对存量改造和重组的制度建议与实施措施

1.对存量改造的制度建议

产权制度是阻碍中低档饭店和旅馆升级改造的主要障碍，要有效推进住宿行业的经济型酒店改造和经营转型，必须首先解决制度方面的问题。下面是对存量改造重组的制度建议：

首先，深化产权改革，优化资源配置。在旅馆招待所行业中，国有经济比例过高，产权缺陷带来的经营低效和“内部人障碍”是阻碍行业发展的主要原因。因此建议要求主管企业和政府部门剥离旅馆企业，通过改组、转制、租赁、托管、合资、兼并等资本运营手段释放凝固的国有旅馆产权，充分发挥市场运作机制的效率，从而实现资产重组和产权流动，充分激发资产的潜力和资源配置效率。

其次，鼓励多元化资本进入。低星级饭店和旅馆招待所并非关系国家经济命脉的重要产业，所以国有资本应该逐步退出，鼓励其他投资主体进入，从而解决“所有者缺位”引发的各种问题，利用民营资本和外资，以及附带的管理制度，促使企业真正面向市场，根据市场规则进行日常经营，改善经营业绩，提高存量改造的效率。

再次，建设饭店交易的资本市场，通过市场化的收购、拍卖、持股等方式，把一批经营不良的饭店和旅馆进行产权调整，同时也提供资本退出的平台，使得投资者不但能自由购买，同时还能顺利卖出手中的饭店和旅馆。只有建立了这样的资本平台才能盘活资产，实现存量改造的目标。

最后，城市配套设施的鼓励政策。存量转换需要成熟的社会资源，经济型酒店通过外包的社会设施来补充自身有限服务的不足。因此，经济型酒店发展的一个重要基础是社会配套设施的发育成熟。低档饭店和旅馆招待所向先进产品升级的过程中，必须得到周边配套设施和社会成熟资源的支持，所以城市的发展政策也是住宿业调整的重要背景条件。

2.存量改造的措施和方式

在住宿产业产品升级政策的指导下，以及产权制度的现代转型前提下，对低档饭店和旅馆招待所的存量改造可以参照以下几种措施：

首先鼓励经济型连锁酒店企业对具有一定规模和基础的低档饭店和旅馆招待所进行兼并收购。尤其是一些发展比较成熟的经济型酒店品牌，如“锦江之星”、“如家”等，自身拥有良好的管理经验和市场平台，可以通过收购在硬件上符合连锁条件的住宿设施加以改造，并入经济型酒店网络的方式，迅速扩大连锁品牌的市场占有率，实现有效的存量调整。这是效果最好的存量转换方式，通过经济型连锁酒店的吸纳，可以将一部分优质的中小旅馆饭店彻底转化为现代经济型酒店。

其次，发挥行业协会的作用，联合改造中小旅馆饭店，建立自由连锁性质的廉价经济型酒店。行业协会提供经营指导和信息标准，成立统一的订房中心，进行统一的市场推广，树立统一的品牌形象，遵循统一的质量标准。把散布在城市各个角落中的旅馆饭店通过信息平台推向市场，有效链接供需双方。这种相对松散的连锁方式由于不涉及产权资产的变更，因此适用于一些存在产权问题的旅馆饭店，通过管理和经营上的改造，品牌和销售网络的建立，实现向经济型酒店联盟的转变。

再次，鼓励多元资本对小旅馆的收购，打造都市特色的旅馆连锁。一些小型的旅馆由于不符合经济型连锁酒店的改造要求，所以无法通过上述两种方式进行转变。但是，根据不同的旅馆特点，可以营造各自富有特色的住宿设施。民营资本、外商投资、海外基金、国有资本等多元资本都可以进行收购改造，采取现代经营管理方式和市场营销手段来经营这些都市风情旅馆，实现旧产品的升级和存量的盘活。

总之，对旅馆行业和中低档饭店的存量改造首先要解决产权体制的问题，在市场化的产权交易平台上，鼓励多元资本投资收购，盘活不良资产。同时，鼓励拥有良好品牌和管理体制的酒店集团，利用自身的品牌优势、管理经验和网络渠道，收购并且盘活那些自身设施良好但是经营不善的饭店旅馆，用这种激发“休克鱼”的做法，加快住宿行业存量改造的步伐。