楼市的宏观调控

我国城镇居民住房价格多年持续猛涨是非理性的、不正常的，既给广大城镇居民尤其是住房困难的中低收入家庭购房造成不可逾越的障碍，又给整个国家经济平稳健康发展带来了巨大风险。显然，依靠市场这只无形之手不能解决问题，必须要政府来发挥作用。于是，从2004年起，国务院就开始陆续出台楼市调控政策，但见效一直不明显。中央领导的调控陷入了“涨价—调控—再涨价—再调控”的窘境，这真叫“楼市调控月月讲，各地房价年年涨，急得百姓双脚跳，笑煞房产开发商”。

造成楼市调控成效甚微的原因也许有三：一是房地产发展缺乏明确目标，使楼市调控缺乏稳定性。开发房地产究竟为发展经济，还是为改善民生，如果两者兼有，哪个为主，政府在每年开“两会”时，总说是改善民生为主，但经济一遇到困难，如2009年我国经济因遇美国次贷危机引发的全球金融危机和经济危机而面临下行压力时，中央立即出台救市政策，把2007年底开始实行的楼市调控新政策（指购买第二套房贷款利率和首付比例都要提高的政策）一风吹，造成了2009年我国房价一年大涨30%—60%的惊人局面。二是中央和地方缺乏合力，使楼市调控缺乏权威性。中央政府要让房价回到合理价位，和老百姓收入相适应，地方政府说房价涨幅要控制在GDP增长幅度内。中央政府决心调控，地方政府按相反方向力图微调。中央政策要通过地方实施，两者缺乏合力，调控效果政策就必然打折扣。三是楼市调控缺乏制度保证，使调控效力缺乏持续性。至今为止，我国楼市调控一直是头痛医头，脚痛医脚。例如，目前对抑制投资、投机需求的最有力政策手段是限购，即在一部分城市限制居民任意多套购房。但限购显然是行政命令措施，而非市场经济手段。如果我国能有一套城镇居民住房消费的基本制度，根据我国地少人多的国情，制定一户一房制度，就像一夫一妻的婚姻制、一户一套宅基地的农户宅基地制度那样，超过一户一房的应按超额套数或面积征收累进的房产税。这样，用不着限购，住房投资、投机潮自然就会消退。建立在这样住房消费制度基础上的楼市调控必然能持久生效。