我国房地产业资产证券化战略构想

1．国外房地产业资产证券化给我们的启示

房地产业资产证券化作为一种筹资的创新手段，是20世纪50年代在美国产生的。房地产业资产证券化主要是通过组建严谨、有效的交易结构来完成的。交易结构涉及的重要主体有三个方面，即资产发起人(融资银行或其他融资金融企业)、中介信托机构即特设载体(SPV)，以及市场终极投资者。房地产业资产证券化融资，实际上是围绕这三个重要主体形成的交易过程。从美国等国家的实践来看，房地产业资产证券化运作主要由以下几个环节组成:构造可证券化资产组合、真实出售、信用增级、交易结构的优化、房地产业资产证券化之后的管理等。美国房地产业资产证券化的具体做法是，由联邦住宅借贷抵押公司和政府国民抵押贷款协会首先承保所有金融机构的房地产抵押贷款债权，然后通过合法的手续和途径发行股票、债券和国债，将房地产抵押贷款债权变现，并将变现后的资金通过购买债权等方式还给金融机构，使金融机构加快资金流动，不断给新的购房者发放贷款。美国房地产业资产证券化之所以能够兴起和迅速发展，除了有益于得到美国政府的支持外，更关键的是在于能把住房抵押贷款证券化作为房地产业资产证券化的突破口，因为住房抵押贷款具备资产证券化最典型的特征。

2．我国房地产业资产证券化的模式构想

在我国房地产业资产证券化推行初期，最重要的是要选择好证券化的对象，刚开始不应该面面俱到，而应当有重点地选择突破口。根据我国的实际情况，可以借鉴美国的经验，先实施住房抵押贷款证券化。因为从我国资本市场的进一步深化和发展的需要看，实行住房抵押贷款证券化有助于创新投资品种，提供新的金融工具，满足市场需求。加之，住房抵押贷款证券具有证券的转让、融资、配资、投资及调节等功能，兼具安全性和获利性，是一种理想的投资工具，可以满足投资者不同的需求偏好，从而将更多的投资者，尤其是机构投资者吸引到资本市场上来，给资本市场带来巨大的资金流，缓解市场的供求矛盾。同时，住房抵押贷款证券的推出过程也是金融工具创新的过程，可以改变资本市场上由于金融工具种类不丰富而造成的股票市场过热、债券市场过冷的不均衡局面，促进资本市场的全面发展，更好地凸显其融资配置功能。况且我国商业银行发放的住房抵押贷款总量比较大，而且仍在快速增长，几乎每年都以成倍的速度扩大，增量占全部贷款新增量中的比例在25%以上，特别是在经济发达、市场需求量大的地区和城市，其增长速度更快，市场潜力很大。此外，受我国大城市个人住房抵押贷款占城市居民可支配收入的比重很大，以及住房抵押贷款证券化比较适合房地产消费环节等因素的影响，也应该实施住房抵押贷款证券化。在宏观运作上，可考虑由银行、房地产、证券、保险等部门，共同发起成立政府房地产抵押贷款公司，即特设载体，由特设载体负责收购符合条件的住房抵押贷款，发行符合条件的以住房抵押贷款为抵押品的证券，管理抵押贷款现金流并实施再投资计划，以及证券的还本付息服务、追偿服务和担保服务。由政府出面成立半官方的特设机构，既强化了政府在住房抵押贷款证券化过程中的主导作用，又能体现市场运作的要求，在现阶段是符合我国国情的。政府房地产抵押贷款公司的经营管理，可大致比照国有资产管理公司的经营管理办法执行。