经济周期性变化的影响

在前面对经济增长、经济结构调整对房地产业发展影响的讨论中，我们主要是通过城市化发展来连接的，是基于其正向增长和积极的、正面的影响。一般情况下，一定时期的经济结构是这一时期经济增长或增长质量的核心内容，同时也是构成经济周期性变化的诱因(如增长质量因结构出现了问题所致)。比如，在我国工业化快速发展时期，以传统制造业、重化工业为主导的产业结构，支撑着我们国家的建设和发展，并推动这一时期的经济的增长，保持了经济运行的上行走势，进入了繁荣期;但当发展到一定的时期，这样的产业结构便表现出与资源环境承载能力、社会需求结构、可持续发展的动力等支撑要素的严重背离，即我们经常说的经济运行出现结构性的不协调问题，最终因结构性的产能过剩致使经济增长出现了下行走势，走进了衰退期，需要进行结构调整。这里，我们也可以看出，一般情况下都是出现了结构性问题时才对结构进行调整，即问题导向型的结构调整，所以经济结构的调整都表现为由低层次向高层次的调整优化升级的过程，而逆向调整是不存在的。所以在“调整期”内通过城市化、城市发展对房地产业的发展表现出积极的、正面的影响是可以理解的。那么，在下面讨论经济周期性变化对房地产的影响，我们就不再涉及经济结构调整和城市化等命题，而是回归到经济增长的周期性波动对房地产业的直接影响，即视房地产为一个单独的产业部门，通过经济—房地产的直接关联路径，来看经济周期性变化对其的正向的，或逆向的影响。

先来看看什么是经济周期。在现实情况中，一国或地区的经济增长速度在不同年度都会出现一定的变化，要么高速增长、要么低速增长、要么负增长，这种变化就是经济增长的长期波动。总体看，这种波动往往呈现高低交错、繁荣和衰退交替的现象，这就是经济周期。经济的短期波动，即经济周期问题;经济的长期增长，即经济增长问题，是宏观经济学中的两大核心命题。从历史经验看，经济周期大体上可分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。在复苏阶段，经济开始增长，总产出逐渐增加;在繁荣阶段，经济活动处于最高水平，总产出水平最高;在衰退阶段，经济增长停滞甚至出现负增长，总产出减少;在萧条阶段，经济活动处于最低水平，总产出降到最低点。这一周期性的变化规律，同样适合于房地产投资或房价的周期性变化。

在前面“房地产对宏观经济影响”的讨论中，我们简单介绍了“美国住宅投资的周期研究表明，住宅投资是经济周期的领先指标，而非住宅投资和消费分别是总产出的滞后指标和同步指标”。同时，又介绍了韩国“住宅投资与GDP的关系完全不同于美国的研究结果，即住宅投资并非韩国经济增长的驱动力，而是韩国经济波动的跟随者”，而我们国家“刘洪玉等人的实证研究表明，相对于非住宅投资，住宅投资对经济增长的短期影响更大，同时经济增长对住宅投资和非住宅投资都具有长期影响”。这些结论大多证明了以住宅为主的房地产投资对经济周期性变化的影响，有“领先指标”之说、有“跟随者”之说，还有“影响更大”之说，之所以得出了不同的结论，实际上是由于这些国家所处的发展阶段不同和社会制度的差异而造成的，是客观存在的事实。

现在，我们讨论的是一个“反向”问题，即经济周期性变化对房地产的影响。许多实证研究结果已经表明，在城市化快速发展阶段，经济增长与房地产投资增长是呈正相关关系的，即经济增长就意味着居民可支配收入的增加，就意味着经济基本面的向好发展，房地产的投资供给也就有了有效需求支持和资金支撑，致使经济增长对住宅投资具有长期影响，反之亦然。这就充分说明经济周期性变化与房地产投资(或房价)的周期性变化是一致的，即房地产投资(或房价)呈现高低交错、繁荣和衰退交替的现象，与经济周期所表现出的复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段是一致的。无非在发生这一周期性变化时，有的国家房地产投资是经济周期的领先指标(如美国)，有的国家房地产投资是经济波动的跟随者(如韩国)，有的国家房地产投资对经济周期影响更大(如中国)等，但不管经济周期性变化的诱因是什么、与房地产投资的关联程度有多高，归根结底它们的周期性变化是一致的。在掌握了这一基本变化规律的同时，房地产业有必要分析判断经济周期性变化的诱因，做到心中有数，在做好规避和防范风险准备的同时，迎接新一轮经济调整或刺激经济增长时期的到来。比如，如果房地产投资变化是产生经济周期性变化的领先指标时，那么，当经济运行出现周期性波动时，政府应该是首先以刺激，或抑制房地产投资来实现熨平经济短期波动目标的，这就为房地产提出应对措施提供了依据。