融资障碍促生的经济型酒店发展的新模式

由于上述融资障碍的存在，近年来一些急于切入经济型酒店行业的投资者，尤其是融资能力有限的民营企业，采取了各种变通的新模式。一些酒店企业采取连环抵押手段来获得资金贷款；一些企业通过预售一定年限的使用权来套取现金；一些酒店管理公司通过收购小户型楼盘的使用权进行经济型酒店的经营。但是，由于使用权、所有权和经营权的分离，以及租赁、转租赁、抵押等过程中产生的复杂的法律关系和中间环节，这些新模式在不同程度上都面临潜在的危险和困境。

1.典型案例——24K国际经济型连锁酒店的“转租赁”融资模式

资金实力比较弱的连锁酒店品牌，在快速扩张、占领市场的运营过程中，资金难以为继，由于不能从直接和间接渠道得到充足的资金，所以往往导致一些另辟蹊径的投机行为或者利用法律和规定空白地带打“擦边球”。其中最典型的是售后返租模式。售后返租模式于20世纪70年代起源于美国，后流行于日本等国家和我国台湾、香港等地区。在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划分成小面积，分零出售给购买者。随后，发展商再与购买者签订返租合同，让购买者将商铺等返租给发展商，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3～10年不等。在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8%～10%甚至更高利率支付的租金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商回购。售后返租模式于20世纪90年代末期进入我国，很快便受到了开发商、投资者以及各有关方面的青睐。对于发展商来说，通过售后返租，能够以高价出售项目，迅速回笼资金；对于投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者可以通过售后返租模式实现较高的投资回报和资产的保值增值；而对于银行来说，30%～40%的首付按揭比例风险较小，不少银行愿意提供贷款(詹芬萍，2004)。

在经济型酒店领域，一些进入者也采取了这种模式来切入。一些房地产开发商联合酒店管理公司进行共同开发，由于资金短缺，在缺乏其他融资渠道的情况下，引入了商铺投资的商业房地产概念，预售客房使用权并承诺一定的年回报率从而吸引大量中小投资者的资金投入，保证开发商的后续资金：开发商初期投入启动经济型酒店项目—预售若干年的客房使用权给客户(客户将客房转租给管理公司获得一定的回报率)—回笼资金—继续本项目的开发和其他连锁项目的初期开发。通过这种方式，一些经济型酒店的开发商得以用比较少的启动资金推动项目的完成，并且积累别的项目的启动资金。这种投资模式把经济型酒店变成普通大众的投资品，使得经济型酒店的开发获得直接的民间融资渠道。但是，这种预售客房使用权的投资模式带来的风险很大。

上海亿百年房地产开发公司开发的24K国际经济型连锁酒店是上海新兴的一个经济型酒店品牌。最初的两家分店：吴中路店和人民广场店采取的是股东投资“参股”的融资模式，开业后取得很好的经营业绩。在追求利润和规模经济的内在驱动力推动下，开发公司又投资开发了福州路靠近浙江中路的懿文大楼。由于在开发过程中出现了资金短缺，公司采取了“使用权分割出租”的方式出售使用权来获得大量现金。在这种投资模式下，投资者用15万元一次性买断一间客房10年的使用权，同时投资者再与开发商委托的明大管理投资有限公司签订另一份“转租约”合同，年回报率为投资额的10%～15%，十年后返还本金。通过这种“租赁”转“租赁”的方案，将客房使用权又从分散的个体手中统一划归转让给管理公司，从而使得这个项目对外仍然以一般经济型酒店的经营方式进行日常经营。

通过这种分割出售经济型酒店客房使用权的方式套取投资者的资金，使得经济型酒店项目变为一种商业地产项目。在“租赁”转“租赁”的融资过程中，这个项目从投资者手中融资3 000万元，一部分资金用于该项目的运作，并且兑现10%～15%的投资回报；另外多余的资金可以作为下一个项目的启动资金，从而实现可持续的连锁扩张。在这种融资前景的刺激下，24K连锁酒店一度雄心勃勃，计划到2010年发展到30家。

但是上海亿百年房地产开发公司并没有懿文大楼的产权，该公司以一定的价格从产权人八仙集团手中租赁了大楼，然后自投资金，并且用出售使用权的方式融得部分资金进行开发和改造。然而该大楼已经被产权人抵押给兴业银行，当亿百年公司的“租赁转租赁”活动开展得如火如荼之际，银行通过法院申请财产保全，查封了大楼。该酒店的项目一度陷入僵局。

图5-1　24K经济型酒店产权、使用权、经营权及资金流图示

上面这个案例是在酒店经营者资金有限，无法实现完全自主投资的情况下，通过引进大量中小投资者的资金，以使用权租赁的方式开展起来的。这种运营模式对于运营者来说，可以大大减少资金投入，从而在融资渠道不通畅的环境下仍然能够顺利开展经济型酒店项目。但是，这种类似于商铺回购转租赁的方法对经济型酒店的经营会产生一定的副作用，所有权、使用权与经营权的分离会带来潜在问题和风险(如图5-1)。具体来说，通过租赁转租赁模式开发的经济型酒店项目可能带来的问题有如下几种：

产权隐患：在产权和使用权分离的情况下，由于信息的不对称，产权人对物业的所有权瑕疵会给围绕该酒店物业的利益相关者带来严重的威胁。虽然图5-1中的运行模式能带来稳定的资金流，尤其可以为开发商的发展提供经济型酒店开发的直接资金，但是产权的隐患会给这个看似编织精良的网络带来毁灭性的破坏。

资金链隐患：除了产权的隐患，资金链的隐患也不容忽视。在这种发展模式下，开发商通过出售客房使用权而获得投资者的一次性资金，并且指定酒店管理公司回收使用权负责日常经营。作为回报，给予定期定额的租金给投资者。一次性得到的资金被用于本项目的后继改造、装修和运营投入。另外一部分存留资金被开发商用于下一个连锁项目的启动资金。这样的连锁式扩展形成的资金链是比较脆弱的，一旦其中一个环节出现问题，例如某个项目投资失败，将会引发整个链条的崩溃。

预期回报率隐患：基于现在经济型酒店市场的良好业绩而承诺的回报预期，很可能会因为市场的变化、利润率的下降而发生改变。一旦目前高达20%～30%的利润率下降，那么支付10%～15%的投资回报率，并且十年后返还全部房款本金的承诺可能难以实现。而且，在这十年中管理方的经营能力和市场风险也会极大地影响企业业绩。连锁环节中任何一个项目的经营不善带来的资金压力和声誉损伤都会给整个连锁企业的资金和品牌造成不可逆转的负面影响。

追踪这个案例，虽然懿文大楼在开发商的多方努力下得以继续经营，但是由于后续资金的短缺，以及经济型酒店经营利润的下降，从2007年8月开始，明大投资管理公司向投资者承诺的每月支付的投资回报难以为继，从拖欠到停止支付，导致多位投资者将其告上法庭，要求其履约。2008年5月8日，24K连锁酒店的投资商明大投资管理有限公司负责人朱福弟被上海黄浦区公安局拘留，接受警方调查。^[1]

2.典型案例——成都赛家经济型酒店的小户型楼盘租赁经营模式

成都小户型楼盘一度是投资热点，但是，自2005年开始，由于受房地产市场波动的影响，小户型的出租率下降，空置率上升。一些酒店管理公司看好经济型酒店的市场前景，把小户型楼盘改造成为经济型酒店，从而借助分散投资者的资金，自身以很低的资金实力(一般只需要拥有装修资金、物业月度或季度租金和酒店日常运营的资金)就能切入经济型酒店领域。

小户型业主与酒店经营方的合作模式可以分为以下两种：第一种是前期介入，在楼盘开发初期或者销售初期，酒店管理公司就介入，与开发商达成房型和楼盘设计的协议，与投资者签订租赁协议，租赁期为10年～15年，经营方将约定租金按月或季打入投资者的账户。第二种是后期介入，酒店管理公司对某个已售小户型项目进行经营权的收购，通过物业与愿意出让使用权的业主签订租赁协议，按照房价8%左右的市场租赁价格按月份或季度支付租金，租赁期一般也在10年左右。通过上述方式，酒店经营者与业主签订委托租赁合同，统一收购楼盘的经营权，从而以很低的价格得到整体物业的经营权和使用权。

在成都市场上成功运作这种模式的是成都赛家酒店管理公司，以小户型租赁的方式介入经济型酒店行业，目前已经拥有5家连锁店，500多间客房。该公司通过与小户型精装修楼盘的户主签订租赁合同，承诺一定的租金回报作为使用权转让的代价，统一租赁楼盘开发成经济型酒店，从而大大降低资金准入门槛。以开设一家有100间客房的经济型酒店为例，如果是通过自建方式开设，所需开支包括购买土地、修建物业、配套设施，投入资金至少不低于3 000万元；如果以租赁物业方式开设，所需开支包括年度的物业租赁费用、改造改建、装修设施等，资金投入不低于300万元；如果通过租赁精装修小户型楼盘的方式，物业改造费用较低，只需投入设施设备的采购和支付给业主的租金即可，在税收方面也有很大的优惠，所以酒店管理公司只需投入150万元左右即可进入经济型酒店领域(杨波、李杨，2005)。

由于物业的所有权呈现分散性，往往一个楼盘有上百个业主，所以要妥善处理与这些业主的协议，统一完成对经济型酒店的改造，以及在随后若干年内保证正常经营还是存在一定的难度的。尤其是在协议的十年左右的租赁期内，酒店经营者一方面要应对不断变化的市场局面，保证经济型酒店的经营绩效，从而维持利润率，保证对业主的承诺租金回报；另外一方面，又要处理期间个别业主因为种种原因而产生的退出纠纷，或者关于租金率的纠纷，其难度和复杂程度很大，也存在一定的经营风险。