如何让房子也娱乐起来

衣食住行中的住，通常我们是指房子，与之有关的行业当然就是房地产业了。由于我们的房地产市场处于畸形状态，房子属于自住和投资的双重刚性需求，因此，很多大城市里的发展商只要在核心位置拿到地建房，再做出几套美轮美奂的广告，房子很容易就卖掉了。但在一个健康正常的市场环境里，房子一样面临传统营销手段无法奏效的困境，同样需要娱乐营销。房地产的娱乐营销同样分为两种形式，一种是通过广义娱乐营销的方式赋予房子更多的享乐性和娱乐性，一种以通过狭义娱乐营销的手段，请明星做促销活动和促销广告，增加房子的知名度。我们知道，房地产业分为住宅地产、商业地产。住宅地产比较常见，我们先从商业地产入手，看看地产业该如何从产品功能开发到促销做全方面的娱乐营销。

顾名思义，商业地产是作为商业用途的地产，用以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。最常见的商业地产模式就是万达广场为代表的城市商业综合体。除了城市商业综合体外，以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。在中国的国情下，城市商业综合体通常也包含了商业写字楼。在这里，我们仅仅以万达广场为代表的城市商业综合体为例，探讨一下商业地产的娱乐营销。

一、国内外商业综合体娱乐营销借鉴

曾经的“一站式消费”“业态齐全”是商业综合体的制胜法宝，直到现在，包括万达广场在内的商业综合体仍旧用这一招闯荡江湖。即便成功如万达广场，审美疲劳也已经是一个不争的现实。在讨论商业综合体为代表的商业地产的娱乐营销之前，我们先看看国内外成功的商业综合体都做了些什么，有何值得借鉴之处。

1.全世界最受欢迎的室内娱乐购物中心：美国商城

把摩天轮放到商场的美国商城

美国商城（Mall of America）位于美国明尼苏达州布卢明顿，建筑面积约39万平方米，共分为4层，据说能装下两座胡夫金字塔。美国商城共有员工1.2万名，店面长度高达4.3英里（约7千米）；内有一座含有25项娱乐设施主题乐园，其中包括足尺的过山车和激流勇进。商场内还有520家零售商铺和50家餐厅和酒吧，以及一座120万加仑（约4500立方米）容积的水族箱。即使每家店只呆10分钟，逛完整个商场也要86个小时。目前，商城的年客流量为4250万人次。美国商城并不如迪斯尼乐园的名气大，据说每年吸引的游客人次却要比迪斯尼乐园、大峡谷和猫王故居三地的总和还要多。这其中的原因何在呢？

娱乐营销模式：美国商城可以说是全世界商业地产娱乐营销的经典代表作，它带来商业地产营销的全新模式，也就是我们所说的娱乐营销的模式。首先在业态分布上，美国商城的娱乐及休闲设施的比例很高，拥有25项娱乐项目的尼克顿尔主题公园、明尼苏达州海洋生物馆同样坐落在这座大型商城内。高尔夫球场、14块幕的电影院、8家夜总会，都让这个商城更像是一个娱乐场所。除此之外，整个商城每年要举行的各种各样的促销和娱乐活动多300多项，邀请歌星演唱或由当地土著印第安人表演，或是艺术展览和慈善募捐活动，可以说是每天都有娱乐活动或互动活动。甚至连餐馆都别具特色，“史努比营”里有一家“神秘餐馆”，客人不仅可以一边进餐一边观看演出，而且餐厅就是舞台，客人在入座的同时也进入了剧情，参与了演出。震撼刺激的大型室内娱乐设施，以及丰富多彩的各类娱乐活动所带来的娱乐体验，使得光顾商城的顾客约有四成来此的初衷是观光旅游。很多人把这里看成休闲度假的好去处，不惜带着家人远道而来，在附近住上两三天，尽情体验各种室内娱乐设施和购物的乐趣。

运动休闲胜地：除了娱乐营销模式的运用之外，美国商场还有别于我们这里10点钟之后才开门的商业综合体运作模式。每天早上7点钟，美国商城就打开自己的大门，欢迎附近的居民和客人来此进行早锻炼。在商城一楼的通道里走一圈大概是1公里，锻炼的人们不仅可以散步，还可以边走边浏览橱窗里陈列的商品。为了更好地吸引客人来此锻炼，美国商城还专门成立了“明星步行者俱乐部”。据传闻，1996年的最佳步行者在这里走掉了身上的63公斤肥肉，一时成为减肥的佳话。商城早早开放为客人提供锻炼身体的场地，不仅拉近了和周边居民、客人的距离，在赢得他们好感的同时也令他们成为忠实的消费者。

头顶是人造蓝天白云的威尼斯人大运河商场

2.南京有水游城

我们不能光说离我们的生活相对有点远的美国，在中国也有极具特色的商业综合体。澳门的威尼斯人度假村其实可以算一个，但因为它是以赌博业为主，所以不能作为内地商业地产营销的典型案例。话虽如此，威尼斯人度假村中大运河购物中心，其实是可以作为一个商业地产的营销案例来借鉴的。澳门离我们很近，有兴趣的朋友可以去参观一下。我们说一个离我们比较近的案例——南京的水游城。南京水游城是一个大型综合性商业综合体项目，也是中国目前做得较有特色的商业综合体。南京水游城由美国知名建筑设计公司MIX设计，通过精妙的手法将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施，把建筑用运河隔开，形成开放式体验空间。水游城是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。虽然离新街口等传统商圈不过2公里之遥，但水游城相对于新街口等传统商圈，达到了约60%的差异率。这使得它在南京的城市商业综合体中取得了很大的竞争优势。其主要特色体现如下：

以水为特色的建筑：南京水游城借鉴了日本博多运河城的成功经验。人工运河、水岸、瀑布、透光天棚等等特色建筑功能设施，体现了开放、愉悦、亲近自然的设计追求。

以水为舞台的娱乐表演：配合以水为特色的建筑，南京水游城的水中表演舞台也独具一格。不仅每天都有免费演出，充分发挥建筑的优势，观众可从里三层、外三层、高三层由各个角度观看表演，成为水游城一道不可不看的风景。

提供全新的休闲娱乐体验：南京水游城已经不再是一个单纯的传统意义上的购物中心。环境营造上，阳光、水、植物等自然景观的引入，将传统的购物中心打造成了全新的开放式购物公园，给消费者提供愉悦的购物体验。365天每天不同的表演，一年四季不同主题的装饰，令顾客长期保持新鲜感。无论是购物、观光、社交还是享受美食、亲子娱乐，水游城都已成为南京人和外地游客体验南京式现代生活情趣的理想场所。

二、商业地产房子如何娱乐营销

从国内商业地产面临的同质化、招租难等困局，以及国内外以城市商业综合体为代表的商业地产的成功运作模式来看，配套不合理、同质化严重、专业化水平低的国内商业地产，已经到了非改变营销思路和产品定位不可的地步。盲目跟风建商业综合体，仍旧沿用出售写字楼，引入酒店、超市、影院、餐厅、服装百货的模式，一定会在商业地产的竞争中失去竞争优势。最终只能沦落到降低租售价格来促销。未雨绸缪，及早改变商业地产的运作思路和营销策略，是每个商业地产的开发商都面临的紧迫问题。下面我们从全面娱乐营销的策略，说说商业地产该如何尝试娱乐营销。

1.建筑：特色建筑带来娱乐体验

很多商业地产的开发商喜欢高大全的东西。建楼建最高大的，里面一定要应有尽有。所以我们看到很多地方的高层建筑从当地最高到中国最高，到亚洲最高，再到世界最高，这个纪录不断被中国人刷新。说白了，这就是暴发户的炫富心态，自己有钱、有实力一定要用一个外化的东西告诉世人——我真的很有钱、很有实力。当然，地方政府要面子注重形象工程也是中国高楼纪录不断被刷新的主要原因之一。从娱乐营销的角度出发，我们说商业地产首先在建筑的风格上要做文章。这个文章一定不是指建筑要有多高，而是指你的建筑由内到外都要具备自己的特色，能与周边的建筑形成差异化，让人一眼就认出它叫出它的名字。建筑的特色通常体现在这样几个方面：

建筑的外形独特：我们一直说，人是先用眼睛来观察事物认识事物的。建筑外形的独特一定能够一眼就吸引我们。因为独特就代表有新奇之处，跟我们常见的建筑有所区别，能够满足我们的好奇心。好奇心的满足刚好能够带给观者愉悦的体验，这就是最直接的娱乐营销了。更不要说很多新奇的建筑能够引发我们的很多联想，制造更多的娱乐性话题。比如中央电视台的“大裤衩”新大楼，人民日报社那引发身体器官联想的新大楼，都成了娱乐话题。我们说商业综合体为代表的商业地产的建筑要有特色，不是一味追求那些引发人体器官联想的设计，而是如美国的恺撒宫购物中心和美国商城一样，由内而外都能体现某种特点的文化元素，给人带来叹为观止的美感和娱乐体验。只有文化特色才是永恒的特色，才会带来值得回味的娱乐体验，人体生殖器的联想只能传为一时笑谈而已。

建筑的色彩：除了外形上的新奇和富有文化特色之外，建筑的色彩也是我们视觉能够直接捕捉到的第一印象。中国商业地产的开发者中也有人早就意识到建筑色彩的重要性，所以土豪金才成为一时的流行色。除了土豪金之外，我们商业综合体几乎是清一色的蓝灰色。在一个讲求个性和价值认同的时代，用个性化的东西获得自身价值的认同是很多人的精神诉求。清一色的蓝灰色显然不是最好的选择。正因为如此，尽管仍旧有钱多人傻的公司不断搬进当地楼层最高的写字楼，但也有很多公司选择了建筑色彩变化丰富的创意产业园办公。在清一色蓝灰的现代建筑里，建筑颜色的变化能够第一时间赢得消费者的好感。因此，在商业地产项目的开发之初，娱乐营销就建议开发者要在建筑的外形和颜色上做文章，先让消费者获得第一印象上的好感和愉悦感。

内部景观的特色：除了建筑的外形和特色，商业地产的内部景观也是娱乐营销要考虑的要点之一。无论是写字楼、酒店还是购物中心，景观与整个建筑风格的匹配或反差，都能带给人不一样的感觉。这种不一样首先是一种新奇感、舒适感和愉悦感。具体到内部景观的设置上，与建筑风格匹配的带有文化感的建筑装饰，与大自然贴近的天空、水流、花草树木、山石、动物等等，都是能够为消费者带来快乐体验的内容。

2.功能：变商业中心为娱乐中心

商业地产想要做好娱乐营销，首先需要在功能定位上突破传统思维。我们在上面的内容里列举的美国商城，已经完全突破了传统的购物中心、办公中心的商业地产定位，转变为彻头彻尾的娱乐中心。你能想象在美国商城里有室内的大型主题公园和水族馆吗？坐过山车不用去娱乐场，而是直接进商场。去看鲨鱼和海龟不用去海洋世界，也是直接去商场就可以。从写字楼的功能定位来说，很多人都在羡慕美国谷歌公司的办公环境。你可以带着你的宠物和小孩上班，你在这里喝到可口的咖啡，品尝到美味的食品，欣赏到美妙的音乐。这样的办公环境不是和娱乐休闲场所一样吗？这种在功能定位上的突破，才是商业地产在娱乐营销上的最大突破。商业地产娱乐功能的转变首先是开发者理念的转变，但也更需要在业态上做最大程度的配合。

娱乐设施的引进：商业地产的娱乐功能首先体现在娱乐设施的引进上。我们现在的城市商业综合体已经开始意识到要有娱乐功能的业态。比如，电影院已经成为标配。为了引进电影院，商家不惜略微降低租金。原因就在于，电影院作为一个娱乐消费场所，它能够带来消费的人流。中国城市商业综合体的成功典范万达广场，更是以万达影城成就了自己的商业地产项目，同时也让自己的万达院线成为全国乃至全球排名第一的电影院线公司。但对于一个城市商业综合体来说，仅仅有电影院是不够的。因为每个城市商业综合体如今都有电影院，区别只在于你的电影院里有没有IMAX影厅。更多的娱乐业态的引进才是商业地产需要继续考虑的问题。你敢像美国商城一样，直接把主题公园引进来吗？让消费者避免风吹日晒，带着孩子来你的商场中庭坐过山车和摩天轮。人们对于娱乐消费的追求是无止境的，把你能够想象得到的娱乐业引进商业综合体，把其他原本不具备娱乐性或者娱乐性不强的业态改造为更具娱乐性的业态。如，餐厅、酒吧、咖啡厅、零售店的娱乐功能开发，都大有文章可做，值得商业地产的开发商认真去思考。

3.文化特色：用文化味淡化商业味

作为商业地产，它本身就是以购物和办公等商业目的存在的项目。在一个本身就商业味浓厚的地方，商家无须再强化其商业性，这样会让消费者产生反感。我一直想不通这样一个现象，为什么很多理发师要把自己打扮得特别像个理发师。我的意思是，他们很多时候的打扮让我一眼就觉得他们是理发师，包括他们的衣着和发型，都会予人这样的感觉。也许有人说，他本身就是干这个的，无论打扮得如何他们都是理发师呀。但问题是，在我看来你打扮得特像个理发师之后会让人觉得很cheap。你完全可以把自己包装成一个发型艺术的顾问、设计师，让客人认可你的审美品位和塑造美的能力。我知道我这个要求有点高，如果他们或他们的老板具备这个能力，他们怎么也得像吉米和李东田一样，成为各自行业里的名人和大师了。

说回商业地产的文化味。作为消费者，我很怕商业购物中心里过分热情的促销人员。他们作为促销人员，热情周到是必须的。但他们的热情里总让人觉得自己的钱包不安全。因此，如果一个商业综合体里到处都是浓浓的商业气氛，对于消费者来说会有不安全感。相反，如果这里随处都让人体验到浓浓的文化味道，情况会有很大的不一样。消费文化和购物的概念可不一样，一个让人觉得高尚一个让人觉得败家。高尚的结果是，即便花了很多钱心里也觉得值；败家的心理感受是懊恼与后悔。从娱乐营销和留住客户的角度出发，赋予商业地产文化味，让商业消费转化为文化消费，或者说赋予商业消费文化味儿，会给消费者带来完全不同的消费体验。

引入文化消费业态：如何淡化商业综合体中的商业味道呢？引入文化消费业态是一个捷径。一个最简单的例子：广州的太古汇本来是充斥着LV等奢侈品品牌的大型商业综合体。很多人的印象中，放着近在咫尺、价格更低的香港太古汇不去，选择在广州购买这些奢侈品，只有土豪才干这种事。因此，广州的太古汇最初给人的印象是土豪味很浓的，但自从引进了一个方所书店，这种印象改观了不少。方所书店通过邀请文化名人、作家来此讲座，将方所打造成了类似台湾诚品书店的形象和影响力。方所之于广州，有点类似诚品书店之于台北。这连带到广州太古汇的形象都发生了改变，因为这里不仅有土豪出没，更有很多文化人出没，还有更多消费文化的人出没。去方所和太古汇因此成了一件颇显风雅的事。除了书店之外，各种文化创意产品零售店和游戏、动漫概念店和体验店，都是文化消费场所。商业地产在业态的引进上，需要考虑这些文化消费业态的引入。

引入互动性的文化体验设施：除了文化消费场所，商业综合体内完全可以通过引入文化体验设施而淡化商业味。这些文化设施不是我们一口气能够在这里列举完的，同样要讲究与整个建筑和文化主题的匹配，更讲究各自的创意和特色。笼统来说，再现历史和文化的多媒体互动体验装置，让体验着动手又动脑的文化拼图、文化魔方等装置，都能让人获得娱乐的体验感，从而达到娱乐营销的目的。

4.商业地产的旅游功能：观光为目的的购物体验

对于很多人来说，购物是一件伤神且耗费体力的事儿。尤其对于男人来说，陪夫人去购物是一件很难忍受的事儿。本来在健身房跑上5公里完全不成问题，但是陪着夫人在商场里转一圈之后就觉得两腿酸软、精神萎靡。问题就在于，女人的购物乐趣在于逛和砍。逛街、砍价是她们的乐趣。而男人的目的很直接，无论哪一方面都是如此，这一点女人们都有共识。具体到购物上，买东西是目的，直接到选定的店里买完就走是大多数男人的购物方式。令男人疲惫的另外一个原因是这些商场通常都太闷，建筑没特色，环境不怡人。每家购物中心提供的消费体验都差不多，当然容易让人厌倦。但男人有一个特点，如果是陪家人、朋友旅游观光，他们则会变现出很强的精力和战斗力。一定要让亲朋看到最好的风景，获得最好的观光体验。因此，把商业综合体打造成旅游景点，不仅能够最大限度地吸引女人和小朋友，更能够把原本不愿意逛街的男人也吸引过来。我们上面提到的恺撒宫购物中心和美国商城，相信无论对于女人还是男人，老人还是小孩，游客还是居民，都具备足够的吸引力。因为这已经不是纯粹的购物体验，而是带有旅游观光性质的娱乐体验。

5.商业地产的管理和服务模式：以提供快乐体验为宗旨

除了建筑的文化特色，以及引入娱乐业态、文化业态等相对硬性要求之外，以商业综合体为代表的商业地产的管理和服务模式也是它们的产品构成部分，因此也需要贯彻娱乐营销的理念。管理和服务好比商业综合体的软件。无论你的硬件配置有多高，如果软件的运营不能体现硬件配置的特点，发挥硬件的优势，这样的软件水平无疑会拉低硬件的得分。商业综合体的建筑无论多么具有特色，内部娱乐业态和文化业态的分布多么丰富，管理和服务如果不能贯彻娱乐的诉求，建筑和业态等硬件性能最终都会打折扣。管理和服务的娱乐营销主要体现在：

管理和服务人员的形象：一个商业综合体能否给消费者带来好的体验，除了建筑、景观和业态之外，包括管理人员、安保人员、客服人员、清洁人员的形象都值得关注。这个形象一是指衣着，二是指外貌。人是衣裳马是鞍，管理和服务人员的衣着大方、得体是很重要的。如果一个商业中心的保安歪戴着帽子、敞开着胸脯，很抱歉，这样的商场最好不要去。保安人员本身没个样子，这说明这家商业中心的安保意识不强，客人的安全绝对没保障。如果清洁人员穿得脏兮兮的，这样的商业中心也不要光顾，本身就很脏的人，怎么可能把卫生工作做得好呢？服务人员的形象就是公司和整个商业综合体的形象，不要小瞧这一点，客户从你使用的工作人员身上联想到的就是雇主。所以，很多明星在出了傲慢无礼的负面新闻后，总习惯说是经纪人的问题。经纪人的问题也是主子的问题，肯定是主子本身就不咋的，才会纵容出这样的经纪人。同样，政府部门在出了岔子后总喜欢说这是临时工的问题，临时工也是主子请的，这样的托词实在太无聊。只能印证了主子确实非常无知可笑。不要说你聘请的服务人员，就是你们家狗不听话，乱咬乱叫乱拉屎，那也是主人的问题，不是狗的问题，这是最基本的常识！

管理和服务人员的态度：除了外在形象，管理和服务人员的态度更重要。很多时候，我们人类之间的争执都是态度之争和观点之争。一个微笑能够化解所有矛盾，一句恶言可以激发原本不存在的矛盾。所谓良言一语三冬暖，恶语伤人六月寒，说的就是态度问题。尤其是中国人，经济的飞速发展给中国人带来的是时不我待的急躁感和紧迫感，很多人不知道自己为什么急躁。原因就在于社会大环境中到处弥漫着强调速度的意识。政府强调GDP的速度，公司强调利润增长的速度，社会上到处都是房价、物价、CPI、PPI创新高的信息，于是乎个人便强调工资报酬增长的速度。这种莫名的意识和社会保障不得力的情形之下，中国人变得非常急躁。我们不愿意排队等候，不敢慢下来，喜欢攀比，不愿意被人赶超。我们常常为了插队、抢座位而大打出手，为了被人超车而情绪激动。当进入商业中心消费时，我们习惯以为自己是上帝，在这样的时候，如果遇到恶劣的态度，会引发我们内心由于急躁而酝酿的愤怒，由此产生激烈的冲突。因此，商业地产的娱乐营销一定要从管理和服务人员的服务意识开始，处处顾及顾客的娱乐感受，强化为顾客提供舒适、快速、便利、满意服务的意识，更不能因为态度引发顾客的情绪不满。

服务的安全意识：在所有的服务意识中，我们把服务的安全意识单独列出来加以强调。这是因为我们强调服务能够给顾客带来快乐，快乐的基础是安全。离开基本的安全，快乐是一种奢谈。商业地产公司的管理制度中，安全应该是第一要旨的。从安全设施的引入到安全服务意识的无处不在，才能让顾客感受到安全保障，从而可以放心地去娱乐去消费。

各类服务性指引的便利性：现在的商业综合体通常都是巨无霸形式存在的，这样才可以保证建筑的宏伟，业态的丰富。但这样做也带来了很多不方便。比如，很多时候一个大型商业中心的地下停车场能够把人给绕晕。停完车找不到电梯，或者找不到要去的目的地的电梯，这些情况时常发生。除了找不到电梯，还常常会发生找不到车的情况。这其中当然有很多司机缺少常识，不知道定位或者记下停车位置等原因，但商业中心本身的指示不清晰、提示不到位也是主要原因。对于一个会让你在地下车场迷路的商业中心，你会报以什么样的情感呢？站在男人的角度来说，这样的地方通常我是会发誓再也不光顾的。开车的男人很多时候有一种优越感，觉得自己比女人的认路能力强。但在商场地下车库迷路这样的事，严重影响了一个男人的自尊心，会让他对这个商业中心产生莫名的愤怒。因此，在各类指引上下功夫，让顾客很容易找到目的地，找到自己的车，找到自己的爱人，这是商业地产的娱乐营销中必须要做的事。勿以善小而不为，勿以恶小而为之。停车难和迷路带来的挫败感绝对是都市人最难以忍受的，他们会因此迁怒于整个商业中心。

各类服务性指引的关怀性：便利性带给顾客的是最基本的满意，但还不能满足顾客高层次的精神需求。从娱乐营销的角度来说，我们还需要满足客户的高层次的情感需求，让他们觉得受到尊重。因此，在便利性之外，我们商业地产的娱乐营销还需要估计顾客的情感需求，尤其是顾客对尊贵感的需求。主动关怀顾客会给他们带来尊贵感。从服务性的指引上来说，主动关心某些特定的人群，比如孕妇、儿童、老人，为他们提供特殊的指引和便利，这会让他们及其家人都感受到尊重。此外，换一种指引的方式，用充满关怀的语气赋予指引更高的关怀性，也能够给顾客带来受尊重的感觉，带来快乐体验。

住宅地产企业其实很喜欢做娱乐营销，只是他们不知道这就是娱乐营销。首先房地产的营销部门很懂得去揣摩消费者的心理。每个人都希望提升生活品质，生活品质的提升首先是居住环境的改善。中国人不同于外国人，中国人不喜欢租房子，总觉得奋斗一辈子没几套房子那是不行的，是没有安全感的。尤其是在亲朋好友面前，如果说没房子，那就意味着事业不怎么成功。更糟糕的是，如果你是男人，没有房子那就意味着很难娶到老婆呀！因此，房子在中国关乎终身大事。房地产企业就是利用中国消费者的这个心理，不断强化自己高尚社区、高品质生活的形象，然后催促目标客户赶紧结束苦逼的生活，迈进高品质生活时代。人越是缺什么就越想得到什么，不管得到之后是否真的快乐。其实，很多人买房之后就更苦逼了，一辈子成为房奴，从此背负上一座债务大山。但房地产企业的目的达到了，对高品质、有面子的生活追求是购房者的娱乐需求的满足，也刚好让地产商很容易就把房子卖掉了，从而实现了娱乐营销的目的。住宅地产的娱乐营销手法归纳：

一、主题化的设计

房地产商其实已经很会在产品的主题化上做文章。他们已经知道针对不同的消费者需要房型做主题设定，有针对单身人士的房子，有针对准备结婚人士的婚房，有改善型的住房，也有养老房。即便对于同一类人群，也在景观等方面做不同的主题设计，有山景、有水景、有欧式园林，也有江南小镇风情。以前还是大城市才玩这些主题化的设计，现在中小城市的房地产商也被教育得去玩主题了。但你们应该还不知道，这其实叫娱乐营销，主题化的设计有助于你接下来的推广，也有助于你的产品迎合不同口味的消费者的需求，给他们带来不同的消费满足感。

二、产品设计上的尊贵感

对于工薪阶层而言，营造一个高品质生活、高尚社区的形象已经够有冲击力了，但是对于富豪们来说，房子他们已经有了，他们要的是住得更好，或者说住得更尊贵，更有身份上的优越感。因此，只有特别带有尊贵感的豪宅才能吸引他们的注意力，才能打动他们的心。因此，户户私家码头、皇家园林、高尔夫球场、骑警护卫、私人会所等噱头营造的尊贵感，就特别适合他们的内心需求。其实，这一招对于工薪阶层也有极大的诱惑力，每当看到那种金碧辉煌、荡气回肠的广告营造出来的尊贵，他们也梦想着早日实现自己的豪宅梦。

三、房子里的娱乐休闲功能

虽然中国的都市人都忙得好像无头苍蝇似的，平日里根本没空休闲，但在买房子的时候，都希望有一个可以供自己休闲的空间。比如有个入户花园可以喝茶聊天，有个影音室可以看电影唱歌，这些娱乐功能都是中国人看房时会被吸引的地方。有可能最后你提供的这些休闲娱乐空间都被改造成了更实用的空间，但是从打动消费者的层面来说，这些都是他们希望看到的。

四、文化艺术元素的运用

文化艺术元素的运用在房地产企业里其实已经十分普遍，但用得好的真没有几家。文化元素的运用包括两个层面，一个建筑本身的文化元素注入，一个是居住的文化营造。建筑本身的文化元素因为有专业的设计师负责，不在我们娱乐营销的讨论范围之列。我们只说说居住文化的营造，由于我们是在营销范畴讨论，所以楼买完之后物业管理公司做的事我们也不参与，我们只说跟营销有关的文化运用。说白了，就是怎么用文化做促销。这里的文化概念包括流行文化和高雅文化。流行文化就是影视、流行音乐这类俗文化，高雅文化则指书法、绘画、雕塑、陶瓷、民乐、古典音乐、戏剧、文化论坛等。

五、物业管理和服务的娱乐化

房地产企业看似只提供房子，很多企业连物业管理也是自己做的，物业管理的服务其实也属于房地产的一部分。有过购房经验的人都知道，没有好的物管服务，房子建得再好都是浮云。中国很多房地产企业被视为黑心企业，原因就是他们一边暗地里派人殴打业主，明地里他们还讲品牌和责任感。事实上，很多买房子的人还是比较看重房地产企业的品牌的，这个品牌除了房子的质量担保之外，物管服务是非常重要的一方面。房子住得舒服与否，物业管理水平在日后占据的比重更大。而且物业管理是最利于打造品牌的，因为物管的过程中有很多故事发展，如果能够通过提升物业管理水平，用好的品牌故事和品牌情感打造一个让购买者信赖的品牌，有时候比建一座好房子还重要。因为这样的服务更能给消费者带来信心和满足感！