份的居民之分，户口成了居民身份的法定标签。凡属于城镇管辖区范围内的郊区，由于城市扩张整建制地将农村区域划归城市管辖后，当地的失地农民会逐步由农村户口转为城镇户口，还有就是直接带着农转非指标进城的人口，但农民工进城却很难做到及时农转非。这样，与城市间的城镇流动人口一并，凡具有农村户口但在城镇长期居住的居民不在本城镇人口的统计范围之内，始终属于城镇外来流动人口或农民工人口的统计范围。

(2)同城不同利益。意思是指由户籍制度的严格区分，上述未统计在本城镇人口范围之内的外来农村户口居民，长期在城市从业居住，但难以平等地享受真正的城市公共服务和社会福利，甚至在医疗补贴、最低生活保障、住房、随迁子女上学等诸多方面，至今未能享受与本城镇户口居民同等的待遇。据统计，截止到2013年末，全国城市类似这种情况的农民工为2.6亿左右。

(3)城乡之间和城镇之间由制度壁垒到自由流动。计划经济时期，农村人口到城镇就业居住是有严格的计划指标和户籍制度控制的，城乡二元结构界限分明，难以逾越(不但如此，“文化大革命”10年间，城市的知识青年下乡，北京等重要城市遣送回乡一大批有“问题”的家庭，后来落实政策纷纷回城)。改革开放以后，只要不涉及户口转移问题，农村人口(不分年龄、性别、民族、地区)在城乡之间、城镇之间始终是自由流动的，他们随产业的集中而集中，随产业的转移而转移，始终伴随着经济梯次推进发展和产业全国布局的步伐，先由内陆地区的农村向沿海开放城市集聚，再由沿海城市回流到内陆城市，就近就地创业谋生居住等，经过了长期的财富积累和城市文明的同化，他们中的一部分人在自由流动中选择了适合长期从业居住的城镇购房而居，成为实际意义上的城里人。

2.星罗棋布的中小城镇，逐步向大中城市聚落形态的转化转变

尤其是新中国成立初期，面对农业为主、生产力水平低下、经济短缺、地域广人口多底子薄等因素构成的基本国情，特别是从战争走来国家面临着百废待兴和社会经济管理体系重构的严峻挑战，建立公有制的社会制度、计划经济体制、以中央集权制为核心的行政管理体系，摆在了中央政府的面前。为此，国家首先对省级、地市级、县级、公社、村庄等不同行政级别的管辖区域进行了调整布局，这些行政机构驻地就构成了后来的直辖市、省会城市、地级市、县城驻地、公社(乡镇)驻地等规模不等的城镇，其中，地级市、县城驻地、公社驻地等呈“星罗棋布”的格局。这期间，主要指1966年“文革”开始以前的十几年间，即1950～1966年间。我国城市化基本处于“乡村地域不断转化为城市区域并最终为城市文明所同化”的初级阶段。比如，县城驻地的乡村逐步转变成县城——小城镇，又经过长期的积累和发展，通过“旧村改造”后城镇聚落形态逐步形成;又如，一些老牌城市、重工业型城市、资源型城市等突出工业化发展特征的大城市，逐步得以形成并不断按计划扩张发展，最具代表性的工业城市“上青天”(上海、青岛、天津)由此得名。以工业化发展为先导、以国有经济(国有企业)占主导地位的一些大中城市，逐步发展为特大城市、大城市(就像前面城市化发展历程中提到的，青岛市在20世纪60年代，将“西流庄”等4个公社整建制划为城市管辖区范围)。同时，围绕这些特大城市、大城市周边的中小城镇，依托自身的自然资源和区位优势，借助工业化的发展势头和大城市产业链条的延伸，遵循梯次推进的发展时序规律，走了一条国有经济与集体经济并行发展的工业化路子，在当时的短缺经济时代，获得了低水平的效益，维持着产业运行和工人就业，随着工业门类的增多和重轻工业、商业服务业的同步发展，城市规模也得到了不断扩张，并逐步向大中城市聚落形态转化转变。比如，山东省的兖州市、淄博市、枣庄市、潍坊市等当初都是中小城镇，都是利用资源优势、借助工业化发展势头而不断向大中城市转化转变的典型案例。这样，又经过了一段长期的积累发展，全国由行政管理体系的确立而确定的“星罗棋布”的中小城镇，大都在区域中心城市的带动下，依托各自的资源和区位优势，程度不同地在低水平缓慢地向大中城市聚落形态转化转变，城市化在行政力量和工业化的双重推动下，呈低水平缓慢推进的态势。

3.城市化以产业发展为第一推动力，大城市率先实现内涵增长

1979年改革开放以后，特别是1992年邓小平“南方谈话”以后，我国城市化开始了以东部沿海开放城市率先增长，并梯次推进内陆城市化发展的进程。这期间，国家确立了“以经济建设为中心”的指导思想，并以经济特区、经济技术开发区的设立、外资企业的入驻、乡镇企业的发展等为主要特征，我国城市化真正进入了“以产业发展为第一推动力，大城市率先实现内涵增长”的发展进程。比如，深圳、珠海、厦门、海南全境等经济特区，在外向型经济的强力推动下迅速建设成为新型的现代化城市，并不断发展成为大城市、特大城市;上海、广州、宁波、青岛、天津、大连等沿海开放城市，依托原有工业基础和沿海区位优势，在优惠的开放政策和外向型经济的引领下，不断以产业新区的形式向城市周边扩张，快速成为特大城市、大城市，并带动了城市周边的中小城市发展。同期，像北京、沈阳、西安、成都、武汉、杭州、苏州等老牌的工业城市、历史文化名城，也在国内第二、三产业(如旅游业)发展的推动下，依托其所处的区域中心城市地位，逐步向外扩张发展成为特大城市、大城市。我国的城市化进入了数量型、粗放型的较快发展阶段。

4.城市化与经济发展互促共进，特大城市外延增长辐射带动城市群的形成发展

21世纪，我国城市化进入快速发展期，并由追求规模形式的粗放型快速发展向追求环境质量的集约化快速发展转型。特别是在中国加入世贸组织、融入全球经济的大背景下，国家经济强劲增长，自2000年至2010年的10年间，GDP平均每年以10%左右的速度增长，一跃成为世界第二大经济体。同期，我国城镇化率以年均1.3个百分点增长，到2012年末我国城镇化率已达52%，城市化处在快速发展阶段。与经济发展互促共进，以北京、上海、广州等一线特大城市为代表的、以“城市化与经济发展互促共进，特大城市外延增长辐射带动城市群的形成发展”为特征的城市化发展进入了新阶段，一、二、三、四线城市的概念由此诞生。这期间，以国家高速公路网、高速铁路网布局建设和运行为引擎，地区间、城市间的交流互通距离在时间上不断缩短(1小时都市圈)，市场经济下的地区、城市间的交流互通壁垒在不断破解，城市间基础设施对接、自然社会资源共享、一体化规划发展的格局已形成，以长江三角洲、珠江三角洲城市群为代表的全国20个城市群，在区域中心特大城市(北京、上海、广州)的带动下快速形成并不断发展。同时，这些城市群正在形成以大城市率先发展，中小城市合理布局、分工协作、同步发展的格局，并凸显“城市化与经济发展互促共进”的规律。诸如无锡市、温州市、义乌市、东莞市等城市，都是在经济增长的强劲推动下，在区域中心城市的辐射带动下，由原来的小城镇快速发展成为大中城市的典型代表，并成为城市群中连接其他中小城镇的重要节点城市。

5.城市化以房地产业为主要推手，基础设施同步配套建设

21世纪以来，我国房地产业彻底结束了计划经济时期作为福利分房的居住产品提供者的使命，进入了完全的市场化开发经营新阶段，全国形成了一个相对统一的大市场，只要有钱在哪里都可以买到房子。同时，从我国城市化进程中所形成的城市聚落形态上看，房地产业成了我国城市化发展特别是构建城市聚落形态的主要推手，形成了政府规划引导、政策激励和基础设施配套建设，开发商跟进并利用社会资本大量开发建设城市房地产(如住宅地产、商业地产、工业地产、产业地产等)的，城市化发展的新格局。此时的房地产业肩负着打造城市空间物质载体和自身产业发展的双重职能得以快速发展，使得长期饱受住房困难之苦(四世同堂)的中国人，终于等来了舒适安逸的住房市场供给，他们倾注了改革开放后的绝大部分积蓄，集中投向了令几代人梦寐以求的住宅地产和商业地产，“抢购风”时有发生，使得房地产业一时间成为国民经济的支柱产业(2013年占GDP总量的13%)，同时成为城市化发展战略的主要推动力量。这里，我们摘录《财经》杂志2014年第32期《中国货币政策新思考》中的一段话:“10年(主要指2003～2012年)的房地产大开发、大泡沫，极好地迎合了大城市的‘地皮扩张’及城市居民的炒房囤房激情，10年间几乎所有大城市都变成了‘特大城市’……”这期间，城市化进程中的城市群崛起、城市的不断扩张等，从表象上来看，都是先以房地产构成城市空间的物质载体，同步带动水电路通信等基础设施的配套，再推动房地产业的发展这样一个循环的过程，城市化基本上处在“乡村地域不断转化为城市区域并最终为城市文明所同化”与“原有的城市适应城市化进程的要求而不断地完善和发展”相并行发展的历史时期。

6.城市化的社会形态表现出几个方面的明显转变

前面我们已经讲过，有关城市化的定义大体上都包含了两个宏观层面的意思:一个是可见的、物化了的或者说实体性的城市化过程，一个是抽象的、精神上的城市化过程。就是说，第一个层面是城市化的数量过程，第二个层面是城市化的质量过程。下面将要讲的城市化的基本特征，主要是指21世纪以来，反映在第二个层面“城市化的质量过程”中表现出的一些特征。同时，这也符合在前面谈城市化定义时，我们得出的对有关城市化定义的深刻理解或重要结论，即“人口的转移和人口的集中”只是城市化的表现形式或重要前提;而“经济活动的集聚”则是城市化的主要内容;“社会经济结构的转变”才是城市化的实质与核心。

一是经济活动由粗放型向集约化的明显转变。这是经济发展特别是城市化发展过程中的一个总趋势，尽管中间可能有逆转但最终还是要回到这个总趋势上来的。从整体经济运行情况来看，改革开放的30年间，我国经济增长(GDP)年均在10%以上，其中工业化的快速推进作出的贡献最大，并在很大程度上得益于重工业的发展。由于长期以来我国的重工业主要在大城市扎堆，“重工业化”带来的产能过剩已经显现，随之而来的便是高能耗、高污染、资源枯竭、环境及生态遭到严重破坏，尽管经过长期的结构调整和转型升级，经济活动由粗放型向集约化的转变明显，但由于产业发展、城市扩张速度太快，对“城市病”的治理速度和力度要远远低于其对环境破坏的速度和力度，边污染边治理、再污染再治理的恶性循环始终未能摆脱，并从2012年起，雾霾笼罩全国特别是各大城市，经济转型、产业升级已成为国家经济活动(政策)的重中之重。为此，2014年中央提出了适应经济发展的“新常态”，就是要放弃过去粗放型、外延型、总量扩张的经济增长模式，转型为集约化、内涵式、质量至上的经济发展模式，追求自然、社会、经济的协调与均衡发展。这样，随着国家发展战略思维理念的重大转变，随着社会进步和人的素质的提升，经济活动由粗放型向集约化的明显转变将是未来城市化发展的长期的、本质的特征。

二是产业劳动由简单型向复杂型的明显转变。随着经济发展、技术创新、资源约束、环境成本等重大因素所带来的经济转型和产业升级，产业领域特别是新兴战略产业的发展在由劳动密集型向技术密集型、资本密集型转型升级，由农民工为主体的一些产业工人正在经历着由简单劳动向复杂劳动的转变。

三是生活方式由单一模式向多元模式的明显转变。在城市化的进程中，随着城市社会的进步发展和文明普及率的提高，不断向城市集聚的乡村人口，与城里人一样在物质生活得到满足的同时，生活方式开始由过去单纯追求“吃住行购”向追求“文化、教育、健康”等精神层面的满足并举转变。这样，经济发展所带来的居民可支配收入的增加就会不断的消费在以“文化教育、体育健身、医疗保健、旅游休闲、娱乐社交”等为主要内容，不断满足精神需求层面的服务业上，生活方式在向多元化转变，生活质量在不断提升。

四是城市环境由追求单一的清洁绿色型向追求全面的生态文明型的明显转变。长期以来，对城市环境的改善一直局限于保洁、绿化这个层面上，进入21世纪，随着城市品质的不断提升，特别是房地产品质的不断优化，从社区到街道再到整个城市，环境治理改善走上综合性的以保洁、绿色、环保、低碳、节能、生态为主要内容的全面发展路子，一些生态型社区、街道、城市不断出现在中国的版图上，并作为未来城市发展的样板被大力推广。

五是社会发展由低级到高级的明显转变。依靠科技进步和人的素质提升，社会发展由低级到高级的过程成为社会发展的必然规律，这就决定了社会发展的总趋势是社会进步。实际上，城市化发展进程本身就是社会发展进步的进程，即由传统落后的乡村社会变为现代先进的城市社会的自然历史过程。我国改革开放30年以来的城市化发展总体上表现为社会的不断进步，突出表现在人的素质的全面提升、整个社会的更加人性化，以及物质文明和精神文明、人与自然的和谐统一，具体体现为以下几个方面的转变:①更加突出以人为本的社会理念。城市化发展实现了由追求量的扩张到追求人的城市化理念的转变，使居住在城市里的所有人都能够均等的享受城市文明成果，进而朝着高质量的城市化迈进。②更加注重生态文明的构建。城市化发展不再以耗费资源、破坏生存环境为代价，城市建设更加注重人与自然(生物)的和谐共存，清洁、绿色、节约、低碳、环保、生态成为城市社会发展的永恒主题。③更加尊重社会多样性的选择。随着改革开放的进一步深化，我国城市化发展同样围绕着全球化、跨区域不同文化的大交流、大流通、大融合的局面而发展，城市社会从聚落形态到物质的、精神的生活条件的创造，都在以尊重这一多样性的选择为前提，不断地完善和发展，基本形成了不同文明共存发展，多元文化交流融和，不同民族共同生活交往的新型城市社会。④更加追求精神生活的享受。在前面的生活方式转变中已提到过，它同属于社会进步的范畴。进一步说，在城市化发展过程中人们在对物质需求得到基本满足的情况下，对文化生活等精神层面(精神产品)的需求，将成为人们生活的主流，这也是人类由低级向高级转变提升的必然选择。⑤更加依赖科技创新带来的便利。尤其是互联网信息技术、物联网技术、生物技术、新材料技术，已成为人们生活的依赖，同时非常便利地解决了人们生活中面临的一些实际问题。比如，利用互联网查阅资料、传递交流信息、健康安全、购物、投资理财等等。