商圈的分析评估

任务2　商圈的分析评估

卖场所在地也被称作卖场立地。通过对卖场立地进行评估就能够了解到卖场本身所具备的便利性，人与车的流向及流量、视觉效果及接近性等。立地评估相对重点会放在卖场的本身和视线所能看到的周边环境上，对卖场进行立地评估，可以预先分析出卖场开设地的优点和缺点，进而为卖场的设定提供参考。

【导入资料二】

文华书城落户常安路商圈

经营面积为6000平方米，图书品种多达15万种的文华书城五邑店，是珠海文华书城有限公司在江门打造的第二家连锁分店，也是五邑地区规模最大、品种最齐，集文化、休闲、学习于一体的综合性书城。

文华书城五邑店坐落于金蓝海四维体验城（原财富广场，地王广场对面），共有四层，每层的经营内容各有不同：一楼主要经营杂志、动漫玩具、音像制品；二楼则以社科、文艺、经济、管理、生活与三联专柜书籍为主；三楼则以外文、教辅与少儿书籍、文具为主；四楼则以科技、古籍、医药卫生与法律书籍为主。文华书城五邑店的亮相，彻底结束了常安路商圈长期以来没有大型书城的历史。

为了更好、更全面地满足读者的购书需求，书城在每个楼层还设有收银台，并配有电脑供读者查找书籍。文华书城五邑店有别于传统书城，它是一个集购书、娱乐、休闲为一体的“体验式”书城。为了给顾客营造更加人性化的购书环境，书城分别在第二、第三、第四的楼层设有咖啡厅、儿童游乐场、会员俱乐部等设施，以便给顾客提供一个良好的阅读空间。此外，还对书城内部环境进行装修改造，引用台湾设计风格，打造出全新的购书体验空间。

——选自《百度百科》

2.2.1　商圈分析评估的含义与作用

1）商圈分析评估的含义

商圈分析是指经营者对商圈构成的基本情况、特点及影响商圈规模变化的各种因素进行研究分析，为选择店址、制订经营策略提供依据。

2）商圈分析的作用

①商圈分析是对新设门店进行合理选址的基础。新店经营者在选择店址时，要明确商圈范围，了解商圈内与新店相关的有关资料。在此基础上进行经济效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选择合适的地点。

②商圈分析有助于经营者制订市场经营战略。通过商圈分析，可以帮助经营者明确本店的基本顾客群、潜在顾客群，了解顾客的忠诚度，从而制订相应的经营战略，巩固现有顾客，发展潜在顾客，并提高顾客的忠诚度。

③商圈分析有助于经营者制订竞争策略。现在商家之间的竞争已不再仅仅满足于价格竞争，而是全面的、全方位的竞争。经营者要在竞争中获得主动，占领先机，就必须一方面了解顾客的需求特点，投其所好，另一方面还要了解竞争对手的相关信息，做到“知己知彼”，才能“百战不殆”。这些信息的获得都必须通过对商圈进行分析评估。

④商圈分析有助于减少资金占用，加快资金周转。

【开拓视野三】

深圳购书中心　打造都市人舒适优雅的大书房

深圳购书中心是由国有大型集团公司——深圳中核集团投资、经营及管理的大型图书发行公司，专业经营图书及音像制品，经营图书约23万种，音像2万种，是深圳市的重点文化企业。

2004年9月19日，位于深圳第一主干道——深南大道中心地段的深圳购书中心隆重开业，成为全国唯一一家由新华书店以外的国有资本投资兴办的书店，同时也是华强北商圈唯一的以人文为主题的大型文化休闲中心，深圳购书中心以舒适优雅的书房式环境、新颖的营销方式、全新的经营理念，在深圳乃至全国书业内引起热烈反响，受到全国图书行业的广泛关注。

为更好地服务读者，满足顾客一站式文化消费的需求，深圳购书中心自开业以来，不断引进完善配套设施。在读者眼中，这里不仅是一个书店，而且是一个大型的文化休闲中心。书店有收藏品、数码产品、学习用品、琴行培训、英语培训、留学代理等，全球知名品牌星巴克、肯德基、华尔街英语纷纷进驻深圳购书中心。

店内采用专业设计，环境舒适优雅。黄白相间的柔和灯光，错落有致的书架，点缀其间的翠绿植物，使读者如同置身于一个温馨书房。

针对读者的购买习惯，在分类与陈列上不同于传统的图书分类法，而是按市场与顾客的需求，实行按主题分类、分层、分区陈列。再加上遍布楼层的十多台电脑自助查询机，通过查询系统能准确地知道此书的对应架位。找书，就像在自家书房一样方便。硬件设施配置、环境摆放上处处体现出以人为本的理念。

深圳购书中心还为读者特设了阅读吧，一杯茶，一本书，让读者尽享阅读的乐趣。

深圳购书中心门前有着3000平方米的文化休闲广场，充满人文气息。在这里，深圳购书中心开展了源源不断的文化公益活动。白天，这里有太阳光影的舞蹈与小朋友的欢声笑语。夜晚，有流光溢彩的霓虹和悠扬的音乐……去卖场看书、购书，去广场听音乐、喝咖啡已成了很多人喜爱的文化休闲方式。丰富多样的文化讲座、主题书展、签售会、艺术活动既弘扬了高雅文化艺术，丰富了读者的精神文化生活，提升了市民的文化品位，同时也加深了读者和员工对深圳购书中心的认同感、凝聚力，得到了社会的认可。

——选自开卷文摘《深圳购书中心　用商业化营销模式打造文化人的城市书房》

2.2.2　商圈的内容及调查方法

1）商圈的内容

商圈确定之后，零售企业需要对商圈作进一步的分析，了解商圈内市场消费者、竞争者、客流的特点，以便正确地选址和制订相应的营销计划与策略。商圈分析的内容主要有选址研究、消费者研究、客流量研究、市场评估、竞争对手研究和自身分析几个方面。

（1）选址研究

选址研究也称为商圈调查，主要包括以下几点：

①人口统计特征。包括人口的总量和密度、性别、年龄分布、平均教育水平、总收入、可支配收入以及住房拥有率等。通过对商圈内人口统计特征的分析，有利于企业把握商圈内人口的现有状况和未来发展的变化趋势，了解消费者的需求特点、构成以及变化情况，给选址和制订营销策略提供依据。

②经济情况。包括商圈内产业情况、金融情况、经济发展预测等。一般来说，商圈内经济状况良好，居民收入情况稳定，则零售市场也会呈增长趋势；如果商圈内产业多元化，则零售市场受某一产品市场需求变化的波动就小。

③门店区位的可获得性。包括区位类型和数目、交通便利情况、城市规划。

④其他。包括当地的法规和政策，如税收、执照、营业限制、最低工资标准；供货来源，如运输成本、批发商数目、供货成本等。

（2）消费者研究

①消费者购买行为和习惯。包括购物场所选择、购物频率、单次消费金额、消费结构等。

②消费者满意度研究。

③消费者购买力研究。

（3）客流量研究

通过在一定时期的定点监测，统计出不同时段经过店址的人流总量，进店人数、不同性别人数、不同年龄人数等指标，从而分析出客流类型、客流量差异、客流量时间点分布等。

（4）市场评估

①城市经济指标。包括人口、国内生产总值、社会消费品零售总额。

②居民经济指标。包括人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数。

③其他经济指标。

（5）竞争对手分析

包括竞争者经营情况，如经营规模、产品结构、竞争者SWOT分析等。

（6）自身分析

主要包括经营品种、经营规模、经营特征、广告促销手段、物业管理、租金等。

2）商圈调查的方法

进行商圈分析需要多方面的素材和信息，商圈调查即为商圈分析收集信息的活动。常用的商圈调查主要有实地观察、问卷调查、电话访问、收集二手数据和固定样本调查等。

【开拓视野四】

广州天河购书中心

天河购书中心是广州市新华书店集团的控股子公司。被誉为“神州第一书城”的广州购书中心，是广州市新华书店集团有限公司按照现代企业制度要求组建的一个大型的图书零售企业。1994年11月23日开业至今，已逐步发展成为以图书经营为主，系列文化用品、多种文化知识载体并举，集文化传播、购书休闲及会议、培训、咨询等商务配套服务于一体，在广州地区乃至全国都具有相当影响力的综合性大型文化企业。

天河购书中心位于广州市天河路123号，位于天河中心区的核心地段，坐落于动静相宜的“白领大道”体育西路与繁华现代的天河路的交汇点上，毗邻天河体育中心、南方人才交流中心等地标建筑，附近天河城百货、正佳广场、维多利亚广场、广百百货天河店等商业广场林立；同时靠近地铁一、三号线，距购书中心几步之遥就有地铁出站口。

天河区素来是广州成熟的新一代商务中心区，是繁华的政治、经济、文化、体育、购物、旅游中心，涉及业务横跨广州乃至南中国的黄金商务板块。

天河商圈是广州商业极其繁荣的象征。在如今全面建设小康的年代，要解读广州千年商都的深刻内涵，不能不注入现代化的因素。而最能代表广州商业现代化亮点的，就是天河商圈。天河商圈发轫于天河城广场，发展于宏城广场、购书中心及维多利广场等的出现，随着正佳广场的开业，最终形成了天河一带商业面积超过200万平方米、全国绝无仅有的“中华第一商圈”。繁荣的景象并不完全在于商业面积的多少，而在于它的商业功能和辐射能力。作为天河商圈主力企业的天河城广场，其日客流量最高可超过80万人次，其吸引力可见一斑。天河商圈是广州城市发展的产物。近年来，广州城市建设突飞猛进，实施了“一年一小变，三年一中变，十年一大变”以及“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略。随着广州城市建设的巨大发展以及城市化进程的加快，广州的城市商业中心发生了转移，并产生多中心的趋势。原来的城市商业中心，如西堤已风光不再，北京路无法一枝独秀，上下九定位下移，而天河商圈则迅速成为广州一个新的城市商业中心。广州地铁一号、三号线在天河路交汇，城市地铁的交通功能聚集着城市的人流，也使以天河城广场为核心的天河商圈，因处于地铁上盖而深得地铁“洼地效应”之利，成为特殊的商业资源。这些资源依附于地铁站，使站点周边地区的土地开发向商业开发转变，形成“立体商业”的格局，尤其是距地铁站大约500米范围内的步行区特别获益。如今，天河商圈已成为广州现代化大都市的一张靓丽的“名片”。

——选自《百度百科》