清代京城房价变化规律与影响因素

谢　娜　李文斌　彭夏雨　王冲冲^[1]

摘　要:本文基于清代顺治二年至宣统三年1073份京城房契文书,利用空间信息技术分析清代京城住房交易空间分布特点,构建清代住房特征价格计量模型,从清代房契全样本时期、顺治—嘉庆繁荣期、道光—宣统衰退期三个时间维度,定量分析清代京城房价变化规律及其影响因素。研究结果表明:清代京城房价随着帝王更迭呈现周期波动态势,康熙年间和嘉庆早期达到清代房价最高峰和次高峰值;在微观层面,住房质量、房间数、到最近皇城门距离、到菜市口距离等因素影响京城房价;在宏观层面,政局稳定性、人口规模和田宅契税制度对清代京城房价有显著影响。本文利用计量经济学模型探讨清代房价长期变化规律,可为定量研究中国古代住房交易经济史提供方法参考。

关键词:清代　京城　房契文书　房价　特征价格模型

一、引言

房契,即住房买卖契约,是住房土地产权转移的法律文书,体现了封建法典、国家政令对住房交易法权关系的概括和规范。中国历史上最早的房契原件是汉代的“受奴买田契”和“买地券”。房契不仅反映社会经济的法权行为,而且关系国家税收。东晋王朝创立起税制度,规定民间进行房地交易,订立契约文书,必须依法纳税。唐代,官府除了严格契税征收手续外,还直接干预田宅买卖,设立申牒问账制度。所谓申牒,即由业主赴官投状,申请发给准许出卖或典当田宅的文牒,作为出让田宅的法律依据;问账,即业主出卖田宅,须先问遍亲邻,亲邻不买,才能与他人交易。宋代出现了契尾之制,为了防止经手契税的官僚贪污,规定将契税收据粘连在契约之后,房屋交易契税制度得到进一步规范。房契文书既能反映乡规民约,又因时、因地、因事制宜,直接反映封建社会经济关系与住房交易法权关系的变化。

清王朝对于房契文书屡屡干预,对房屋交易管理日趋严格,使契约文件及契约形制不断规范化和复杂化。被战乱破坏的清代社会经济经过恢复,至雍正、乾隆朝时期,京城已成为政治、经济、文化和消费中心,人口密集,买卖典当田宅频繁。住房土地日益卷入商品流通过程之中,田宅产权关系的经济因素获得进一步增长,房契文书中出现了银主、钱主称谓,出现了以货币关系代替身份关系的初步象征。清代房契文书内容的变化,如承诺罚米减少、房价攀升、投问亲邻减少等,间接反映清代社会变化对人口消长、物价升涨、契税征收的影响,具有明显的时代印记。

清代房契文书是研究清代房产形成、房产交易、房产发展的第一手史料,对探讨清代时期政治、经济、文化、建筑等时代特征具有重要的学术价值。清王朝的兴衰治乱在住房典卖中多有反映,对清代京城房契文书进行深入研究,探索京城住房价格长期变化规律,分析影响清代京城住房价格变动的战争、政策、人口、税制等原因,对研究清代政治史、经济史、社会史和法律史多有裨益。

本文基于清代顺治二年至宣统三年1 073份房契文书资料,统计北京内、外城区的住房交易空间分布特点,构建清代住房特征价格模型,定量分析清代京城住房交易价格变化规律及其微观和宏观影响因素,根据实证分析结果,探讨影响清代京城房价变化的政治、文化、人口和税收等原因,为进一步研究清代时期的住房买卖、经济发展、赋税制度及风土人情等提供重要依据。本文可能的主要贡献在于:(1)以历经兴盛衰亡近三百年历史的清朝京城为例,对影响长期房价变动的时代因素进行解析,突破了学术界多利用现代短中期住房交易数据研究房价影响因素的局限性,对于深入研究长期房价变化规律具有重要意义;(2)充分利用历史房契文书资料,分析清代时期民间住房交易规则以及官府税赋在住房交易中的重要作用,有助于进一步挖掘清代房契文书的学术研究价值;(3)利用计量经济学模型和方法研究清代住房交易问题,扩展了清代住房交易经济史的研究内容和方法,促进现代科学的分析范式和计量经济学方法在清代经济史研究中的应用。

二、清代京城行政建制与城区格局

清朝(公元1616～1911年)是中国历史上继元朝之后第二个由少数民族统治中国的时期,清自努尔哈赤称帝至末帝溥仪,共历十二帝。1616年清太祖努尔哈赤建立后金,1636年皇太极改国号为大清,1644年清朝定都北京。清朝不断开疆拓土,鼎盛时期领土达1300多万平方公里,清末人口数在4亿以上。1911年,辛亥革命爆发,清朝被推翻,结束了中国两千多年的封建帝制。

清代州县行政建制基本沿袭明代,北京地区共建置十个州县。北京早期中心区域为顺天府和大兴、宛平二县治所,其余九个为州县治所。顺天府管领五州十九县,其中在北京地区的有通州、昌平、大兴、宛平、良乡、房山、顺义、怀柔、密云和平谷十个州县;宣化府管领一厅三州七县,其中在北京地区的有延庆县;承德府管领一州三县,其中在北京地区的有滦平县西南部和独石口厅东南部。清雍正十二年(1734年),宛平、大兴二县被划出北京城区界线而归属于北京郊区。

为更好地展现清代北京城区格局,本文利用ArcGIS空间统计工具,将现代北京地图(2010年)与《乾隆京城全图》^[2]匹配,绘制清代北京城区(内、外城)格局,如图1所示。

图1　清代北京城区(内、外城)格局

图1左图为《乾隆京城全图》,右图为匹配2010年北京电子地图后的清代北京城区(内、外城)格局图。清代时期,北京城区由宫城、皇城、内城、外城、城门组成,外圈城墙即为现今北京二环。

(1)宫城及皇城。宫城即为现今的北京故宫,皇城包围在宫城之外,有城墙环绕四周,主要是为宫廷服务的机构设施以及朝廷的办事机构处,由皇族居住。

(2)内城。内城位于北部,包括正黄旗、镶黄旗、正白旗、镶白旗、正红旗、镶红旗、正蓝旗和镶蓝旗八旗。顺治四年,清政府圈占内城,安置内迁八旗兵丁户口拱卫皇城,将原居内城的汉官、汉民、商人等驱逐至外城居住。内城旗房作为清朝统治者以暴力对住房占有进行再分配的产物,由清政府分配给旗人。

(3)外城。外城位于南部,自西向东分为西城、北城、中城、南城及东城五个城区,为平民百姓居住,城下设“牌”,清初共划分35个牌,是城市户口编审的基本行政单位。

(4)城门。根据城门等级以及建筑规格的差异,分为宫城城门、皇城城门、内城城门、外城城门四类。明清北京城有宫城城门四座(一称六座)、皇城城门四座(一称六座或七座)、内城城门九座、外城城门七座,在民间有“内九外七皇城四”之说。其中,内城九座城门,按顺时针方向分别是东城墙上的东直门、朝阳门,南城墙上的崇文门、正阳门、宣武门,西城墙上的阜成门、西直门,北城墙上的德胜门和安定门。

三、清代京城住房交易样本数据及其分布

(一)清代京城住房交易样本数据来源与房契文书说明

本文基于张小林著作《清代北京城区房契研究》附表房契文书数据,进一步归纳和处理后用于实证研究。原有房契文书共计1 435份,剔除价格、交易时间、位置等数据缺失的房契文书后,有1 256份清代京城有效房契文书样本,其中包括1 073份住房样本(内城527份,外城546份)和183份铺面房样本。铺面房是京城商业和服务业经营使用的房产,如当铺、经营特色固定字号的店铺等,类似于现今的写字楼等商业地产,其价格与住房价格有较大差异。为保证研究对象一致性,本文研究样本不包括铺面房,仅利用1 073份清代京城住房交易契约文书进行实证分析。

清代京城房契文书内容较为规范翔实,表1是房契文书内容示例。房契文书中记载具体的立契人、受契人、住房价格、成交时间、坐落、来源、间数等信息。此外,有关中人^[3]情况、有无附产、契税税率等内容在房契中也有记载。京城行政管理制度、物价工料和住房买卖典当价格的时代变迁,以及清代中后期吏治败坏、八旗生计维艰、律令松弛等社会问题,在清代不同时期的房契文书中有诸多体现。

表1　清代京城房契文书内容示例

房契在契别上可分为卖契和典契两类,根据契类,房契又分为红契和白契。乾隆十八年对典契、卖契进行了严格区分和界定:嗣后民间置买产业,如系典契,在契内注明“回赎”字样;如系卖契,在契内注明“绝卖永不回赎”字样。红契,又称官契,即为买卖双方进行田宅买卖典当时缴纳相应契税,完税后经官府加盖官印的契约;白契,又称草契,是民间买卖典当田宅时有中人作保并签名盖章的契约,有漏税之嫌。清代早中期契税税率为住房交易价格的3%,后期官府加重赋税涨至11%。

(二)清代京城住房交易样本分布

本文采取地图匹配手段确保清代京城住房交易数据标点的准确性,为下文实证研究提供数据支持。利用ArcGIS技术,将1 073份清代京城房契文书数据与图1清代京城格局相匹配。为实现数据标点的准确性和统一性,将住房交易数据“坐落”属性中的胡同名经比对找到现今地名,在北京地图(2010年)上标点匹配,其中胡同和街道的划分上共计629个胡同地点编号。与清代北京城区格局图相匹配的住房交易样本分布如图2所示。

图2　清代京城住房交易样本分布

由图2可知,清代京城住房交易数据整体上分布较为均衡,相对内城而言,外城的住房数据分布较密集,住房交易频率较高,且以南城、东城居多。这是由于清代早期仅有外城住房交易,内城旗房不允许自由买卖,住房交易多发生在外城的北城、中城、南城和东城;康熙年间,旗房开始允许在旗内买卖,雍正年间颁发旗房官文书,乾隆年间旗房向民房化过渡,但仍被禁止卖与平民;咸同光宣时期,旗人买卖旗房已无需征得旗下官员同意,此时旗人对内城的旗房才拥有充分产权,能够自由买卖内城旗房。

四、清代京城房价变化规律及影响因素实证分析

(一)清代京城住房特征价格模型构建

1.变量选择

房地产特征价格理论认为,住房具有多方面的不同属性特征(如住房结构、区位、邻里环境等),房价是所有能满足消费者需求效用的属性特征综合反映。不同住房的价格差异来源于住房之间的特征差异,因此可将住房的属性特征作为解释变量,将住房价格作为被解释变量,采用数学工具建立房价数学模型。

本文将住房交易价格作为被解释变量。若以住房交易总价作为被解释变量,模型拟合时会面临变量离散程度严重的问题,故文本选择“每间住房价格”表征房价,即房契文书中的“房价银”除以“间数”,以便实证模型拟合,下文所涉及房价均为每间住房价格。

清代房契文书大多包括立契时间、住房交易价格、住房结构、区位情况、买卖双方信息、证人签字、官印、税票、付给文书人费用等内容。根据房地产特征价格理论,结合清代房契文书数据,选择表征清代京城房价影响因素的解释变量,如表2所示。

表2　影响清代京城房价的解释变量

说明:①大清门、东华门、西华门之内为宫城,即紫禁城。
②宫城之外,东安门、西安门、地安门之内为皇城。
③北京城南北、东西中轴线的交界点,即宫城朱雀门。
④菜市口,宣武门外,常作为清代刑场。
⑤内城九门,指东直门、朝阳门、西直门、阜成门、德胜门、安定门、崇文门、正阳门(前门)和宣武门。
⑥皇城四门,指天安门、地安门、东安门、西安门,以内为北京皇城和紫禁城。

对表2中解释变量的选择原因说明如下:

(1)住房质量。房契文书中没有关于住房质量的直接说明,本文引入住房质量属性评价分值测定住房质量优劣。分为0、1、2三档,基本分为1,住房交易有附产(如牌楼平台、落地一段、随房院落等)质量属性评价分值加1,住房有损坏或买房附带罚款的属性评价分值减1,加分减分项可累计。由于附产价值、损坏修理费用、罚款相对于住房本身价格较小,故不考虑附产类型和数量、具体损坏情况、罚款数额的差异。

(2)住房间数。清代京城以四合院建筑为主,四合院虽有一定的规制,但规模大小却有不等,大致可分为大四合院、中四合院和小四合院。中四合院和小四合院一般是普通居民住所,大四合院则是府邸、官衙用房。住房间数能在较大程度上反映交易住房的档次和质量,故本文用住房间数表征交易住房的规模和品质。

(3)住房区位。为体现住房区域位置及其通达性,本文选取“离宫城的距离”、“离皇城的距离”、“离最近道路的距离”、“离菜市口的距离”等作为清代住房区位表征指标。鉴于清代“城门”有不同的职能分工,加入“离最近内城门的距离”、“离最近城门的距离”表征指标,衡量不同城门远近距离的住房价格差异化影响。此外,还考虑到官府对于内城旗房和外城民房的交易管控,以虚拟变量的形式对内外城住房加以区分。

(4)契别契类。住房交易是否纳税、契约签订的性质(买卖或典当)会影响住房价格。本文加入房契契别和契类虚拟变量,以反映不同契别契类房价的差异性。

(5)交易时间。清代帝王更迭,不同时期经济水平、内外战争、社会法制等有诸多变化,对房价变动有宏观影响。房契文书中的住房交易时间横跨顺治二年至宣统三年,本文将立契时间视为住房交易时间,按照清代发展—鼎盛—衰颓的发展阶段,设定住房交易时间段虚拟变量,考察清代社会经济繁荣和衰退时期宏观环境对房价的影响。

需说明的是,由于史料局限性,影响清代京城房价的解释变量中未包含“房屋面积”。事实上,房屋面积数据缺失,并不会导致严重的模型遗漏变量问题。《大清会典事例》卷1120《八旗都统·田宅》记载,“民人置买旗房连走道院落,契载房屋一二间至五间,所占地基,不得过一亩。六间至十间,不得过二亩。十间以外,不得过三亩。五十间至一百间,不得过五亩”。可见,清政府对交易旗房面积有所限制,且同等档次的四合院结构相似,故可以合理假定同等档次的四合院平均每间住房面积大小相近,而府邸、民居等不同档次的四合院则可从“住房间数”加以区分。

2.清代住房特征价格模型构建

住房特征价格模型(Hedonic Pricing Model)是研究住房价格影响因素的经典模型。该模型将影响住房价格的特征因素归纳为住房结构特征因素(如住房面积、质量、朝向、楼层等)、住房区位特征因素(如离市中心距离、离最近地铁站距离、离最近公交站距离等)和住区环境特征因素(如住区景观环境、住区安全性、邻里关系等)。常见的住房特征价格模型可表示为:

式中,P为住房价格,S为住房结构特征,L为住房区位特征,N为住区环境特征,ε为随机误差项。

根据微观经济学理论,住房价格与其属性特征之间存在边际效用递减规律,结合表2影响清代京城房价的解释变量,采用半对数形式构建清代京城住房特征价格模型,以定量分析住房质量、区位等微观因素以及房契制度等宏观因素对清代京城房价的影响。具体模型如式(2)所示:

式(2)中,被解释变量P为“每间住房价格”;住房结构特征S包括了“住房质量(S1)”和“住房间数(S2)”2个变量;住房区位特征L包括了“到宫城距离(L1)”、“到皇城距离(L2)”、“到最近道路距离(L3)”、“到最近菜市口距离(L4)”、“到最近皇城门距离(L5)”、“到朱雀门距离(L6)”、“到最近内城门距离(L7)”和“住房是否在内城(L8)”8个变量;契税制度表征变量包括“房契税率(R1)”、“是否为红契(R2)”和“是否为卖契(R3)”3个变量;T为表征社会兴衰特征的时间虚拟变量;α为待估常数项;β、γ、ϑ和δ为待估解释变量系数;ε为随机误差项。

(二)实证分析结果

1.描述性统计分析

在1 073份清代房契文书样本中,绝大多数房契所标注的房价以“两”为单位,但有238份契约样本以“吊”为单位,且多集中分布在嘉庆、道光时期。在银、钱双本位或平行本位制度下,银两与铜钱存在明显差异,且在清代不同时期,银钱比价有所不同。为确保价格数据单位的统一性,本文按照清代不同时期钱银转换比率,将所有契约样本中的房价统一换算以“两”为单位。

对1 073份房契文书涉及的各类解释变量数据进行整理,统计结果如表3所示。

表3　解释变量数据统计

由表3可知,顺治—嘉庆时期,北京内城住房交易仅占全部住房交易量的30.66%,直至八旗田宅契税令颁布后,内城旗房买卖日益频繁,道光—宣统时期内城住房交易比例高达61.99%。顺治—嘉庆时期住房买卖以红契为主(占66.82%),清朝后期田宅契税大幅上涨,全国各地出现抗税抗捐斗争,道光—宣统时期民间住房买卖及时向官府缴税的红契大幅减少(占36.91%),至光绪宣统时期反房捐或铺捐斗争此起彼伏,红契所占比例更低。

为避免实证模型拟合时可能出现变量共线性问题,对“到宫城距离”、“到皇城距离”、“到最近道路距离”、“到最近菜市口距离”、“到最近皇城门距离”、“到朱雀门距离”、“到最近内城门距离”和“住房是否在内城”8个指标数据进行相关性分析,如表4所示。

表4　住房区位解释变量相关性分析

由表4可知,区位特征变量中“离宫城的距离(Distance_宫城)”、“离皇城的距离(Distance_皇城)”、“离最近皇城门的距离(Distance_皇城门)”和“离朱雀门的距离(Distance_朱雀门)”之间相关性较高,存在变量多重共线性问题,在实证模型拟合时将采取逐步回归法加以解决。

2.清代不同时期房价变化规律及影响因素分析

清代房契文书中住房交易时间横跨顺治二年至宣统三年,为比较清代不同时期房价变化规律与影响因素差异,本文从清代顺治—宣统年间全样本时期、顺治—嘉庆繁荣时期、道光—宣统衰退时期三个时间维度进行实证分析。^[4]

基于式(2)清代住房特征价格模型,利用普通最小二乘法(OLS)对顺治—宣统时期1

073份全样本数据进行回归,拟合结果如表5中的模型1所示。由模型1可知,“税率Taxrate”变量和时间虚拟变量存在高度相关,这是由于顺治—嘉庆年间田宅税税率稳定,道光—宣统年间税率上涨,税率变化与时间存在相关性所致。结合模型1与表4区位变量相关性分析结果,剔除对房价影响不显著的变量,利用逐步回归法得到模型2。模型2解释变量均通过显著性检验,对模型2做异方差怀特检验,F统计量为1.380,p值为0.200,在5%显著水平下认为没有异方差。

表5　清代京城住房特征价格模型回归结果

续表

续表

注:***为99%置信度下显著,**为95%置信度下显著,*为90%置信度下显著,括号中为t值。

由表5中的模型2拟合结果可知,顺治—嘉庆繁荣期和道光—宣统衰退期的房价有显著变化,本文进一步对这两个阶段影响房价的宏观和微观因素进行对比分析。为兼顾计量可行性,本文以每隔30年的时间间隔为划分标准设定时间虚拟变量。

利用OLS方法对顺治—嘉庆时期的437份房契样本数据进行回归分析,结果如表5中模型3所示。区位变量在统计上均不显著,这一结果与理论不符,究其原因,模型3存在多重共线性问题,影响了解释变量的显著性。对此,分别只取区位变量“Distance_宫城”、“Distance_皇城”、“Distance_皇城门”和“Distance_朱雀门”,重新与其余变量进行拟合回归,根据调整后R2值得到最优拟合结果,如模型4所示,此时解释变量均通过显著性检验。同理,对道光—宣统时期634份样本数据进行回归,结果如模型5所示,利用逐步回归法解决模型5存在的多重共线性问题,得到模型6。模型2、模型4和模型6中解释变量均通过显著性检验,在5%显著水平下没有异方差,拟合效果良好。

取不同时期房屋交易的各项均值数据,基于表5中顺治—宣统全时期模型2拟合结果进行调整,计算得到不同时期Hedonic房价指数(分时间段指数,未具体到每一年)变化趋势,如图3所示。不难发现,清代京城房价分别在康熙年间(1675～1705年)和嘉庆年间(1795～1820年)达到最高峰和次高峰值。具体地,1645～1675年历经顺治、康熙二帝,京城经济得到全面复苏和发展,朝廷制定一系列契税改革制度,推行保甲法和牙纪等田宅买卖规定,京城房价呈不断上涨趋势,住房买卖量价齐升。1705～1735年历经康熙、雍正二帝,康熙盛世时期房价达到清代时期最高峰,而雍正时期社会经济发展不如康熙朝,故房价有较大幅度回落。1735～1795年是乾隆朝,经济进一步发展,社会局势稳定,京城房价再一轮上涨。1796～1820年是嘉庆朝,受益于乾隆朝经济发展,嘉庆年间房价再次达到一个小高峰,此后京城房价开始呈日益下降趋势。

(1)清顺治—宣统全时期房价变化特征。表5模型2是基于顺治二年至宣统三年房契文书样本,所得住房特征价格模型的最优拟合结果。解释变量“住房质量”、“房间数”、“离菜市口的距离”、“离最近皇城门的距离”、“位于内城”、“税率”、“契类为红契”和“契别为卖契”对清代京城每间住房交易价格的影响通过显著性检验。结合拟合系数值来看,住房质量、离最近皇城门距离、住房位于内城、房契税率、契类和契别对清代京城房价有显著影响。

图3　清代京城住房Hedonic价格指数折线图

从住房结构质量特征因素来看:①住房质量属性评价分值每加一分,单间住房价格上涨18.9%。即从平均而言,有随房院落、屋前空地、井眼、房基、门楼等附产的住房质量较好,比无附产的每间房价高18.9%,有损坏或罚款的住房比无附产无损坏的单间房价低18.9%。②清代京城民间交易的住房规模(房间数)会影响房价,住房交易间数每增加一间,平均单间房价增加5.5%。主要原因在于,中小型四合院多为普通居民住所,大四合院则是府邸和官衙用房,房间数越多的四合院,其房屋档次和质量越好,则单间房价也越高。

从住房区位情况来看:①内城单间房价比外城低12.2%。清顺治五年实行“满汉分住”,令八旗人口居于内城,而汉族商民居于外城。在八旗田宅税契制颁布以前,内城住房只能以典当方式在旗人内部进行交易。与外城相比,内城住房交易市场很长一段时间未得到充分发展,因此整体而言内城房价相对较低。②住房离菜市口的距离每减少1千米,单间房价下降8.8%。古代中国百姓多信风水鬼神之说,认为作为刑场的菜市口是不祥之地,置办房产会尽量远离菜市口,因此离菜市口近的住房单价较低。③离象征权力和财富的皇宫越近,房价越高,住房离最近皇城门的距离每减少1千米,单间房价显著增加13.2%。清代京城居住格局体现明显的等级分制,民间对京城人口分布有“东富西贵、南贱北贫”的谚语,可知清代京城住房存在明显的区位差异。

从住房交易契类和契别来看:①契类为红契的住房比白契便宜26.9%。清代房契官稿示文“凡民间置买田房,例应买主输税”,即清代住房交易税由买主承担。红契形式的买方需按照房价比例支付契税,因此与同类白契房价相比,加盖纳税官印的红契房价、即支付给卖方的实际价格偏低。②契别为卖契的单间房价比典契便宜22.6%。由史料记载来看,应是典价低卖价高,清政府多次展限典契回赎时间和免收典税也可证明。然而,在本文所搜集处理的1 073份房契文书数据中,典契和卖契住房价格均值分别为44.39两和31.07两,典契住房均价更高。剔除其他变量的影响,1735～1885年间,典契价格均高于卖契价格。深究这种现象,可能原因在于本文实证所涉及的样本中,典契多发生在八旗,典当房屋数量较多且质量较好^[5],因此出现了典契房价高于卖契的现象。此外,清政府规定典当房屋“概不契税”,住房交易双方为规避税收采取“名典实卖”,与需纳税的住房买卖红契形式相比,受典人因节省了契税,愿意向出典人支付相对较高的住房价格,这种现象在道光—宣统年间政府税收加重的情况下尤为突出。

从住房交易时间来看,清王朝繁荣时期和衰退时期的房价存在明显差异。在顺治—嘉庆年间交易的每间住房价格比在道光—宣统年间高24.7%。清顺治—嘉庆期间,历经康乾盛世,平定内外战乱,实施“摊丁入地”政策^[6],人口激增,社会经济生产得到空前发展,房田买卖频繁。而嘉道以后,清王朝由盛转衰,吏治腐败,库藏日减,内忧外患不断,朝廷竭尽全力搜刮民财以撑危局,在道光-宣统年间房价呈下跌趋势。

(2)清顺治—嘉庆繁荣时期房价变化特征。表5模型4是基于顺治至嘉庆年间的房契文书样本,所得住房特征价格模型的最优拟合结果。从顺治—宣统全样本时期的数据分析可知,红契买方需按照房价一定比例缴纳契税,买方支付给卖方的实际价款、即同类住房的红契房价比白契便宜。然而,模型4拟合结果显示,清代顺治—嘉庆繁荣时期同类住房的红契单间房价比白契高16.1%。主要原因在于,顺治—嘉庆繁荣期田宅税税率较低(统一为每两三钱,即3%),加之官府对于房田契税有明确严格规定,住房交易后买方会及时缴税,房契文书多以有官府盖印的红契为主。相反,民间以白契形式私下交易的住房质量不高,发生纠纷时无法寻求官府保护,因此白契房价比红契低。

从模型4住房交易时间的拟合结果来看,与1645～1675年房价相比,时段1675～1705年、1765～1795年、1795～1820年京城单间房价分别上涨60.4%、10.4%和38.5%,且通过显著性检验。其主要原因在于:①社会经济发展。1645～1675年历经顺治、康熙二帝,京城经济得到全面复苏和发展,京城房价呈不断上涨趋势;1705～1735年历经康熙、雍正二帝,康熙时期小农经济高度发展,房价达到清代时期最高峰,而雍正时期经济水平有所下降,房价开始回落;1735～1795年是乾隆朝,进入乾隆盛世,京城房价再一轮上涨;1796～1820年是嘉庆朝,受益于乾隆朝经济发展,嘉庆年间房价再次达到一个小高峰,此后京城房价开始呈日益下降趋势。②人口规模扩张。在1661～1795年,康熙、雍正、乾隆执政期间政局稳定,社会生产力得到空前发展,京城人口大幅增加,房价在康熙年间和嘉庆早期达到两个高峰。康熙年间京城人口约为51.5万(11.9万户),内城的八旗人口数约计39.5万(约8万户)。乾隆十六年京城人口约75.18万(15.7万户),内城约占45万(11万户),是清代人口极盛时期。在此期间,清朝人口得到大规模发展,对住房需求增加,京城房价稳步上升。③田宅契税制度完善。康熙三十七年左右(1695～1700年),京城平均房价达到最高峰,为65.2两/间。康熙帝对原契尾^[7]制度进行修订,设立编号契尾,既便于契税管理,又防范官吏贪污税款,使房地契税银两的征收、管理、用途及审核逐渐明确。雍正年间(1723～1735年)在经济上推行“摊丁入地”,一方面保证了国家税收实额,封建社会政治经济得以巩固,另一方面减轻了税赋,完成对地、户、丁征税归入财产税的过程,人口增长垦地增多,生产得到发展。乾隆时期(1735～1795年),进一步修改完善契税征收制度,改定官文书,统一全国契尾格式,被沿用至宣统年间才有变化,建立了管理、监督、审核俱全的较为稳定的契税规则。综观清代田宅制度演变及本文实证结果不难发现,在康乾时期,契税征收规则完善,住房买卖以红契为主,京城房价平稳上涨。

(3)道光—宣统衰退时期京城房价变化特征。由表5模型6结果分析可知,在道光—宣统年间,卖契单间房价比典契便宜43.3%,红契单间房价比白契便宜39.9%,外城平均每间房价比内城低10.5%;与时段1820～1850年房价相比,时段1850～1880年、1880～1910年单间房价显著下降30.7%和34.6%。

究其原因,嘉庆朝京城房价达到最后的小高峰后,掩藏着的各种社会矛盾逐渐暴露,京城房价开始下滑。道光—宣统期间,清王朝日益衰落,财政连年赤字,税赋严重,百姓流离失所,房价不断下跌。具体而言:①战争因素。道光—宣统时期,战乱纷繁,社会动荡不安,百姓流离失所。太平天国农民起义运动前后,内、外城的住房价格有反向波动趋势,内城旗房频繁交易,内城房价上涨,外城民房价格骤降。甲午战争和八国联军侵华后,京城百姓居住环境极不稳定,战争及由战争引发的动乱造成国家制度普遍废弛,百姓已无心置业,内城与外城房价下跌至清代早期战乱初平时的房价水平。②人口锐减。在道光—宣统衰退期,鸦片战争、太平天国起义、八国联军侵华等一系列战乱导致大量人口或被屠杀或流离失所,京城经济凋敝,人口锐减,民间住房交易日益颓败。③税赋沉重。清朝后期政府财政亏空严重,为搜刮民财,契税税率不断增加,民间房契文书以白契居多。咸丰时期田宅契税税率由3%提高到3.3%,税外收费也明显增加,在《写契投税章程》中规定用以签订契约的契纸由雍正时期的每张5文涨至100文。甲午战争和庚子之役后,清政府被巨额战争赔款和外债所摧毁,为弥补财政赤字,年年增加赋税和捐摊,宣统时期田宅契税税率涨至11%,大幅增税引发社会矛盾和社会动荡,民间抗税抗捐斗争频繁,清代末期京城房价下跌至最低水平。

五、结论

本文基于清代顺治二年至宣统三年1 073份房契文书资料,对房契中住房价格、交易时间、坐落、间数、区位、契别、契类等数据进行整理,利用空间信息分析技术测量清代北京内外城住房交易空间分布规律,重点构建清代住房特征价格计量模型,定量分析清代京城住房质量、区位等微观因素,以及清代不同时期政治环境、战争动乱、人口规模、契税制度等宏观因素对京城房价的影响。主要研究结论如下:

1.从长达近三百年的历史跨度来看,清代京城房价随着帝王更迭呈现周期波动态势。康熙年间和嘉庆早期达到清代历史上的两个房价高峰期,平均单间房价分别为57.2两/间和42.5两/间,康熙年间(波峰值)平均单间房价是宣统时期(波谷值)的2.75倍,清代京城房价长期整体波动幅度并不剧烈。

2.基于ArcGIS空间信息分析的清代京城住房交易分布显示,清代京城住房交易在内、外城分布广泛。顺治—嘉庆时期,北京内城住房交易仅占全部住房交易量的30.66%,住房买卖以外城居多,平均内城单间房价比外城低12.2%;八旗田宅契税令颁布后,内城旗房买卖日益频繁,道光—宣统时期内城住房交易比例高达61.99%,内城单间房价比外城高10.5%。

3.清代有随房院落、屋前空地、井眼、房基、门楼等附产的住房价格较高,有损坏或罚款的住房价格较低。从清代全时期来看,有附产的单间房价比无附产的普通住房高18.9%,在顺治至嘉庆年间,有附产房屋的售价更高,平均比普通住房高出28.9%。

4.清代京城居住分布体现森严的等级规制,皇家格局对京城房价影响很大,不同区域房价差异明显。距离象征皇权的紫禁城越近,房价越高,住房离最近皇城门的距离每减少1千米,平均单间房价增加13.2%。封建社会百姓认为,作为刑场的菜市口是不祥之地,置办房产会尽量远离菜市口,住房靠近菜市口1千米,单间房价下降8.8%。

5.清代田宅契税制度对京城房价有显著影响。整体而言,清代京城同类住房的红契单间房价比白契便宜26.9%。顺治—嘉庆年间,田宅税率统一为3%,房契文书以红契为主,红契单间房价比白契贵16.1%。道光—宣统时期,为弥补财政赤字,清政府不断增加赋税和捐摊,宣统年间,田宅契税率高达11%,民间抗捐斗争此起彼伏,房契文书以白契居多,红契单间房价比白契便宜39.9%。

6.清代社会宏观环境是影响京城房价长期变动的重要原因,政局稳定时期房价上涨,反之房价下跌,其中战争因素和人口规模对房价影响尤为明显。在顺治—嘉庆繁荣期交易的单间房价平均比道光—宣统衰退期高出24.7%。

本文利用空间信息分析技术对清代京城住房交易分布进行考察,重点构建住房特征价格计量模型,对清代京城房价变动规律及其微观和宏观影响因素进行量化分析,采用现代经济学模型和方法对清朝封建社会住房问题进行定量考察,为研究清代住房交易经济史提供了新的视角。从几百年的历史跨度来探讨京城房价长期变化趋势,对于我国现代房地产业可持续发展有借鉴意义。

本文不足之处在于:一是囿于史料数据局限,未考察清代房屋内部结构特征对房价的影响;二是未考虑通货膨胀因素对清代京城房价长期波动的影响。在清代物价史中,除米价有图形数据外,其他的棉花、生丝、棉布等物价仅有零星资料,较难准确衡量清代通货膨胀。影响米价波动的原因可能是通货膨胀因素,也可能是人口增长、商品供需等驱动因素,简单将米价波动作为衡量物价通货膨胀标准并不科学。如何选择合适的清代物价通货膨胀表征指标,有待后续研究进一步探讨。

参考文献

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[4]刘小萌.从房契文书看清代北京城中的旗民交产[J].历史档案,1996(3):83-90.

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[7]赵津.中国城市房地产业史论(1840—1949)[M].天津:南开大学出版社,1994.

Fluctuation and Influencing Factors of Housing Price in the Qing Dynasty Capital:Based on Property Contracts from 1645-1911

Na Xie Wenbin Li Xiayu Peng Chongchong Wang^[8]

Abstract:Based on the data of 1 073 property contracts in Beijing from 1645-1911,this paper describes the space distribution characteristics of housing transactions in the Qing Dynasty capital by ArcGIS,and analyzes the housing price fluctuation in the Qing Dynasty capital.From three dimensions,which are full sample period,the period from Emperor of Shunzhi to Jiaqing and the period from Emperor of Daoguang to Xuantong,the fluctuation and influencing factors of housing price in Qing Dynasty capital are explored by Hedonic Pricing Model.The results indicate that housing subsidiary,housing quality,number of rooms,distance to the nearest gate of the Qing Dynasty palace,and distance to the nearest slummy market significantly affect the housing price in the Qing Dynasty capital;while given macroscopic aspects,warfare,political stability,population and property tax system have palpable impacts on housing price fluctuation in the Qing Dynasty capital.This paper not only make up for the lack of previous studies only using short or medium term data to analyze the housing price,but is also of value for providing econometric model and method to empirical study on the housing transaction history in the Qing Dynasty.

Key words:Qing dynasty　Beijing　Property contract　Housing price Hedonic pricing model

【注释】

[1]谢　娜,副教授,中央财经大学管理科学与工程学院。
李文斌,教授,中央财经大学管理科学与工程学院,院长。
彭夏雨,研究生,中央财经大学统计与数学学院。
王冲冲,研究生,中央财经大学管理科学与工程学院。

[2]《乾隆京城全图》是古都北京第一幅完整大比例尺的内、外城区实测地图,绘制于清乾隆年间,原图现存于中国第一历史档案馆。

[3]中人又称中保人,在办理田宅买卖立契手续过程中,必须有中人参加,监督和证明契价两相交付。红契中有“官方牙××说合”字样,官方牙即为中人。

[4]本文整理了清代顺治二年至宣统三年的房契文书数据,结合学术界关于清代前、中和后期的划分标准,将全样本数据划分为顺治—嘉庆和道光—宣统两个时间段,囿于清代顺治朝以前的房契文书不全,本文对清代前期房价变动情况不作分析。

[5]如道光三年镶红旗满洲荣禄与正黄旗多名下之间的典契文书显示,位于孟瑞胡同中间路北的门房、上房、耳房等48间房屋,以白契形式典当换取白银10 000两,典期10年后不赎凭典主过税。

[6]摊丁入地,即将丁银摊入田赋中一并征收,无田的百姓不再纳丁银,纳地丁银的人也不再服徭役,该政策缓解了农民受压迫奴役的程度,促使人口增长。

[7]契尾,即缴纳契税的收据凭证。

[8]Na Xie,Associate Professor,School of Management Science and Engineering,Central University of Finance and Economics,Email:xiena@cufe.edu.cn.
Wenbin Li,Professor,School of Management Science and Engineering,Central University of Finance and Economics.
Xiayu Peng,Master candidate,School of Statistic and Mathematics,Central University of Finance and Economics.
Chongchong Wang,Master candidate,School of Management Science and Engineering,Central University of Finance and Economics.