运动休闲场馆设施的物业管理

一、运动休闲场馆设施物业管理的概念及其特点

(一)运动休闲场馆设施物业管理的概念

运动休闲场馆物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对运动休闲场馆物业的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

(二)运动休闲场馆设施物业管理的特点

1.物业管理定期、及时、到位和高标准运动休闲场地规格要求比较高，功能综合性强、投资金额高，因此物业管理要定期、及时、到位和标准，多数的运动休闲场馆各类设施配备齐全，现代化程度高。

2.维护、修缮和整治等统一规划、协调场地设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等的维护、修缮和整治等要系统、统一规划与协调。

3.场地物业管理动态化、复杂化由于运动休闲项目的多样化，不同的运动休闲项目其场地要求也各不相同，尤其户外运动休闲项目。就算是同一个项目，所呈现的场地特征也是各有特点，这就要求对于不同的运动休闲场地的物业管理要根据各自的特征采取相应的管理方法和措施，这就使得运动休闲项目的场地物业管理表现出较为明显的动态性和复杂化特点。

4.管理方式多样化运动休闲场馆可以采用外包、承包、租赁等多种方式经营管理，从而使管理方式灵活多样。

5.管理手段科技化在高科技的时代，人们学习、工作和社会生活已经离不开信息网络等高科技产品和技术的陪伴。在运动休闲场馆设施物业管理中，各种场馆设备的登记管理，场馆设施现状的状态更新都可以利用网络手段进行跟进，高科技手段及信息管理技术在运动休闲场馆设施物业管理中得到充分的体现。

二、运动休闲场馆设施物业管理的内容与目标

(一)运动休闲场馆设施物业管理的内容

1.场地管理包括场地保洁、场地布置、场地养护、器材布置、器材维护、器材管理、信息管理和专用设备操作等。

2.物资管理负责仪器设备等的总计划、采购、配置工作，固定资产管理，设备技术指标的收集整理工作，仓储物资的账目会计管理工作和大型活动进出物资的物流管理工作等。

3.租户管理将场馆设施提供给承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将场地返还给出租人的行为。

4.卫生管理运动休闲场馆设施是供公众从事社会活动的大型公共场所，其卫生情况的优劣与人民群众的健康息息相关。尤其是对于一个大容量的运动休闲场馆设施，保洁面广、工作量大、工作任务集中，且在赛事、活动期间，要根据不同功能区域采取不同的保洁标准和程序，才能确保大型运动休闲赛事、活动顺利进行。

(二)运动休闲场馆设施物业管理的目标与实现途径

1.场地管理目标与实现途径场地是重要的有形资产，是在市场经济体制下充分发挥场馆设施的综合效益的阵地和平台。它是场馆设施建设中周期较长、投资较大、维修费较高的重要设施，如果管理不善，就会给国家造成严重的经济损失。因此，确保场馆设施实现信息化、制度化、技术化管理目标是场馆设施物业管理中的一项重要工作。

(1)信息化管理:建立信息化管理网络平台，提高日常场馆设施管理效率，在体育馆举办大型活动尤为重要。

(2)制度化管理:①统一建立各种场馆设施、设备的技术档案，清楚地记录设备的名、牌、安装及启用时间、验收人、运行状况等;②在日常工作和大型活动期间，场馆设施管理人员都要严格遵守岗位责任制，严守操作规程，对擅离岗位或违反操作规程造成重大事故责任者，追究责任并给予处罚;③建立对设备加强维护和保养的管理制度，保证设备运行状况良好，并做到安全、节约，同时做好相关记录;④建立场馆设施突发事件应急机制。

(3)技术化管理:①按照设施设备管理的标准制定出场馆设施设备日常和大型活动运行手册，把复杂的技术问题流程化;②按季节性编制相关重点设施设备维保计划和设施设备运营质量保证体系等，设定设备管理过程受控的科学管理方法，对场馆设施设备实施全面的保障;③场馆设施管理专业技术人才需持证上岗，能够熟练进行设备日常维护与维修;④加强对场馆设施管理专业技术人才的岗位培训和技术知识更新。

2.物资管理目标与实现途径物资管理是场馆设施经营管理中不可缺少的组成部分。提升物资管理的透明度，实现资源的合理配置，有计划地组织采购、存储、使用流通物资，对于促进场馆设施的发展、提高服务质量、降低管理成本、增强企业盈利等，都具有重要意义。①制订场馆设施物资管理长期、中期和短期计划;②加强监管，健全场馆设施物资管理规章制度并监督执行;③建立物资管理过程资料的信息化。

3.租户管理目标与实现途径场馆设施租赁过程中，要处理好场馆设施的经济效益、社会效益和生态效益的关系，要以社会效益为重，以满足群众的健身和文化活动需要为主要目标。①严格按照政府颁布的房屋租赁管理规定及国家有关法规依法经营;②建立健全租户管理工作制度;③注重良好租户关系的日常维护;④不断拓展租赁业务渠道。

4.卫生管理目标与实现途径场馆设施的卫生状况是影响其经营状况的基本因素，作为大型公建设施，体育馆必须严格执行国家《公共场所卫生管理条例》、《体育馆卫生标准》中卫生管理和卫生要求的相关规定，达到清洁舒适、统一标准的管理目标，才能更好地为体育场馆创造效益，为人民群众的身心健康和运动休闲服务。

三、运动休闲设备设施的管理

运动休闲设备管理是以设备为研究对象，追求设备综合效率，应用一系列理论、方法，通过一系列技术、经济、组织措施，对运动休闲设备的物质运动和价值运动进行全过程(从规划、设计、选型、购置、安装、验收、使用、保养、维修、改造、更新直至报废)的科学型管理。

运动休闲设备管理是对设备生命周期全过程的管理，包括选择设备、正确使用设备、维护修理设备，以及更新改造设备全过程的管理工作。运动休闲设备运动过程从物资、资本两个基本面来看，可分为两种基本运动形态，即设备的物资运动形态和资本运动形态。设备的物资运动形态，是从设备的物质形态的基本面来看，是指设备从研究、设计、制造或从选购进厂验收投入生产领域开始，经使用、维护、修理、更新、改造直至报废退出生产领域的全过程，这个层面的管理称为设备的技术管理。设备的资本运动形态，是从设备资本价值形态来看，包括设备的最初投资、运行费用、折旧、收益以及更新改造自己的措施和运用等，这个层面过程的管理称为设备的经济管理。设备管理既包括设备的技术管理，又包括设备的经济管理，是两方面管理的综合和统一，偏重于任何一个层面的管理都不是现代设备管理的最终要求。

［案例一］

杭州市富阳休闲基地介绍

当前，富阳市委、市政府认真学习贯彻党的十七大精神，扎实推进省委“两创”总战略，依托临近杭州、上海等大城市的区位优势，充分发挥山水资源等特色综合优势，不断适应人们新一轮“上山下乡”休闲浪潮的到来，与杭州、上海等大都市、周边地区实行优势互补、错位发展，避免同质化竞争，实施特色建市战略，走以特取胜的错位发展之路，着力提升富阳特色竞争力，努力打造“运动休闲之城”。

一、富阳打造“运动休闲之城”的背景分析

1.符合科学发展观的需要十七大报告强调，我们必须“深刻把握我国发展面临的新课题新矛盾，更加自觉地走科学发展道路”。由于宏观调控、要素制约、“两型社会”、倒逼机制等影响，富阳继续走粗放式工业主导型路子已步履维艰。富阳山清水秀、景色迤逦，天下独绝的富春江横贯全境，山水资源具有独特优势。在环境立市、山水城市的前提和定位下，打响山水品牌，最终实现富阳城市转型、产业转型、整体发展战略转型，走出一条“共性(富裕阳光之城)+个性(运动休闲之城)”永续发展的具有强大生命力和核心竞争力的富阳科学发展之路。在“富裕阳光之城”这个城市发展的总体定位、总体目标下，我们提出，要根据富阳独特的资源禀赋条件，找到区域比较优势，确定战略发展定位，统筹整合资源要素，打造个性特色品牌，构筑城市综合竞争力。“运动休闲之城”，这不仅是一种个性、一种特色，更是一种战略、一种品牌，是富阳发展整体的战略与总纲、最终的性质与定位、自身的个性与特色、集中的品牌与形象;这不仅是一种服务业产业品牌，更是一种综合性、全方位、多功能的发展战略导向，是一种涵盖一二三产、城乡建设、人文精神的城市发展的“导向牌”、城市形象的“金名片”。

2.符合提高人民群众生活品质的需要社会建设与人民幸福安康息息相关，保障和改善民生，不断提高人民群众的生活品质，不仅是我们工作的出发点，也是我们工作的宗旨。当前，新一轮康体健身运动热潮已经到来，关爱生命、享受生活、崇尚运动、回归自然已成为越来越多人的追求和时尚，运动休闲孕育和催生着巨大的市场需求。在这种背景下，运动休闲已成为经济增长的强大引擎和巨大动力，它造就了一个以旅游业、娱乐业、服务业、文化产业为主要支撑的庞大的经济形态和产业系统，成为经济发展的动力源、发动机。因此，富阳必须抢抓休闲运动浪潮到来的机遇，充分利用扎实的体育产业基础和浓厚的群众运动氛围，把运动和休闲结合起来，打响“运动山水、运动城市，运动体育、运动比赛，运动旅游、运动观光，运动休闲、运动娱乐，运动聚会、运动交流，运动时尚、运动文化”。

3.符合融入大都市、接轨长三角的需要十七大报告提出“积极支持东部地区率先发展”、“形成若干带动力强、联系紧密的经济圈和经济带”。国务院也准备出台《进一步推进长三角地区改革开放和经济社会发展的指导意见》，国家有关部门也在制定《长江三角洲地区区域规划》。表明，中央已把长三角地区一体化发展提升到国家战略层面来考虑、来部署、来实施。这为毗邻杭州、上海的富阳指明了发展道路和前景。富阳作为杭州的一个组成部分，就是要以运动休闲为支撑、抓手，借势借力、借梯登高，处理好与杭州总与分的关系、静与动的关系。杭州是大都市，是总;富阳是杭州的郊区县，是分。杭州有西湖，是静;富阳有流淌的富春江，可以把整个富阳建成一个大的运动场，建立一个户外活动基地，与杭州休闲活动进行功能互补，是动。实现与杭州的动静结合、相互融合，功能互补、良性互动，相辅相成、相得益彰，让越来越多的人到杭州体验月光和柔美，到富阳感受阳光和激情，让越来越多的人到富阳共享山水、共享阳光，共享运动、共享休闲，共享健康、共享生活。

二、富阳打造“运动休闲之城”的条件分析

1.交通区位优势明显富阳是杭州的郊县，山水相连，陆路、水路交通便捷，不仅是“西湖——富春江——千岛湖——黄山”国家黄金旅游线上的重要节点，也以纵贯全境的高速公路、国道、高等级公路与长三角各个重要节点四通八达，交通区位优势明显。

2.山水文化资源丰富富阳景色清丽，自古就有“天下佳山水，古今推富春”的美誉，既富山城之美，又具江城之秀，是典型的江南山水城市。富阳文化积淀深厚，从秦代建制至今已有2 000多年的历史，孕育了三国东吴大帝孙权、晚唐诗人罗隐、清代名臣董邦达和董诰、现代大文豪郁达夫等众多名人。

3.体育产业基础扎实富阳是“中国球拍之乡”，年产羽毛球拍超过1亿副，占全球市场销售量的70%以上;富阳是“赛艇之乡”，“无敌”牌赛艇成为2004年雅典奥运会唯一指定的比赛用艇;金都国家网球训练基地可望年底竣工;还有不少有一定规模、研发水平的龙舟生产企业、健身器材厂、山地自行车配件厂等体育产业企业。同时，以“山水+文化、基地+配套、运动+休闲”的农家乐、乡村旅游也初具规模。

4.全民运动蔚然成风富阳一直有全民运动的优良传统，全民运动会、横渡富春江游泳邀请赛、农民篮球赛等体育赛事经常举行。2008年以来，已成功举办了第2届环沪港国际自行车富阳站大赛、富春江全国公开水域游泳邀请赛、全国航海模型锦标赛、全国甲A女篮联赛、全国乒超联赛。此外，有户外运动协会、游泳协会、乒乓球协会、篮球协会、棋类协会等56个群众性自发体育组织，民间自发的登山、露营、滑翔、远足、攀岩、穿越等运动氛围浓郁。

三、富阳打造“运动休闲之城”的具体设想

富阳发展运动休闲产业，打造“运动休闲之城”，就是要持续强化运动休闲产业所具有的拉动力、辐射性、关联度，不断增强富阳运动休闲经济的市场竞争力和可持续发展力，进一步提高运动休闲经济在全市经济中的比重，改变经济增长过度依赖工业的拉动格局。为此，确定了“三步曲、六步走”战略设想和“一江四片”运动休闲发展框架。

1.三步曲所谓“三步曲”，即专业化打牌子、大众化拿“票子”、市场化走路子。主要是以引进国内、国际重大赛事等专业竞技体育为起点、突破口，集聚人气，增强知名度，提高影响力，让全国乃至全世界知道富阳，不仅带动全体市民广泛参与运动休闲，更带动杭州、上海、长三角、全国、全世界的人到富阳运动休闲。在此基础上，汇集更多的资源要素，实现跨产业融合，带动商贸、旅游、房地产等经济社会全面发展，实现发展战略的转型提升。

2.六步走所谓“六步走”，是指资源普查、项目对接、专业策划、包装推介、招商引资、开发建设。具体而言，就是要组织全市力量对市内山水资源、旅游单体资源、文化资源等进行全面普查，掌握各种资源特质;遵循资源与项目有机对接理念，进行科学研究、精心设计、系统规划;引进国内外一流专业公司对这些项目和资源从整体上进行专业策划;按照政府主导、企业主体，市场运作、民众参与要求精心包装、强势推介这些项目;创新招商引资方式，引进有实力的公司;开发经营这些项目，做到动一个、好一个、成一个。当前，着重先行启动东洲板块。

3.“一江四片”运动休闲发展框架目前，富阳已有许多运动休闲项目，流淌的富春江就是一个户外活动大本营，还有国际顶级的高尔夫球场，杭州龙门古镇、富春桃源、杭州野生动物世界3个4A国家级风景区。充分利用富阳的良好山水文化优势，打造“一江四片”运动休闲发展框架。所谓“一江四片”，即以富春江为轴，把运动休闲产业划分成东南西北4个区片。东面以东洲岛、新沙岛为核心，以北支江改造为亮点，把富春弯、东洲弯连为一体，结合城市森林公元、黄公望森林公园、国际高尔夫球场、农家餐饮休闲区、中国造纸印刷文化村等，融合山水与文化、运动与休闲，建立“运动休闲迪斯尼”，打造“山水综合型运动休闲基地”。南面以龙门古镇、龙门山为核心，包括天钟山、亭山、安顶山、永安山、常绿石梯，打造“山乡观光型运动休闲基地”。西面以岩岭湖、碧云双洞为核心，包括半山桃花、阳光生态园等，打造“生态旅游型运动休闲基地”。北面依托320国道环线外移，融入运动休闲、文化教育、科技研发、医疗养老、生态观光元素，打造“生态经济型运动休闲基地”。

(资料来源:http://www．sina．com．cn)

［案例二］

绿色健身房:节能健身两不误

一、健身发电

这家面积不到280m2的健身房主要面向社区居民，自2008年开业起吸引了大约200名会员。健身房主打“绿色”牌，使用太阳能电池板和再生卫生纸，地板由可再生材料铺就，墙壁上随处可见节电提示标语。最特别的是，健身车、椭圆机这些健身器械上安装有小型发电机，让会员在燃烧卡路里同时产生电能，供给电视、电扇等设备。

二、更重潜能

健身房创办者亚当·贝泽尔先前在华盛顿州西雅图市教书。他说，选中波特兰建立“绿微”是因为环保理念在这里深入人心。

在自行车拥有量、公共交通、旧物回收、堆肥、节能建筑这些项目上，波特兰在全美各大城市中名列前十。此外，“绿微”所在的北部艾伯塔区艺术氛围浓郁，居民多为中产阶级。

事实上，健身者运动产生的电能并不多，往往无法满足健身房灯光、采暖、制冷等需求。贝泽尔不想计算“绿微”产生多少电能，“投资回报对我不重要”，机器本身和它们的潜能“相当酷”。

三、推广不易

数年前，不少人在健身器械上挥汗如雨时想到，如能将汗水转化为电能该有多好。一些心灵手巧者和企业家将这一想法变为现实。

两名先行者开发出可用于健身车和椭圆机的小型发电机，每台发电机可连接大约1 000台健身器械。据估计，美国各健身中心大约有800万～1 000万台健身器械可以发电。

(资料来源:http://www．jszg．net/resources/fitness201105131616216135．htm)

［案例三］

观澜湖集团将投资50亿打造观澜湖新城

近日，观澜湖集团宣布投资50亿全力打造观澜湖新城项目，建造深圳龙华地区首个大型国际城市综合体项目。新上任的观澜湖集团主席兼行政总裁朱鼎健表示，将延伸高尔夫产业链，向全国输出观澜湖品牌，并增加城市综合体、养生旅游等产业。

一、50亿投资造深圳北最大城市综合体项目

1992年，观澜湖高尔夫球场建立，目前是全世界规模最大的高尔夫球会。

正在建设之中的观澜湖新城项目，紧靠在观澜高尔夫球会，汇聚酒店、商务、休闲、购物、展览及居住六大功能，项目将于2013年底陆续落成使用。

据了解，观澜湖新城项目总建筑面积达50m2，投资总额超过50亿元。其中设计规划有包括700间客房的国际酒店，2栋甲级写字楼，以及综合购物娱乐中心及世界级名车展厅，共200多家国际知名品牌进驻。这将是深圳最北端，也是最大的一个城市综合体项目。

对此，朱鼎健表示，观澜湖打造的是跨板块、跨领域的休闲旅游产业群，不只是城市综合体，不觉得有多大的困难，但仍会乐观的去对待和面对问题。

二、子承父业朱鼎健掌舵观澜湖集团延伸高尔夫产业

去年，被称为“中国高尔夫球之父”的香港骏豪集团主席朱树豪病逝，身为长子的朱鼎健开始接掌香港骏豪集团和观澜湖，负责规划和管理骏豪集团之运动及物业资产的建造与设计。此前，朱树豪家族控制着两家香港上市公司新昌营造和新昌管理。据《2011年胡润中国外来富豪榜》，朱树豪家族财富达260亿元，在总榜中排名第三。子承父业之后的朱鼎健希望在观澜湖集团将来发展战略方面，将观澜湖的品牌全国化。

在全面掌舵家族事业之后，朱鼎健开始计划将观澜湖集团原有高尔夫、房地产开发、综合旅游三大主营业务基础上延伸到城市综合、养生旅游产业以及观澜湖品牌全国化。

(资料来源:http://gz．ifeng．com/jingjiquan/baogao/detail_2012_12/07/467935_0．shtm l)

思考题

1.简述运动休闲场馆物业管理的概念及分类。

2.谈谈运动休闲设备设施管理的特点。

3.举例说明运动休闲场馆设施管理的重要性。