宏观经济中其他重要因素的影响

构成宏观经济的重要因素很多，也很难厘清和界定哪些因素对房地产有着什么样的直接的或间接的影响。前面已经从“经济增长、经济结构调整、经济周期、宏观调控”等4种关乎经济全局的重要的综合因素，讨论了其对房地产业发展直接和间接影响的一些主要特征，但这些重大的、综合性的因素只能定性地反映一些大的方向和趋势，并且大部分还要通过城市化来给予连接，所以有必要提出经济运行(活动)中经常出现的其他一些具体的重要因素，或称宏观经济变量，来看其对房地产业所带来的直接影响，即抛开与城市化的联系来直接的认识把握这些宏观经济因素(变量)变化对房地产市场的影响。这些因素(变量)大都具有可知可测可定量分析的特征，并对房地产市场供需关系有着直接的影响，也就是说，我们是按照经济—房地产的直接关联路径来讨论这一核心命题的。

(一)人口数量和结构对房地产市场的影响

我们知道，人口是房地产市场的主体，在其他条件不变的情况下，一个国家或地区的人口总量决定着住宅等房地产市场(含商品房、保障性住房)的大小。一般来说，这种需求随着人口的增长而增长。就一个城市而言，人口还代表着城市规模，或者说，人口的不断增长是城市规模不断扩张的一大诱因。一些国家在特定的历史条件下出现的生育高峰，形成了“婴儿潮”现象，随着年龄的推移会对住房产生较大的需求。从人口的城乡结构看，城市化过程中所导致的城市人口增多，将会改变城市人口总量和城市人口结构，相应的也会改变住房需求总量和结构。另外，人口家庭规模的变动也会导致住房市场的波动，即使总人口数量不再增加，但家庭规模的小型化也会影响住房需求的总量和结构。而有的国家出现了人口老龄化及人口负增长，将会减少住房需求。

(二)城乡居民人均收入波动对房地产市场的影响

前面我们讲的城市人口总量和结构对住房市场的影响，是包括社会保障性住房在内的住房总量的影响，它应该是一个潜在的住房需求对住房供给的影响问题，是应该由政府和开发商共同来分别承担的，如政府承担保障性住房建设，开发商承担商品住房建设。那么，就一个城市的商品住房市场来讲，只看人口规模还不行，必须看人均收入尤其是人均可支配收入波动情况，即城乡居民人均可支配收入的波动对现时的商品住房市场的影响。由于我们国家是按户籍来区分城市人口和乡村人口的，所以城市近郊乡村居民的人均可支配收入也很重要，收入高了乡村居民就有到城里购房的需求和能力，尤其是在城里打工的农民工及其家庭，就有可能成为城里的有房一族。

从经济周期的基本含义中我们得知，人均收入的波动是直接反映经济周期波动的指标，它会从需求端直接影响到住房投资、房价、空置率等住房市场的一系列指标，并且代表房地产周期的住房投资增长率与代表宏观经济的总量增长率的波动高度一致。一般而言，当人均收入呈现快速增长，宏观经济处于高度景气时，人们对未来收入和经济增长的前景乐观会倾向于从银行过度融资，从而增加杠杆推高房价进而推动住房投资。相反，一旦宏观经济景气不再，收入下滑，此时一方面将减少住房需求，另一方面在过去景气状态下积累的债务仍在，极易造成债务性通货紧缩，从而导致整个住房市场和宏观经济的恶性循环。

(三)货币供应量对房地产市场的影响

这里讲的货币供应量主要来自3个方面:一是货币市场，如银行信贷、信托资金、基金投资等金融机构;二是资本市场，如新股上市、增资扩股等直接融资行为;三是社会游资，包括影子银行、地下钱庄、热钱或境外资金流入等。一般情况下，货币供应量的松紧，对房地产市场具有直接影响。就是说，货币供应量的增加和宽松的信贷条件将促进住宅投资的增加和房价的上涨。尤其是当货币供应量超常规的增加引发通胀时，通常将导致资产价格的快速上涨。充足的流动性不仅可能导致商品和服务的价格上涨，由于更多的货币进入资产市场，会带来资产价格的上涨。相反，一旦央行迫于通胀压力开始收紧银根，住房市场就会从繁荣走向衰退。

(四)金融支持对房地产市场的影响

这里讲的金融支持，主要指的是货币政策。与上面所说的“货币供应量”不同的是，金融支持是政府有方向、有目标的主动干预市场的行为，即激励性的货币政策就是国家实施金融支持的具体体现，属于宏观调控的范畴。金融支持主要涉及3个因素:一是利率，二是期限，三是按揭比例，即首付款比例。利率对房地产市场的影响一般表现在两个方面:一是对房地产开发投资的影响，银行贷款是房地产开发资金的重要来源，利率的高低会直接影响开发成本和利润;二是对住房需求的影响，利率的高低影响着消费者的贷款信心、还款压力和支付能力等。一般来说，利率的上升会导致房价下跌。期限的延长和按揭比例的提升都会导致金融支持力度的加大，从而有助于房地产市场的繁荣。在有些国家，随着住房金融支持的深化，还会出现资产增值抵押贷款即再按揭的情形，或者出现资产证券化的再融资情形。

(五)汇率和国际资本流动对房地产市场的影响

这与一个国家的对外开放水平和外汇管制有关。一般来讲，在开放经济条件下，资产价格不仅受自身供求因素的影响，也越来越多地受到汇率变动的影响。从国际经验来看，一国(地区)货币升值或贬值，都有可能对本国(地区)的房地产价格变化产生影响。例如，20世纪90年代，大量资本流入美国，使美元持续坚挺，与之相伴随的是美国利率的下降以及股票价格与房地产价格的上涨。再如，1997年亚洲金融危机发生后，大多数发生危机的经济体伴随着本国货币急剧贬值而出现了股票价格下跌与房地产价格下跌的“三重危机”现象。汇率的变动和大量国际资本的流入或流出，将对东道国资产市场产生冲击，导致资产价格的暴涨暴跌。

当前在我国这种开放程度和外汇管制条件下，汇率和国际资本流动对房地产市场的影响，还要看与房地产业发展关联度较高、影响力较大的对外开放政策的力度。主要包括以下几个方面:一是允许外国人购房居住的法律政策程度，二是外资通过公开市场直接购房交易的限制程度，三是外资开发企业直接(或独资)从事房地产开发经营业务的准入程度等。至于汇率波动导致人民币升值而大量流入的热钱，也会对我国房地产价格上涨起到推波助澜的作用。就是说，如果国家特别是房地产领域对外开放程度高，在引进资金、技术、品质、理念等的同时，也带来对国内房地产市场的冲击，首先表现为房价会随之产生较大的波动。