共享制度创新所释放出的红利

前面已提到过，有城市化，不一定有现代意义上的房地产业。现代意义上的房地产业必须是将其作为商品可以到市场上进行交易的产业。例如，新中国成立以来我国城市化发展尽管遇到了许多阻力和挫折，但就城市化而言，始终是在推进的过程中。可是，由于受计划经济体制的制约，20世纪90年代前在我国房地产始终难以作为一种商品、一种产业来交易和发展，而只是作为居住使用功能的房屋来分配给居民居住，或商业自建使用，或工业自建使用等，这一时期的房地产缺乏市场交易机制，不是现代意义上的房地产业。因此，只有在城市化+市场经济体制下，才能诞生现代意义上的房地产业。所以，在我国每一次的重要制度创新都可能为房地产业发展带来机遇。同理，城市化是一个复杂的社会经济问题，国家在探讨推动城市化快速发展命题时都要将制度创新放在首要位置。再从房地产与城市化的关系来看，计划经济时期，我国的城市化发展始终处在低水平缓慢发展阶段，就是制度禁锢和制约了人口流动、产业发展，特别是房地产业的发展而造成的。因此，一个国家(或地区)在城市化发展进程中的制度创新对本国(或地区)房地产业的发展起着关键性的作用，特别是我国现有的一系列的制度改革创新，还会释放出巨大的制度红利，要抓住这些历史机遇，审时度势，加快发展。

众所周知，制度创新涉及经济社会活动的方方面面，我们这里仅指影响城市化发展进程的制度创新问题，因为影响城市化发展的制度就是影响房地产业发展的制度。比如，①影响整体城市化健康发展的市场经济制度创新，即完全的市场经济，可以加速要素在城市化进程中的配置，可以催生新兴房地产业的发展，减少一些制度性、体制性的制约;②影响乡村人口流动的户籍制度创新，可以促进人口的合理迁移，使居住在城市的外来居民平等享受城市的公共服务和城市文明的机会，城市的引力场作用增强了有利于城市化发展、有利于房地产业的发展;③影响城市化进程的农村土地流转制度创新，可以破解一些农村存量土地因所有制的不同而受到的制约，如近几年一直在搞试点的农村集体建设用地的流转问题，如果农民的宅基地能够拿到市场去流转，那么，他们进城安家的资金就能得以解决，腾出来的集体建设用地(存量)就能够搞开发建设，或恢复耕种，起码能够置换建设用地指标，促进城市化和房地产的同步发展;④影响城市化聚落形态转换效率的行政审批制度改革创新，可以削减行政审批事项，减少行政审批环节，或者改规划审批制度为法定图则制度，不断提高办事效率，促进房地产业创新发展;⑤影响城市化发展资金来源的金融制度创新，需要创建一个市场化、法制化程度较高的金融制度体系，可以使资金的来源多元化，使资金得到合理流动、低成本流动，推动房地产业按市场规律发展;⑥国家有关开放制度的创新，可以促进外商外资的进入、移民的投资和消费，加速城市化进程，助推开放城市房地产业的发展，还可以推动房地产业的对外投资发展;⑦养老医疗保险制度的全覆盖和保障水平的提升，可以降低居民储蓄率，将可支配收入用于消费和投资到地产产品上来，改善居住环境，作为财产保值升值等。因此，就我们国家而言，制度创新既是一个永恒的课题，又是一个复杂的、长期的、渐进的过程，要善于捕捉研判这些制度创新的动向走向，做到未雨绸缪，超前规划，抢占先机，最大化的获取和共享制度创新所释放的红利，促进产业的快速发展、转型发展、持续发展。比如，2013年党的十八届三中全会通过了《关于全面深化改革的决定》;2014年12月2日，习近平主持召开了中央全面深化改革领导小组第七次会议，会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，有关土地承包经营权和农民住房财产权抵押政策也将制定出台，增加农民的财产性收入等。这是一项重大的制度性改革创新，必将会释放出巨大的制度红利。因此，房地产要对这一系列制度创新、顶层设计的信号有一个敏锐的嗅觉，要紧密跟踪、准确判断各项与房地产业发展关联度较高的重大的制度性改革措施的动向走向，从中寻找机遇。