我国房地产业资产证券化的可行性分析及政策建议

1．我国房地产业资产证券化的可行性分析

目前，我国已经初步具备了进行房地产业资产证券化的基本条件，具体表现在以下几个方面:

第一，近年来我国商品房的开发、销售量在逐年扩大，发展趋势体现为稳中有升，个人购买商品房的比重在逐年上升。为房地产业资产证券化提供了大量的潜在市场参与者，具备了房地产业资产证券化的前提条件，也对房地产业资产证券化提出了十分迫切的要求。

第二，我国城乡居民的储蓄资金总量规模大，为住房抵押贷款证券化及其上市后购买证券提供了强有力的资金来源保障。

第三，我国商业银行的住房抵押贷款总量不断上升，形成了比较大的规模，而且仍在快速增长。加之，我国经济发达城市个人抵押贷款(主要为个人住房抵押贷款)占城市居民可支配收入的比重也相当高。因此，我国具备了住房抵押贷款证券化及其上市的重要条件。

第四，我国已经有了对住房抵押贷款证券化的初步尝试，为住房抵押贷款证券化积累了一定的经验。早在21世纪初，我国发放住房抵押贷款数量最多的两家银行是中国建设银行和中国工商银行，它们连续三次向中国人民银行上报了各自的证券化方案。同时，中国人民银行向国务院上报了实施住房抵押贷款证券化试点的方案。澳大利亚最大的投资银行Macquarie银行也与中国建设银行上海分行达成了合作协议，并在上海成立了首家致力于房贷服务和房贷证券化的公司。2005年，经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。同年12月初，中国建设银行30．19亿元的个人住房抵押贷款支持证券在全国银行间的债券市场成功发行，标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果。此外，国外在住房抵押贷款证券化方面积累的许多成功经验，也可为我国借鉴和吸收。

当然，目前我国实施住房抵押贷款证券化也面临一些障碍，主要是:第一，政府部门和有关机构对实施住房抵押贷款证券化缺乏统一的认识。第二，对房地产业存在的种种“黑洞”，如土地转让的“暗箱操作”等，缺乏有效的监控手段。第三，住房抵押贷款证券化的具体法律、法规缺位，表现为直接针对住房抵押贷款证券化的法律框架还未形成，各参与主体的地位、权利与义务等法律关系不明确，势必增加住房抵押贷款证券化推行的难度。第四，缺乏住房抵押贷款证券化的专业人才和一定数量的大机构投资者对住房抵押贷款证券化进行投资。

2．政策建议

第一，要进一步深化住房和城市土地使用制度改革，理顺城市土地使用权的划拨、出让条件和住房产权关系，彻底实现住房商品化。同时，要制定一系列措施，防止各种侵权行为，为房地产业资产证券化开辟道路。第二，要统一思想认识，进一步深化金融体制改革。要逐步实现我国金融业由“分业经营”向“混业经营”的转变，完善和优化现行的利率体系，实现银行存贷款利率的市场化，保证住房抵押贷款证券有一个合理的定价。同时，还必须改革和完善现行的债券发行制度，并建立住房抵押贷款二级市场，在二级市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级。第三，要成立政府专门机构，负责住房抵押贷款证券化的各项工作。特设载体作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据特设载体的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方性质的特设载体住房抵押贷款公司，充分体现政府对住房抵押贷款证券化的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，从而赋予特设载体更高的资信，使特设载体所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者接受，并可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。第四，要在少数市场发达、储蓄存款余额具有一定规模和住房抵押贷款发放具有一定规模的大银行、大城市先行试点，试点成功后再推广到其他地区。从理论上讲，任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行发放的住房抵押贷款规模存在着明显的差异。因此，应选择发放住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。而中国建设银行是我国开办个人住房抵押贷款业务最早的国有商业银行，基本具备了住房抵押贷款证券化的资产基础，可以考虑把它作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款发放规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市进行试点。第五，要通过立法，如制定具体的《住房抵押贷款证券法》等法律、法规，规范住房抵押贷款证券化的操作程序和交易行为。为了积极推行住房抵押贷款证券化，必须根据我国的会计、税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。由于住房抵押贷款证券化属于政府推动型的制度创新，因此，这方面法律、法规的供给和创新尤其需要政府强有力的支持。第六，要规范并发展我国的资产评估业和资信评估业。因为，信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成功的关键。要大力发展机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”，要适当调整有关保险金、养老基金、福利基金等的使用政策及法规和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场;要加紧培养住房抵押贷款证券化急需的高层次专业人才，建设一支高素质的专业人才队伍。住房抵押贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性很强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律、房地产、评估等多方面的专业领域，需要一大批既有理论知识，又有实践操作经验的复合型人才。因此，一方面要加强对现有从业人员的培养和锻炼，另一方面要加大对这方面专业人才和管理技术的引进和借鉴。